【案例分析】总部基地实践案例()商务花园
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商务花园案例
International Business Park 案例 基地概况及相关政策
基地概况 占地 37.02公顷，总建筑面积42.7万平方米
——商务用地 ： 22.00公顷（ 59.43 ％ ） ——市容中心： 0.66公顷（ 1.78 ％ ） ——绿化用地： 8.39公顷（ 22.66 ％ ） ——排水储备： 0.31公顷（ 0.84 ％ ） ——道路用地： 5.58公顷（ 15.07 ％ ）
Nordic European Center Ascendas (Tuas) Pte Ltd
HSBC Institutional Trust Ser
Menicon Singapore Pte Ltd German Center for Industry &Trade Pte Ltd
The Synergy
占地1.91公顷，建筑面积2.7万平米
200年完工，地上10层，1-5层为裙房，地下两层 标准层面积1368m2，裙楼每层面积2700-3000m2
建筑高度73.2米，标准层层高5米
按建筑面积每169平米一个车位计算，提供244个车位
灵活分割的办公空间，最小面积142平米
区位条件
城市边缘区。位于新加坡西南部的裕廊东， 交通便利。南侧紧临Ayer Rajah高速公路和铁路线，内 部城市轻轨穿越，西侧靠近裕廊东站轨道交通枢纽 环境优美。东侧Sugei Pandon河经过，西侧靠近大型 城市公园 富于活力。南侧为城市边缘的高档居住组团，解决基地 的居住和生活配套，形成“职住一体”区
The Strategy
占地2.70公顷，建筑面积5.2万平米
1F
包括A座和B座两座大厦，中间通过中庭相连接
华高莱斯-企业商务花园独栋案例
酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场
设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
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总部小公寓
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
五星级商务酒店
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总部基地
项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地案例
靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达， 占地面积广阔，符合行业特点的办公场所
哥本哈根机场商务花园
模式3 ：研发及高科 技型总部基地
模式4 ：企业内脑型 总部基地
模式5 ：后台服务型 总部基地
模式6：联合国等国 际组织型总部基地
产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进， Park west西区商务花园、硅谷
设备生产。
成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输； 市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求； 政策支持； 标杆企业带动；形成相关产业链；
3
物流型总部基地案例 ——哥本哈 概况：
位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接
根机场商务花园 通世界各地130多个机场；
整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际 火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路 的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花 园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞 典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可 达。
优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动
良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的 到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高 速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为 主要业务对象的服务公司入驻。
土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利， 标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先 进。
剑桥商务花园 上海浦东张江银行卡产业园
城市人力资源基础好； 充分考虑物流行业特点规划设计于剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公物业组团；
—剑桥商务花园 交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公 路去往国内各个方向，30分钟就能达到国际机场，城际火 车不到1小时就可以到达伦敦； 12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单
【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期 二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例
总部基地案例
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
国际总部基地(商务花园)类型研究剖析
商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。
本报告是严格保密的。
9
研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花 园）类型研究
2018/10/26
本报告是严格保密的。
[关键字]： 总部
[简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模 式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜 新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；
北京总部基地案例分析——(丰台)总部基地
本报告是严格保密的。
8
来自 中国最大的资料库下载
独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代 各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部 楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不 同企业总部发展性需求的组合形式。
本报告是严格保密的。
9
来自 中国最大的资料库下载
总部小公寓 总部基地为入驻企业总部 员工特别打造总部小公寓 千余套，产权自主。总部 小公寓每套面积约30平方 米，均为景观较好的精品 板楼式设计，每套都配有 卫生间、厨房等各类生活 设施，全精装修，配家具， 直接入住。
本报告是严格保密的。
10
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总部基地会所
本报告是严格保密的。
12
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第二章 丰台园发展的情况及经济基础
丰台园从1992年正式开发，至今已10个 年头，企业数从无到有，累计已认定高 新技术企业2000余家，存活的企业超过 1400多家，已经形成了一定的经济基础。 产业基地一期在2001年开发完成，实现 了“七通一平”，取得了一定的成绩， 也得到了许多宝贵的经验、教训。 丰台园十年发展的经济数据表明，丰台 园已完成了初期的积累，有了一定的经 验、资本和产业氛围，在全国高新区竞 争加剧的情况下，应该考虑二次创业的 一些问题。
每个庭院中心均设置有面积约为200-500 平方米的会所，满足企业总部的工作用 餐、休息会客需求。
本报告是严格保密的。
11
来自 中国最大的资料库下载
第一章 中关村丰台园的位置和发展优势
丰富的文教与科技资源。 有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次 于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7 万多人，占丰台区人口总数的10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术 力量。 成熟的产业氛围。 产业基地一期1.24平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础 的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业 已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。 完善的支撑服务体系。 科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、 实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。 同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。
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独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代 各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部 楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不 同企业总部发展性需求的组合形式。
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总部小公寓 总部基地为入驻企业总部 员工特别打造总部小公寓 千余套，产权自主。总部 小公寓每套面积约30平方 米，均为景观较好的精品 板楼式设计，每套都配有 卫生间、厨房等各类生活 设施，全精装修，配家具， 直接入住。
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总部基地会所
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第二章 丰台园发展的情况及经济基础
丰台园从1992年正式开发，至今已10个 年头，企业数从无到有，累计已认定高 新技术企业2000余家，存活的企业超过 1400多家，已经形成了一定的经济基础。 产业基地一期在2001年开发完成，实现 了“七通一平”，取得了一定的成绩， 也得到了许多宝贵的经验、教训。 丰台园十年发展的经济数据表明，丰台 园已完成了初期的积累，有了一定的经 验、资本和产业氛围，在全国高新区竞 争加剧的情况下，应该考虑二次创业的 一些问题。
每个庭院中心均设置有面积约为200-500 平方米的会所，满足企业总部的工作用 餐、休息会客需求。
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第一章 中关村丰台园的位置和发展优势
丰富的文教与科技资源。 有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次 于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7 万多人，占丰台区人口总数的10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术 力量。 成熟的产业氛围。 产业基地一期1.24平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础 的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业 已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。 完善的支撑服务体系。 科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、 实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。 同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。
丰台总部基地案例
中国质量认证中心 中华通信系统有限公司 中成进出口股份有限公司 长征火箭技术股份有限公司 中国汽车技术研究中心 中国中金科技股份有限公司 中国物资运输总公司 中国集装箱控股集团公司 正泰电器股份有限公司 长城汽车股份有限公司 建龙钢铁控股有限公司 特变电工股份公司
中关村（丰台）总部基地展示
中关村（丰台）总部基地规划建设情况
“总部基地”占地65公顷，建筑面积120万平方
入
米，总投资45亿人民币；建设周期3—5年，
驻
容积率1.59，绿化率50％，Fra bibliotek要建设从1千—
企
5千平方米体量不等的独栋式建筑，为国内外
业
大中型企业提供彰显身份与实力的总部楼。
总部基地内每个庭院中心均设置一处面积约为 200-500m2的商务会所。各庭院至少有两个 机动出入口，形成庭院内交通环路。地上、地 下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超 过每万平方米45个车位的国家标准。其它配 套包括健身中心；国际医疗诊所、全科医师； 信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。
南北有幅员阔达的人 居社区，例如帝京花园、 怡海花园、怡锦园、棉花 城、未来城、
兴涛社区、翡翠城等
中关村（丰台）总部基地概念定位
中关村（丰台）总部基地的概念是以科技为主体的企业总部聚集基地。其概念的内涵包括以5A智 能、绿色空间、全程信息为企业提供良好的中枢式经营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企 业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的区域间的现代企业文化为企业铺设前瞻式空 间路径。其概念的外延在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会 能动的良好释放效果；能够作为北京中关村及北京总部经济大区的重要基地；能够成为国内成长期 企业形象的特征标志。
总部经济商务园案例
3.借鉴案例
•通州商务园
项目理念突出，打造：国际新标准生态商务园，强化以客户需求为中心，打造商务、居住、商业 配套三大功能于一体的综合性商务园区，一改早期商务园区单纯的商务办公或产业区域形成的白昼 两级分化的开发效应。
• 北京EDA企业大道
类别 描述
处于津京城市发展 的交通枢纽地段, 距市中心16公里， 与津京塘第一高速 等多条干道相接。 5.4万平 现代简约 50% 20% 低层/多层
•生活环境照
片
• 班加罗尔
• 整体环 境
班加罗尔， 一座城堡发展成为 印度南部经济、文 化中心之一 ，是 一座“IT” 城。 班加罗尔的成功， 可以归结为以下几 点： 1、充足的软件人 才供应； 2、准确的软件产 业发展定位； 3、与美国硅谷良
3.借鉴案例
•印度班加罗尔
好的人缘、业缘和
商务联系； 4、舒适的办公、 •研发环境 照 •办公环境照 片 生活环境。 •生活环境照 片
商务公园
•小结
•
战略远景及发展模式阐释：项目功能定位
2 商业配套
商务公园
国内外公司总部、 信息服务、商务 会展、中介咨询、 金融保险、国际 外包、创意产业
四维空间 个性化\生态化\复合化 居住空间
专家公寓、白领 公寓、配套住宅、
1 生态商务园
3.借鉴案例
•规划目标
3 定量花园居住
花园住宅、情景
别墅等
3.借鉴案例
•台湾新• 北京通州商务园区
类别
描述
区位
距市中心13公里， 主要联系方式：京 通快速，轨道交通
面积 特征 风格 绿化率 建筑密 度 容积率 产品组 合 CBD
7.3平方公里（总） 生态、低密 现代简约 50% 25% 0.8 低层/多层 通州区
总部基地模式研究 PPT
时代总部基地签约企业来源地构成
江苏上海 4% 4%
浙江 33%
本地 59%
本地 浙江 江苏 上海
时代总部基地签约企业类型
9%
5%
5%
5%
5%
22%
5%
31% 13%
科技&电子&通信 汽配 眼镜 机械 服装 印刷 生物科研 纺织 能源
总部基地 案例研究
制造加工型总部基地：济南时代总部基地优惠政策
• 整体：享受总部基地6大优惠+药山工业园区的双重优惠 • 税费减免优惠：1、入驻企业自开业之日起，两年内免交辖区各类规费，三年减半征收；济南市所收各类规费，辖区政府
复合型定位+配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会 所、国际公寓、休闲公园等多元形态，为入驻企业提供完善配套。
总部基地 案例研究
研发及高科技型总部基地：德国慕尼黑宝马中心总建筑面积达 35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界
宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积 35万㎡，拥有设计研发人员8500余人， 不仅成为宝马自由展示产品的空间，更 是慕尼黑的必游之地。
环境—环境优美，位于奥 林匹克公园旁边，为宝马 中心工作人员提供了一个 良好、舒适的工作环境；
交通—交通便利，与市区 联系紧密；
宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建 筑，同时优美的环境和便利的交通更增加了宝 马中心的吸引力。
“宝马中心不仅 仅只是一个汽车 博物馆，也不仅 仅是一个汽车输 出中心，这里是 宝马品牌之家”
政府政策支持：享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政 府优惠政策。进驻的企业总部或分支机构有条件享受“533”财 政扶持政策
成功招商+销售策略：大型空港带动了仓储、运输、中转、配送、 包装、流通加工等航空物流业的发展