第2章土地管理学的基本原理(XXXX0908)
《土地管理学》教学大纲
《土地管理学》教学大纲一、课程的性质和目的土地管理学是一门专业基础课。
本课程的任务是使学生掌握土地管理的基本理论和知识，增强应用土地以及相关的原理和方法来分析并解决土地相关问题的能力，并为以后学习有关的后继课程奠定必要的基础。
二、课程基本要求使学生掌握土地管理学中的基本概念、基本理论和基本方法，能独立阐明这些基本概念和原理并运用这些基本原理来研究一定社会生产方式下的土地关系和土地利用规律。
培养学生从土地现象和实际生活中提出（发现）问题的能力，分析问题（包括进行定性分析和定量分析）的能力和综合应用所学知识解决问题的能力。
三、本门课程与其他课程关系土地管理学是管理科学的一个分支科学，其内容是后续的土地以及房地产相关专业课程的良好基础。
四、主要教学方法主要以课堂讲授为主，配合相应的习题和课堂讨论。
五、考核方式本课为考试课，其中考试（笔试闭卷）占60%、平时成绩占40%。
六、推荐教材及参考书《土地经济学》毕宝德主编中国人民大学出版社出版七、课程教学内容第一章绪论（4学时）§1-1 土地的基本概念§1-2 土地、人口、环境与可持续发展§1-3 土地管理的基本概念§1-4 土地管理学的研究对象和研究方法要求：1．掌握：土地和土地管理的基本概念，土地的双重属性、功能和基本特性以及土地管理学的研究对象和研究方法。
第二章土地管理原理（4学时）§2-1 人本管理原理§2-2 系统管理原理§2-3 动态管理原理§2-4 管理效益原理要求：1．理解：土地管理四大原理的基本知识。
第三章土地管理的一般过程（1学时）§3-1 土地管理目标的设置§3-2 土地管理的组织设计§3-3 土地管理职能运作要求：1．了解：土地管理学的内容和研究方法、土地管理的一般过程。
第四章地籍管理（6学时）§4-1 地籍管理概述§4-2 土地调查§4-3 土地分等定级§4-4 土地登记§4-5 土地统计§4-6 地籍档案管理要求：1．掌握：地籍和地籍管理的概念、分类、土地调查的内容、地籍调查的单元和内容；土地分等定级的原则和方法体系、城镇土地分等定级的原则、方法和体系、城镇土地定级程序、定级因素选择及权重的确定、土地定级单元的划分、土地定级因素分值的计算和土地级别初步划分。
《土地管理学》复习思考题解答
《⼟地管理学》复习思考题解答《⼟地管理学》复习提要解答第⼀章绪论第⼀部分⼟地1．什么是⼟地?(1)⼟地的⼀般概念：从对⼟地利⽤和管理⾓度，可以把⼟地的定义概括为，⼟地是地球表层的陆地部分，包括内陆⽔域和滩涂。
(2)⼟地的⾃然科学概念，从⼟地的⾃然科学研究出发，认为⼟地是指陆地及其空间的全部环境因素，即指地球表⾯的⼀个特定区域，其特性包括与这⼀区域上下垂直的⽣物圈的相对稳定或可以预见的，周期循环的所有的属性，以及过去和现在⼈类活动的结果。
(3)⼟地的经济学概念，经济学上的⼟地定义是⾃然赐于⼈类的资源、资产，既包括⾃然资源，⼜包括⼈类劳动⽽形成的资产，其范围为陆地(包话⽔)的以上和以下的三维空间范围内的全部资源。
2．⼟地与⼟壤、国⼟、⼟地资源有什么区别?⼟地和⼟壤不是⼀个概念，⼟壤是指地球陆地表⾯具有肥⼒，能够⽣长植物的疏松表层，⼟地的含义要⽐⼟攘⼴泛得多。
⼟壤只是⼟地表层的附属物，⼈⼒可以搬动⼟壤，却⽆法搬动⼟地。
严格地说，⼟地与国⼟也不是⼀个概念．国⼟是指⼀国主权管辖内的版图，就其⼴义⽽⾔，包括⼀国的陆地、河流、湖泊、内海、领海、⼤陆架以及它的下层和上空。
⼟地和⼟地资源也是有区别的，⼟地资源是指⼟地总量中，现在和可预见的未来，能为⼈类所利⽤，⽤以创造财富——产⽣经济价值的这部分⼟地。
⽬前⼈们还很难断定，哪部分⼟地是绝对不能利⽤，不能为⼈类创造财富，绝对⽆经济价值的，所以，⼟地和⼟地资源在习惯上是通⽤的。
3．⼟地与⼈⼝、环境是什么关系?⼈地关系也是⼟地供需平衡关系的重要体现。
因⼟地数量有限、⽽⼈⼝的数量在⼀定阶段都是⼀个不断增长的变数。
⼟地所能承担的⼈⼝“负荷量”，亦称⼟地的⼈⼝承载⼒，它取决于⾃然条件，社会不同发展阶段的政治、经济制度和⽂化、科学技术⽔平等。
在⼀般情况下，社会⽣产⼒越低，⼟地所能承担的⼈⼝“负荷量”越⼩，反之则越⼤。
耕地⾯积减少和⼈⼝增长速度的加快，巳⽇渐成为世界性的突出⽭盾之⼀．⼟地与环境、⽣态的关系，是指⼟地⽣产⼒的保护和破坏对共它环境条件，甚⾄对整个⽣态系统的影响。
土地管理原理
建房动机：房屋所有者和房屋需求者
173户新建住房的被调查农户，大多数说他们建房是 因为家庭维持、扩展和分化。为孩子提供住房是提到 最多的理由。
尽管调查者反复说所有空间都是必须的，事实上新 住房都有空置的房间，经常占总建筑面积的1/3。
当被问及超标建房的理由时，部分人说同邻居攀比。 但主要是为儿子提供婚房，消除代际摩擦。
——分析系统内部各组成部分之间以及系统与外部环境之间的各种 相关关系，了解相关信息，建立信息系统，协调各部分的关系，促进事物 向预定目标发展变化，以取得管理的整体效应。
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2、弹性原理
有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化随机应变， 因此管理必须留有余地，保持充分的弹性。
管理科学考察的问题是大量的。因素众多，相互关系 错综复杂，百分之百反映客观规律的管理是不存在的，所以 要求管理留有可调节的余地。
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对住房建设和土地用途管制的态度
土地管理法在保ห้องสมุดไป่ตู้农地方面很大程度上是成功 的，不仅是为潜在建房者设置障碍，而且使住 房建设许可受到广泛理解和支持。虽然大多数 村民说他们对土地管理法一无所知，但他们普 遍认为中央政府应该控制农村建房，为穷人和 后代保护土地。
11
对住房建设和土地用途管制的态度
没有人相信土地利用规则能得到公正的执行。 他们说镇、村领导在处理其家庭和朋友的住房 申请时，规避一户多宅的限制，产生了大量用 于出租或出售的房子和宅基地。
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➢ 精神动力是产生于追求精神上、心理上、事业 上得到满足的内在动力。
➢ 竞争动力产生于竞争各方表现出来的差距 ➢ 竞争动力产生于公平竞争的环境
美国心理学家维克托．弗罗姆1964年在《工作与激励》中， 首先提出了期望理论。
第二章土地管理原理
第一节
人本管理原理
• 例如：取消农业税——调动农民积极性？
农业税不是个人所得税（没有起征点），不是 营业税（不区分生产的盈利性），不是资产税 （土地不是农民的私产），而是一种典型的 “身份性贡赋”。
• 2、使用价值与劳动消耗的比较，生产 使用价值必然要消耗劳动，为了生产 出更多的使用价值满足社会需要，就 必须在生产过程中尽量节约劳动的消 耗。
第四节
管理效益原理
利用规律效益获得经济效益：
• 3、使用价值与劳动占用的比较，随着 技术进步和生产规模的扩大，物化劳 动占用量已出现逐渐增长的趋势。这 就有可能提高劳动生产率，生产更多 的使用价值；但必须同时改进管理工 作，降低原材料，燃料，工具等的储 备量，以提高生产的经济效果。
第四节
管理效益原理
2.整体效益：
• 由于系统的功能表现在整体能产生各部分所 不具备的新性能、新功效，或使原有性能、 功效增强、减弱或消失。 • 因此，管理要取得整体效益，必须遵循放大 原则，努力使输出大于输入，使管理对象产 生“大于”效果，避免出现“不放大”或 “负效应”的现象。
第四节
管理效益原理
第三节
动态管理原理
3.弹性原理：
时间与空间是物质存在的基本形式；事物 往往在随时间变化而变化的同时，也随空间的 变化而变化。 有效的管理必须根据管理系统内外条件的 变化而随机变化，以变应变，留有余地、保持 弹性。
第三节
动态管理原理
3.弹性原理：
所以， 弹性管理必须要依据系统内外条件和 环境的变化随机应变，因此管理必须留有余地， 保持充分的弹性。
土地管理学教案
重点:
1、有关土地的基本概念
2、地籍管理
3、地权管理
4、土地利用管理及城市土地市场管理
难点:
1、土地分等定级
2、土地登记
3、土地产权流转管理
4、土地用途管制.
土地管理学总论(章节备课)
章节
第一章 绪 论 (理论课4学时)
教学目的
和要求
使学生全面掌握土地的含义、特性、功能、地位与作用,了解人地关系矛盾与人口、土地、环境与可持续发展.
3、城镇土地定级工作程序有哪些? 土地等与土地级有什么区别?
4、什么是土地分等定级? 按土地质量的分等定级与按土地利用效果的分等定级有何区别?
5、简述道路通达度作用分值计算过程.
6、特尔菲测定法在土地定级中主要解决哪些问题?它应用步骤有哪?
7、土地级别划分的主要原则和方法各是什么?
8、定级因素作用分值计算方法有哪些?并用其中任两种方法为例进行说明.
土地管理学教案
土地管理学教案
课程名称
土地管理学总论
学时安排
总学时：72 其中课堂讲授56学时；实验16学时
授课对象
国 土 资 源 管 理专业二年级15班
教材说明与主要参考资料
教材:
章炳林主编 土地管理学总论 .中国大地出版社.1999年
资料:
林增杰 主编 地籍管理,中国人民大学出版社,1990年
樊志全 主编 土地登记理论与方法,中国农业出版社,2003年
樊志全 主编 土地登记相关法律知识,中国农业出版社,2003年
樊志全 主编 土地确权理论与制度,中国农业出版社,2003年
中国土地科学、中国土地、国土资源报等期刊
教学目的和要求
土地管理学是土地资源管理专业的必修课。通过本课程的学习,使学生全面系统地掌握土地管理的基本概念、土地管理的基本内容以及土地管理的基本过程。
第2章土地管理学的基本原理(XXXX0908)
二、系统管理原理
1.系统原理 ：是指运用系统工程技术，分析管 理对象在系统中的地位和作用,使整个系统最优 化的原理。(土地管理是一个系统工程)
贯彻系统原理 必须把握系统的
目的性 整体性 层次性
3.相对封闭原理 相对封闭原理指在任何个系统内, 管理手段必须成一个封闭的循环回路，才能形成有效的 管理活动。
指令 输入
发 出
指挥中心
监督机构 执行机构
原始信息 输出
接受单位
观察系统
反馈机构
加工后信息
9
三、动态管理原理
1. 动态原理： 是指在管理中，由于事物在不断的发展和变
化，因此要加强信息的收集与处理，随时掌握事物的动态变化， 使管理决策能够适应不断变化了的情况。（土地总体规划修编）
１）一年的的土地使用权出让价Ｐ
ａ Ｐ＝
（1＋ｒ）
Ｐ＝ａ（近似值）
Ｐ－地价；ｒ－利息率（贴现率* ）；ａ－年地租量； ｎ－年期
*贴 现：银行放款业务之一。持票人为了取得现金，以未到期的 票据（如期票，汇票等）向银行融通资金，申请现金，银行按照 市场利息率，扣除贴现日至到期日的利息，将票面余额付给持票 人。票据到期时，银行持票向最初发票的债务人对取现款，这就 叫贴现。
例如：土地管理系统
三个环节
一级（大系统） 二级（子系统） 三级（小子系统）
全国土地管理系统 省级土地管理系统 省内县市级土地管理系统
2.整分合原理 它是指现代管理要求在整体规划下明 确分工，在分工基础上进行有效的综合。
应用的前提：必须充分了解整个系统及其运动规律。 目的：有效地进行分工和避免混乱，使管理构成有序的系统。 例如：全国的土地管理系统是由各省（区）级土地管理子系统 构成的。很多目标都是分解实施执行。 土地整治规划体系范围国家、省、市和县四级，具体的区域整 治是在县级层面实施。
土地管理学总论 第二章土地管理原理20171121 讲稿
第二章土地管理原理第一节人本管理原理一、人本管理的概念将人的因素放在第一位，作好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。
二、行为原理人的行为时受人动机支配，动机受需要决定，按照这样的行为规律来管理就是行为管理。
三、动力原理管理要达到预定目标，需要有动力并正确的运用动力，管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是管理动力原理。
动力通常分为物质动力、精神动力、竞争动力。
“以地生财”的动力原理例子：2007年上半年，**市土地出让平均价格为636万元/亩，而区片综合价的最高补偿标准为21万元/亩，巨大差价成为地方政府以地生财的动力。
首先，中国经济转型特别是1994年的财政分权改革使作为行政主体的各级地方政府又成为经济主体，对基层政府官员业绩的考核也日趋偏重于经济产值和经济增长速度等指标。
在这样的背景下，尽管地方政府作为国家权力的具体执行者，要接受上级政府和上级主管部门土地征用政策的执行指令，但是作为地方利益的代表，其首要的任务是发展地方经济，增强地方经济实力。
其次，由于目前农业比较利益偏低，土地非农用与农用相比具有更多的经济收益，下级组织要实现财政收入和经济产值的迅速扩张，就必须将土地资源配置给边际报酬率比较高的部门和产业；再次，县以下各级地方政府，在改革后才进入资本原始积累阶段，尽快完成地方政府的资本原始积累是财政分权后地方政府的重要行为特征，加之中国城市建设欠债太多、基础设施严重不足、居民居住条件急需改善，以地生财就成为地方政府原始积累的最佳选择。
解决途径明确界定公共利益，规范政府土地征用行为提高土地征用补偿标准，完善土地征用补偿机制赋予农民国民待遇，完善社会保障体系建立有效约束机制，避免政府暴力潜能打破政府土地征用垄断，允许非农建设用地入市第二节系统管理原理一、系统管理的概念系统原理：是指运用系统工程技术，分析管理对象在系统中的地位和作用,使整个系统最优化的原理。
(土地管理是一个系统工程)。
土地管理学第2章管理原理
封闭原理案例 1941年12月7日，日本海军偷袭珍珠港，美军损失 残重。 事件发生前5小时，陆军参谋长马歇尔发出过 “严密戒备”的电令。既然如此，为什么日军偷袭成 功了呢？原来，日军偷袭前夕，美军就截获了表明日 本将要进攻美国的重要情报。然而这天是星期日，电 报联络机构假日不工作，电令传递受阻，终导致严重 的残局。美军的失误违背了什么管理原理？请加以论 述。 从军事管理上说，美军的失误违背了封闭原理中 的“控制反馈原理” ，管理系统失去了严密性。
北京大学信息管理系
二、整分合原理
目标优化组合
在整体规划下 明确分工，在分 工基础上进行有 效的综合 合理的分工要 遵循能级对应的 原则
整 体
组织优化组合 人才优化组合 环境优化组合
分 工
北京大学信息管理系
整分合原理要点 从整体出发，具体分解、综合协调，以最 好地实现整体目标的管理原理。 现代管理要求在整体规划下面、明确分工， 在分工的基础上进行有效的综合，这就是整 分合原理。 除了明确分工外，还要做到优化组合。它包 括目标优化组合、组织优化组合、人才优化 组合和环境优化组合等。
北京大学信息管理系
根据人的行为规律来进行管理，就是管理 的行为原理。要达到管理目标，必须掌握控 制人的行为，这就需要了解人们的需求和动 机，以便及时调节人们的行为。 马思洛的需求层次理论认为生理需求和安 全需求是较低层次的需求，社会需求、尊重 需求和自我实现需求是较高层次的需求。通 常，需求也可以分为物质需求、精神需求和 安全需求。 动机是在需求基础上产生的推动和维持人 的定向活动的主要心理倾向和心理要求。人 的动机是由需求来决定的，但也受到外界条 件的影响。
《土地管理学》为本专业的核心主干课。土地管理学与经
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主要内容
一、人本管理原理 二、系统管理原理 三、动态管理原理 四、管理效益原理
3
一、人本管理原理
1.人本原理（人本能动原理）
你可以接管我的工厂，烧掉我的厂房，然而只要留下 我的人，我就可以重建IBM。——IBM总裁沃森
定义：是指一切管理工作中，人的因素、人的主 观能动性起着第一位的作用。做好人的工作，应 充分调动其积极性和主动性。 请思考：建设用地年度计划
组成分之间相互依存、相互作用的结果，这种关系称为相 关关系。（土地利用动态变化分析）
•可以分为： •（1）完全相关、不完全相关 Y 和完全不相关；
•（2）积极相关和消极相关；
•（3）正相关和负相关； •（4）单相关和复相关。 O
不相关
负相关
正相关
X
11
四、管理效益原理
1.效益原理：是指管理工作是为了获得最佳的生
态效益、经济效益和社会效益。
• 三种效益的关系从长远的观点看是统一的，没有生态效 益的土地利用，很难想象会获得理想的经济效益和社会效益 。但也不排除有时在局部或短期内，三者会出现互相矛盾的
现象。
例如:(1)在山区毁林开荒。 (2)城镇扩张、基础设施发展与土地可持续利用
之间。
2.整体效应原理：是指系统通过管理，使整体内
3.相对封闭原理 相对封闭原理指在任何个系统内, 管理手段必须成一个封闭的循环回路，才能形成有效的 管理活动。
指令 输入
发 出
指挥中心
监督机构 执行机构
原始信息 输出
接受单位
观察系统
反馈机构
加工后信息
9
三、动态管理原理
1. 动态原理： 是指在管理中，由于事物在不断的发展和变
化，因此要加强信息的收集与处理，随时掌握事物的动态变化， 使管理决策能够适应不断变化了的情况。（土地总体规划修编）
0.4 0.6 180
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地租表示：土地使用者与土地所有者之间的经济关系，这种关
象物质运动那样，要达到预定的目标，应具 有动力并要求正确地运用动力的原理。 请思考：为什么要开展“土地有偿使用制度”
二、系统管理原理
1.系统原理 ：是指运用系统工程技术，分析管 理对象在系统中的地位和作用,使整个系统最优 化的原理。(土地管理是一个系统工程)
贯彻系统原理 必须把握系统的
目的性 整体性 层次性
目前我国的 土地管理中 常用的经济原理
地租理论 地价理论
区位理论
一、土地报酬理论
在科学技术水平相对稳定的农业土地利用中，当对土地连续追 加劳动和资金时，初期追加投入所得的报酬逐渐增多；但当投入超 过一定的界限时， 追加部分所获得的报酬逐渐减少，从而使土地 总报酬的增加量也呈递减趋势。并且，当投入再超过一定的量后， 土地的总报酬不再增加甚至会出现减少。
例如:土壤施肥 量，用工量；城 镇土地开发等。
二. 地租理论
地租是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种 代价可以是货币、也可以是非货币的形式（如等价的劳动）。
地租是土地所有权在经济上借以实现的形式， 地租=总产值或总收益—总成本
法律实现形式
经济实现形式
各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
土地 等级
劣等 中等 优等
所耗 投资 (元)
平均 利润 (元)
产量 个别生产价格(元)
(公斤) 全部产品
每公斤 产品
社会生产 价格(元)
每公斤 每公斤 产品 产品
级差地 租I
(元)
100 20 200 120
0.6 0.6 120
0
100 20 250 120 0.48 0.6 150
30
100 20 300 120
2.动态相关原理：是指在管理系统的变化发展中，应及时找
出系统内部各组成分之间以及系统与环境之间的各种相关关 系，通过管理、协调，整个系统的管理达到最优化的原理。
3.弹性原理：指有效的管理必须具有弹性，能根据系统内外
条件和环境的变化而随机应变。（规划的刚性与弹性）
• 相关关系：管理系统的变化发展是由于管理系统内部各
例如：乱砍森林，会影响气 候，使水旱灾害频繁。
第二节 经济学原理
为什么土地管理要涉及经济学原理？
1、劳动对象和劳动资料的总和，构成生产资料。
土地是一种重要的生产资料，是经济学研究范畴。
2、土地管理是研究土地关系，监督、协调和控制土地利
用的科学。土地关系的调整和土地利用都会涉及到经济学
原理问题。
土地报酬理论
一、人本原理、行为原理和动力原理
2. 行为原理：是指在管理过程中要根据人的行为规 律来进行管理。 其中，行为规律是指人的需要决 定动机，动机支配行为， 行为决定目标。
需要--->动机--->行为--->目标
请思考：为什么要开展地价监测？
5
一、人本原理、行为原理和动力原理
3.动力原理（激励原理）：指管理活动
第二章 土地管理学的基本原理
目的:掌握土地管理学的基本原理 ，提高 土地管理水平，提高土地管理工作的经济、生 态和社且效益,为土地管理奠定理论基础。
第一节 现代管理学原理
管理的三要素
管理主体 管理客体
管理效果
现代管理学：是在继承管理历史经验的基础上 ，综合应用现代社会科学、自然科学与技术科学 的理论和方法，研究现代社会条件下管理活动的 基本规律和一般方法的综合性的具体科学。
例如：土地管理系统
三个环节
一级（大系统） 二级（子系统） 三级（小子系统）
全国土地管理系统 省级土地管理系统 省内县市级土地管理系统
2.整分合原理 它是指现代管理要求在整体规划下明 确分工，在分工基础上进行有效的综合。
应用的前提：必须充分了解整个系统及其运动规律。 目的：有效地进行分工和避免混乱，使管理构成有序的系统。 例如：全国的土地管理系统是由各省（区）级土地管理子系统 构成的。很多目标都是分解实施执行。 土地整治规划体系范围国家、省、市和县四级，具体的区域整 治是在县级层面实施。
部各组成部分之间，相互产生促进作用，以取得整体 的最佳效益 （比各部分之和要大得多的效益）。
依据：系统整体具有其 组成部分在孤立状态中不 具备的新质 （奥地利著
+
减弱 负效应
名的生物学家路.西.贝塔
朗菲曾提出）。
++
增强 正效应
3.规律效应原理：它是指系统按客观规律办事所取得的应
任何一个系统，其组成分都是相互依存、相互作用、 相互制约的。 它们的运动发展都是有一定规律的。某一 环节的改变会引起另一些环节 作出相应的变化。