土地管理学 第五章课后思考题

第五章课后思考题作业1、简述土地所有制、土地所有权及土地使用权的涵义。

答：土地所有制：土地所有制是指人们在一定的经济社会条件下拥有土地的经济形式。

它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应当享有土地所有权及其责、权、利。

它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。

土地所有制基本上属于两大类型：土地私有制和土地公有制。

土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

我国现阶段的土地所有制度为社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。

土地使用权：土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。

土地使用权是我国土地使用制度在法律上的具体表现。

土地所有权：土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律形式表现，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。

土地所有权是土地所有者拥有的、收到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。

土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。

2、简述我国国有土地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和管理。

答：一、城镇土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

国有土地使用权出让权分两种：一是根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地，按行政建制设立的直辖市、市、镇规划区范围内的国有土地有偿让与用地单位使用。

土地使用权的出让方式有：以协议方式出让、以招标方式出让、以拍卖方式出让。

二、土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间发生的民事法律关系。

土地使用权转让的基本形式有出售、交换与赠与。

土地使用权的特征：1）土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。

2）土地使用权转让只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家。

3）土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权力和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。

4）土地使用权与其地上建筑物。

附着物在转让时不可分离。

三、土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体将土地使用权及地上建筑物、其它附着物全部或部分提供给他人使用，承租人为此而支付租金的行为。

土地使用权出租的特征：1）土地使用权出租与土地使用权转让一样是一种民事法律行为。

2）土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权能租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整个的转移。

3）出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块。

4）土地使用权出租后，出租人仍需要继续履行出让合同规定的任务。

5）土地使用权出租主体是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人。

6）土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其它附着物连同土地使用权一同出租。

四、土地使用权抵押权是指土地使用权人以土地使用权作为履行职务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债务人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。

在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。

土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征：(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。

(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

3、你认为应该如何对国有土地使用权流转进行有效的管理？答：首先，必须抓紧相关政策的制定。

目前国家对集体土地转入建设用地，除了先征用后出让，尚无别的措施，而从当前流转的情况看，其情况复杂，涉及产权界定、收益分配等问题，用政策法规加以引导成为当务之急，待时机成熟，应以法律形式确定下来。

其次，明确集体土地所有权的主体，探索流转的经营组织形式村内有两个以上的农村集体经济组织（村民小组），各集体经济组织之间有明确的土地界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为土地界限和虽未打破村民小组界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为相应的集体土地所有者。

已经属于村民集体所有的，包括第一轮土地承包时就已经打破村民小组界限但由村农民集体实际使用的土地，以及过去村办企业、村公共设施、公益设施建设使用村民小组的土地，并且在使用时以给与相应补偿或土地调剂的，且承认现状，依法确认为村农民集体所有土地，由村集体经济组织或村委会负责经营、管理。

已属于乡（镇）农民集体所有的土地，包括过去乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益设施建设使用村农民集体所有土地或村民小组所有土地且在使用时已给予相应补偿或土地调剂的，应依法确认乡（镇）农民集体经济组织所有，没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府负责经营管理。

集体建设用地流转与农用地流转相比要求有比较高的经营组织水平。

具体经营组织形式应由土地所有权人决定，有土地所有权人自己实施流转，也可按现代企业制度要求组织或参与相应的经济组织实施流转土地流转过程中确实需要由村、镇集体经济组织或其他经济组织代为行使土地流转权的，必须履行相应的法律程序，经村民小组会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民小组代表同意，自愿委托村或乡镇集体经济组织或其他经济组织实施。

再次，理顺流转收益分配关系。

充分考虑土地所有者、土地使用者和土地投资者收益，对其课征土地增殖税。

集体所得收益专款专用，明确用途，主要用于土地的复垦开发和整理以及农村公益事业建设。

合理分配集体建设用地流转中的土地收益,集体建设用地首次流转中的土地收益应由土地所有者和国家分享。

由于在集体建设用地流转收益中包含了国家投资的各类公共基础设施产生的土地增值，因此国家（主要是市、县政府）应分享集体建设用地流转中的土地收益、但从鼓励集体建设用地流转角度考虑，分享比例不宜超过20％。

土地使用者原无偿使用的集体建设用地（包括宅基地）流转中的土地收益应由所有者、使用者和国家分享。

集体建设用地在流转总的土地收益应归原土地使用者，有增值收益的，应按合同约定与土地所有者分享。

最后，规范土地流转市场。

可依照国有土地使用权流转方式进行，经营性用地要补交出让金，宜租赁的应多采用租赁方式，应先征用的要依法进行。

并且要重点开展地价评估工作，流转登记工作和流转档案管理工作。

综上所述，集体建设用地流转作为市场经济的新生事物，应在新观念和新机制下运行，因此必须创建一个新制度，使得国有土地流转和集体土地流转能有效地衔接，国家、集体、农民、用地者各得其所，用地管地秩序不乱，现有制度得以平稳过渡，这些还需要我们做进一步的探索。

4、简述我国农村集体土地使用权流转的现状、存在的问题和深化改革的建议。

答：农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移。

农村集体土地使用权可区分为农用地使用权和非农用地使用权。

现状：从近年农村集体土地使用权流转的情况看，流转形式主要有以下几种：1、转包2、租赁3、"四荒”拍卖4、承租转包或返包5、转让6、入股。

存在问题：1、土地产权不明晰，行为主体缺乏农地流动和高效配置的足够动力。

2、土地流转制度不健全。

3、土地的保障功能及其弱化的长期性和渐进性。

4、农业比较利益低，土地承载负担重。

5、市场中介组织匮乏，流转机制不完善。

对策：1、赋予农民长期而又稳定的土地使用权。

2、将土地农民集体所有制明确界定为农民按份共有制。

3、明确界定农民土地承包权的物权性质。

4、充分尊重农地使用权人的意见。

5、培育土地使用权市场。

6、突破现行的政策和法律。

7、建立国家宏观调控制度。

5、你认为我国土地征收制度存在什么问题？应该如何改革？答：土地征收制度是国家为了公共利益的需要，依法规范将农民集体所有土地变为国有土地的行为的制度。

土地征收制度的建立对于国家经济建设和社会发展用地发挥着巨大的作用，但是随着社会经济的发展，我国土地征收制度自身的一些问题逐渐突现出来，主要表现在：1) 土地征收规范缺失，土地资源浪费严重；2)土地征收补偿对被征收者保护不力，修改后的相关法律依然不尽合理；3）土地征收执行程序不严格，违法现象严重；4）土地补偿费支付不到位，安置不落实，被征地农民长远生计没有保障；5）贪污现象严重、社会各界反映强烈。

由于征地的决定权高度集中在政府手中,加上土地审批权重利大，极易滋生贪污，土地审批领域已经成为贪污的重灾区。

改革措施：1) 转变政府对土地资源利用的观念：各级政府部门的领导要转变思想观念和管理方式，充分认识对集体土地征收所涉及的农民利益问题，是尊重和保护农民基本的合法权益问题。

因此，不能以牺牲农民的合法权益为代价来搞所谓的经济发展和城市化，树立正确的政绩观和科学的发展观。

2）改革和完善土地征收补偿制度：首先是严格区分公益用地和经营性用地；其次是建立和完善土地征收补偿体系；最后是要适当提高土地征收的补偿标准。

3）改革和完善土地征收的程序：一是对申请用地单位公开，使其了解和知悉行政程序的进行以相应地调整自身的行为；二是对被征收土地的集体经济组织及其成员公开，使其了解征收行为对自身权益影响的程度并提出合理的补偿或救济请求，三是对社会公开,接受社会的监督,遏止不良行政。

4）完善合理利用土地和切实保护耕地制度：在土地征收过程中,应当加强规划、严格管理、严格控制各项建设用地,要优先利用荒地、非农业用地，尽量不占用耕地；要优先利用劣质土地，尽量不占用优质土地。

加大土地监察和对土地违法行为的打击力度,切实制止乱占耕地、滥用土地的行为。

对在土地征收中出现的贪污问题，应该严肃处理，加大对土地征收中违法乱纪现象的打击力度。