住宅项目市场调查表
安徽六安市房地产项目整体市场调研报告
安徽六安市房地产项目整体市场调研报告六安城东商业市场调研报告10.17六安城东商业市场调研报告一、商业市场格局（一）整体概述随着六安经济不断发展以及消费者需求的逐步升级，六安商业市场的格局和业态也逐步发生变化：目前六安市的商圈主要集中在皖西大道和解放路沿线，沿皖西大道两旁的商业主要有：西都商圈、六安大市场商圈；解放路沿线的明珠广场步行街商圈；二院附近由义乌小商品市场、顺达大市场和光彩大市场形成的专业市场商圈；此外还有政务区佛子岭路沿线生活商圈。
在业态上，从以前以社区类商业和百货商场为主的零售形态逐过渡到连锁超级市场、专业市场、购物中心等多样化形式并存的体验型销售模式。
（二）各商圈特点1、明珠步行街商圈位于市中心繁华商圈核心，以大众化、多样化、休闲化为基本特色，经营品种包括中低档服装、饰品、鞋帽类为主，多种业态兼有，人流量较大；主街道店面以品牌店为主，经营状况较好，内街铺整体档次不高，规划定位陈旧，经营管理水平低下。
2、西都广场商圈位于皖西路商业繁华地段，包括有浙东商贸城、红街、西都广场和新都会沃尔玛等特色商业街和百货商场，是六安市最主要商圈的之一，辐射范围达六安市及周边乡镇，经营品种以黄金珠宝、高档化妆品、中高档服装、箱包鞋帽、数码产品等为主，规模较大、品种齐全，档次较高，经营状况较好。
3、六安大市场商圈已成功创办了2.5万㎡小商品综合市场和3万㎡皖西规模最大、档次最高、品牌最全的家俱、灯饰广场。
主营时尚百货、品牌箱包、服装鞋类、婚庆、食品批发等小商品，但档次较低，购物环境较差，经营状况较好4、义乌市场商圈该商圈以经营家具、建材、灯饰为主，少量宾馆和酒店。
义乌小商品市场种类多而杂，档次较低，整体经营情况较差；顺达大市场和光彩大市场为建材专业市场，经营品种专业性较强。
5、佛子岭路商圈住宅底下临街商铺，一般为单层，局部为两层，经营业态以特色餐饮、生活超市、便利店、理发干洗店等为主，主要是为了满足周边居民生活需要，业态较为落后，缺少精品百货和大型超市，未来有较大的升级空间。
房地产市场调查表
房地产市场调查表为进一步做好房地产市场调控和发展工作，为此店铺为大家整理了房地产市场调查表，欢迎参阅。
房地产市场调查表一市调人员：市调日期：一、楼盘基本情况：1、楼盘案名：2、开发商：3、楼盘地址：4、开发业绩：5、售楼部地址：6、销售代理：7、接待电话： 8、接待人员：名 9、公交线路： 10、园林绿化景观： 11、占地面积： 1213、建筑面积： 1415、楼盘形态： 16二、户型分析：1、面积范围：23、户型优点：45、户型种类：67、主力户型及比例：三、地段分析：1、地段特征： 23、地段劣势： 45、周边竞争分析：四、价格分析：1、单价范围：23、楼盘基价：45、均价：67、价格分布情况：89、价格变动分析： 1011、产权办理费用案例：五、工程基本情况：1、开工日期：23、工程进度：45、建设单位：67、工程特色分析：市场调查表模板六、物业基本情况：1、物业公司： 23、配套设施分析： 4、物业管理特色分析：、建筑设计风格：、绿化率：、容积率：、总套数：、户型缺点：、销售较好的户型：、地段优势：、周边设施分布：、总价范围：、最高价：、优惠情况：、价格认可度调查：、价格包含的配套项目：、开盘日期：、交房日期：、监理单位：、物业费用：七、环境：1、环境规划特色：2、草种与树种：3、优势分析：4、劣势分析：八、销售推广：1、客源分析：2、客户认知途径分析：3、客户购买理由分析：4、客户购买障碍分析：5、销售状况分析：6、促销手段分析：7、售楼员工作态度及技巧分析： 8、销售的成败分析：九、广告推广：1、广告合作单位：2、广告推广主题：3、广告主题分析：4、广告媒体分析：5、广告效果分析：6、广告印刷品的效果分析：7、其它广告媒体的投放情况及效果分析：8、以采用广告发布形式或媒体：十、销售现场：1、现场销售气氛：2、销售人员接待分析：3、现场包装情况：4、现场周边环境：5、现场导示系统分布：6、样板间的设置与装饰情况：房地产市场调查表二基本资料案名位置公开日期物业管理现状销售状况出售状况出租状况返租销售物业费车位价格主要租售对象代表产品状况建筑楼层裙房层数得房率面积户型设施配套空调状况新风系统开发商交房日期合作伙伴□清盘销售代理联系电话楼盘等级□甲级□乙级□其他建筑设计□租□售□可租可售□返租销售成交价按揭优惠出租率□在建均价可售面积平均租金免租期起租时限返租年限地上数量地下数量□现房租售状况起价销售率可租面积优惠条件其他条件担保方服务内容租租年回报率售售地上层数裙房功能层高套数地下层数□餐饮□银行□专业市场□小型商铺□大型百货□其他(注： ) 标准层面积比例楼层分布附注□中央空调□分体空调□其他(注： )品牌□有□无换气窗□有□无楼宇绿化□有客梯数部品牌速度电梯状况货梯数部品牌载重客梯分层通信设备每户直线电话门宽带容量卫星电视□有□办公智能□楼宇自控□信息网络□消防自动化□安保自动化智能设施□其他(注：) □是室内装修标准：□否大堂：公共部位装走道：修标准卫生间：公交站点地铁站点周边设施房地产市场调查表三家庭年收入学历：家庭人口现住大概地址：一、现住房性质为：□ 原私房□ 单位集资建房□ 购买商品房□ 单位分房□ 房管所公房□ 租赁住房二、您的年龄：□ 20岁以下□ 21～30岁□ 31～45岁□ 46岁以上三、您的职业是：□ 机关、事业单□ 厂矿企业□ 军人□ 离退休人员位公务员□ 教师□ 私营企业户□ 其他四、现住房的建筑面积：□ 30～70平方米□ 91～110平方米□ 150平方米以上□ 71～90平方米□ 111～150平方米五、计划在几年内购房：□ 半年内□ 一年内□ 二年内□ 三到五年内六、您购房的用途是：□ 首次购买，满足居住需要：□ 孝敬父母□ 投资□ 二次购房，改善居住条件：□ 给子女买□ 其他七、购房后家里常住人口：□ 1人□ 2人□ 3人□ 4人□ 5人及以上八、您购房时首先考虑的前五个因素是(多选)：□ 环境□ 朝向□ 周边居民素质状□ 靠近市中心□ 价格□ 楼层况□ 离单位近□ 升值□ 户型□ 物业管理□ 开发商实力和信□ 建筑质量□ 建筑外观□ 小区绿化和景观誉□ 地段□ 小区建筑规模□ 小孩上学□ 小区配套□ 交通方便十、你愿意购买的房产是：□ 现房□ 期房如果是期房，您希望交房预期在什么时间范围内：□ 半年内□ 一年内□ 一年半内□ 无所谓十一、您选择哪种规划形态：□ 多层(6层) □ 小高层(11层) □ 高层(28层) □ 别墅十二、如果您买房子，您喜欢几层楼?□ 底层□ 二层□ 三层□ 四层□ 五层□ 顶层□ 不在乎楼层□ 如果是小高层、高层，您喜欢几层：十三、可接受房型(多选)：□ 1房1厅1卫□ 2房2厅1卫□ 3房2厅1卫□ 4房2厅2卫以上□ 2房1厅1卫□ 3房1厅1卫□ 3房2厅2卫□ 复式十四、户型朝向：□ 东北□ 东南□ 南北□ 西北十五、需求面积：□ 50平方米以下□ 70～90平方米□ 110～120平方米□ 140平方米以上□ 50～70平方米□ 90～110平方米□ 120～140平方米十六、您能够承受的单价范围是(元/ M2)：□ 1500元以下□ 2000～2500元□ 3000～3500元□ 4000元以上□ 1500～2000元□ 2500～3000元□ 3500～4000元十七、可接受购房款：□ 10～15万□ 20～25万□ 30～35万□ 40～45万□ 50万以上□ 15～20万□ 25～30万□ 35～40万□ 45～50万十八、可接受付款方式(多选)：□ 按揭贷款□ 分期付款□ 公积金贷款□ 一次性付款十九、分期或按揭可承受的首期款额：□ 7万以下□ 7～10万元□ 10～20万二十、按揭付款可承受月供额(单位：元/月)：□ 300～500 □ 500～700 □ 700～900 □ 900～1200 □ 1200～1500 □ 1500以上二十一、您一般通过什么渠道了解房产信息(可多选)：□《报纸》□《电视台》□ 朋友介绍□ 户外广告牌□ 宣传单张□ 车体广告二十二、您可能在哪个区购买房子：□凌河区□古塔区□太和区□经济技术开发区□松山新区二十三、您认为住宅内那些智能化设施重要和常用(多选)□ 楼宇可视对讲□ 三防系统(防火、防盗、□ 闭路监控系统防煤气)□ 24小时巡更系统□ 紧急报警装置。
市场调查表
梅里香舍住宅底商及周边商业环境市调报告商业/社区名称：梅里香舍调查人：陶迎春顾莹人流量：小区业主为主交房中居民类型：商品房商业类型：社区底商主力商家类型：待定周边商铺租金水平（元/㎡/天）：待定商铺售价: 待定调查详细情况说明：本次调查的重点主要集中在，在建中的达安.上品花园、泰伯三期（安置房）、泰伯四期（安置房）、泰伯五期（安置房）、与梅里香舍商业部分相邻的待开发地块（海天紫郡）以及在建中的新世家住宅项目。
且对围绕梅里香舍项目的住宅分布环境进行了调查。
1、达安.上品花园项目总占地面积45万平方米，建筑面积60万平方米，北临金城东路，南邻锡贤路，东为新锦路，西侧紧邻保留河道，建筑包括住宅楼、双拼别墅、，数幢2-3层的商铺、幼儿园（沿新锦路，）、会所，目前项目在建。
商业部分的租售价格还在待定中。
项目共分为三期开发，主入口位于锡贤路。
一期的交房时间预计在2013年底前，目前项目预计在5月份售楼处落成仪式，一期为在建中的高层，住宅确切价格处于待定中，预计售价在6200-6500之间，其中一期的商业部分为沿新锦路的幼儿园，总面积为5000多平方，待交房时将交给当地政府，有政府统筹规划。
沿新锦路和锡贤路的商业部分规划为汽车4S店。
该项目的主要规划商业部分集中在三期的一条法式风情街，具体建成时间还无法确定，业态规划为会所、休闲娱乐、购物、餐饮等，商业部分预计售价在2万-3万元/㎡左右。
小区主入口位于锡贤路，在沿新锦路部分有一个次入口。
项目的三期的法式风情街的具体开发时间目前还无法确定。
2、海天紫郡，即与梅里香舍商业部分紧邻的空地，该项目总占地面积138806平方米，主要建筑规划包括商铺、洋房、底层、高层，其中商业部分预计应是沿锡贤路的，首次开盘时间预计在2012年6月份。
商业部分的租售价格待定中。
该项目共分三期开发，项目的主入口位于锡贤路，一期主要是沿新韵路的洋房部分，二期是以沿新锦路和金城东路的高层，二期在沿新锦路有一出口。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
楼盘市调表样
一﹑投资组合：
投资商
/开发商
项目位置
施工单位
物业管理
二﹑技术经济指标：
用地面积
总建筑面积
门面建筑
总面积
住宅建筑
总面积
建筑密度
容积率
门面套数
联系电话
三﹑价格及租售情况：
销售价格
一次性
折扣
分期
按揭
折扣
实际
最低价
元／㎡
价格条件：
实际
均价
元／㎡
价格条件：
实际
最高价
元／㎡
价格条件：
租赁价格
平均月租金
元／㎡.月
定价
法则
最低月租金
元／㎡.月
最高月租金
元／㎡.月
合同期限
租金支付方式
开工
时间
年月
建设
周期
个月
开盘
时间
年月Βιβλιοθήκη 开业时间最畅销户型
最滞销
户型
门面租售率
招租%
物业费
元／㎡.月
销售%
四、优惠政策及税费情况：
优惠
政策
（内容可增减）
1、
2、
3、
4、
5、
税费
情况
收取方式
收取
价格
国税
地税
工商管理费
卫生费
水电费
其它
五﹑户型及配套设施：
户型
层高
面积
面宽进深
套数
比例
销售率
租金水平
招租情况
装修情况
门面
其它配套设施
六﹑市政配套及交通状况：
方圆1000M市政配套
交通状况
城市更新拆迁意愿调查表(住宅)
项目名称：
调查日期：
年月日
被调查人姓名:______________ ○权利人 ○承租人
工作单位
号
产权证明资料: ○红本证 ○绿本证 ○房屋所有权证 ○集体土地使用权证 ○国有土地使用证 ○其他:____
○原农村集体经济组织 ○三来一补企业
您认为合适的拆赔比：○ 1：0.8 ○1:0.85 ○1:0.9 ○1:0.95 ○1:1 ○1:1.05 ○1:1.1
擅改商情况 ○有 ○无
擅改面积 ○
㎡
营业执照号：
税务登记证字号：
租赁期限: 年,自
年 月 日至
年 月 日止.
租赁用途:○住宅 ○商业 ○工业 ○办公 ○其他:
租赁合同是否备案: ○是 ○否
○社会团体
权利人性质
○原村民
○外迁户
○华侨
○外来人员
产权证号
共有权人
所占份额
共有权人
所占份额
建成状况
○已建○在建○停建○在建或停建已建成（）层
建设用地来源
○祖屋○向村委购买土地○原村民转让获得○政府出让土地
建成时间
○1986.12.31前○1987.1.1-1998.12.31之间○1999.1.1-2009.12.31之 间○2010年01月01日之后
备案号:
您是否有机器设备：○是 ○否
拆迁处理意见：○货币补偿 ○在相同地段租同类型房屋供承租人使用
您认为如何来界定是否属于擅改商业用途：○以现状用途○以现状用途及有效营业执照○商业用途水电费清单
您认为擅改后的商业用房如何补偿：○货币补偿 ○产权调换
您认为擅改后的商业用房货币补偿价格如何确定：○周边同档次商业用房价格 ○市场评估价扣除相关费用
杭州市商品住宅市场调研分析报告
杭州市商品住宅市场调研分析报告杭州市商品住宅市场调研分析报告⼀、前⾔根据公司近期进⼊杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。
本次调查主要⽬的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”⼟地使⽤权提供决策依据。
由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于⾼档公寓楼盘，因此调查⼯作以杭州城区范围内⾼档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和⼆⼿次新房价格⽔平的调查，从⽽使调查⼯作更具针对性。
⼆、杭州商品住宅市场宏观状况⼀)杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分⽀市场。
⾃上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发⽔平不断提⾼，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、⾦都等民营品牌为代表的⼀批房地产中坚企业。
1998年下半年开始，杭州房地产市场进⼊了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场⽕爆程度在全国罕见。
尤其是2002年⾄2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最⾼潮，每年房价涨幅超过1000元/平⽅⽶，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。
杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。
杭州是全国第⼀个实⾏⼟地“招拍挂”的城市，⼟地的不饱和供应令⼟地成交价格连年倍升，2003年，杭州的⼟地交易价格涨幅为%，排在全国35个⼤中城市之⾸，⾼额的地价成本直接抬⾼了房产价格。
加上“创业在杭州”⼀系列引进⼈才、购房⼊户等优惠措施，杭州城市⼈⼝不断增长，市场对房地产的需求⾮常旺盛，⽀撑着杭州房地产价格的不断上升。
2005年，房价的⾼速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个⽅⾯的不合理需求制定了⼀系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。
成都市高新西区---郫县住宅市场调查报告
4月 20 08 年 11 月 20 09 年 8月 20 10 年 10 月 20 10 年 12 月 20 11 年 5月 20 11 年 5月
20 07 年
20 07 年
20 07 年
20 07 年
50 0
6月
7月
6月
0%
2007年6月
2009年8月
2011年2月
2011年2月
2010年度郫县区域成 交的土地宗数位列五 大郊县第二；
楼面地 价 2370.0 2548.0 2543.0 1775.0 584.00 460.00 785.00 930.00 960.00 2005.2 2111.8 1680.0 3889.0 3584.0 830 390 3674 2000
当前 均价 6200
竞得人
开发项目
2007-7-3 2007-6-29 2007-6-29
央行三次提高存款 准备金率。受此影 响， 5年期以上的 基准利率达到 7.05%。房贷利率 已升至最近10年来 的最高水平。同时 市场预计今年3季 度会再有一次加息
成都市房管局 发 改委联合颁布《关 于进一步加强商品 住房价格监管的通 知》，进一步强化 对商品房备案、销 售价格的监督机制。
成都主城区市场表现 在国家加强对房地产市场的调控力度的情况下，地方政府、金融机构相关政策的出台对于稳 1.2011年主城区房市全面回冷，从春节开始，整体市场成交量出现显著下滑。 定当前房地产销售价格，抑制房地产投资增长过快 、扩大保障房建设等方面起到了一定的积 2.开发商对拟新投放市场房源进行控制，开始调整其经营目标从规模扩张向消化存量转变； 极作用。特别是对主城区住宅市场的影响较大，在一定程度上推动了二三线城市、城市郊区 3.土地出让市场疲软，开发商在土地获取上更加慎重，土地获得的溢价率出现下滑； 的房地产市场发展，抑制了部分消费者的改善型需求。 4.城市规模的不断扩大和与郊区地域交通的便利，有利于成都郊区的市场稳定和活跃度。
房地产住宅项目市场调研及定位报告框架(版)
住宅工程市场调研报告框架1宏观环境研究1.1 城市简介1.2 人口环境1.3 历史文化1.4 政策环境1.5 交通环境1.6 经济环境1.7 投资环境2房地产市场研究2.1 城市房地产市场概况2.1.1 供应方面：2.1.2 需求方面：2.1.3 消费方面：2.1.4 前景方面：2.2 城市房地产市场现状2.2.1 土地市场分析2.2.2 存量房市场表现2.2.3 各类型物业售价分析2.2.4 当地特别的房地产消费观念2.3 房地产住宅市场现状2.3.1 住宅市场板块简析2.3.2 住宅市场产品特点分析(1)产品层次及价位特点(2)产品分布特点(3)产品类型比例(4)产品配套特点(5)产品风格特点(6)产品营销特点2.3.3 房地产市场现状总结2.3.4 住宅市场开展趋势2.4 各区域板块市场竞争分析2.4.1 各板块区域划分2.4.2 各板块市场市场现状概述2.4.3 各板块竞争力分析2.4.4 各板块竞争开展趋势2.5 工程所在区域板块市场竞争分析2.5.1 市场供应体量分析2.5.2 类型分析2.5.3 产品特点、独特卖点〔独特销售主张，UPS 〕2.5.4 户型规划面积设定与配比情况2.5.5 价格分析2.5.6 销售情况2.5.7 营销手段〔营销动态〕2.5.8 消费客群分析〔区域来源、购置动机、职业构成、年龄、消费特性等〕2.5.9 未来走势分析2.5.10 潜在竞争工程分析〔未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等〕2.5.11 附：主要竞争个案市调分析表2.6 明星楼盘分析〔同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析〕2.6.1 规模及规划分析2.6.2 类型分析2.6.3 产品特点〔独特销售主张，UPS〕2.6.4 户型规划面积设定与配比情况〔含畅销与滞销户型、特色户型等〕2.6.5 价格分析〔最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况〕2.6.6 销售情况2.6.7 消费客群分析〔区域来源、购置动机、职业构成、年龄、消费特性等〕2.6.8 小区配套分析2.6.9 市场表现综述〔优势、劣势分析汇总〕2.7 可类比替代型工程分析〔主要指售价接近的其他建筑形态产品〕可选2.7.1 市场表现特点2.7.2 类型分析2.7.3 价格分析〔最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况〕2.7.4 销售情况2.7.5 消费客群分析2.7.6 市场表现特征2.8 城市住宅消费市场研究〔时间允许或作业要求需要，可选〕2.8.1 潜在消费者市场调查方式〔调查问卷〕2.8.2 消费者调查结果分析①消费者特征②消费者心理研究③消费者需求研究2.9 市场结论2.9.1 市场竞争态势分析2.9.2 住宅工程综合分析2.9.3 住宅市场的主流产品2.9.4 住宅市场的空缺产品2.9.5 住宅市场的时机与空间附 :?楼盘调查汇总表? 、?竞争楼盘调查个案表?等3工程分析3.1 工程开发条件分析（1 〕地理位置（2 〕区属概况（3 〕基地环境（4 〕景观资源分析（5 〕交通条件（6 〕市政配套（7 〕工程参数〔 8 〕城市规划条件3.2 工程资源分析（1 〕规模资源（2 〕品牌资源（3 〕开发公司资源3.3 工程 SOWT 分析（1 〕工程优势分析（2 〕工程劣势分析及对策（3 〕工程时机分析（4 〕工程风险分析及对策3.4 工程竞争力分析：（1 〕挖掘优势和把握时机（2 〕化解劣势和躲避风险3.5 工程定位(1)工程整体定位(2)工程形象定位(3)产品定位(4)目标客群定位3.6 工程开发建议3 工程分析〔市场局部＋工程分析局部＋工程开展定位＝企划报告〕3.1 工程立地条件分析〔 1 〕地理位置〔 2 〕区属概况（3 〕基地环境（4 〕景观资源分析（5 〕交通条件（6 〕市政配套（7 〕工程参数（8 〕城市规划条件3.2 工程资源分析（1 〕规模资源（2 〕品牌资源（3 〕开发公司资源3.3 工程 SOWT分析（1 〕工程优势分析（2 〕工程劣势分析及对策（3 〕工程时机分析（4 〕工程风险分析及对策3.4 工程竞争力分析：（1 〕挖掘优势和把握时机（2 〕化解劣势和躲避风险3.5 结论4工程开展定位4.1 本案独特优势提炼4.2 工程总体定位思路〔包括：工程形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要局部面积构成等。
通达国际市场调查表
一、基础情况市调人员：日期：
概况
项目名称
通达国际
地理位置
咨询电话
2212777 2212778
物业类型
开发商
山西舒怡华源房地产开发有限公司
销售商
施工单位
南通六建
入住时间
规划
建筑面积
占地面积
10亩
容积率
建筑风格
设计公司
楼宇总数
380套
住宅户数
层高
3米
标准层户数
住宅
建面
商用
面积
朝向
平
跃层
备注
售楼员 手机
建面
比例
比例
底商面积
建设分期
一期
二期
三期
开盘时间
2008-9-28
入住时间
2010-9-30
建设规模
建筑形式
楼层
28层
建筑结构
框剪
证件情况
无
销售情况
三分之一
工程进度
正负零
园林
设计单位
厦门市泛华建筑
设计大师
设计风格
绿化率
园林特点
车位
车位总量
车位比例
类 型
车位数量
地上
车位价格
地上（租赁/买断）
地下
地下（租赁/买断）
分期付款
2%工程进度
按揭付款
公积金付款
其它促销
户型
面积范围
76.88—89.7 103 110 140 153
公摊比例
主力户型
面积
占总量比例
销售情况
物业管理
物业公司
物业费
特色服务
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住宅项目调查表
编号_________ 调查时间______年____月_____日调查员______________
表格说明：
1、内部认购日期是指该项目首次公开亮相、接待客户的日期。
2、入伙时间是指业主入住时间。
3、建筑面积（居住面积）的填写方式为：10000M2（9000M2）
4、道路状况应填写项目临主要道路的情况，规范如：五一大道：双向八车道（无绿化带）人
行道宽约五米，两绿化带；道路平整，交通通畅。
5、多层：1－6层；小高层：7－12层；高层：12层以上。
6、外立面色彩搭配这一项应填上外立面和屋顶的色彩特色和效果。
7、景观设置这一项是多选项，在小区有的景观前面做标记，如出现其他的景观，请注明。
8、中心景观特色是对小区中心景观的特点和效果的描述，力图做到简洁明了。
9、楼间距是指小区内相邻单体和单体之间的距离。
10、景观差、朝向差和楼层差是指在制定价格的时候由于景观、朝向、楼层这三个因素所引起
的价格变化幅度。
11、客户的职业特征填写该楼盘客户的职业构成，同时应注明该项目的客户有何突出的、或者
是区别于其他楼盘的特点，如该楼盘的客户大部分是同一种职业，或者某种特殊职业的人群分布比较集中。
12、客户的区域特征是指该项目的客户在区域分布上的特点。
填写如：河东60%，河西20%，望
城15%，其他5%。
13、年龄特征是要填写购买该项目的客户的年龄阶段的特征。
14、广告媒体包括投放的广告的类型和具体的媒介，如车身广告、户外宣传板、报纸、电视等，
其中，报纸和电视的广告应填写具体单位。
15、广告重点投放时段是指投入广告费用最多的一段时间。
如果能够了解到这一段时间是处在
房地产预售期的哪一个阶段（内部认购期、开盘期、强销期、持销期、尾盘期）更好。
16、销售方式一般可以分为坐销和行销，或者是两者相结合。
要询问售楼员该种销售方式对销
售的影响。
17、销售节奏是指在重点户型的推出这一方面的营销特色。
这里主要是填写在哪一阶段重点推
出哪一类户型。
18、促销方式主要是了解在楼盘的销售过程中推出的优惠措施和促销活动。
19、销售情况的填写主要分成两大类：一类是多层、小高层、高层的销售情况，另一类是各户
型的销售情况。
这个情况可以从售楼部的销控表上获得。
20、售楼部的建筑特色是指售楼部的整体情况，应该填写该售楼部是单体还是附属体，是一层
还是两层。
21、装修及摆设要填写该售楼部在这两方面的特色。
22、销售员的素质这一个指标主要是根据销售员在接待非客户时的态度，以及在接待客户时的
程序和秩序方面来评判。
该调查表要达到的目的
1、充实基础资料库。
2、把握长沙市房地产的发展现状，预测未来的发展情况。
3、分析其他竞争性楼盘的优势和劣势，以及产生该种优劣势的原因。
学习其好
的一面，改进其做的不够的一面。
研究成果及方式
1、产权年限与售价
了解消费者对于不同产权年限的项目的接受程度，以及产权年限不同对楼盘售价的影响，评价该种影响是正常还是畸形的。
并针对消费者的反应，提出改变消费者对低产权年限住宅看法的措施。
2、建筑面积
通过一个区域内各楼盘建筑面积的总和与其他区域建筑面积以及长沙市总建筑面积的比较，得到该区域在长沙市经济发展中的定位，预测该区域房地产业的发展前景和趋势。
3、多层、小高层、高层的设置
通过对一个项目及一个区域的多层、小高层、高层的配置情况和销售情况，了解该区域消费者对楼层的要求。
4、实用率、容积率、绿化率
计算一个区域的楼盘这三个指标的算术平均值，然后比较某一项目与该平均值的关系，以此来判断该楼盘的品质。
同时可以研究该区域什么样的指标值既可以让置业者满意同时又使开发商的利润最大化。
该图表示各项目的四项指标与该区域平均值的比较示意图。
纵坐标表示实用率、容积率、绿化率、覆盖率。
水平线表示该区域平均值
5、楼盘的品质评价
指标：规划设计、景观设计、物业管理、容积率、绿化率、实用率、覆盖率、内外配置、楼间距、价格等，通过这些方面的比较，得到各项指标的权重值，并进行评分，得到楼盘整体品质的得分。
6、小区未来可能居住人口
这一个成果的得出，需要用到的数据是居住面积，长沙市现在的人均居住面积是22。
07平方米，居住面积÷人均居住面积＝未来可能居住人口。
7、套均面积
通过居住面积和规模套数的比值得到套均面积，通过对套均面积的研究可以得到在该区域受欢迎的面积区间。
8、户型的种类和配比
通过这个指标的研究我们可以得到区域（或者是长沙市）消费者对户型的要求。
我们可以研究在面积一样的情况下，消费者更喜欢哪一种户型。
9、车位状况。
项目内的车位状况，包括地上的、地下的车位数量和租售价的情况。
通过对这些情况的了解，得到该项目的人均车位数；通过对区域内楼盘车位的设置情况
10、研究不同的付款方式对销售的促进作用以及发展的趋势。
付款方式是楼盘推介的一大特点，在国外及港台，有由消费者自由选择贷款成数并配合不同定价的付款方式，使消费者选择空间更大。
了解长沙的情况以及发展趋势对我们以后进行产品定位时，很有帮助。
增强了项目的竞争能力，付款方式对销售的促进作用通过销售速度和售楼员的口头陈述两方面来分析。
发现长沙市购房付款方式的变化，提出应对措施。
11、楼盘各户型销售状况
通过各户型的销售状况，了解各户型的制约因素，研究各户型的最佳配比。
12、促销活动和广告投放
通过各个楼盘促销活动的时间选择，以及广告重点投放时段和效果，研究在销售的哪一个阶段推出促销活动，以及加大广告投放的力度。
13、对客户群的研究
通过客户群的职业特征，研究该楼盘吸引该种职业的客户的因素。
通过对客户区域特征的研究，了解该区域的项目影响力和辐射度，这一方面取决于区域的特征（经济、自然环境、人文环境、配套设施、区域的规划等），另一方面取决于产品的质量。
通过对某个楼盘的客户的主要年龄构成的了解，研究该楼盘吸引该年龄层次的顾客的因素；通过对长沙市整体情况的统计分析，可以了解长沙市购房最活跃的购房年龄层次，然后我们可以针对这一个年龄层次的人做问卷调查，了解他们的喜好和要求，做出真正适应市场要求的产品。
通过对客户购买用途的统计分析，我们可以知道长沙市购房者用于居住和投资的比例，而且可以知道如果消费者用于投资，他们会在位置、面积、价格和户型方面有什么具体的要求。
14、销售状况
销售状况可以反映各户型在该区域的受欢迎程度。
销得好的原因是什么，销得不好的原因又是什么，这都是需要研究的内容。
15、销售中心的描述
找出销售中心在建筑方面和装修摆设方面与其他楼盘的区别，有何特色，对销售有无促进作用。
好的可以借鉴。
16、售楼员的素质
该售楼部售楼员的着装、服务态度、专业水平、服务制度的情况，可以反映出该销售队伍的素质和水平，同时也反映出该公司的实力。
还有，在制度和着装方面的特色可以借鉴和学习。
17、影响价格各因素的权重。
方法一
1、确定影响价格的各因素。
地段、物业管理、规划设计、户型配比等
2、给各指标制定统一的评分标准
3、列出各楼盘各指标变化和价格变化的关系表，并算出各楼盘中的各“指标价格”
4、算出该指标价格在该楼盘价格中所占的比例，并计算出平均比例，该平均比例就是权重
为什么？
1、制定评分标准时，也许我们的不一定标准，但是我们可以在数据处理过程中不断修正改进，而
且最重要的是，所有的数据都是用同一种标准来处理的，即使这种标准是假设，这种方法也是科学的。
2、考虑每一个指标的时候，我们都排除了其他指标的影响，但是实际上每一个指标都受到了其他
指标的影响，是平等的，不会影响我们对权重的判断。
该方法存在的问题
1、找出所有的可能的影响指标，也许这个指标在某一个项目表现为0！
2、要对大量数据的分析，数据不够！
3、评分只能由一人操刀，严格控制标准的一致性！
方法二、
欢迎您的下载，资料仅供参考！。