某房地产公司营销策划提案
新城置业[X X]营销策划提案
目录
第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析
B 区域市场分析
C 同类可比性项目分析
D 重点竞争对手分析及我方因应方案
第二部分项目定位及推广策略 A 项目核心竞争力分析
B 项目形象定位
C 目标客户定位
D 价格定位
E 推广策略
F 广告创意表现
G 广告阶段策略
第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划
B 现场包装
C 售楼部包装
D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征：
1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势
2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。
2.房地产开发的区域分化十分明显
开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现
随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的项目外，大型项目将集中在“三区五片”，且这些大型项目的开发和销售均有较上佳的表现。
4.楼盘主题概念在变化
2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强
调项目的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。
5.房型设计悄然变化
随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即：
三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小；
明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
动静分区：生活区域的“动”与居住区域的“静”区隔, 较好保证家居生活区的“私密性”；
干湿分离：洗衣、洗菜等“湿区”与客厅,卧室等“干区”要有明显分隔。
6.特色楼盘注重“人”的需求
特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代都市人的审美观念，文化意识,享受要求和生活情趣，特别受到购房者的欢迎。
7. 购房人更注重楼盘的性价比，品质好，价格优的楼盘一直是才百姓追棒的对象。
一. 区域功能配套
1．概况：武汉经济技术开发区位于武汉市区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江。开发区离市中心15公里。该区域以神龙公司为龙头，包括可口可乐、丽花丝宝等多家大型外资企业落户在此，经济的稳步增长为房地产的发展提供了良好的物质基础。
开发区分为四个功能区：工业区、旅游度假区、管理服务金融区以及生活居住区。各区严格分离，又和谐统一。
2．基础配套设施
体育中心：占地达88平方米的武汉市体育中心正在区内兴建，其中包括一座6万人体育场，一座8000人体育馆及海湾馆等大型体育设施；
道路：区内的60余公里支干道，构成了畅通的区内道路网络。沪蓉高速公路从东到西横贯全区，建设中的京珠高速公路由南至北纵穿开发区。
铁路：拥有连接京广和京九线，通往开发区的专用铁路及货站。
码头：距开发区6.5公里的港口，区内油码头也已投入使用。经交通部批准，还将兴建一座汽车滚装及货运码头。
医院：设备先进的神龙医院已开业应诊，另有4所医院、一所卫生防疫站为开发区居民提供医疗服务。
金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行
客运中心：中南地区大型区域性客运中心正在兴建。
公园：正在兴建的汤湖公园、南太子湖公园可为区内居民提供良好的休闲场所。
3. 主要公交车线路
70路：花桥—宝丰路—郭茨口—沌阳大街（开发区中心）
204路：王家湾—三角湖—体育中心—汉阳造纸厂
205路：武昌火车站—体育中心—武汉农贸大市场
517路：开明路—王家湾—沌阳大街—神龙西路
585路：复兴村—武胜路—神龙二路
596路：湖北省肿瘤医院—街道口—古琴台—沌阳大街
4.教育配套
开发区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼儿园、职业教育共同发展的格局。目前，区内有新江汉大学，武汉市商学院两所大学，东风设计院、物勘院两家科研院所、实验外语学校、开发区一中（市重点中学）、职业高中等7所中学、神龙小学等16所小学、神龙幼儿园等3家幼儿园。
由江汉大学、华中科技大学汉口分校、武汉市职工医学院合并的新江汉大学建设已全面启动，与本项目毗邻。
坐落于区内的武汉外国语学校其师资力量、教学设施堪称全国一流，可招收英、法、日、德、俄等语种的6—18岁的中外学生。
二. 区域市场分析
（1）区域房地产投资环境进一步优化
随着WTO带来的冲击和沌口开发区综合功能的提升，房地产消费市场前景的广阔，一方面将强化房地产市场竞争，另一方面也将使该区房地产投资环境进一步优化。
（2）居住规模化
从开发区规划的严格功能分区可看出，住宅开发向社区化、规模化、生态化方向发展。居住生活区目前规划有3个，主要是安排一些住宅项目。1号生活区由三角湖度假村、天鹅湖山庄、武汉物业有限公司3个单位组成。3号生活区由金湖花园、开发区一中组成。4号生活区由绿岛花园、东方花园、顶益生活区、同济医院开发区分院、奥林苑5个单位组成。本项目与4号生活区相邻。
（3）沌口经济开发区楼盘竞争将异常激烈。
近年来开发区房地产开发逐升温，目前建成及在建的共有10余个项目，由于其自然环境及人文环境优越，绿化率高，开发区楼盘的价格节节攀升，与1999年相比已经上涨20%。去年开发区管委会对开发商进入开发区实行适度调控，因此今年开发区内楼盘竞争将会异常激烈。
根据规模、户型、价格、景观、概念、配套等可比性因素，重点调查了武汉市以下同类楼盘进行比较分析。
分析：从以上调查表可以看出，
（1）大规模郊区住宅开发已形成一种趋势。郊区住宅一般存在市政配套不全、交通不便等不足，大规模住宅开发可完善自身社区配套，同时这也需要人口达到一定消费数量，反过来人口到一定数量必然会加速各项配套的完善。
（2）郊区多采用沿交通轴线组团式开发的方式。目前郊区交通基础设施还不够完善，理想的开发位置是处于高速公路附近，而沌口开发区开发都是沿318国道轴线进行，符合郊区房地产开发原则。
（3）开发项目以多层公寓和别墅（包括单身别墅和联排别墅）为主，有少量小高层项目存在。
（4）从户型结构来看，主力户型为三室两厅两卫，针对客户群差异配以其它户型，主力面积为100-150M2。
（5）住宅项目价格适中，消费群体大部分为工薪阶层，楼盘均价多在1700元/平方米左右，受楼盘质量、品牌形象等影响有些微上下浮动。
综合上述，敝司认为，武汉市热点开发片区已形成开发规模，其户型、价格等较能为武汉消费者接受，但是，楼盘众多，同质化现象严重。武汉大多数买房者心态渐趋理性化，但是在经济能力、观念等因素的制约下，很多的消费者还是比较注重住宅的基本功能，而忽略了一些文化、精神享受等方面的需求。这给了开发商很多轻轻松松就能将硬件设施大同小异的房子卖出去的机会。新城置业应以此为突破点，在打造高品质楼盘的同时，引领消费者一种更高的生活方式，从而提升物业品牌形象及企业的品牌形象。
一、重点竞争对手的确定：
1．泰合百花公园
2．奥林花园
3．金色港湾
二、竞争对手项目概况：
1、泰合百花公园
泰合百花公园地处武汉经济技术开发区江大路5号，由武汉泰和地产开发有限公司开发，合美企划代理，占地300亩，建筑规模20万平方米，容积率为1.4%,
主要有TOWNHOUSE联体别墅，单身公寓、多层花园洋房、小高层电梯公寓，户型有：1房1厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅，面积从56.45平方米至167.3平方米内多种户型,由国际设计大师何涛博士及国际级专业景观公司ACLA规划设计。目前主推花园洋房，起价1750元/平方米，均价1800元/平方米，其广告诉求为“可居、可游、可赏的4级制生态公园”。
概念：公园式社区
2、金色港湾
金色港湾地处武汉经济开发区内，前临200万平方米三角湖面，由新港房地产开发有限公司开发，由深圳新业地产代理，占地50万平方米，建筑面积50万平方米，容积率1%，主要有别墅、TOWNHOUSE 、花园洋房，户型有: 2房2厅,3房2厅,四方2厅,复式,面积从100平方米至200平方米内多种户型,均价1800元/平方米，由澳大利亚柏涛建筑设计公司和奥雅（香港）园境师事务所规划设计，卖点诉求以假日休闲为概念的“50万平米意大利湖畔小镇”。
概念：意大利风情小镇
3、奥林花园
奥林花园地处武汉经济开发区金色港湾站旁,由湖北人信房地产有限公司开发，占地386亩，建筑面积30万平方米，容积率1.16%,有复式、错中错、错层、平
层等，户型由2房2厅、三房二厅、四房二厅，起价1680元/平方米,均价1700元/平方米,由深圳中海物管,兴建多项体育设施,今年9月20日开盘,明年8-9月交房,广告诉求点为运动休闲为概念的“新健康主义”。
概念：体育产业
三、竞争对手近期销售动态及我方的因应方案
对手在开盘前后，不惜投入巨额广告费用，在各大媒体宣传造势，卖点鲜明，目前这一广告攻势还在延续。泰合百花公园的卖点诉求为：四级制生态公园；奥林花园的卖点诉求为：新运动、新健康、新生活；金色港湾的卖点诉求：50万平方米意大利风情小镇。
我方的因应方案
针对竞争对手的卖点诉求，我方结合本案的特点，以教育文化为主题，提出“新文脉现象的概念诉求，旨在更深层次打造文化教育品牌概念，并锁定目标客
户群，针对性展开营销活动。
凸显本项目销售价格的含金量是体现在周边完善的教育配套设施以及和教育配套设施深度契合的基础之上、并非空泛；
利用本项目打“文化教育牌”的一系列措施对周边不同概念进行打压、体现本项目能满足业主最基本的心理需求、完善自身素质、提高生活水准、为子女
营造一个美好的未来；
在价格上初期尽量与周边竞争对手接近、在产品没有很明显的差异的情况下、体现本项目开发商的优势、利用本项目开发商的背景给予消费者信心、在后
期采取类似百步亭花园的销售策略、将低价房进行局限、整个价格体系的构
成中低价房只占10%、将资金合理的运用在最有利的产品上。
第二部分项目定位及推广策略
在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚跟，占领市场，更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。敝司将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，敝司初步得到的结论为：
1、“新文脉现象”为主题，超越同质化，为武汉房地产首家提出该概念的楼盘。
2、低层、低密度、高绿化率的生态人文社区
3、新古典中国风的中式园林设计风格
4、所处开发区巨大升值潜力的地理位置
5、享受武汉未来最具升值潜力黄金地段中CBD、CLD、CEA的核心规划优势
6、高质量的建筑水准，实用、适度超前的户型设计
XX“新文脉现象”概念的打造
一、关于新文脉的阐述
新文脉包括自然地理条件、文化氛围和文化脉承，以及社会人文背景。
对于本楼盘而言，要打造新文脉，必须理顺环境、建筑和人三者之间的关系。
对于人的文脉体现，即是目标客户的界定问题，后面我们对项目目标客户作了详尽的分析。
文脉对于建筑中的体现，即建筑所表现的风格问题。
本楼盘是典型的中式建筑风格，文化品位较浓，可在此方面下重墨阐述，使其符合文脉的特性（详情另述）
文脉对于环境中的体现，可从自然环境和社会环境两个方面来营造
●自然环境
对于本楼盘周围的自然环境而言，可利用三角湖这个优势，强调本楼盘融合碧水风情，加之绿化和景观效应的营造，做到人景互动，寓景于情，情景交融，体现出深刻的人文特性。
●社会环境
在周边社会环境中，最能体现文脉的是周边的教育机构，“江汉大学”就在家门口，以及周边齐全的中小学校配置，营造出浓浓的学区氛围。从而为业主下一代的成长构建良好的成长氛围。这种极富
书香氛围的环境恰是社区文脉的最佳表现。
通过对以上三个方面文脉的营造，打造本楼盘独特的“新文脉现象”概念牌，告知目标消费群，该楼盘是他们在经济技术开发区置业的首先，是沌口开发区的文脉之所在，真正吸引目标消费者的关注，乃至购买。并结合沌口新区的特点，告知这是武汉的新文脉之所在。
一、针对市场打造的新文脉现象：
1、本项目属于武汉市大力发展的新兴区域、为满足本地段所急需的高素质生产力、在未来的3—5年内、将会有近20万中专以上文化程度的劳动力进入、其年龄在25——30岁之间、年收入约为3万元（《长江日报》摘）；
分析：根据本项目未来消费群体的界定、我们可以得出这样几个结论
A、这些人将会成为本项目未来的主要消费群体；
B、本项目未来的购买者多数属于第一次置业；
C、他们需要进一步的职业教育以提高本身的收入水平；
D、在置业时对楼盘周边的教育配套设施感兴趣、因为关系到自身的后续教育以及子
女未来是否享受完善的教育；
E、居住区域内要求距离工作地点较近、约5—20分钟路程；
F、对周边配套设施的依赖性强
2、项目周边具备有成熟完善的教育配套设施；
本项目周边具有从幼儿园到大学一条龙的成熟完善教育配套设施：新建幼儿园，正
在兴建的开发区新一中、三角湖小学、新江汉大学。从初期的启蒙教育到后期的跟进式教育都可以满足本项目未来业主的需求。从而增加本项目价格体系的配套含量、为本项目后期价格的提升奠定了良好的基础。
3、开发商可以和配套设施进行互动；
配套设施为开发商的销售提供便利、开发商为教育事业的兴旺做出自己的贡献，营造本项目所在区域内的新文脉，在此基础上，开发商斥资打造文化教育软、硬件，如成立武汉首家“三商”幼儿教育基地，成立教授顾问团等。以此作为楼盘的销售口号、不仅可以帮助开发商楼盘销售顺畅、并能为开发商品牌的号召力进步提升打下坚实的基础。
二、具体做法：
何谓“三商”教育模式？为儿童营造一个空气好、水质好、教育设施及教育质量均好的小区就显得至关重要。该项目率先导入当今国家最倡行的“三商”（智力、情绪、创造力）教育模式，在3-6岁素质教育最佳时期，培养孩子的理解能力、注意力、语言能力、创造能力、沟通力、自信心、乐观、爱的情感。授之鱼，不如授之以渔。在这里，特色的教育配套和玩具，皆以“三准则”教育为指南，让这些玩具对小孩的成长能起到潜移默化的作用。
□项目所处地段拥有新江汉大学、新一中、三角湖小学，及针对业主的孩子实行“三商”幼儿教育，利用本项目周边独有、而周边稀缺的完善教育配套设施进行“一条龙教育”形象推广。
□一条龙措施的资金来源；
除前期需要投入一定资金外、其他费用均可从未来的业主物业管理费中支出、开发商无须承担过多费用、前期的投入无非是存入银行定期将利息加以利用而已、并无额外的支出。
□为什么成立教授顾问团：
A、增加未来消费群体的参与意识：
未来新江大毗邻本项目、因此江大中作为高收入群体的教授们可成为本项目未来的团购对象。与其将来挖掘、不如先期介入、已邀请做顾问的形式增强目标客户对本项目的参与意识、造成其先入为主的购买欲望、对未来的销售不无裨益。
B、为项目本身素质的健全提供帮助：
作为顾问的教授们、可以利用本身丰富的学识的见解对本项目进行全方位的帮助。也可帮助项目本身提高素质、增加含金量。
C、为项目未来的销售提供足够的卖点：
本项目可以教授顾问团作为卖点营造丰富的人文氛围和成熟的社区、统一和谐的购买组成。必然会引发其他层次购买者购买欲望。
□成立教授顾问团的流程（见如下示意图）
A、什么是后续跟进式教育：
随着时代的发展，人们越来越意识到学习的重要性，有人断言，未来的文盲不是没有文化的人，而是不懂得如何学习的人，在这种意识的驱使下，学习成为了一种时髦，最大的尊容并不是拥有多少物质财富，而是拥有多少知识。后续式跟进教育是指人们为提高自己的专业水平以及自身的素质，利用一切手段和资源再学习的过程。
B、后续跟进式教育的对象：
后进跟进式教育面对的层次相当广泛、也非常切合本项目未来业主的素质需求，
1、想通过后续跟进式教育改善自身生活水平、提高收入者（工人、初级职员）；
2、想要改善知识结构、提高综合素质水平者（初级职员、学校学生）；
3、不满足自身教育程度、期望提高者（学校学生、在职员工）；
……
C、后续跟进式教育的做法：
和江汉大学合作、建立后续跟进式教育基地。利用江汉大学丰富的知识和广博的咨询以及场所、而开发商所要做的就是：
1、告诉消费者本项目拥有后续跟进式教育基地；
2、后续跟进式教育基地对本项目购买者有什么好处；
3、如果消费者购买后可享受后续跟进式教育的那些优待
等……
敝司根据上述项目形象定位，初步得到以下命名方案，详细见附件。
据上述项目形象的定位，结合敝司对武汉房地产市场的认知，仍有待与贵公司精诚合作，以及再对项目及武汉市场进一步精进认知，以期得出最客观、最合理的目标客户定位。
初步目标客户群定位为：
1、收入界定
建议本项目的目标客户群锁定在月收入2500—4000元左右（即年收入在3—5万元左右的家庭）。
2、目标范围
目标范围为汉阳区、硚口区及沌口技术开发区。本项目位于汉阳沌口技术开发区，属于武汉市新区，但考虑到收入最高的市民大部分分布于汉口地区，因此汉口客户将是本项目的消费主力之一，而武昌由于其本周边自然人文环境好，加上地域观念的影响，
因此武昌地区的购房人群将会较少。
根据周边现有楼盘的客户构成分析，如开发区内早期开发的绿岛花园、奥林苑和现在的香榭丽舍等项目部分都是开发区内企事业单位集团购买。所以，汉阳市民和开发区内效益较好的企事业单位将是本项目的目标客户，加上部分开发区内的散户。
3、目标客户身份
私营业主，大企业或外资、从事汽车贸易的业主，合资企业管理人员及职工；金融机构从业者；自由职业者；律师、医生、公务员、教师等。
4、目标客户的置业特性
一次置业，多为工薪阶层，在开发区内上班，较注重自身文化素质的充实以及子女的成长。
结合本案自身产品特点、地段特点以及敝司对本案形象的塑造，参照地块上其他可类比的楼盘、竞争对手，可初步得到：
本案产品特点+本案地段特点+本案形象炒作+利润=1700-2000元/平方米
（以下单位均为均价）
1480元/平方米
50元/平方米
300元/平方米
300-600元/平方米
根据以上估算本项目先期的销售价格可能会略微低于周边楼盘、但是后期的销售价格必然会上扬、最后的销售价格可能达到2000元/㎡左右。
一、广告战略目标
广告战略目标取决于企业经营目标，“本案”作为“新城置业”真正推向市场参与市场竞争的项目，与自己的经营目标相关的广告战略目标归纳有四点：
1．销售增长目标
本案的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘的销售业绩，按开发经营计划完成销售目标，从而在较短时间内追求利润最大化。
2．市场拓展目标
通过户外广告活动展开以汉阳（辐射沌口周边5公里范围）、硚口（由本项目延伸20公里范围）为中心的销售市场，按渐进式广告战略拓展市场。
3．品牌塑造目标
通过一系列广告活动，树立本案的良好品牌，使本案在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对本案的好感。也同时树立新城置业企业品牌形象，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略。
4．企业形象目标
树立良好的产品品牌和企业品牌，进而扩大新城置业的社会影响力，加快新城置业向产业化发展的进程，只有在这个高度，我们才能对项目的开发有深层次的认识。
项目教育文体资源得天独厚。地处沌口开发区三角湖、后官湖畔，紧邻新江汉大学、开发区新一中和三角湖小学，毗邻武汉市外国语学校、武汉体育中心。
该小区定位于具有中国特色传统建筑品味的教育文化主题居住区。该项目总用地26800平方米，总建筑面积360378平方米，其中以开发住宅面积为75000平方米，住宅形式上主要由联排别墅、叠排别墅、多层公寓组成，并附设会所、幼儿园、车位、临街铺面、园林景观等民日常生活设施，并提供全方位人性化服务。低层、低密度、高绿化率，中式园林设计风格的生态水景住宅区的项目规划设计理念，具备相当强的市场竞争力。
坐享规划优势：武汉长江大桥、四桥的建成通车、新江大的迁入、武汉体育中心的落成、汉阳新汽车客运中心的建设以及国内外知名企业集团的入驻，将极大推动武汉经济技术开发区成为中国中部制造业基地，由此拉动区位经济发展，同时将使项目所在地交通环境和配套设施极大的改善；2、该地段所处的区位将成为武汉开发区的中央商务区（CBD）、中央居住区（ＣＬＤ）和中央政治文化教育区（ＣＥＡ），地段极具升值地段。
1．主题概念的诉求（暂定）
广告语：新文脉现象
阐述教育文化为主题的物业形象，阐述“新文脉现象“的概念
2．生活方式的诉求
广告语：观山、观水、观文化/
书香、花香、草香、水香，我家芳香四溢
3．环境的诉求
广告语：XX 文脉长兴
4．位置及交通状况的诉求
广告语：与名校为邻、和未来同步/
还未入学，就“进”大学
5、品牌诉求
房地产营销的策划书范文
房地产营销的策划书范文 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架：
1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； 2）展现楼盘的综合优势； 3）体现楼盘和谐舒适生活； 4）直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用
虹洋地产项目营销策划推广方案
沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职
工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
房地产项目策划提案
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
房地产企业营销策划(完整版)
策划编号：YT-FS-8304-91 房地产企业营销策划(完 整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
房地产企业营销策划(完整版) 备注：该策划书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产企业营销策划 一、房产活动营销概念 “房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过 精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有 强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营 销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但 是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也 是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上 的全新营销模式。 二、房产活动营销产生背景 纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非 一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三 个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营
销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。 三、房产活动营销发展阶段 1、促销活动—— 简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。 2、行销企划—— 相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，
某房地产营销策划提案
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
房地产营销策划案例
房地产营销策划案例 Prepared on 24 November 2020
河南城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑
3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动 第一篇 1-1.市场分析 ?宏观市场分析 2009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，平顶山楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。 ?区域市场分析 一、经济发展 1．2009年回顾.平顶山楼市异常活跃 1) 2009年平顶山市全年累计完成房地产开发投资亿元，占全市房地产投资比重的%，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积的%，商品房市场供应面积万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。 2)商业用房过剩量加大
商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和%，从物业类型的供需比来看，商业用房的供需比为：1，出现明显过剩，过剩面积15万平方米。 3)多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%。 4)全市新增商品房，供应和销售总量平衡 平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共万平方米，同比增长%，其中住宅万平方米，同比增长%，其中平顶山新区新批商品房预售面积为万平方米，住宅万平方米，非住宅万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。 5.中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米——130平方米的户型最有市场，占64%以上，其中100平方米——120平方米户型市场需求量大，占%。同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。另外，商品房住宅套均面积从2003年的平方米减至2006年的平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。 6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。 从够房人群户籍归属分析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483套（间），占%。 7.平顶山市北区，西区房子紧销。 从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的%以上，占需求总量的%，而南区开
房地产项目营销策划书(多篇)
房地产项目营销策划书(精选多篇) 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。 自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
某房地产项目营销策划方案分析
目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结
价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；
b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产行业销售营销策略
房地产行业销售营销策略 不同的项目，其营销策略也不会相同。作为房地产行业而言，其营销策略又是怎样的呢？如果你想了解，请参考以下这份房地产营销策略概述。 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短
一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27﹑34.1﹑42），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5，占全部投资比重的70。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2；销售面积1.04亿平方米，增长20.8，个人购房比重达到93.9，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1，其中商品住宅价格增长6.6。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 二﹑房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社
房产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
房地产营销策划案整体思路
房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务
.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析
万科房地产营销策划书---副本
万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：
房地产公司营销策划报告
房地产公司营销策 划报告
目录 一、前言 二、营销策划报告 ㈠．项目概况 ㈡．农科中心—香蜜湖区域市场特点 ㈢．”雍祥居”物业个性的塑造及营销卖点 三、”雍祥居”价格定位 四、营销主题及营销方式 ㈠．以”个性化营销”为前提的营销思路 ㈡．时尚居家空间与中国式居家理念高度融合的营销主题㈢．渗透利益点和人格化的营销个性及方式 五、宣传推广 六、前期工作安排及现场包装建议 七、销售进度及资金回笼预计 八、伟业公司可提供的服务 九、伟业代理”雍祥居”销售之优势
十、伟业代理”雍祥居”销售推广之宏观战略
一、前言 深圳通亿实业发展有限公司暨刘总经理: 自深圳市政府提出深圳城市中心区”西移”的战略后,九十年代初以来”福田中心区概念”似乎成为了上海宾馆以西整个福田区板块内房地产项目的美好明天的代名词,当今天随着中心区六大工程的启动,中心区的建设进入实质性开发的阶段,过去美好的愿望开始变为现实,这无疑给原本就已成为深圳房地产开发项目最集中、销售量最大的福田区西部房地产开发项目提供了前所未有的机遇,在这种市场背景下,贵公司取得临近中心区地块的土地开发权,并已启动了”雍祥居”住宅项目的建设,相信此项目将会对贵公司在今后房地产市场的长足发展起到积极的作用和产生深远的意义。我公司作为专业的房地产中介公司,也希望在”雍祥居”的营销工作上与贵公司达成合作,共同努力使”雍祥居”项目成为当前该区域市场中的明星楼盘。 我公司的简介已呈送贵公司,为了双方进一步的了解,现将我公司当前正在代理销售的业务作简要介绍。我公司代理的楼盘主要为:㈠．罗湖区: 都市名园,位于罗湖区蔡屋围,总建筑面积20.75万平方米,商住用途。自正式发售至今,完成87%的销售量。
房地产项目营销策划方案
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate
地产行业项目营销推广策略提案
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。
项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。
二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格
房地产行业营销策划(完整)
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
房地产全程营销策划书例文_策划书.doc
房地产全程营销策划书范文_策划书 由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）;提供一种服务模式(如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸yiｎ，偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。 随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成
为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。 在未来的发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等）;追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静(密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高,而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。 在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值,稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求,进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性,突破强劲对手的包围,在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划一是策划为先在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市