资产评估的假设与原则

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财产保险
资产开发 考核经营业绩
税收 法令评估 国家征用不动产
财务报表 诉讼
补偿评估
第一章 绪论
第一节 资产评估概述
• 评估程序
1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场评估； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。
–重置成本 –收益现值 –现行市价 –清算价格
（二）从资产评估假设的角度表述：
–继续使用价值 –公开市场价值 –清算价值
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（三）从资产评估特定目的划分：
–抵押价值 –保险价值 –课税价值 –投资价值 –清算价值 –转让价值
–保全价值 –交易价值 –兼并价值 –拍卖价值 –租赁价值 –补偿价值
• 对资产价值的理解
– 资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 – 价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值
价格 成本
不一定与价值相等
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
• （一）以资产评估的估价标准形式表述：
–基准日
–目的
–标（价值类
型）
决定
–程序 资产评估目的
估价标准
制约 评估方法
–方法
非法令评估
资产交易
融通资金 资产保全 资产清算 咨询服务
单项资产交易 合资经营、合作经营、企业经营
企业合并、分设、兼并
产权变动
发行股票
企业出售
企业出租
土地成片出租
房地产 交易
抵押贷款 发行债券
土地开发经营 房地产买卖 房地产出租
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第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（四）以资产评估时所依据的市场条件：
– 市场价值 – 市场价值以外的价值。
• 二者划分的标准 • 1、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条
件。 • 2、资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还
是非正常使用。 • 3、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开
资产评估的假设与原则
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
第一章 绪论
第一节 资产评估概述
• 资产评估的定义 – 资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科 学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。
·资产评估的特点
一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行 评估。1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观 存在
市场信息。
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第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（五）常见的价值类型
1、公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
公开市场价格 形成的条件
•买卖双方地位平等 •有充分的时间收集信息 •有理智的经济人 •自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人
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第二节 资产评估的假设和原则
• 清算假设
–是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速 变现条件的假设说明。
–企业破产，资产被强制出售。 –清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产
的评估值。
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
• 资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表 现形式。
–适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用 性
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
• 持续使用假设
–指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 –这一假设强调资产对未来的有效性。 –采用持续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收 益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济 上可行。 –资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。
的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。
第一章 绪论
第一节 资产评估概述
• 资产评估的要素 –主体 –客体 –假设 –原则 –依据
• 资产评估的目的
– 一般目的：资产在评估时点的公允价 值
– 特定目的：资产转让、企业兼并、企 业出售、企业联营、股份经营、中外 合资合作、企业清算、抵押、担保、 企业租赁
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第二节 资产评估的假设和原则
一、资产评估的假设
• 交易假设
–交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的 前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已 经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交 易条件等模拟市场进行估价。
–交易假设的作用
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
• 公开市场假设
–成交价=公允市价+“价值创造”的一部分
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第二节 资产评估的假设和原则
3、账面价值（book value）
–指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值 减去负债（对企业而言）。
–资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却 不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资
二、市场性:模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验
三、预测性:以资产未来时空的潜能说明现实。 四、公正性:评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组
织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。 五、咨询性:评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后
–公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评 估资产将要在这样的市场中进行交易。
–所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争 性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买 卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或 不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能 用途及其交易价格等做出理智的判断。
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第二节 资产评估的假设和原则
2、投资价值（investment value）
–指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者） 的价值
–对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价 格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于 其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决 于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行 为即价值创造直接有关。