2011中金公司房地产系列04 冠城大通：优质资源在手
投资策略_中金公司_侯振海_策略研究：投资策略报告,2010年四季度投资策略,股市“再泡沫化”能否实现？_20
2009 年 10 月 10 日
A 股策略
研究部
侯振海
分析员，SAC 执业证书编号：S0080209100102
houzh@
王慧
张博
分析员，SAC 执业证书编号：S0080210030003 分析员，SAC 执业证书编号：S0080209080100
wanghui@
zhangbo@
股市“再泡沫化”能否实现？
2010 年四季度投资策略
投资要点： ► 我们认为 A 股的走势 “长期取决于经济面，中期取决于资金面，短期取决于政策面”。 ► 从经济面上看，人口结构和资源要素限制继续制约发达国家经济增速及其经济政策效果，使得“贬值本币”成
为其普遍采用的策略，货币政策的目标开始向转嫁矛盾性的汇率博弈。货币供应增速的内生性特点加强，已过 人口拐点的发达国家宽松的货币政策无法推升本国货币供应，只能使大量资金流向资本市场和国外，推升新兴 市场国家通胀和资产价格水平。在这一国际背景下，中国房地产矛盾更趋突出。中国居民住宅总市值已超名义 GDP 的 2 倍，占居民财富总值的 6 成以上。而中国的人口结构拐点也将在 2014 年发生，因此如何避免房价近期 大涨未来大跌是政府的重要政策目标。在政府无法采取真正紧缩性的货币政策来抑制房价短期内过快上涨的前 提下，行政性措施和区域差别性措施将是唯一选择。 ► 从资金供应上看，根据居民对于收入进行消费和投资配置的数据进行测算显示：当前居民储蓄意愿已经偏低（仅 略高于 07 年），进一步储蓄搬家的空间不大。而且今年居民部门配置于股市的新增资金量实际上并不低。个别 权重股滞涨拖累了大盘股指，实际上掩盖了今年市场整体流通市值大幅增加的事实。我们的测算结果显示，2011 年居民部门可流入股市的资金将大体将与今年持平。从资金需求上看，四季度中小盘股票的限售解禁股将取代 银行融资成为市场主要的资金需求压力来源。按照自由流通市值测算，如果不考虑解禁和新股需求，至年底市 场仍有约 15%的市值上升空间，如考虑解禁和新股的资金需求，则空间将缩小至 7%。 ► 从政策上看，促转型将是“十二五”规划的核心，其两大主线内容一是消费规模扩大与结构升级+产业结构升级， 二是区域经济+城镇化。投资者可关注包括新能源、节能环保、新材料、高端装备制造等政策扶持的新兴产业的 投资机会。 ► 在升值、经济下滑、资产价格泡沫和通胀的选择中，目前市场预期的方向只能是资产价格泡沫和通胀。因而， 股市将出现较强的“再泡沫化”预期。在这种预期的驱使下，我们有理由相信，在市场资金面压力相对较轻的 四季度前期，A 股市场会有相对良好的表现。A 股四季度出现先上涨后调整的走势概率较大。这是因为四季度 前期是有利因素集中体现的时期，这些有利条件包括：房地产政策处于出台后的一段观察期、短期经济走势向 好、海外资金风险偏好上升（美元贬值）。而到了四季度后期，有利因素将逐渐减少，不利因素将逐渐增多。这 些不利因素主要包括：房地产政策再度进入博弈期、如房地产销量大幅下滑，则政策风险降低但经济增速将出 现反复、在美国中期大选和美联储量化宽松政策宣布之后，美元可能开始反弹，届时海外市场风险偏好也可能 将有所回落、市场资金面的压力在四季度中后期将逐步加大。 ► 估值提升的机会有望从小盘股转向中盘股。大盘股也有望先走出一波估值回归的行情。中小板和创业板股票走 势将出现分化。从行业板块配置上讲，我们认为四季度前期需要突出的是“通胀预期”、“政策利好预期”和“超 跌反弹”三大主线。从通胀主题上看，主要包括：农业、食品饮料、零售消费、有色金属和煤炭等资源类股票。 政策利好预期涵盖的板块主要包括：节能减排相关板块和产业转移中西部开发概念。超跌反弹主要以估值修复 为主题，主要包括部分前期超跌的周期性股票的反弹，我们相对更为看好地产、煤炭和保险。本轮行情可能持 续性不强，但短期力度较大，建议投资者近期可配置高贝塔的周期性股票，而四季度后期，我们依然看好盈利 增长确定性强的消费和医药类个股。
辜朝明大衰退
大衰退东方出版社辜朝明◎导读（1）我们正站在历史的转折点上。
由美国次贷危机引发的金融风暴在一夜之间彻底颠覆了美国的金融格局，曾经在世界金融舞台上叱咤风云的五大投行转瞬间不复存在。
源于美国的这场金融灾难进而席卷全球，重创欧洲经济。
欧盟各国深受其害，自顾不暇，号称北欧天堂的冰岛，国家经济更是濒临破产的边缘。
与此同时，近年来居高不下的原油价格急转直下，缩水近半。
曾经以傲人的经济增长速度带动全球经济，被誉为明日之星的巴西、俄国、印度、中国等“金砖四国”（BRIC）新兴经济体的股市前所未有地同时全面暴跌，市场前景一片黯淡。
自20世纪20年代末30年代初的“大萧条”以来近一个世纪中，世界经济还从未出现过目前这样的惊恐和混乱。
格林斯潘日前将这场风暴称为“百年一遇的危机”。
这位长年执掌美国中央银行、被评论为比美国总统更具影响力的美联储前主席，言行一向谨慎，他此次的评论显然不是危言耸听，而是恰如其分地代表了主流专业人士的担忧和恐惧。
更加令人难以释怀的是，这场灾难现在看来似乎才刚刚拉开序幕。
这场风暴最终将如何演变，会把我们引入怎样的困境，到目前为止，尚未有人给出令人信服的答案。
但是有一个事实显而易见：越来越多的学者、专家以及政府决策者在谈论当前的这场金融危机时，不断将其与1929年爆发的大萧条相提并论。
如果认真回顾80年前爆发的那场同样发源于华尔街的金融风暴的轨迹，我们不难发现，它给当时的世界带来的不仅仅是经济灾难，更为希特勒上台、德日两国军国化铺平了道路，并最终将人类拖入世界大战的深渊。
80年后，现在发生的这场金融风暴是否会带来同样的恶果？虽然我们现在尚不敢妄言，但是随着金融风暴的扩大，我们已经看到美俄这样的传统对手之间对立急速加剧，也看到英国为了维护自身利益，毫不犹豫地与昨天还是盟友的冰岛反目成仇，动用反恐法案对其予以制裁。
美国总统布什日前非常露骨地要求世界所有其它国家都要与美国“同赴国难”，不可在这场危机中寻求独善其身。
中粮地产
广东金融学院中粮地产（000031）分析报告课程证券投资学系专业(年级)金融系2009级财政学(税务管理)学号：091515249姓名：郑子康提交日期：2011年 11 月 20 日学生姓名: 成绩：评阅教师（签名）一.公司基本情况公司名称：中粮地产（集团）股份有限公司英文名称：COFCO Property (Group) Co.,Ltd.证券简称：中粮地产证券代码：000031相关指数：300R成长 300R价值 300金融沪深300 央企100 中证200 中证700 中证800 中证央企证券类别：深圳A股上市时间：1993-10-08注册地址：广东省深圳市宝安区湖滨路5号办公地址: 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层所属行业：房地产开发与经营业主营业务（产品）：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。
本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。
本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
总股本：181373.16万元流通股本：181373.16万元（实际流通股本：181371.62万元）总市值：117.53亿元流通市值：117.53亿────────────────────────────────——十大流通股东持股数占流通股性质增减情况(2011-09-30) (万股) ％) (万股)────────────────────────────────——中粮集团有限公司 91866.50 50.65 其他未变中国建设银行—上投摩根中国优势证券投资基金 7459.794.11基金 173.40易方达深证100交易型开放式指 1384.070.76基金 -100.79数基金融通深证100指数证券投资基金 1141.180.63 基金 9.06富兰克林国海潜力组合股票型证 828.21 0.46 基金新进券投资基金嘉实沪深300指数证券投资基金 567.60 0.31 基金-0.71华夏沪深300指数证券投资基金 410.35 0.23 基金未变诺安价值增长股票证券投资基金 300.00 0.17 基金新进哈尔滨金上京科技投资有限公司 290.89 0.16 其他新进博时裕富沪深300指数证券投资 248.84 0.14 基金 16.09基金─────────────────────────────——————合计102767.92 56.66───────────────────────────────————公司详细情况：中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
冠城大通招聘官网2013薪酬水平(房地产业员工招聘配置)冠城大通股份有限公司_九舍会智库
封面
K70 房地产业 2013版 2012年企业排名报告
冠城大通
发展才是硬道理！——小平
企业排名报告： 冠城大通股份有限公司
——房地产业 136家 上市公司 2012年经营数据对比研究 (2013版)
人力 资源 人均 薪酬
【主要内容】员工总数
冠城大通
人均 收益
薪酬•求职•晋升
第 1 页 【九舍会智库】 智在必得
报告定作
九舍会智库 8848祝您成功！
简介：冠城大通股份有限公司
中文名称： 冠城大通股份有限公司 英文名称： Citychamp Dartong Co.,Ltd. 成立日期： 1988年4月3日 经营性质： 私营 控制人类型：个人 实际控制人：韩国龙,薛黎曦 省份地级市：福建省福州市 注册地址： 福建省福州市开发区快安延伸区创新楼 办公地址： 福建省福州市五一中路32号元洪大厦26层 公司电话： 86-591-83350026 公司传真： 86-591-83350013 公司网站： 证监会行业：房地产业--房地产业（K--70） 主营产品： 漆包线、商品房 邮政编码： 350005 证券名称： 冠城大通 证券代码： 600067.SH
﹝行业中值﹞ 员工总数2012年 670
员工总数2011年 679
100 90 80 70
600
45
400
Hale Waihona Puke 4760 50 40 30
200
20 10
0
员工总数2011年 1069 679 45 136
员工总数2012年 1122 670 47 136
0
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第 7 页 【九舍会智库】 智在必得
韩国龙：名实相符的一条龙
韩国龙：名实相符的一条龙作者：吴绪彬来源：《金融理财》2013年第03期韩国龙，人如其名，就像一条龙。
蛟龙潜水，深藏不露，一旦时机成熟，潜能爆发，则能掀波逐浪，翻江倒海，傲立于商海潮头。
韩国龙，原是一个普普通通的高中毕业生。
1975年移居香港，投身商海，初试身手。
不久辗转到印尼，有幸投身于东南亚著名侨领、亚洲巨富林绍良门下，从师学习做人经商之道。
1989年加盟林先生旗下的三林集团，在福州组建福建冠顺房地产开发公司，出任总经理，从此与房地产开发结下不解之缘。
1993年，他北上京城，参与马甸危改小区的改造，在一片杂乱无章，拥挤不堪的回民集居的大地上，盖起了成片的高楼大厦，成就了名噪一时的冠城园。
2002年，他重返北京，先后在东北三四环间的太阳宫地区建设总建筑面积近200万平方米的超大楼盘——太阳星城；在崇文区广渠门地区，修建建筑理念超前，规划设计时尚的冠城·名敦道。
2004年，仅太阳星城金星园的销售额就高达13亿元，成为当年北京十大旺销楼盘。
韩国龙于1993年在香港注册成立香港冠城集团，而今旗下拥有冠城大通和中国海淀两大上市公司。
投资涉及房地产、漆包线生产、手表制造、金融证券、高科技、基础设施、贸易等领域；项目遍布北京、福州、深圳、杭州、武汉、衡阳、桂林、南京、苏州、淮安等城市。
他的家族坐拥数十亿财富，多次荣登福布斯富豪榜的前列。
2006年韩国龙荣获“中华十大财智人物”的殊荣；2011年11月又在香港荣获“2011年领袖人物大奖”；2012年8月荣登福布斯公布“全球时尚界25华人”榜第5名。
在前几年的一波股市牛市高峰期，冠城大通的市值曾过百亿。
韩国龙，如今已成为一条真正的中国龙。
可当初谁能料到韩国龙的未来，也许只有林绍良先生慧眼独具。
又不然，“若非先主垂三顾，谁识茅庐一卧龙？”。
随时随地捕捉商机他像一只鹰，展翅飞翔，搏击云天，高瞻远瞩，目光犀利，随时都在捕捉商机，看准猎物，从不放过。
在上世纪末，他苦苦奋斗，建成京城第一批的高档外销公寓——冠城园，而当事业如日中天之时，却出人意料于2000年南下花了2亿多元投资入主上市公司——福州大通，成为控股的大股东。
四龙头房企去年业绩超预期 全国布局分散风险
四龙头房企去年业绩超预期全国布局分散风险2012年01月11日01:49东方早报陆鸣我要评论(0)字号：T|T“全国布局、降价跑量”助不少龙头房企安然度过调控年。
徐晓林早报资料调控深入的2011年，龙头房企交出的成绩单，超出了悲观论者的预期。
土地成本施压，今年才会“真正经历考验”保利地产10日发布的月度销售数据显示，2011年1-12月，该公司实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。
不过，签约面积同比下降5.54%，至650.29万平方米。
交出“超预期”成绩单的，不只是保利地产。
此前数日，万科、恒大、碧桂园、龙湖地产发布的业绩简报均显示，其2011年销售面积和销售金额均较2010年大幅上涨。
上海盘古天地总经理宋海认为，2011年销售增幅比较大的开发商，都属于市场嗅觉比较灵敏的，不少都在2011年上半年就采取了以价换量策略，“这些品牌企业尽管以价换量，但总利润并没有减少太多，因为毕竟过去的项目在土地成本上还是有一定优势的”。
不过，宋海指出，2012年才是开发商要真正经历市场考验的一年。
全国布局分散风险可见的是，在楼市寒冬里，还是有不少实力雄厚的开发商能笑着过一个“热乎乎”的春节。
对比中国房产信息集团发布的《2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜》和《2010年度中国房地产企业住宅销售TOP30排行榜》发现，共有29家房企拥有可比数据，而其中22家销售额同比上升，只有7家呈现同比下滑。
多区域布局，让房企获益颇多。
绿地集团新闻发言人王晓东昨日介绍，该公司2011年实现销售业绩770多亿元，完成了预定目标。
该公司2010年的销售业绩只有500多亿元。
王晓东说，2011年绿地主要加大了三四线城市布局的力度，三四线城市销售比重大幅提高，在2011年超过了70%，此举“分担了调控的影响，保持了较稳定的增长”。
龙湖地产新闻发言人昨日亦称，2011年，该公司布局的西部、环渤海、长三角三大区域，均呈现稳健增长的态势。
作为一个发展中大国和一个负责任的大国
作为一个发展中大国和一个负责任的大国，我们应当倾听来自各方的声音包括批评的声音。
不过，西方部分学者、政客和媒体凭借舆论体系优势，对中国经济改革和体制模式刻意曲解的情况时有发生，这也值得重视。
因为中国经济的快速发展不符合西方经济学的某些理论框架，西方国家在分析中国经济奇迹时，也就自然地留有这种认识差异的烙印。
尤其值得注意的是，活跃在中国本土媒体上的个别专家学者也与这些国外同行一唱一和，似有默契。
可以预见，由于价值观的差异和国家利益的博弈，西方政客和学者唱空中国、挤压中国的舆论也还将持续。
对于这一局面，我们既要有良好的心态适应，也要有适当的措施应对。
自中国实施改革开放以来，来自西方学界政界和媒体唱空中国经济的声浪就延绵不绝。
作为一个发展中的大国和一个负责任的大国，倾听来自各方的声音包括批评的声音，既可以提升治国理政的水平，又可以更好地参与国际事务，更好地与世界其他国家一道谋合作求发展。
这也体现了虚心使人进步，有容乃大、兼收并蓄的大国胸怀。
不过，当今国际关系和国际秩序也有其复杂的一面，各经济体在加强相互合作、相互协调的同时，彼此之间的利益博弈其实并没有消亡。
与经济博弈相关联的是，国际舆论的竞争一刻也没有停止。
总体上，国际舆论竞争的态势是"西强我弱"，并且这一格局不可能在短期内改变。
西方部分学者、政客和媒体凭借舆论体系优势，对中国经济改革和体制模式刻意扭曲解读甚至恶意攻击的情况时有发生；同时，他们也试图加大对中国本土舆论体系的影响。
对于原本发端于西方话语体系的唱空中国的声音，被中国少数媒体放大传播；一些盲目崇拜西方经济模式的所谓学者活跃在中国个别媒体上，不时批评中国经济发展和转型的某个步骤不合西方的节拍。
对这种现象应该进行分析。
中国人要想办好自己的事情，发挥好在国际经济体系当中应有的作用，就要做到两面兼顾：一面是学习借鉴世界各国的先进文化，注意从批评中获得教益，改善和提高自我；另一面则是辨别国际舆论中的友好和不友好甚至是破坏性的因素，采取必要的回应措施。
中远集团案例分析
中远“登陆”借壳众城实业--------------------------------------------------------------------------------发布时间：2006-5-13 0:00:00 来源：《并购的效应:中国上市公司资产重组案例》一、案例资料中远发展(600641)是资本市场"借壳买壳"的成功典范，其前身是1991年12月3日上市的上海众城实业股份有限公司。
1997年6月中国远洋运输集团(以下简称中远集团)旗下的中远置业发展有限公司(以下简称中远置业)通过受让股权的方式，成为该公司第一大股东，实现借壳上市。
中远集团成功入主后，进行了较为彻底的资产置换，先后向股份公司注入了多项优质资产，并且采取剥离不良资产、盘活存量资产、调整产业结构、改善经营管理等措施，一举扭转了主营业务亏损的不良局面，使公司经营业绩得到了大幅度的提高，将中远发展完全转型为一家房地产上市公司，从此公司开始走上良性发展的道路。
2001年中远发展总资产达到27亿元，净资产l1．4亿元，全年实现主营业务收入76154．61万元，净资产收益率19．52％，每股收益0．61元，成为一家名副其实的房地产绩优蓝筹上市公司，并在2002年7月成为上证180指数样本股之一。
这次成功的重组是如何实现的呢?(一)中远集团1．企业简况中远集团全称"中国远洋运输(集团)公司"(COSCO)，其前身为成立于1961年的中国远洋运输公司。
1993年，国家以中国远洋运输公司为核心母体组成企业集团，在国家56家特大型国有集团公司中排名第五。
其下属企业主要有中国外轮代理集团公司、中国船舶燃料供应总公司及其广州、大连、上海、青岛、天津、厦门、蛇口远洋运输全资子公司。
目前中远集团的集装箱运输能力居世界第四位，散货船队运输能力排名高居世界第一。
中远集团是我国名列前茅的战略性特大型国有跨国企业，其资产总值约1500亿元人民币。
中金公司-浦东金桥-600639-碧云三期结算,业绩高增长-110830
最近估值走势
浦东金桥 140 120 相对值 (%) 100 80 60 40 2010-8-29 上 证A指
估值与建议：
公司土增税高于我们预期， 我们小幅下调 2011 年每股收益至 0.59 元，2012 年每股盈利维持在 0.57 元。公司股价对应 2011/2012 年市盈率分别为 15.6、16.2 倍，对 2012 年净资产值有 40%的折 让。我们看好公司的资源价值，认为公司将在中长期受益商业租 金稳步上扬，因此维持 A 股“推荐”和 B 股“推荐”投资评级。
11 182
14.6%
15 324
78.4%
净利润率
全面摊薄股本 摊薄每股盈利(元)
43.8%
929 0.196
25.2%
929 0.349
78.4%
财务指标
(%)
资产负债率 净负债率 银行贷款占负债比率
2010 51.8% 36.8% 42.2% 1H10 54.0% 43.8% 2010 349 994
(HK$) (HK$) (HK$ bn) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$ bn) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$)
000002 600383 000024 000402 600376 002244 600048 000069 000961 600067 600325 600266 002146 002133 600533 600675 000608 000616
•
股票信息
B股 当前股价 股票代码 日成交量（百万股） 52周最高价/最低价 发行股数 （百万股） 总市值（百万元） 流通股（百万股） 主要股东 (持股比例） 美元0.83 900911.CH 0.24 美元0.92/0.76 272 1541 272 A股 人民币9.22 600639.CH 1.38 人民币11.43/8.52 657 6,054 657 上海金桥(集团)有限公司 (43.82%)
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[sector index]
最近估值走势
+6.87 +15.57 +2.80 +136.13
相对值 (%)
450 400 350 300 250 200 150 100
50 0 08-11-9
冠城大通
上证A指
09-2-9
09-5-9
09-8-9
资料来源：彭博资讯、公司信息、中金公司研究部
09-11-9
最近估值走势
14% 46.6
8.2 42.8 21.9% 23.2%
-16% 55.5
5.6 46.9 12.0% 17.6%
41% 39.4
4.9 32.1 14.8% 17.6%
108% 18.9
4.0 17.7 24.6% 17.6%
51% 12.5
3.1 11.7 28.5% 17.6%
A股 人民币15.73
(+/-)
76% 19% -3% -5% 86% -18%
营业利润
283
315
309
377
754 1,109
(+/-) 净利润
71% 181
11% 207
-2% 22% 100% 47%
174
245
510
772
(+/-) 每股盈利(元)
90% 0.30
14% 0.34
-16% 0.28
41城大通控股结构 ........................................................................................................................... 5 图表 2：冠城大通大事记 .............................................................................................................................. 5 图表 3：北京项目进入回报期（结算收入及结算面积预测） ............................................................................. 6 图表 4：销售额预计将超过 55 亿元 ............................................................................................................... 6 图表 5：上市公司 2008 年三项费用率比较 ..................................................................................................... 7 图表 6：净负债率预计将逐步转好 ................................................................................................................. 7 图表 7：全国土地储备 238 万平米................................................................................................................. 8 图表 8：46%的土地储备集中在北京.............................................................................................................. 8 图表 9：公司分区域平均土地成本占售价比 .................................................................................................... 9 图表 10：房地产公司平均土地成本占售价比 .................................................................................................. 9 图表 11：主营业务收入和净利润预测 ...........................................................................................................11 图表 12：房地产结算面积和房地产销售收入预测 ...........................................................................................11 图表 13：项目收入分解...............................................................................................................................11 图表 14：资产值（Gross Asset Value）占比分解 ...........................................................................................12 图表 15：NAV敏感性分析 ............................................................................................................................12 图表 16：NAV折现率计算 ............................................................................................................................13 图表 17：NAV拆分 ......................................................................................................................................13 图表 18：北京房地产市场呈现供不应求局面，房价稳步增长...........................................................................16 图表 19：累计开发投资额同比大幅增长 ........................................................................................................16 图表 20：成交面积中，朝阳区占到 1/3.........................................................................................................17 图表 21：城八区供应较为正常，但郊县可能面临未来供应过多的风险 .............................................................17 图表 22：房价百分比涨幅，远郊区县快于近郊 ..............................................................................................17 图表 23：外地来京购房人群约占 4-5 成左右..................................................................................................18 图表 24：近年来北京城镇常住人口持续增加 .................................................................................................18 图表 25：北京历史土地成交情况..................................................................................................................19 图表 26：存量土地仅剩 4 成左右，多为 04 年以前出让地块............................................................................19 图表 27：太阳星城规划图............................................................................................................................20 图表 28：太阳星城·B区火星园规划图 .........................................................................................................21 图表 29：名敦道项目交通图 ........................................................................................................................22 图表 30：名敦道项目规划图 ........................................................................................................................22 图表 31：万盛世纪新城项目交通图 ..............................................................................................................23