城市土地储备征购方式与补偿标准
征地补偿标准
征地补偿标准地补偿，又称强制性补偿（force compensation）、征收补偿、补偿性征收，是指国家为了承担社会或经济建设战略的实现所采取的一项必要的政策措施，由国家或政府机构实施政府征土，或非法、违反法律的私人征土，目的在于为一般公共利益的建设而实施的补偿性赔偿、抚恤等活动。
地补偿的制度旨在确保政府部门在实施政府征土时，必须提供足够的补偿给受影响的个人或单位，以弥补受影响者损失的补偿金。
地补偿标准是政府在执行地补偿政策时所遵循的补偿金额标准。
一般来说，地补偿标准应随着政府征收土地的用途不同而有所变化。
比如，征收土地用于建设十字路口，应设定的补偿标准要高于征收土地用于绿地保护的补偿标准。
总的来说，地补偿标准有几个要素，包括：（1）征土的方式：一般来说征土有三种方式，分别是强制性征收（force compensation）、补偿性征收（compensation power）以及调整性征收（adjustment power），根据不同征土方式，补偿标准也有所差别。
（2）征土土地的用途：通常来说，用途是补偿标准重要的参照物。
比如，如果征收的土地用来建设市政道路，那么我们可能会偏向设定更为严格的补偿标准；如果征收的土地用来开发小区等居住用途，那么补偿标准可能会比市政道路的低一些。
（3）折旧率：一般来说，折旧率是根据地补偿对象的价值折算得出的，折旧率越低，补偿金额越低；相反，折旧率越高，补偿金额越高。
（4）核定赔偿额：核定赔偿额是指政府机构最终确定的地补偿标准。
政府机构会根据具体的情况，综合考虑地补偿对象的实际价值和补偿对象本身的情况，最终制定出一个补偿性征收的核定赔偿额。
以上是地补偿标准的四个主要内容，在实践中，还应考虑到地补偿对象的具体情况，以确保政府征收地方的实施有效且公平，从而可以理想地实现社会公共利益的最大化。
延安市人民政府关于印发《延安市土地收购储备中心土地收储项目征迁补偿安置实施方案》的通知
延安市人民政府关于印发《延安市土地收购储备中心土地收储项目征迁补偿安置实施方案》的通知文章属性•【制定机关】延安市人民政府•【公布日期】2012.09.28•【字号】延政发[2012]82号•【施行日期】2012.09.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文延安市人民政府关于印发《延安市土地收购储备中心土地收储项目征迁补偿安置实施方案》的通知（延政发〔2012〕82号）宝塔区人民政府：现将《延安市土地收购储备中心土地收储项目征迁补偿安置实施方案》印发你们，请遵照执行。
延安市人民政府2012年9月28日延安市土地收购储备中心土地收储项目征迁补偿安置实施方案经陕政土批〔2012〕384号、延市土批字发〔2012〕48号、延发改投〔2011〕185号、建设项目选址意见书选字第610600201100066号和延市土征〔2011〕第28号文件批复，同意延安市土地收购储备中心征收柳林镇赵庄村部分集体土地，用于延安市规划区2011年度第十二批次农用地转用土地征收。
为确保该项工程征迁工作顺利进行，维护征迁当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《陕西省建设项目统一征地办法》和国家建设征地有关法律法规，结合本次用地范围内的实际情况，特制定以下征迁补偿安置方案。
第一章总则第一条征地范围和时间：以规划批准的建设用地范围为准，凡在此范围内的集体土地和所有地上建筑物、构筑物均属征迁对象，征地工作自《征地公告》发布之日起实施。
第二条征收土地面积：69.969亩（约4.6646公顷）：（一）旱平地：46.389亩；（二）台地：23.59亩。
第三条《征迁公告》发布后，被征迁人应停止房屋的买卖、交换、赠予、租赁、调配等，在规定的期限内签订征迁补偿安置协议，按期搬迁、腾空房屋，将房地产等相关手续交市统征办备档。
第四条持有房地产权证及其他有关手续的被征迁人是该房屋的合法所有人，拆除共有产权的房屋补偿费，由共有产权人享有，房屋的用途以房地产权证、集体土地使用证或建房批准文件的记载为准。
城市土地储备征购方式与补偿标准
城市土地储备征购方式与补偿标准土地储备机制是我国都市土地治理制度的创新,目前全国有70多个都市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快都市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时刻别长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验能够借鉴,因此运行中也存在一些需要进一步研究和探究的咨询题.其中,怎么样以适当的方式和价格,在适合的时刻,按照适宜的数量取得储备土地,是一具迫切需要研究的理论咨询题和实践难题.本文依照ｘｘ市土地储备中心一年多来实际工作的体味,结合有关土地经济和土地治理的法规和政策,对此进行初步的探讨.一,目前储备土地的来源和补偿标准(一)储备土地的来源按照ｘｘ市政府第33号令《ｘｘ市市区土地储备暂行方法》所规定的范围,目前ｘｘ市储备土地的来源要紧有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力开辟且又别具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们能够看出,储备土地的来源别仅包括都市存量土地,而且还包括都市增量土地. 但是,从土地储备中心实际运作的事情来看,储备土地的来源范围和渠道还别够宽畅.依照ｘｘ市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地事情统计表1(略),能够发觉要紧存在3个突出的咨询题:1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,并且也别利于土地资源的合理调配,将来应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.其实,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开辟都能够提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.3.都市土地一级市场未垄断.目前在ｘｘ市区尽管建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未彻底垄断一级市场,没有做到"一具口子进,一具口子出".由于都市建设飞快进展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量特别大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采纳以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,可以对市区国有存量土地进行回收整理开辟和制定供应打算的部门要紧有ｘｘ市都市建设进展投资有限公司,ｘｘ市交通建设投资有限公司,ｘｘ市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于ｘｘ市建委,ｘｘ市交通局和ｘｘ市河道办.截止XX年9月底,各部门所操纵的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地别利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.(二)征购土地的补偿标准目前,ｘｘ市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建造物等进行一定的补偿,补偿办法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.普通关于住所,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;关于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿方法简单,方便,易于操作,但是关于某些土地使用者,特别是经过出让途径获得土地的使用者别公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时刻延长,增加了储备的成本.另外,依照目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了今后土地增值收益分配的复杂性.3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,别失为一种简便易行的补偿办法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿办法的别合理性已日益显现,要紧表如今没有体现回收土地之间的多种差异性:1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建造物的投入成本,差不多远远高于所规定的补偿标准,假如按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住所,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有思考土地的现实用途和用地单位的实际土地收益.3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类别能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的别同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.所以,单纯以环城河为界划分的办法就别尽科学,更应以基准地价思考土地级别范围.4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有不少差异,企业目前经营事情和社会负担也别同,但目前的补偿标准没有思考这些事情,增加了回收土地的难度.可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准差不多成为当务之急,既体现了都市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的妨碍.二,土地征购的台理范围和具体方式(一)合理的土地征购范围从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府彻底垄断一级土地市场,即所有都市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一具口子进,一具口子出".依照ｘｘ市区土地本身的特点,我们认为ｘｘ市合理的土地征购范围应包括4个方面:1.进入都市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地关于都市建设用地来说属于增量土地范畴.普通包括以下几种农村集体土地:①因都市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和都市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因都市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地治理法》进行征用,并贯彻爱护耕地的原则.关于"城中村",依照都市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.2.都市存量土地中的划拨土地.都市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,能够由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的要紧内容.划拨土地使用者的土地要紧包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施都市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,都市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,都市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.要紧包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地治理部门依法收回的荒凉,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力开辟而又别具备转让条件的土地.4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部格外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的来源,即差不多出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开辟后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.关于这些土地,土地储备中心依照土地市场供应打算和都市进展规划,必要时能够在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平坦,开辟,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.(二)土地征购方式及其操作程序依照储备土地的来源和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.1.土地征用.国家依照都市建设和进展需要,按照《土地治理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的要紧对象是都市存量土地,能够是无偿的,但多数事情下是需要补偿的,其操作程序如图(略).3.土地置换.土地储备中心依照市政府的经济进展战略和都市经济结构布局,对原来在城区内别符合都市规划或对企业再进展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,依照土地储备和供应打算,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买要紧有如下几种事情:①土地受让人进行土地开辟后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).从上面的4种土地征购方式我们能够看到,各种征购方式都是都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个时期.但由于每种征购方式适用范围别同,每个时期的操作方式和内容有所别同,土地储备中心应依照实际事情进行具体操作.三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准从目前都市土地储备制度的运转事情来看,土地补偿标准的确定是关键,并且也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有特意对其性质进行规定,各都市的做法也别相同.所以,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其妨碍因素,从而确定一些基本原则,并针对别同征购方式探讨具体的土地补偿标准.(一)土地征购过程中土地补偿的内涵土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接妨碍土地补偿的法定权利要紧包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地进展权.我国现行《宪法》明确规定都市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要经过征用.所以,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购都市存量土地中的国有土地别需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是别彻底的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营治理并猎取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和爱护,因此土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,关于拥有划拨土地使用权的原土地使用者彻底别具备土地处置权.所以,假如被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿别应包括土地处置价格.关于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地进展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的算是进展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接进展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地进展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,不管是出让土地使用权依然划拨土地使用权都别拥有土地进展权.从土地补偿内涵构成的分析中我们能够看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.依照收购对象别同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.(二)土地补偿标准的妨碍因素土地权益的大小别仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.所以,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,思考以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的身边环境综合作用的结果,依照国内外经验,普通都依照土地区位将都市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地进展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必定要思考用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本别一样,在土地补偿中应该思考.(三)确定土地补偿标准的原则依照国内外经验及我国社会主义市场经济进展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清晰,国家和地点都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别别开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个彻底别同的概念,土地补偿要紧思考土地权益的大小;而安置补偿则要思考被收购者的日子和居住水平,具有一定的打算性和福利性.所以,二者的依据和作用彻底别同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希翼寄予在土地补偿上,被收购的土地要紧是占领市中心区域,经营别善或濒临倒闭的企业用地.关于这些企业来说,即使其土地别被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别思考.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济进展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济进展和都市扩张,政府对基础设施投资和建设以及都市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,别在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该依照贡献予以补偿.(四)别同征购方式土地补偿标准1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间别存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以别落低被征用者的日子和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种事情.依照ｘｘ市实际事情,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中思考的费用应与耕地的事情别同.2.征购出让土地的补偿标准.有两种确定补偿标准的办法.一种是直接比照基准地价进行修正,另一种是托付评估机构评估.关于ｘｘ市来说,由于该市差不多制定了完整的基准地价体系,宜采纳第一种办法.因为基准地价具有全域性,分用途,平均性,有期限,时效性等特点,它又是政府发布的地价,能较客观公正地反映土地当前利用状况.需注意的是,在应用时应针对宗地的区位因素,个别因素,剩余使用年限等方面加以修正.3.征购划拨土地的补偿标准.划拨土地是历史产物,原则上采纳"收一还一"的政策,土地补偿标准以现时征地成本加上前期开辟费用确定.理由是土地所有权属于国家,企业惟独使用权,"收一还一"政策别妨碍企业的权利.但在企业或单位搬迁时,应按照国家有关规定进行额外补偿(除土地补偿外).思考原土地的取得方式和成本,依照ｘｘ市实际事情,能够按以下标准进行土地补偿:①无征地依据,使用国有存量土地的,按上年市区征用非耕地平均补偿标准赋予补偿;②有征地依据,证明该划拨土地原是征用集体耕地的,按上年市区征用耕地的平均标准赋予补偿.。
2024年土地征用补偿标准协议版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年土地征用补偿标准协议版本合同目录一览第一条：土地征用范围与面积1.1 土地位置1.2 土地面积1.3 土地用途第二条：土地征用补偿原则2.1 补偿标准2.2 补偿方式2.3 补偿计算公式第三条：土地征用补偿费用3.1 土地补偿费3.2 安置补助费3.3 地上附着物补偿费3.4 青苗补偿费3.5 其他补偿费用第四条：补偿费用支付方式4.1 支付时间4.2 支付方式4.3 支付主体第五条：土地征用补偿款的分配5.1 分配原则5.2 分配方式5.3 分配时间第六条：土地征用过程中的协调与配合6.1 双方职责6.2 协调机制6.3 问题解决方式第七条：土地征用协议的签订与生效7.1 签订程序7.2 协议生效条件7.3 协议变更或解除条件第八条：违约责任8.1 违约情形8.2 违约责任承担第九条：争议解决方式9.1 争议解决途径9.2 争议解决时限第十条：合同的生效、变更和解除10.1 生效条件10.2 变更条件10.3 解除条件第十一条：合同的终止11.1 终止条件11.2 终止后的处理第十二条：保密条款12.1 保密内容12.2 保密期限12.3 违约保密责任第十三条：法律法规适用13.1 适用法律13.2 法规冲突解决第十四条：其他约定14.1 双方认为需要约定的其他事项14.2 附件说明第一部分：合同如下：第一条：土地征用范围与面积1.1 土地位置本协议所指土地位于市区（县）街道（镇）村，具体地理位置以附件一《土地位置示意图》为准。
1.2 土地面积征用土地的总面积为平方米（具体面积以附件二《土地面积清单》为准）。
1.3 土地用途征用土地的用途为项目用地，具体用途以附件三《土地用途说明》为准。
第二条：土地征用补偿原则2.1 补偿标准根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，结合当地实际情况，确定土地征用补偿标准如下：（1）土地补偿费：元/平方米；（2）安置补助费：元/平方米；（3）地上附着物补偿费：元/平方米；（4）青苗补偿费：元/平方米；（5）其他补偿费用：根据实际情况确定。
土地征用补偿标准协议(2024年修订)
土地征用补偿标准协议（2024年修订）本合同目录一览1. 土地征用补偿范围及对象1.1 土地征用范围1.2 补偿对象确定2. 土地用途及性质2.1 土地现有用途2.2 土地征用后用途2.3 土地性质变更3. 补偿标准及计算方法3.1 土地补偿标准3.2 房屋及附属设施补偿标准3.3 停产停业损失补偿标准3.4 其他补偿标准4. 补偿金额及支付方式4.1 补偿金额总计4.2 补偿金支付时间及方式4.3 补偿金支付主体5. 土地交付及搬迁5.1 土地交付时间及条件5.2 搬迁补偿及支持政策5.3 搬迁完成时间及标准6. 合同履行及违约责任6.1 合同履行监督及协调6.2 违约责任认定及处理7. 争议解决方式7.1 协商解决7.2 调解解决7.3 仲裁解决7.4 法律诉讼8. 合同的生效、变更与终止 8.1 合同生效条件8.2 合同变更程序8.3 合同终止情形9. 保密条款9.1 保密信息范围9.2 保密义务及期限10. 法律适用及争议解决10.1 适用法律10.2 争议解决方式11. 其他约定11.1 附加条款11.2 补充协议12. 合同的签署与生效12.1 签署主体12.2 签署程序12.3 合同生效时间13. 附件13.1 土地权属证明13.2 房屋产权证明13.3 其他重要文件14. 附则14.1 合同修改及解释权14.2 合同的复印与保管14.3 合同签署份数及效力第一部分：合同如下：第一条土地征用补偿范围及对象1.1 土地征用范围本协议所指土地征用范围包括但不限于：位于_______（具体地址）的面积为_______平方米的土地及土地上的一切附属物和权益。
1.2 补偿对象确定补偿对象为上述土地及土地上的一切附属物和权益的合法拥有者，包括但不限于：土地使用权人、房屋所有权人、其他相关权益人。
第二条土地用途及性质2.1 土地现有用途土地现有用途为：_______（填写现有用途）。
2.2 土地征用后用途土地征用后的用途为：_______（填写征用后用途）。
大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见-大政办发〔2020〕30号
大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：为进一步加大土地收储工作力度，规范国有建设用地收储补偿工作，促进我市土地收储工作顺利开展，同时保障被收储土地权利人合法权益，确保土地收储补偿公平合理，根据《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），结合目前土地收储市场情况，经市政府同意，现提出以下意见。
一、适用范围在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（统称市内四区）区域内的国有建设用地上进行土地收储活动，适用本意见。
其他区市县、先导区可参照执行。
二、补偿原则土地收储补偿工作应遵循集体决策、程序正当、公平合理的原则，补偿标准应尊重市场规律，有利于支持实体经济发展。
三、补偿范围对被收储人的补偿范围包括：土地使用权、地上建（构）筑物、绿化树木、无法恢复使用的机器设备、机器设备等搬迁费用、因土地收储造成的停产停业损失以及其他依法应给予的补偿。
被收储人按约定期限腾退交付净地的，应给予搬迁奖励。
四、补偿方法（一）住宅类。
1.已登记住宅补偿。
对收储土地上住宅及其土地使用权的补偿，按照《大连市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（大政发〔2012〕28号）和《大连市市区国有土地上房屋征收补偿安置和补助（补贴）、奖励若干问题的规定》（大政办发〔2013〕51号）有关规定执行。
2.未登记住宅补贴。
对被收储人具有市内四区或高新区常住户口，房屋用于自住，屋檐高度超过 2.2米（含），结构为捣制砖混、预制砖混或砖石木瓦结构的未登记住宅，按下列标准给予货币化补贴：（1）已依法取得建设工程规划许可证及施工批准手续，并按照其规定建成，但未办理登记的，按照已登记住宅补偿标准的95%给予补贴；（2）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建成的，按照已登记住宅补偿标准的90%给予补贴；（3）1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前建成的，按照已登记住宅补偿标准的70%给予补贴；（4）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后建成的和未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置价格给予补贴，评估的房屋重置价格低于2000元/平方米的，按照2000元/平方米给予补贴；（5）临时建筑超过批准期限、已被政府行政主管部门或执法部门认定为违法建筑、已被政府行政主管部门或执法部门予以行政处罚或行政强制执行的,原则上不予补贴。
土地征收补偿合同规范(2024年版)
9.1 合同变更的条件与程序
任何一方如需要变更本合同的内容，应向对方提出书面变更请求，经双方协商一致后签署书面变更协议，作为本合同的附件。
9.2 合同解除的条件与程序
任何一方如需要解除本合同，应向对方提出书面解除请求，经双方协商一致后签署书面解除协议，本合同自解除协议签署之日起终止。
示例说明：
若甲方未能在约定时间内支付补偿款项，乙方可以依据合同约定，要求甲方支付迟延履行违约金。违约金的计算方式为：迟延支付金额×迟延支付天数×日违约金利率。
说明三：法律名词及解释：
1. 土地征收：指国家为了社会公共利益，依法对集体土地进行征收，并给予被征收人相应的补偿的行为。
2. 补偿主体：指依法对被征收土地进行补偿的行政机关或企事业单位。
土地征收补偿合同规范(2024年版)
本合同目录一览
第一条 土地征收概述
1.1 征收土地的范围与面积
1.2 征收土地的目的与用途
1.3 征收土地的合法性依据
第二条 补偿主体与被补偿主体
2.1 补偿主体的权利与义务
2.2 被补偿主体的权利与义务
第三条 补偿标准与计算方式
3.1 土地补偿标准
3.2 房屋及附属设施补偿标准
第十条 不可抗力
10.1 不可抗力的定义与范围
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害（如地震、洪水等）、社会事件（如战争、罢工等）。
10.2 不可抗力事件对合同履行影响的规定
如因不可抗力导致任何一方不能履行或部分履行本合同，受影响的一方应立即通知对方，并在合理时间内提供相关证明文件。根据不可抗力事件的影响，双方协商决定是否延长合同履行期限或部分免除违约责任。
城市土地收储与拍卖流程解析
城市土地收储与拍卖流程解析近年来，城市土地收储与拍卖成为了一项重要的城市规划与土地资源管理工作。
在建设繁荣与城市更新的过程中，城市土地收储与拍卖的流程一直备受瞩目。
本文将对城市土地收储与拍卖的流程进行详细解析，以帮助读者更好地了解这一过程。
一、城市土地收储流程城市土地收储是指政府通过合法手段对城市土地进行强制征收或有偿购买，以满足城市建设发展的需要。
城市土地收储流程包括以下几个关键步骤：1. 征收需求确定：城市土地收储的前提是政府确定了征收的土地范围和征收的目的。
例如，为了修建城市的基础设施、改善城市的居住条件或拓展城市的产业空间等。
2. 方案制定：政府根据征收的需求确定相应的方案，包括征收的范围、征收的方式和征收的条件等。
方案需要经过相关部门的批准，确保合法有效。
3. 评估与补偿：政府对征收的土地进行评估，确定合理的补偿标准和方式。
补偿标准一般包括土地的市场价值、征收户口的迁移补助、搬迁费用、安置房等。
政府与征收对象进行补偿协商，确保公平合理。
4. 征收公告：政府发布征收公告，公示征收范围、用途、补偿标准等相关信息，确保公众的知情权。
5. 土地征收：政府通过法律手段对符合征收条件的土地进行正式征收。
征收过程中需要考虑社会稳定、征收户口的合法权益等多个因素，并确保征收过程的透明度和公正性。
6. 批准手续办理：征收完成后，政府需办理土地使用权、建设用地规划许可等相关手续，确保征收土地的合法性和合规性。
二、城市土地拍卖流程城市土地拍卖是指政府通过公开竞价的方式，将土地使用权出让给愿意支付最高价格的竞买人。
城市土地拍卖流程如下：1. 拍卖准备：政府制定拍卖计划，确定拍卖土地的位置、用途、面积等相关信息。
同时，政府还需公示拍卖公告，公示拍卖的时间、地点、拍卖条件、竞买人资格等。
2. 报名资格审查：有意参与拍卖的竞买人需要在规定时间内提交相关资料，包括身份证明、资产证明、投标保证金等。
政府对报名人进行资格审查，确保竞买人具备合法的资格和能力进行拍卖。
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城市土地储备征购方式与补偿标准土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新,目前全国有70多个城市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时间不长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验可以借鉴,所以运行中也存在一些需要进一步研究和探索的问题.其中,怎样以适当的方式和价格,在适合的时间,按照适宜的数量取得储备土地,是一个迫切需要研究的理论问题和实践难题.本文根据ｘｘ市土地储备中心一年多来实际工作的体会,结合有关土地经济和土地管理的法规和政策,对此进行初步的探讨.一,目前储备土地的和补偿标准(一)储备土地的按照ｘｘ市政府第33号令《ｘｘ市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前ｘｘ市储备土地的主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的范围和渠道还不够宽畅.根据ｘｘ市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2.储备土地单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.3.城市土地一级市场未垄断.目前在ｘｘ市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有ｘｘ市城市建设发展投资有限公司,ｘｘ市交通建设投资有限公司,ｘｘ市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于ｘｘ市建委,ｘｘ市交通局和ｘｘ市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.(二)征购土地的补偿标准目前,ｘｘ市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已经远远高于所规定的补偿标准,如果按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益.3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的不同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.因此,单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学,更应以基准地价考虑土地级别范围.4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有很多差异,企业目前经营情况和社会负担也不同,但目前的补偿标准没有考虑这些情况,增加了回收土地的难度.可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准已经成为当务之急,既体现了城市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的影响.二,土地征购的台理范围和具体方式(一)合理的土地征购范围从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场,即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一个口子进,一个口子出".根据ｘｘ市区土地本身的特点,我们认为ｘｘ市合理的土地征购范围应包括4个方面:1.进入城市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴.一般包括以下几种农村集体土地:①因城市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和城市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用,并贯彻保护耕地的原则.对于"城中村",根据城市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.2.城市存量土地中的划拨土地.城市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,可以由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的主要内容.划拨土地使用者的土地主要包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施城市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.主要包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部门依法收回的荒芜,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地.4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的,即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.对于这些土地,土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划,必要时可以在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平整,开发,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.(二)土地征购方式及其操作程序根据储备土地的和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.1.土地征用.国家根据城市建设和发展需要,按照《土地管理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的主要对象是城市存量土地,可以是无偿的,但多数情况下是需要补偿的,其操作程序如图(略).3.土地置换.土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局,对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,根据土地储备和供应计划,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买主要有如下几种情况:①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).从上面的4种土地征购方式我们可以看到,各种征购方式基本上都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个阶段.但由于每种征购方式适用范围不同,每个阶段的操作方式和内容有所不同,土地储备中心应根据实际情况进行具体操作.三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准从目前城市土地储备制度的运转情况来看,土地补偿标准的确定是关键,同时也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有专门对其性质进行规定,各城市的做法也不相同.因此,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其影响因素,从而确定一些基本原则,并针对不同征购方式探讨具体的土地补偿标准.(一)土地征购过程中土地补偿的内涵土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地发展权.我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要通过征用.因此,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营管理并获取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和保护,所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权.因此,如果被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿不应包括土地处置价格.对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地发展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的就是发展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接发展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地发展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地发展权.从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.根据收购对象不同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.(二)土地补偿标准的影响因素土地权益的大小不仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.因此,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,考虑以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的周围环境综合作用的结果,根据国内外经验,一般都根据土地区位将城市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地发展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必然要考虑用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本不一样,在土地补偿中应该考虑.(三)确定土地补偿标准的原则根据国内外经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清楚,国家和地方都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别不开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念,土地补偿主要考虑土地权益的大小;而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平,具有一定的计划性和福利性.因此,二者的依据和作用完全不同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希望寄托在土地补偿上,被收购的土地主要是占据市中心区域,经营不善或濒临倒闭的企业用地.对于这些企业来说,即使其土地不被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别考虑.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济发展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济发展和城市扩张,政府对基础设施投资和建设以及城市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,不在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该根据贡献予以补偿.(四)不同征购方式土地补偿标准1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种情况.根据ｘｘ市实际情况,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况不同.2.征购出让土地的补偿标准.有两种确定补偿标准的方法.一种是直接比照基准地价进行修正,另一种是委托评估机构评估.对于ｘｘ市来说,由于该市已经制定了完整的基准地价体系,宜采用第一种方法.因为基准地价具有全域性,分用途,平均性,有期限,时效性等特点,它又是政府公布的地价,能较客观公正地反映土地当前利用状况.需注意的是,在应用时应针对宗地的区位因素,个别因素,剩余使用年限等方面加以修正.3.征购划拨土地的补偿标准.划拨土地是历史产物,原则上采用"收一还一"的政策,土地补偿标准以现时征地成本加上前期开发费用确定.理由是土地所有权属于国家,企业只有使用权,"收一还一"政策不影响企业的权利.但在企业或单位搬迁时,应按照国家有关规定进行额外补偿(除土地补偿外).考虑原土地的取得方式和成本,根据ｘｘ市实际情况,可以按以下标准进行土地补偿:①无征地依据,使用国有存量土地的,按上年市区征用非耕地平均补偿标准给予补偿;②有征地依据,证明该划拨土地原是征用集体耕地的,按上年市区征用耕地的平均标准给予补偿.。