房屋买卖如何处理优先购买权纠纷
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋买卖如何处理优先购买权纠纷近年来，随着住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中争优先购买权的案件逐渐增多，由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则，给司法实践中处理这类案件带来不少困难。
作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。
优先购买权特征我国民法通则第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”依据上述规定，我们认为，优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。
房屋买卖中的优先购买权，具有以下几个特征：1、它依法律直接规定而产生。
而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生，是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系。
2、它是一种期待权。
只有共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。
3、它是一种限制权。
房屋共有人出卖自己所分得的房屋，出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利。
这一民事行为的限制性规定，是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的体现。
4、它是一种附条件的形成权。
共有人出卖的房屋与其他共有人的房屋属一个整体，或者是配套使用，其他共有人才能主张这种权利。
出租人出卖的是承租人正在使用的房屋，并在规定的时间内才能主张这种权利。
5、它是同等条件下的优先“购买权”。
这是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他合法条件与其他购买人相同或相一致的情况下优先购买权人所享有的权利。
6、有一定的期限性。
优先购买权有明确的期限限制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。
优先购买权纠纷的实体处理处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。
由于这类案件比较复杂，处理时难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，而且在没有放弃或丧失优先购买权的情况下，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款和房屋的，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买权的请求;优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与其他购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，出现损害优先购买权人的合法权益的情况，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋已经拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋好划分，可以按均等优先购买处理;如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买;或者最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实际困难的，应照顾住房确实困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。
凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。
对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接表示，又不阻止其出卖给第三人，据此推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。
但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。
优先购买权纠纷的诉讼程序处理优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、受买人、主张优先购买权人等多人参加诉讼，对于在诉讼中他们各自的诉讼地位问题，各地掌握不尽一致，涉及到的问题也比较多。
笔者认为，可分以下几种情况处理。
买卖关系尚未成立的，优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系，其将不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。
如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相，可以作为证人出庭作证。
买卖关系已经成立的，优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人应将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人可合法受让和占有标的物。
因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买权的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼。
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买房遭遇租客优先购买权怎么办
买房遭遇租客优先购买权怎么办法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
一些房东便以此为由，在将房屋卖给第三人后，又向第三人（即买房人）提出，因租客有优先购买权，所以不能卖，除非买房人出更高价格。
针对这种情况，律师提醒，租客的优先购买权是有限制的。
不是所有情况都适用。
以下是相关问题及分析解答。
案情简述：夏先生夫妇通过中介公司看中了房主杨先生的一套80平方米的两居室，总价188万元。
双方签订了买卖合同，夏先生夫妇也支付了56万元首付款。
但令他们夫妇想不到的是，很快，杨先生就提价了。
杨先生拿出了一份房屋租赁合同和一份书面声明说，租客要以优先购买权来买我的房子，因为还没有过户，所以原先的买卖合同可以无效，而且杨先生也可以不负担违约金。
对此，律师分析认为：按照法律规定，在目前这个阶段，即使有租客要行使优先购买权，之前的房屋买卖合同也是有效的;如果解约，房东一定会负担昂贵的违约金。
法律剖析未通知租客优先购买但售房合同仍有效根据《合同法》的相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
律师认为，这条规定是承租人对承租的房屋有优先购买权的法律依据。
但最高人民法院“关于城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释”又规定，“出租人出卖租赁房屋未通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
”“这也就是说，租客有优先购买权，但并不能无限对抗买卖双方的房屋买卖合同。
”孙涛律师具体解释说，“一是即使房主没有事先通知租客，将房屋卖给买家，买卖双方的合同也有效;二是如果买家事先不知道租客优先购买权的，而且已办理过户手续，房屋归买家所有。
之所以这样规定，就是为了防止房主一房二卖，恶意提高价格。
承租人未放弃优先购买权房屋如何买卖
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>承租人未放弃优先购买权房屋如何买卖众所周知，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权。
但是，在目前上海这个房地产交易市场上，要取得承租人放弃优先购买权的书面证明材料并不简单。
于是，实务操作过程中，当事人往往口头征求甚至不征求承租人意见，就先行与第三人签订了房地产买卖合同。
该种房地产买卖合同的效力常常成为当事人争论的焦点，特别是在目前上海房地产下跌的这个市场环境下，许多买受人也以此作为退房的理由。
笔者觉得有必要对这个问题进行深入研讨，在此发表一些个人的拙见，望读者斧正。
一、出租人出卖房地产前通知承租人期限的法律规定《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”《上海市房地产转让办法》第十四条对承租人的优先购买权也有类似的确定。
但《合同法》中所说的“合理期限”到底是多久呢?《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。
在同等条件下，承租人有优先购买权。
”《上海市房屋租赁条例》第三十七条规定：“房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
”由此可见，三个月是法定的提前通知期限。
根据对该条款的通常理解，所谓提前通知即同时授予了承租人考虑选择的期限。
若承租人在接到通知后未立即作出表态，出租人势必等候三个月后方能出卖给第三人，否则可能面临被撤销其与第三人在此期间签订的买卖合同的危险。
二、出租人取得承租方放弃优先购买权的现实困难上海的房地产市场已经告别了“有房不愁卖”的时代，房地产买卖已进入了买方市场，出售房屋除了要求业主有理智的判断，同时还要求业主能抓住稍纵即逝的机会。
然而承租方的优先购买权却成为了一个巨大的障碍。
1、出售的同等条件发生变化根据规定，出租人必须提前三个月通知承租人。
买卖纠纷解决买卖纠纷解决途径及法律程序
买卖纠纷解决买卖纠纷解决途径及法律程序买卖纠纷是在商业活动中常见的问题，当买卖双方出现意见分歧或者不按照合同履行义务时，就会引发纠纷。
如何解决买卖纠纷是一个复杂而重要的问题。
本文将探讨买卖纠纷的解决途径及法律程序，以帮助读者更好地了解相关知识。
一、协商解决协商解决是最常见也是最简单的方法。
当买卖双方出现纠纷时，首先应该尝试通过友好协商的方式解决问题。
双方可以面对面地进行沟通，表达各自的意见和要求，并寻求一个双方都能接受的妥协方案。
协商解决的优点在于节省时间和金钱成本，并且可以维护双方的关系，避免进一步的纠纷。
然而，协商解决也有其局限性，当双方无法达成一致时，需要寻求其他解决途径。
二、起诉法院当协商解决无法达成一致时，买卖双方可以选择将纠纷提交法院处理。
起诉法院是通过诉讼的方式解决买卖纠纷的常见途径。
首先，申请人需要准备好相关证据和文件，然后向法院递交起诉状，请求法院对纠纷进行审判。
接下来，法院将安排开庭审理，双方将有机会陈述各自的观点，并提供证据支持。
最后，法院将根据法律和证据来作出判决。
起诉法院的优点在于有法律的保障，双方可以通过法院来解决纠纷。
然而，起诉法院也存在一些问题，例如时间周期较长、费用较高等。
三、进行调解或仲裁除了起诉法院，调解或仲裁也是解决买卖纠纷的另一种常见途径。
调解是通过第三方的介入来促使双方达成协议。
调解员会主持调解会议，帮助双方理顺思路，并寻求妥协方案。
仲裁是由独立的仲裁机构来裁决纠纷。
双方可以协商选择一个仲裁员或一个仲裁庭来进行审理。
调解或仲裁的优点在于高效、灵活，并且双方可以自主选择解决方式。
然而，调解或仲裁也需要一定的费用，并且结果可能不一定符合双方的期望。
四、追索权利当买方未能按照合同履行义务时，卖方可以选择追索权利的方式来解决纠纷。
追索权利是指卖方能够依法要求买方履行合同约定的权利。
卖方可以通过法律途径提起诉讼，要求买方履行合同或者承担违约责任。
此外，卖方还可以采取其他手段，例如催讨款项、申请财产保全等，以保护自身权益。
论房屋承租人的优先购买权
论房屋承租人的优先购买权【摘要】房屋承租人的优先购买权是指在房屋出售时，承租人享有优先购买的权利。
本文首先引言介绍了这一议题的背景和重要性。
在我们概述了优先购买权的含义和适用范围，详细解释了相关的法律规定和具体操作流程。
强调了优先购买权的意义，包括保护承租人的居住权和投资利益等方面。
通过案例分析来具体说明承租人优先购买权的实际应用和重要性。
结论部分对全文进行了总结，强调了承租人优先购买权在保障承租人权益和维护租赁市场稳定性方面的重要作用。
通过本文的阐述，读者可以更全面地了解和掌握这一重要议题。
【关键词】房屋承租人、优先购买权、法律规定、具体操作、意义、案例分析、总结1. 引言1.1 引言房屋承租人的优先购买权是指在房屋出售时，承租人享有优先购买的权利。
这一权利的存在旨在保护承租人的居住权益，避免他们因房屋出售而被迫搬离。
在很多国家和地区，法律规定了房屋承租人的优先购买权，要求房东在出售房屋时优先通知承租人，并给予他们购买的机会。
房屋承租人的优先购买权在实际操作中也有一定的程序和流程，包括通知房屋承租人、确定购买价等。
这些具体操作的规定有助于确保承租人的权利得到保障，同时也给予房东合理的出售权利。
房屋承租人的优先购买权对于社会稳定和居住环境的维护具有重要意义。
通过保护承租人的居住权益，可以有效减少搬迁带来的不便和社会不稳定因素。
制定和执行优先购买权规定对于社会和居民都是有益的。
在接下来的文章中，我们将对房屋承租人的优先购买权进行进一步概述，探讨相关的法律规定、具体操作及其意义，并结合案例进行分析。
愿意了解更多详情的读者请继续阅读下文。
2. 正文2.1 概述房屋承租人的优先购买权是指在房屋所有权转让时，承租人拥有优先购买房屋的权利。
这一权利的设立旨在保护承租人的权益，避免因房屋转让而导致承租人无家可归的情况发生。
在许多国家和地区，法律都规定了房屋承租人的优先购买权，以确保承租人在房屋转让时能够继续居住在原居住地。
商品房优先购买权协议新整理版7篇
商品房优先购买权协议新整理版7篇篇1本协议旨在明确购房人与开发商在特定条件下的优先购买权，确保双方权益得到合法保护。
本协议经双方协商一致，达成如下条款：一、协议背景及目的鉴于商品房市场的发展和双方的需求，购房人为确保购买某特定商品房的优先权利，与开发商签订此协议。
开发商愿意为该购房人提供优先购买的机会，以此实现双方共赢。
二、协议主体及购房人资格购房人为具有完全民事行为能力的自然人或法人，符合相关法律法规规定的购房条件。
开发商为合法注册的房地产开发企业，拥有所售商品房的合法销售资格。
三、优先购买权的具体条件1. 购房人需在开发商公布的销售信息公布之日起XX日内与开发商签订本协议，并缴纳优先购买权定金。
2. 购房人在本协议约定的期限内，按照开发商的要求完成购房款的支付和签订商品房买卖合同。
3. 在同等条件下，购房人享有优先于其他潜在买受人的权利。
四、优先购买权的行使期限及方式购房人应在签订本协议后XX日内行使优先购买权，并与开发商签订商品房买卖合同。
购房人未能在此期限内行使优先购买权，视为放弃。
在此期间内，开发商不得擅自将房屋出售给第三方。
五、房屋基本情况及相关约定购房人购买的商品房位于XXXX（详细地址），建筑面积为XX平方米，户型为XX室XX厅XX卫，具体以商品房买卖合同约定为准。
房屋价格、付款方式、交付标准等详见商品房买卖合同。
六、违约责任及赔偿1. 若购房人未在规定期限内行使优先购买权，或违反本协议约定，开发商有权解除本协议，并有权将房屋出售给第三方。
2. 若开发商在购房人行使优先购买权期限内擅自将房屋出售给第三方，应按照相关法律法规及商品房买卖合同承担违约责任。
3. 若因开发商原因导致购房人无法取得房屋所有权，开发商应退还购房人已支付的定金及购房款，并支付相应的赔偿金。
七、争议解决方式本协议在履行过程中发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可向所在地人民法院提起诉讼。
八、其他约定事项双方可根据实际情况，在本协议基础上签订补充协议。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
房屋承租人优先购买权的几个问题
房屋承租人优先购买权的几个问题一、本文概述房屋承租人优先购买权作为一种特定的法律权利，在房地产市场和租赁关系中扮演着重要的角色。
这一权利的存在旨在保护承租人的利益，确保他们在面临房屋转让时拥有一定的购买优势。
本文旨在深入探讨房屋承租人优先购买权的几个关键问题，包括其定义、性质、适用范围以及在实际操作中的具体应用。
通过对这些问题的系统分析，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的理解，以便更好地保护承租人的合法权益，促进租赁市场的健康发展。
我们将对房屋承租人优先购买权进行明确的定义，阐述其法律依据和性质。
在此基础上，我们将进一步探讨其适用范围，包括哪些情况下承租人享有优先购买权，以及这一权利的具体行使条件和限制。
我们将重点关注房屋承租人优先购买权在实际操作中的应用问题。
这包括承租人如何行使优先购买权、出租人和承租人之间的权益平衡、以及当优先购买权受到侵犯时承租人的救济途径等。
我们将结合相关案例和法律规定，对这些问题进行详细的分析和解读。
我们将对房屋承租人优先购买权的发展趋势和前景进行展望。
随着房地产市场的不断变化和法律法规的完善，承租人优先购买权也面临着新的挑战和机遇。
我们将探讨如何在保障承租人合法权益的促进租赁市场的稳定和可持续发展。
通过本文的论述，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的视角，以更好地理解房屋承租人优先购买权的相关问题，并为实际操作提供有益的参考和指导。
二、房屋承租人优先购买权的法律基础房屋承租人优先购买权这一权利的存在并非偶然，而是有着深厚的法律基础。
这一权利主要源自两个方面：一方面，它体现了对弱势群体——承租人的法律保护。
在租赁关系中，承租人往往处于相对弱势的地位，优先购买权的设定有助于保护其合法权益，防止出租人滥用优势地位，损害承租人的利益。
另一方面，这一权利也是民法中公平、公正原则的体现。
在房屋交易中，承租人作为房屋的长期使用者，对房屋有着深厚的感情和依赖，优先购买权的设定有助于维护交易的公平性和公正性，确保承租人在同等条件下有优先于他人购买房屋的权利。
房屋买卖纠纷解决范本
房屋买卖纠纷解决范本一、引言房屋买卖交易是人们生活中重要的一环，然而在这个过程中，不可避免地可能会出现纠纷。
本文将以房屋买卖纠纷解决范本为主题，探讨在纠纷解决中的一些常见方法和步骤。
二、协商解决在发生房屋买卖纠纷时，首先应当采取的一种解决方法就是协商。
双方当事人可以通过面对面的沟通，充分交换观点和意见，以寻求一个互利共赢的解决方案。
协商解决的好处在于可以保持较好的人际关系，并且能够节省时间和金钱。
三、调解解决如果协商解决无法达成一致，当事人可以选择调解作为下一步解决纠纷的方法。
调解是指通过第三方中立人的参与，帮助双方当事人找到合理的解决方案。
调解的优点在于减少了法律程序的复杂性，提供了更加灵活的解决途径。
四、仲裁解决如果协商和调解无法达成纠纷解决方案，双方当事人可以选择仲裁作为下一步解决途径。
仲裁是指将纠纷提交给仲裁机构，由仲裁员根据相关法律和证据作出裁决。
仲裁的优势在于其裁决具有法律效力，并且可以快速解决争议。
五、诉讼解决在某些情况下，协商、调解和仲裁都无法解决房屋买卖纠纷，双方当事人就需要通过诉讼来解决纠纷。
诉讼是指将争议提交给法院，并由法院根据法律规定作出判决的过程。
尽管诉讼程序繁琐，费用高昂，但在某些情况下它可能是唯一的解决途径。
六、总结房屋买卖纠纷解决范本涵盖了协商、调解、仲裁和诉讼这四种常见的解决方式。
在实际解决纠纷时，应根据具体情况选择合适的解决方法。
无论采取何种方式解决纠纷，都应遵守相关法律法规，维护合法权益，并保持交流和沟通的渠道，以实现公平、公正、公开的结果。
注：本文仅为房屋买卖纠纷解决范本，具体情况解决方法请咨询专业律师或法律顾问。
房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨
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房屋承租人优先购买权的法律适用
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出 租人与第 三人房屋买卖合同效 疵之探 力瑕 讨
魏秀玲 郑阳 深圳大学
作 为合 同 自由原 则 的表 现之 一 ， 当事人 有 订 立合 同的 自由。 自由订 立 的合 同并不确 定地在 但 当事人 间产 生法律拘 束力 。 基于在 特定情 形下对 社会 特 定或不特 定利 益 的保 护 目的之 实现 ， 法律 对合 同 自由加 以限制 ， 规定 合 同成 立后 只有满 足
括合 同效力待定 、 无效和 可撤销三 种情 形 。 当然 ，
并非欠 缺法 律规 定的生 效要件 ， 同就一 定会被 合
优 先购 买权 的案件 。其 结果 却未必理 想 ， 多数情
况 是既没 能惩戒侵 害人 ， 又无法 保护受 害人 。
认 定 为效力有 瑕疵 。 出于保护 交易安 全等 目的， 合 同效力 瑕 疵 的认 定还 受 到物 权 法 相关 制度 等 方 面的 限制 ， 如善意 取得制 度 。
一
行使 。 对第 一 种情形 ， 依第 三人 是否 已办理所 有权 转 移登 记又 分为两 种情 况 ， 属 限制 适用合 同效 均 力瑕 疵 的情 形 。 如果第三 人未 办理房屋 所有权转
移 登记 ， 承租人 优先 购买权 作 为债权 比第三 人 的 债 权 更 有履 行 上 的优 先 性 ， 为“ 先 ” 有 之 此 优 应 意 。而且 ， 同样作 为 受害者 的第三 人基 于有 效 的 合 同 向 出租人 请 求违 约 损 害赔 偿 能够 得 到更 充 分 的保 护 ， 无适 用合 同效 力瑕疵 的必要 。如果 应 第 三人 已办 理房屋 所有权 转移 登记 ， 由于第三 人 善意取 得房 屋所 有 权 ， 租人 优先购 买权 的效 力 承 转 而体现 为 向出租 人请 求损害赔 偿 。 时如果适 此 用合 同效 力瑕疵 原 则处理 ， 既无 益于承 租人 的损 害赔偿 请 求权 的实现 ， 与对第三 人根据 善 意取 又
关于房屋买卖权中优先购买权问题的探讨
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房屋所有人 作出了出卖 房屋的意思 表示后 , 享有优先 购买 权人可以行 使该项权利 的时间在 客观上是开 始了 , 但 如果 他因某种原因确实不知道房屋所有人已作出了出卖房屋的 意思表示 , 就无 从行使其享 有的优先 购买权利 . 另一 方面 从实际情况看 , 房屋所有人出卖房屋不仅应有 意思表示 , 而 且还有一系 列具体的买 房行为 , 特别是须 经过房管部 门的 审查 , 批 准和公告 , 在一定 期限内 , 其他共有 人或承租 人一 般是可以 知道的 . 因而不 明确一定 期限 , 则 享有优先 购买 权人可以借口 " 不知道 " 而拖延 , 阻挠房屋买卖的顺利进 行 , 不利于房屋合法有序 的流转 . 所以最高法 1 年1 � � 0 2月 �日 关于 贯彻执行 ( 中华人民 共和国民 法通则 ) 若干问题 的意 � 见� 以下简称 � 意见 � 第1 享有优 先购买权 ( ) 3 �条就规定了 " 的人知道房 屋所有人将 房屋卖给他 人 , 买 卖关系形成 之日 起超过三个 月起诉或超 过六个月 才知道并起 诉的 , 其 优先 购买权不予 保护 . 可见 , 一般是 以享有优先 购买权人 知道 " 房屋所有人 将房屋卖给 他人作为 其优先够买 的开始时 间, 而在上述期限内不主张该项权利则法律不予保护 . 二) 关于 优先 购买权 的放 弃 . 房屋 所有 人出 卖房 屋 ( 时, 享有优先购买权的人是否要求行使该项权 利 , 必须作出 明确的意 思表示 . 这主要 有两种情 形 � 一是 主动 , 直接 , 明 确地表示不愿购买该房屋的明示放弃 , 不存在 任何异议 � 二 是如果已经知道该房出卖而不做出主动 , 直接 的意思表示 , 也不反对和 阻止该房屋 出卖给第三 人的行为 , 则应当 推定 他默示放弃了优先购买的权利 . 对此也有一个正确推定默 示放弃优先购买权的时间界限 . 最高法院 � 意见 � 第1 3 2条 规定 � 出租人出卖房屋 , 应提前三个月通知承租人 , 承租人 " 在同等条件下 , 享有优先购买权 . 可见 , 承租人无论明示或 " 默示都是在这三个月内作为其放弃行使该项权利的时间界 限 . 但是 � 意见 � 中没有明确卖房人是否应提前通知其他共 有人的时间界 限的规定 , 那么应 怎样推定 其他共有人 放弃 行使该项权利的时间 �笔者认为 , 可用两种办法解决 .一是 参照前述 � 意见 � 1 3 �条关于知道 该买卖关 系形成之日 起超 过三个月或超过六个月才知道并起诉的作为其放弃优先购 买权的时间界限 . 二是根据卖房人与享有优先购买权人之 间的约定 , 在约定时间内不表示意见的 , 视为自动放弃的时 间界限 . 三) 关于优先购买权的丧失 , 这有两种情形 � 一是条件 ( 丧失 , 一是时间丧失 . 条件丧失 1 , 条件丧失是指法律规定成立优先购买权是以同等条件 为前提 . 因而以 " 不同等条件 " 来主张优先购买权的就应当 视为丧失了 优先购买权 的法定 条件 . 这里 涉及一 个对 " 同 等条件 " 的理解问题 . 笔 者认为 保护优 先购买 权的立 法原 意只是购买的时间优先 , 而不是购买的条件优 越 .所谓 " 同 等条件 " 应理解为 出卖的 条件相同 . 这里的 " 条件 相同 " 主 要是指价 格条件相 同 .实 践中认定 是否具有同 等条件 , 应 注意以下几 种情况 � 第一 , 如果出卖 人确定出卖 价格 , 且先 买权人和其他 购买权人 均表示接受 的 , 则 该价格条件 为同