土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
分摊方法一:占地面积法
占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊.
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:
分摊方法二:建筑面积法
建筑面积法,是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配.即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊.
(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配.根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额.
(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配.
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊.对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集.
计算不同用途房屋应分摊土地成本
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率
适用范围:计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜.
计算土地成本比率.土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率,计算公式为:
土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%
多层的使用面积与建筑面积之比
多层的使用面积与建筑面积之比
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多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好,豪宅是否都是低得房率,得房率和使用率之间存在什么样的关系,什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。?得房率abｃ １．什么是得房率？ 得房率,是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。?２.通常情况下,几种不同住宅类型得房率 高层(1２层以上)：大致75－8４% ?小高层(７-11层）：大致79－86% ?多层（4－6层)：大致80-９0％?以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例,例如有些高层的得房率甚至超过小高层,部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。?3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系,即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下: b，得房率≠使用率?使用率=使用面积÷建筑面积×10０% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%?c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。
４.影响得房率的几大因素?影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。?具体说来主要体现在几个方面：?①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减少。?②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之,多层则得房率较高。?③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之,点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业,大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积,故得房率相对较高。?⑤何种面积不算做公摊面积？车库、会所等具备独立使用功能的空间; 售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。得房率?在不同品质物业类型中的应用 为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中（低)档房三类,分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定,本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。 链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在１．0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法 中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛成本、费用：建筑面积法 广州清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙建筑面积法/其他合理方法 银川不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法 浙江同一清算单位内：建筑面积法 大连同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州土地成本：建筑面积法 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西建筑面积法 北京原则建筑面积法 四川建筑面积法 安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法 成本费用：建筑面积法 辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法 同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本建筑面积法 西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题 解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（ 甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（ 穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问 题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
建筑面积计算规则2020
建筑面积计算规则2017 不计，计一半，全计建筑面积的记忆分类 不计算建筑面积的范围(建筑面积计算的分类记忆 1、层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。 为统一标准，所有层高低于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。 配件是组成房屋的零件或部件，这里指的是突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱，以及承重柱的装饰性部分的认定，以设计图纸为准。 装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。 垛是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。勒脚是位于房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。 台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的辅助设施，不单独计算建筑面积。 室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡构件，是根据室内外地面之间的高差而设置的。 无柱雨蓬这里指的是无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件（板）构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑，顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护物。
用地面积占地面积建筑面积-区别
用地面积、占地面积、建筑面积区别 用地面积是指经土地和规划许可并经红线圈定的可用于房屋建筑以及各类配套、道路、绿化等在内的全部建设用地面积。 占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际占用土地的面积。 建筑面积是指经规划和施工许可的各类建筑面积之和。 建筑面积=套内建筑面积+分摊面积套内建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积。 套内房屋使用面积,是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: 1、套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室和壁柜等空间面积的总和; 2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积; 3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等; 4、内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积,是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 其中,各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积,是指按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。共有建筑面是指包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下,积 以水平投影面积以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,,室和值班警卫室等水平投影面积包括山墙)计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙( 一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室它是现在所说的购房面积都是建筑面积,,都不计入共有建筑面积。无论是一手房还是二手房套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和共有建筑面积的总和。建使用面积/ (,了解并学会区分上述几个面积的不同定义能够自己计算房屋的实际得房率), 筑面积
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十 一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条： 关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多 个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
新版《建筑工程建筑面积计算规范》全文
新版《建筑工程建筑面积计算规范》全文 https://www.360docs.net/doc/8017697336.html, 2014-07-17 09:07:47 来源：聊城日报 中华人民共和国住房和城乡建设部公告(第269号) 现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止。 本规范由我部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行。 住房城乡建设部 2013年12月19日 【前言】 根据住房和城乡建设部《关于印发<2012年工程建设标准规范制订修订计划>的通知》(建标[2012]5号)的要求，规范编制组经广泛调查研究，认真总结经验，并在广泛征求意见的基础上，修订了本规范。 本规范的主要技术内容是：1.总则;2.术语;3.计算建筑面积的规定。 本规范修订的主要技术内容是：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层;2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;4.增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外
沿的建筑物的面积计算规定;6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;7.修订了阳台的面积计算规定;8.修订了外保温 层的面积计算规定;9.修订了设备层、管道层的面积计算规定;10.增加了门廊的面积计算规定;11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。 本规范由住房和城乡建设部负责管理，由住房和城乡建设部标准定额研究所负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见和建议，请寄送住房和城乡建设部标准定额研究所(地址：北京市三里河路9号，邮编：100835)。 本规范主编单位：住房和城乡建设部标准定额研究所 本规范参编单位：北京市建设工程造价管理处 辽宁省建设工程造价管理总站 黑龙江省建设工程造价管理总站 浙江省建设工程造价管理总站 四川省建设工程造价管理总站 陕西省建设工程造价总站 本规范主要起草人员：李艳海王海宏胡晓丽陈国立徐成高 吴宏伟 王玉波胡建明程万里杜浐阳白洁如刘大同赵彬泽仁江措 【目录】 1 总则 2 术语
建筑名词解释--建筑面积,用地面积及用地红线面积
即使用面积、辅助面积和结构面积。 建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积 （1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。 （2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。 （4）、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。 （5）、结构面积指墙体、柱所占的面积。 因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以
上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投 影面积的一半计算建筑面积。 另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
房屋建筑面积计算规则
?简介：为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 ?关键字：建筑工程，建筑面积计算规范 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。 规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。 一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 图1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大 于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。 建筑用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。也就是有效用地面积 建筑占地面积：指建筑物的垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口连接两座建筑物的架空通道，玻璃拱顶下的天井，室外楼梯和街坊内连接建筑物的过街桥等。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 容积率：项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积 绿地率：指用于绿化种植的土地面积（垂直投影面积）占建筑用地面积的比值。计算公式：绿地率=区域内的绿地面积/总用地面积 规划建设用地面积在除去市政设施及其他占用的面积之后，剩余的就是建筑用地面积了。 建筑占地面积:是指建筑物基底占地面积。 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率的计算公式:总的建筑面积除以建筑占地面积 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
房地产企业成本分摊
房地产企业成本分摊 作者: 来源: 网络 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？ 答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异： 一是能明确成本对象的归集。对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。 二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。。 三是同一清算项目中的分摊。对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。 上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。
土地成本是什么 房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及 其适用范围 土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。房企土
地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是
建筑面积计算规则2017
2017年新版《建筑面积计算规范》最强总结！ 关于《建筑面积计算规范》GB/T50353-2013建筑面积计算数据比较多，很容易混淆，下面特找来建筑面积计算相关数据总结说明，供大家参考！ 一、计算全面积 1.建筑物的建筑面积，结构层高在 2.20m及以上 2.局部楼层（有围护按围护，无围护按底板），结构层高在2.20m及以上 3.建筑物架空层、坡地吊脚架空层，结构层高在2.20m及以上 4.门厅、大厅内设置的走廊，结构层高在2.20m及以上 5.地下室、半地下室，结构层高在2.20m及以上 6.门斗有围护结构，结构层高在2.20m及以上 7.建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构层高在2.20m 及以上 8.建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上 9.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高大于2.1m
10.场馆看台下的建筑空间，结构净高大于2.1m 11.围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高在2.10m及以上 12.有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上 13.有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高在2.20m及以上 14.附属在建筑物外墙的落地橱窗，结构层高在2.20m及以上的 15.在主体结构内的阳台 16.建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施 二、计算一半面积 1.建筑物的建筑面积，结构层高在 2.20m以下 2.局部楼层，结构层高在2.20m以下 3.建筑物架空层、坡地吊脚架空层，结构层高在2.20m以下 4.门厅、大厅内设置的走廊，结构层高在2.20m以下 5.地下室、半地下室，结构层高在2.20m以下 6.门斗有围护结构，结构层高在2.20m以下 7.建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构层高在2.20m 以下 8.建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m以下 9.有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高在2.20m以下 10.附属在建筑物外墙的落地橱窗，结构层高在2.20m以下 11.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗 12.门廊、有柱雨篷、无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m 及以上 13.围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下 14.有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m以下的 15.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高1.2～2.1m 16.场馆看台下的建筑空间，结构净高1.2～2.1m 17.有顶盖无围护结构的场馆看台 18.出入口外墙外侧坡道有顶盖部分 19.建筑物间的架空走廊，无围护结构、有围护设施的 20.有围护设施的室外走廊（挑廊）、有围护设施（或柱）的檐廊 21.室外楼梯 22.在主体结构外的阳台
多层的使用面积与建筑面积之比
多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。 得房率abc 1．什么是得房率？ 得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。 2．通常情况下，几种不同住宅类型得房率 高层（12层以上）：大致75-84％ 小高层（7-11层）：大致79-86％ 多层（4-6层）：大致80-90％ 以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。 3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。
关系如下： b，得房率≠使用率 使用率=使用面积÷建筑面积×100% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100% c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。 4．影响得房率的几大因素 影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面： ①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。 ②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 ③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。
建筑面积计算规则最全【最新版】
建筑面积计算规则最全 建筑面积计算规则大全 建筑面积是指建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。面积是所占平面图形的大小，建筑面积主要是墙体围合的楼地面面积。 建筑面积还包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等建筑部件的面积。建筑面积可以分为使用面积、辅助面积和结构面积。 (一)应计算建筑面积的范围及规则 1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。(计算建筑面积时不考虑勒脚)
2.建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
3.形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。 4. 场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。 室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。
5. 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。 6.出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。 7.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
构筑物与建筑面积及容积率
构筑物与建筑面积及容积率 比如看到一个新规范《化工企业总图运输设计规范GB_50489-xx》，其中提到了： 2、0、26工厂容积率。plot ratio for plant计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值。工厂容积率工厂容积率应为计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值，应按下式计算： 工厂容积率＝计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积÷厂区用地面积 A、4、2 计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积，应符合下列规定： 1、建筑物、构筑物计算面积，应按建筑物、构筑物的建筑面积计算；当层高超过8m时，该层建筑面积应加倍计算；高度超过8m的化学反应装置、容器装置等设施，应加倍计算。 2、圆形构筑物计算面积，应按实际投影面积计算。 3、储罐区计算面积，应按防火堤轴线或围堰最外边计算，未设防火堤的储罐区，应按成组设备的最外边缘计算。 4、天桥、栈桥的计算面积，应按其外壁投影面积计算。 5、外管廊计算面积，架空敷设可按管架支柱间的轴线宽度加 1、5m乘以管架长度计算；沿地敷设应按其宽度加 1、0m乘以管线带长度计算。
6、工艺装置计算面积，应按工艺装置铺砌界线计算。 7、露天堆场计算面积，应按堆场实际地坪面积计算。 8、露天设备计算面积，应按设备场地铺砌范围计算。 以上规范中，可以看出来一个问题，构筑物也算面积，但没有称建筑面积，《建筑面积计算规则》GBT50353-xx中提到该规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。并没有提到构筑物，在具体条款中也没有提到构筑物。在详解中也明确了建筑面积的定义： 建筑面积，也称为建筑展开面积，是指建筑物各层水平面积的总和。 它包括了建筑物中的使用面积、辅助面积和结构面积： 建筑面积＝使用面积＋辅助面积＋结构面积使用面积是指建筑物各层平面布置中可直接为人们生活、工作和生产使用的净面积的总和。 居室净面积在民用建筑中亦称“居住面积” 辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产、生活和工作所占的净面积（如建筑物内的设备管道层、贮藏室、水箱间、垃圾道、通风道、室内烟囱等）及交通面积（如楼梯间、通道、电梯井等所占净面积）。 “有效面积”即使用面积与辅助面积的总和： 有效面积＝使用面积＋辅助面积结构面积是指建筑物各层平面布置中的内外墙、柱体等结构所占面积的总和（不含抹灰厚度
建筑面积计算规则(最新)
建筑面积计算规则（最新) 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。 规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。 一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 图1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物 多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间 单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m 至2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2：第（1）部分净高＜1.2m，不计算面积；第（2）、（4）部分1.2m≤净高≤2.1m，计算1/2面积；第（3）部分净高＞2.1m，应全部计算面积。 4、地下建筑、架空层 地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。