淮阳楼市调查报告

淮阳房价，淮阳人的不可承受之重2011年7月15日-2011年8月1日，因为购房的原因，我从长沙回到家乡淮阳，经过拉网式的摸底排查，终于摸清了淮阳的房地产行情。

下面就是我在半个月里的调查情况：一、淮阳的城市规划与筑城根据《淮阳2006-2010城市建设总体规划》的北抑、南拓、东限、西扩要求，淮阳城区重点向西城区、向南关发展，所以新建楼盘主要集中于西城区及龙都大道南段。

这有几个原因：第一、历史原因：陈楚故城即城里由于地狭人稠、淮阳从1989年就已经开始着手西城区建设，为今天西城区的大开发打下了不错的城建基础。

只所以选址西城区，因为西城区距离周口较近，南关主要是文物保护区、北关是旅游风景区和工业区、东湖距离城里较远，城里人不愿远迁。

第二、政策原因：自从周口确立“周项淮大三角”建设战略之后，周口、项城、淮阳都加快了融城建设步伐。

周口向东、向北拓展，先是成立了川东新区，又划原淮阳县搬口乡、许湾乡、商水县李阜口乡归川汇区。

淮阳向西、向南发展，项城由于政治区划原因，向西发展。

第三、交通原因：商周、大广高速主要集中在西城区附近。

另外，将来待建的郑合高铁等主要交通设施也主要集中于周淮之间。

正是看中了西城区所具有的以上优势，所以淮阳的筑城运动主要集中于西城区。

二、淮阳房地产的现状目前，我县的城市居民住房状况大可分为三类：A类老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房 B类新区商品住宅楼及别墅式独院住房 C类政府拆迁安置户，人均居住面积在15——60m2 ，发展极不均衡。

经济适用房在政府的正确倡导下，健康发展，但廉租房还没有成型，处于摸索阶段，商品房的开发建设所占比例已经达到住房建设比例的50%左右。

私人建房较多，约占市场的35%。

淮阳县城还处于房地产开发的初级阶段，相对于前几年相对规范了不少，正处于不规范向规范转变的关键阶段。

房地产市场混乱，缺乏统一的规划与管理，发展无序、盲目，过于急功近利，不注重配套服务设施，绿地率、建筑密度、日照间距、容积率等各项硬指标过低。

社区配套设施比较匮乏，无论已经建好的楼盘还是待建楼盘都只是在临街做一些社区底商，作为生活配套；但是待建楼盘相对于已建楼盘在配套上有较大改进，有几个楼盘均设计了地下停车场，有的小区还自建幼儿园。

羲城帝景还计划自建两栋26层的四星级酒店和大型购物中心。

休闲设施较少。

物业服务机构很少，其管理水平严重不能满足业主要求。

产品类型单一，品质有待提高，有待开发新的户型。

个别开发商项目开发流程不规范。

５证不全就开始卖房的现象存在，出现有些楼盘甚至都交房两三年，业主还没有拿到房产证。

建筑工地管理松懈，客户看房没有任何安全措施，达不到安全施工标准。

在淮阳的房地产市场上，品牌开放商几乎没有，多为淮阳本地成长起来的开发商，有的原来就是包工头，有的公司注册时间不到1年就开始开发楼盘。

个别本土成长的开发商缺乏品牌意识，多以获利为目的，有的无证销售。

住房建设规划与城市建设规划不相协调，其随意性、商业性太过严重，形成有路就有临街房，往往路没修好两侧已是高楼林立，街头绿地，临街透绿成为空谈。

住房建设过程中，对自然景观的破坏比较严重，填湖造宅，填河造宅屡禁不止。

严重影响市容市貌，违背城市总体规划要求。

房价上涨速度过快，房价的制定不做市场调查和分析，报价较高，计划开盘的几家均价都在3000元/平以上，已经超出了淮阳人的购买能力。

三、调查对象及楼盘品析：这次主要的调查对象包括已建、在建、待建楼盘。

已建和在建楼盘包括：西城阳光花园、南湖阳光水岸、万正龙湖城、祥瑞花园二期、枫桦园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、教师公寓、轩悦小区、馨苑小区、“温馨家园”经济适用住房小区。

待建楼盘：翰林院、龙湖春天、羲城名郡二期、龙都南大街、羲城帝景、龙湖御景下面对各楼盘及相似楼盘进行品析：1、西城阳光花园物业位置：陈州路西段交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里周边配套：淮阳一中，自建双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院总体规划：项目占地１１２亩，建筑面积１２万方，共１０００余户。

由３２栋精品洋房和４３套带庭院别墅组成，目前淮阳最成熟的高档小区。

小区地段位置佳，随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁，尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移，给西城区未来发展注入强生剂。

绿化率高达３３％，共分三期开发，其中一、二期开发已经入住，三期销售情况良好。

主要产品：９７－１０１二房，１１３－１２９三房，１４４以上的四房以及中心区域别墅，房屋已经售完。

项目优势：百亩大盘，开创淮阳的居住新时代，前几年一直占据淮阳第一楼盘地位；小区规划引进一些先进理念，包括楼栋排布错落有致，绿化率高；周边配套齐全，小区自建幼儿园；小区一二期入住较长时间，比较成熟；项目劣势：物业管理差劲，私搭乱建现象严重，小区管理混乱，后期景观维护没有做；中心区域别墅正对大门，高档住宅的私密性差；小区规划和建筑设计的细节不到位，为后期生活带来不便，如电话和电线全部空中外线；车位规划不够，会为后期生活带来不便；施工过程中质量监控不严，部分房屋已出现质量问题。

口碑传播效果很差。

2、南湖阳光水岸小区物业位置：龙都路与弦歌路交汇处交通情况：龙都路与弦歌路贯穿，相对较便利教育情况：尚华中学，淮阳中学，外国语实验小学，西城中学，阳光学校、龙都学校医疗机构：淮阳骨科医院总体规划：总建面积６万方，占地５０多亩，共４５０余户主要产品：８８－１３１平米多层平层，目前有余房，但是要价严重不合理。

项目优势：位于淮阳南湖边，景观佳，自然环境优美；交通便利；项目劣势：距离润德一公里，远离商业中心区，且附近没有新规划的小区，远景商业也较少；价格相对较高；小区规划一般，军营式排布，全依仗外围自然景观；房屋建筑质量一般；户型设计一般；附近有陈州酱菜厂，附近水资源污染严重，且在风水上属阴宅之地，不宜建房（一家之言，仅供参考）。

3、万正龙湖城物业位置：淮阳龙湖围合的岛屿上，东北环水，商城东路南端，南接南湖宾馆，与三皇之首伏羲陵隔湖相望，与此相连的九曲桥直通著名景点弦歌台。

商业：陈州商城与其相距３００米，距润德广场和大同街老城不足1公里。

总体规划：占地面积３００亩，总建面积３０万方，２８．５％的低建筑密度，３６％的绿化率。

具有居住性、休闲性、公园性、旅游性、购物性等综合特性。

整体风格为欧式建筑，斥资近３００万元建设的龙湖城大门用足了古建手法，斗拱、彩绘、挑檐、雕梁、干挂、石刻、龙柱等一应俱全。

社区内部规划的“十”字形姓氏图腾文化广场占地近３万平方米，中心景观为“姓氏图腾柱”，四周创意的文化景点有“陈风诗意”、“聚贤壁”、“民俗文化墙”、“龙头印章”、“伏羲人文石刻”、“龙马负图”、“名人竹简册”、“金龟探水”、″金龙戏水″等，根据古陈州浓郁的历史文化传承及丰富的人文积淀，物化了淮阳的历史人文，打造出了传承百年的湖岸巨献。

主要产品：５４－１３７平米多层平层，复式，，独栋别墅；户型设计无特色。

无余房，较多二手房出售，但有价无市。

项目优势：３００亩综合社区，淮阳第一大盘；南阳万正集团开发，开发商实力雄厚；三面环湖，自然景观优越；欧式建筑与中式建筑结合，具有浓厚的人文气息；重金打造气势宏伟的大门和中心景观区域，为项目增添不少好评。

项目劣势：（1）小区三面环水，项目进出只有商城东路，交通问题日益严重，不利于与外界的联系，隔断了人气和商业气息，水患的渗淹隐患非常严重，这种情况绝不是危言耸听，据《淮阳县志》记载：1954年7月初至8月底全县连降大雨，降水量达4517毫米。

内河决口、漫溢，滚坡水成灾。

城南平地行船10余公里，城西一片汪洋。

1963年8月2至12日连降大雨，降水量3126毫米。

河道串流决口，县城出入乘船。

（2）小区内部规划一般，与其品质相悖；（3）外立面过于复杂，建筑风格不明确；（4）周边无教育，小区规划有酒店，但无规划幼儿园；（5）开发周期缓慢，景观不同步；（6）施工管理混乱，外部人员可以随意进出工地，存在安全隐患；（7）价格偏高；（8）小区南北狭长，不利于沟通管理（9）项目土地为旅游湿地保护区，笔者认为30年内必拆。

它的存在破坏了龙湖景观，无异于万亩龙湖上的一块疮疤，强奸了龙湖的整体美感。

淮阳许多有识之士对它痛恨和伤心不已。

随着城区的不断扩大，龙湖的旅游及景观价值会越来越高，万正龙湖城的疮疤效应也会越来越显著。

是一座被诅咒的楼盘。

从开盘迄今，虽然楼房已经售完，但是入住业主较少。

附近的陈州商城效益不佳，属于半死不活的经营状态，整座小区缺少人气，简直就是一座孤岛之上修建的一座空城。

4、祥瑞花园二期、枫桦园、星光花园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、轩悦小区、馨苑小区物业位置：位于西城区的中心位置。

交通情况：靠近西二环，靠近周淮公路。

教育情况：淮阳一中，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校医疗机构：淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院总体规划：总体规划面积均较小。

进度：均建好，售罄。

房屋质量：较差。

项目优势：地理位置优越，位于新区中心区域；商业氛围良好；位于成熟居住区，配套齐全，教育，医疗方便；一期已入住，成熟社区，有一定的形象基础。

项目劣势：规模不大，小体量开发，自有配套严重欠缺，无物业管理；小产权开发，无证经营，销售不正规，无绿化，规划不合理；5、教师公寓项目地处周淮路、弦歌路、羲皇大道淮阳三条主干道交汇处，紧邻中心汽车站，交通四通八达，临近外国语实验小学、新淮中。

２００８年１１月份动工。

１９层高层建筑，地下停车场，双电梯入户，主体已封顶。

正进行外立面装修。

四室两厅两卫１５３．７６平方，三室两厅一卫１２４平方，户型合理，７０—１６７ｍ2全明设计，南北通透。

建筑质量一般。

6、龙湖御景项目地处西关汽车站南侧，龙都大道西，北与润德商城相邻，东与万正龙湖城相望。

紧邻西关汽车站、西关五叉路口，交通方便。

为3栋26层高层建筑，双电梯入户，在建。

属于典型的临湖区观景房。

户型设计一般。

建筑质量较差，无建筑监理单位。

劣势：所在地属于商业用地，期限50年。

报价较高，据传有捂盘和欺诈行为。

西关汽车站面临拆迁，交通优势将削弱。

由于是高层建筑，他的存在，隔断了其后建筑的视线，其后的新建筑要想看湖，只能比他更高。

笔者认为，这个楼盘无异于“龙湖城第二”。

犹如三把利剑，戳破龙湖风景区的整体美感。

7、龙湖春天项目地处清风路南、新星路西、五彩路北，占地50亩，分两期完成。

为11幢11层楼群，大型地下停车场，一梯两户，已经开始打桩。

户型设计一般。

开发商为淮阳本地人李强，信誉一般。

（该开发商在北关淮中南原淮阳酒厂地皮上开发了4幢楼，质量差强人意。

）自建幼儿园，据售楼人员说将实行星级物业管理。

项目优势：楼盘面积较大。