解密星河湾第二轮战略布局
星河湾产品深度研究
星河湾产品深度研究目录第一篇：星河湾地产介绍第二篇：广州星河湾介绍第三篇：北京星河湾介绍第四篇：星河湾荣誉星河湾地产中国区战略图东征：上海星河湾陆家嘴星河湾北战：北京星河湾太原星河湾根据地：广州星河湾总部：星河湾半岛星河湾地产一、星河湾地产简介◆组建于1994年，致力于营造高品质生活平台。
◆1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
◆星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、教育事业、生产制造业、建筑设计等六大业务板块，每一板块均为优质产业。
◆2002年7月和2003年2月分别被广州市委、市政府和广东省政府授予“优秀民营企业”称号。
◆2007年度被广州市企业评价协会评为广州最具竞争力房地产企业、最具诚信度房产企业、最具竞争力房地产品牌。
◆连续多年被评为纳税大户和“重合同、守信用”单位。
二、星河湾地产架构星河湾地产★房地产1995年至今，星河湾地产先后开发罗马假日、广州星河湾、海怡半岛、北京星河湾等项目，累计开发建设土地面积达210余万平方米，总规划建筑面积达350万平方米，土地储备规模约为230万平方米。
星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。
至今，星河湾共接待多个国内外参观团近百万人次，成为业界学习和效仿的榜样，更得到政府的认可和推崇，对中国房地产业产生了巨大影响力。
北京规划委员会和北京城市建设局等权威部门曾联合出版《广州星河湾居住区》、《走进北京星河湾》等专著，将星河湾作为地产开发行业范例和行业标准向北京地产商推荐。
★物业管理及商务经营业金钥匙服务理念五星级服务标准“服务零干扰、服务无边界”的大管家物业管理服务体系 星河湾物业总公司广州新中酒管理有限公司星河湾大酒店。
【精品】年星河湾地产整合营销成功之道剖析报告资料
1、他们是“人精”
做高端物业销售，我们要面对的是一群百般挑剔的人， 敷衍只会带来失败。
1）“一份没有签下来的合同” 2）“终于签约了”
应对高端客户的特点，我们准备好了吗？
2、让富豪搬家
“向不缺房子的人推销房子” “他们”所要的不仅仅是一处住所！
如何创造需求，必须弥补遗憾、满足梦想！
3、更贵，还要更快！
——建委主任李建海
北京市朝阳区建委组织北京朝阳区30多家开发商到广州星河 湾进行参观
2004年，北京市规划委员会出版《广州“ 星河湾”居住区——解读广州“星河湾” 的规划设计和管理》
2005年，北京市规划委员会出版《 走进北京星河湾》
整合营销传播的途径：公关活动——中秋璀璨星河晚会
㈠ 营销传播篇
“广州出了个星河湾” 到
“中国出了个星河湾”
星河湾的品牌之路
2001年：好房子不做到百分百不开盘 2002年：国际大师定造交楼标准 2003年：好房子的标准 2004年：星座重新定义豪宅 2005年：献给人群中通过细节辨别品质的人
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南 ，让客户在购房的时候体验服务的品质
2、讲故事。
搜集整理产品打造故事，将所有产品卖点转换为故事性话题 举例： 1）老板车尾箱的三件宝：大锤、望远镜与雨鞋 2）土壤改良 3）在全球同纬度寻找树种
3、做口碑认同。
做到“五个认同”形成“众星捧月”格局
1）同行认同：向同行开放，提前邀请同行著名品牌开发商到现场参观 2）客户认同：通过体验式营销，让到访客户充分了解项目的价值 3）专家认同：不断邀请相关业界专家参观，并让政府出书 4）对手认同：共赢的高价策略，定价比对手高一倍， 5）自己认同：按照标准严格要求，达到自己满意
星河湾08年回顾总结
艺术品
文艺界
EMBA 媒体 教育
生活、事业、修为平台
生活平台
旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；
奥运有我 悦动星河 ——星河湾奥运大客厅开幕式
活动时间：2008年8月8日 活动规格：星河湾业主及其亲朋、社会名流 活动人数：约238人
现场来宾观看奥运开幕式——升国旗环节全体起立
北京、广州星河湾 两地业主共庆中秋
美洲区
美国·Penthouse C – Chatham 44 Condominium
Chatham Development Company
英国区 美洲区
英国/伦敦·Sir John Lyon House
美国·Dolcevita
Riverview Holdings
Admakers International (PTY) Ltd
北京星河湾获得的最佳公寓奖五星奖和最佳建 筑奖五星奖。其中最佳公寓奖作为亚太地区唯 一代表继续角逐全球最佳公寓奖（中国唯一一 家入围国际大奖的项目）。
最佳公寓奖（五星奖）
最佳建筑奖（五星奖）
CNBC 2008国际房地产大奖
4000多 • 北京星河湾是今年
个参赛者中唯一一个获得亚太区级别大奖的
中国豪宅社区！
• 更是历史上“亚太区最佳公寓”奖项的唯一中国获奖者！
• 此次获选，再一次有力证明星河湾在中国房地产界的地位和影响力！这也是 继2005年北京星河湾蝉联联合国规划署认可的、素有“绿色奥斯卡”之称的 “国际花园社区”金奖后，又一次获得国外权威机构的认可和肯定。
2008国际房地产大奖获奖名单
获得提名项目：
亚太区
阿拉伯 区
欧洲区
南非/赫罗德湾 ·Oubaai Golf Resort
尺度兴业读书汇 房地产 “星河湾”案例研究
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F+ 解读星河湾——装修品质
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客厅、餐厅的空调出风口巧妙地 与叠式天花完美结合
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F+ 解读星河湾——装修品质
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
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F+ 解读星河湾——装修品质
卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性
星河湾获得的成功就并非偶然，而是通过了长时间的经验积累以及在细节上的追求完美，才
让星河湾在中国的房地产市场上独树一帜，成就了星河湾的辉煌！
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➢ 这样的组团设计有利于空气流通；建 筑群体有韵律的错落形成视线通廊， 也避免了户与户之间的对视；
➢ 而从数字上讲，以广州星河湾三期为 例，其建筑密度仅为22.5%。
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B+ 解读星河湾——整体规划
北京星河湾整体规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
登堂入户的尊贵感
生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造
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F+ 解读星河湾——装修品质
精装修交楼标准关键是三道关：
➢ 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； ➢ 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； ➢ 三是手艺，也就是工程质量。
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➢ 建筑符号的重复运用——“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号 的重复利用，形成星河湾独有的风格。
高端地产营销之道-星河湾
高端地产营销之道——星河湾，从理论到实践进入正题之前让我们分享几件不同领域的新闻事件……新闻事件1：肯德基再次被曝食品卫生问题新闻事件2：万科频出质量门事件新闻事件3：优酷与土豆合并开创中国网络视频新纪元新闻事件4：沃尔玛电商团队入驻1号店新闻事件5：海尔空调打造顶级品质新闻事件6：星河湾逆境续传奇星河湾进驻太原以来，既有开盘当天热销700套的辉煌业绩，也经历了质量门事件的惨痛影响，品牌形象严重受损。
但是，面对市场与品牌的双重压力，2012年，星河湾调整策略，逆市热销，开盘2小时热销200套，再次震撼中国楼市。
新闻事件的营销思考市场营销不是企业个体行为，是涉及企业营销活动各方面利益的、复杂的关系网的构建和利用。
事件一：企业与顾客事件二：企业与政府、媒体、供应商、经销商、消费者事件三：企业与竞争对手事件四：不同行业间的联盟事件五：企业与市场环境的关系事件六：企业与客户、媒体、市场、员工的关系……关系可以降低交易成本 关系是维持系统良好运行的一种重要因素关系的重要性结论：关系的独特重要性在东方社会，尤其是在东亚地区，社会是以一种较为复杂的形态构成的。
东方人更加注重家庭、血统、家族、亲朋故旧这样的人际关系圈。
作为这种文化的副产品，在东方企业的经营中，关系的成分就更加重要。
NQ（关系管理的智慧）•斯坦福研究中心：你赚的钱12.5%来自知识，87.5%来自关系。
•国际罗勃.海扶公司：员工离职，34%因为成绩未被认同或赞扬，29%因为低薪，13%职权混淆，8%人事冲突。
•成功20%来自智商，80%来自其他因素：主要是情感智慧（EQ）。
95%被解雇的员工是因人际关系差劲，5%因技术能力低落。
通过以上案例、实践，证明，保持良好的关系可以增加双方信任度和品牌忠诚度，促使市场固定化，大大减少交易成本，节约交易时间，获得远比单纯祈求每笔交易成功大得多的利益。
4P 营销理论要素价格Price渠道 Place产品Product促销Promotion多渠道的销售策略“请消费者注意”，而不是“请注意消费者”！传统4P 营销理论强调以企业为核心，采用各种手段让消费者了解他的产品，从而有机会购买其产品，实现利润最大化。
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
内容为王：星河湾的“下半场”
内容为王：星河湾的“下半场”——肖勇星河湾换标了！“一个心情盛开的地方”变成了“品质诚现未来”。
按照星河湾的官方解读，“品质”——星河湾的王道；“诚”——星河湾做事的用心及姿态；“现”——唯真唯实的是星河湾产品；“未来”——引领产业产品及服务发展。
春日羊城，撩人心绪。
在发布会现场，关注星河湾近二十载的我有一个强烈的感受：星河湾布局“下半场”！“内容”决胜房地产下半场业界比较一致的观点，中国房地产已从“黄金时代”进入“白银时代”，即进入“下半场”。
下半场比拼的是什么？地产大佬宋卫平认为，中国房地产已从容器时代转向生活内容时代，即“内容为王”。
房地产的“玩法”已经变了，“一次售卖”变为“经营一生”，低频次营销变为高频次服务，经营的核心从“房”变成了“人”。
房子不仅仅是钢筋水泥，不是终点，如同PC、手机、机顶盒等等，是入口，是平台，在互联网、物联网时代，在人人相连、物物相连的系统中，每天上演着精彩纷呈的“内容”。
“内容”决胜房地产下半场！产品当然是内容在中国房地产的上半场，很显然是“产品为王”。
在“内容为王”的下半场，产品当然是主要的核心内容。
房地产产品是内容的载体、内容演绎得平台，离开产品空谈内容，是天源之水，无根之木。
星河湾集团董事长黄文仔先生是业界公认的“工匠”，过去二十多年一直在践行着李克强总理在《政府工作报告》中倡导的“工匠精神”。
星河湾领路中国品质地产，国内顶尖、国际领先的建筑、装饰、园林、景观、会所、酒店、配置等等，体现着一种硬实力、硬内容。
并且，星河湾与时俱进，运用创新理念、创新科技、创新工艺、创新材料，打磨新一代星河湾产品，成为强有力的内容之基，内容平台。
服务即内容“服务、服务、还是服务”——发布会上，星河湾物业管理及酒店负责人一再强调了“以业主利益为先”的服务理念。
物业管理是房地产售后服务的最直观体现，是开发商品质、品牌的人性化出口（房产是物化出口），万科、中海等著名地产品牌最早是靠物业管理崛起的。
星河湾广州星河湾半岛豪宅项目推广策略完稿-69PPT
错！
路漫漫其悠远
平台性质暨产品定位的界定——为了品牌和销售 广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务 即，平台是星河湾半岛，星河湾半岛是什么呢
路漫漫其悠远
星河湾 大历史背景下的国家豪宅 现在，它叫星河湾半岛
星河湾广州星河湾半岛 豪宅项目推广策略完稿-
69PPT
路漫漫其悠远
2020/7/27
我们选择——推高.寂寞高手的品牌门墙
路漫漫其悠远
1 革命
品质打动世界——星河湾品牌建立
路漫漫其悠远
公元2001年，星河湾广州启动——豪宅革命爆发 舍得、执着、创新之精神令业界瞩目，举国传闻
三个核心点 四个一工程 五把尺子 十六条标准
——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
路漫漫其悠远
星河湾报纸
“国家豪宅的未来未必来，但星河湾一定会再来。” ——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
星河湾走了8年，星河湾探索了8年，星河湾在探索中国豪宅的未来上走了8年， 永远的星河湾执著的在国家豪宅的前景上呕心沥血……没有人能真的邂逅未来， 回到曾经的羊城，已经是中国豪宅王者的星河湾，在今天创造星河湾半岛。 “国家豪宅的未来未必来，但星河湾一定会再来。”
路漫漫其悠远
星河湾报纸
“中国豪宅的永远有多远，星河湾一定走多远。” ——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
星河湾走了8年，星河湾寻找了8年，星河湾在寻找中国豪宅的路上走了8年，永 远的星河湾执著的在国家豪宅的征途上渐行渐远……回溯历史，在革命的羊城， 已经是中国豪宅王者的星河湾，以大无畏的精神，再次创造星河湾半岛。 “中国豪宅的永远有多远，星河湾一定走多远。”
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解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金
8年前，星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。
2008年，星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。
本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者，并实现了企业的第二次飞跃。
在成功地以产品战略打响品牌后，星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外，以独特的营销战略进一步抢占市场先机！这是星河湾独到的成功之处，也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。
一、产品战略
星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作，成就了一个出色的项目品牌。
随后，星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化，从而顺势成就了一个出色的企业品牌。
星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发（为了专注产品开发，将销售外包），而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理，以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。
目前，星河湾已经形成了自己的标准化模式，如客服的标准，产品的标准，选材的标准，工程、流程的计划与管理等系列标准体系，为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。
这让以专业化、标准化、工业化著称的万科地产也心生感叹：我说星河湾很标准化，星河湾的开发速度一点都不比万科慢！
目前，星河湾将进入标准化开发阶段，并顺势推出了著名的“金三角”战略，也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。
随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。
到2009年底，星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。
可以肯定，产品战略的精细化成就了星河湾，而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。
二、营销战略
品质成就了星河湾的美誉，而营销则真正实现了星河湾的销售。
从最初的专注于广告创意与媒体策略，星河湾逐渐融入了平台价值、圈层营销、跨界营销等崭新的营销元素。
（一）平台价值
星河湾以品质地产打响了进军房地产的第一枪，而其更大的成功在于，它创新性地将到高端价值平台融入豪宅营销之中，既避免了与豪宅地产商的直接恶性竞争，更是在品质之后，又让营销为其创造了第二个奇迹。
1、资源平台
历经8年的品质沉淀，星河湾已完全成为中国奢侈品地产的代言。
而随着“北京星河湾”、“浦东星河湾”、“广州星河湾海怡半岛”等系列化产品的出现，星河湾也开始超越豪宅的原始涵义，着手打造横跨中国金三角（北京/上海/广州）的高端价值平台！即通过星河汇，汇聚各地高端价值（生活、事业、修为）的资源平台。
生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；
事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；
修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等。
1、生活平台
住宅消费具有明显的圈层烙印，而圈层又必然具有共同的生活情趣与活动空间。
因此，星河湾很好的利用这一契机为业主提供高端的生活平台，也为企业的市场营销及品牌推广提供了一个崭新的营销平台。
2、事业平台
所谓事业平台，即为业主商业外交、投资理财等方面的资源平台，提升业主的依赖感、荣誉感，从而进一步拓展高端客户资源，促进二次成交与口碑传播。
3、修为平台
修为平台旨在为业主提升个人修养、承担社会责任、体现个人价值的高端平台，如世界奢侈品协会文艺慈善、抗震救灾等系列活动。
（二）圈层营销
时下，豪宅成为楼市最亮的“风景线”以及刺激楼市上扬的“兴奋剂”。
开发企业在努力拓展渠道的同时，各类名义的圈层营销纷纷袭击豪宅营销领域，星河湾堪称典型代表。
具体而言，目前豪宅的圈层营销主要分推介类、品鉴类、比赛类、定制类等方式，比如，品鉴类就是连接其他领域的产品，通常借助红酒品鉴、雪茄品鉴等等来提高房子的品位，而各类高尔夫比赛活动则属于比赛类活动。
据粗略统计，仅在一年之中，星河湾对项目进行圈层营销的各种公关活动就多达100多次，平均每三天做一个高端圈层营销。
案例：豪宅•名车•珍品
为了突破楼市的低迷并实现品牌的增长，星河湾根据不同的对象，灵活组织相应的丰富活动，生动全面演绎着圈层营销的传奇。
主题：世界级奢华体验之旅
时间：2008年9月26日至10月5日
地点：星河湾销售中心
豪宅、名车、珍品，这些富裕阶层共同的消费对象，能否进行联合促销？答案是肯定的。
这就是星河湾早在2008年淡市中就已探索出来的崭新营销模式，并且取得了不错的销售效果，如下所示。
（三）跨界营销
跨界是对专业化的一次创新，它能让原来毫不相干的领域或元素，相互渗透融汇，带来新的观念或生活方式，帮助品牌跨出本领域，跳脱价格战，甩脱竞争困境。
如下所示，所谓的跨界营销就是通过打破原有的思维逻辑与行业规则，并合理嫁接新的行业属性或行业价值，从而创造出新的行业价值。
梁上燕之强，在于把“跨界营销”概念运用到极至，把星河湾的房子卖成了收藏品。
在梁上燕的操盘下，星河湾举办了近千场高端社交活动，致使名流荟萃。
通过跨界营销，星河湾渐渐形成了一种“气场”，无形中提升了星河湾的品牌价值，并将财富阶层聚集到星河湾品牌之下。
将时尚作为品牌溢价的介质
将产品设计作为品牌溢价的介质
将艺术作为品牌溢价的介质
将消费体验作为品牌溢价的介质
将价值观作为品牌溢价的介质
……
星河湾正是以高品质的产品和优异的服务为基础，开展跨界营销战略，取得了巨大的成功。
而更为重要的是，星河湾模式代表了中国房地产开发的方向：土地不再是唯一，重要的是土地之上的创造。