最新房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
房地产会计做账及报税流程
房地产会计做账及报税流程房地产会计做账及报税流程：首先需核实各式各样的凭证来历，将核实后的凭证分门别类的摆放好，再次检验是否准确无误，将凭证数据记录在账本上面，编制一个相关报表。
报税前划分好哪些是增值税，哪些是所得税，按照划分好的数据进行报税处理。
房地产会计做账及报税流程1.审核原始凭证(1)外来原始凭证。
由业务经办人员在业务发生或者完成时从外单位取得的凭证，如供应单位发货票、银行收款通知等。
(2)自制原始凭证。
单位自行制定并由有关部门或人员填制的凭证，如收料单、领料单、工资结算单、收款收据、销货发票、成本计算单等。
2.填制记账凭证可以到月底把同类的原始凭证汇总填制记账凭证，也可随时发生随时填，但不要把时间顺序颠倒了。
根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则，编制会计分录。
3.复核就是看看有没有错误。
4.记账根据记账凭证登记入账，小规模公司必备的账本：现金日记账;银行日记账;总账;三栏明细账。
5.编制会计报表(1)根据总账科目余额填列。
可直接根据有关总账科目的期末余额填列，(如应收票据)有些则需根据几个总账科目的期末余额计算填列，如“货币资金”，需根据“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”三个科目的期末余额的合计数填列。
(2)根据明细账科目余额计算填列。
如“应付账款”，需根据“应付账款”和“预付账款”相关明细科目的期末贷方余额计算填列。
(3)根据总科目和明细科目余额分析计算填列。
如“长期借款”，需根据“长期借款”总账科目余额扣除“长期借款”明细科目中将在一年内到期限的长期借款部分分析计算填列。
(4)务查登记簿记录。
会计报表附注中的某些资料，需要根据备查登记簿中的记录编制。
6.纳税申报（1)增值税：销售或购进货物、提供加工或修理修配劳务是要缴纳增值税的。
（2)所得税：不论是工商业还是服务业，都要按利润缴纳企业所得税，具体征收办法：按照企业所得税申报表的要求，逐项填写收入、成本、费用、支出，算出利润，按照税法的有关规定进行纳税调整，计算出应纳税所得额。
房地产会计核算房地产账务处理
房地产会计核算房地产账务处理房地产会计核算和账务处理是指房地产企业在经营过程中，按照国家会计准则和相关法规，对房地产开发、销售、租赁等业务进行会计核算和账务处理的过程。
以下是一些基本的房地产会计核算和账务处理步骤：1.设立会计科目：根据房地产企业的业务特点，设立相应的会计科目，如“开发成本”、“开发产品”、“预收账款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等。
2.土地使用权的核算：购买土地使用权时，借记“无形资产-土地使用权”科目，贷记“银行存款”等科目。
土地使用权摊销时，借记“管理费用”或“开发成本”科目，贷记“累计摊销”科目。
3.房地产开发成本的核算：房地产开发过程中发生的各项费用，如材料费、人工费、机械使用费等，应计入“开发成本”科目。
借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
4.房地产销售的核算：房地产销售时，根据销售合同确认收入和成本。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
5.房地产租赁的核算：房地产租赁时，确认租赁收入。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。
同时，计提折旧和摊销相关费用。
借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。
6.税金及附加的核算：根据国家税法规定，计算并缴纳相关税金及附加。
借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。
7.利润分配的核算：根据企业利润分配政策，将利润分配给股东。
借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”等科目。
请注意，以上仅为房地产会计核算和账务处理的基本步骤，具体操作时需要根据国家会计准则、相关法规以及企业的实际情况进行调整。
建议咨询专业会计师或会计事务所，以确保会计核算和账务处理的准确性和合规性。
财政部（93）财会字第02号文件房地产开发企业会计制度
财政部（93）财会字第02号文件房地产开发企业会计制度国务院有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：为了适应社会主义市场经济发展的需要，规范和加强房地产开发企业会计核算工作，根据《企业会计准则》，我们制定了《房地产开发企业会计制度》，现印发给你们，请转发所属企业，自1993年7月1日起执行。
我部1988年10月20日印发的，《国营城市建设综合开发企业会计制度–––会计科目和会计报表》同时废止。
执行中有何问题，请随时函告我部。
目录一、总说明二、会计科目(一)会计科目表(二)会计科目使用说明三、会计报表(一)会计报表种类和格式(二)会计报表编制说明附录：主要会计事项分录举例一、总说明(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。
(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。
在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。
各企业不得随意打乱重编。
在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。
国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。
月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。
另有规定者，从其规定。
会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。
国开《纳税基础与实务》形考四答案(2022年-2023年)
2022年-2023年最新国开《纳税基础与实务》形考四答案1.个人兼职取得的收入，应按照“劳务报酬所得”工程缴纳个人所得税。
()A.对B.错参考答案:A2.个体工商户需要自行申报缴纳个人所得税的，需要向实际经营所在地主管税务机关申报。
()A.对B.错参考答案:A3.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应依照有关规定征收房产税。
()A.对B.错参考答案:A2022年-2023年最新参考答案:ABC 29.城市维护建设税和教育费附加的计算依据是()之和。
A.契税B.印花税C.消费税D.增值税参考答案:C D30.我国根据国际惯例，对居民个人和非居民个人的划分采用0标准。
A.住所B.居住时间C.国籍D.现居住地参考答案:A B2022年-2023年最新4.利息，股息、红利所得以个人每次取得的收入额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税时不得从收入中扣除任何费用。
()A.对B.错参考答案:A5.取得应税所得但没有扣缴义务人的，应自行申报纳税。
()A.对B.错参考答案:A6.土地增值税纳税申报，房地产开发企业和非房地产开发企业适用相同的纳税申报表和填报方法。
()A.对B.错参考答案:B7 .对于因减免税而需进行增值税、消费税退库的，城市维护建设税不得退库。
()A.对8 .错参考答案:A2022年-2023年最新8.居民个人从中国境内和境外取得的所得，应当分别计算应纳税额。
()A.对B.错参考答案:A9.烟叶税实行定额税率。
()A.对B.错参考答案:B10.车辆购置税选择单一环节，实行一次课征制度，购置已征车辆购置税的车辆，不在征收车辆购置税。
()A.对B.错参考答案:A11.以下住房出租行为中，不分用途一律减按4%的税率征收房产税的是0。
A.企业出租在县城的住房B.个人出租在城市的住房C.社会团体出租在工矿区的住房2022年-2023年最新D.事业单位出租在城市的住房参考答案:B12.以下哪个工程可以免交个人所得税。
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算引言房地产开发企业作为一个重要的经济产业，在社会经济发展中起着重要的作用。
房地产开发企业会计核算是指将房地产开发企业的经济交易进行分类、计量和汇总，编制出财务报表，以便管理者、投资者和相关方了解企业的经济状况和经营成果。
本文将对房地产开发企业会计核算的相关内容进行介绍和分析。
一、房地产开发企业会计核算的内容房地产开发企业会计核算包括基本会计核算和管理会计核算两个方面。
1. 基本会计核算基本会计核算是指对房地产开发企业日常经济事项进行分类、计量和记录，并编制出财务报表。
基本会计核算主要包括以下内容：•资产核算：包括土地、房屋、建筑物、机械设备、无形资产等各类固定资产的核算。
•负债核算：包括各类借款、应付账款、预收款项等各类负债的核算。
•权益核算：包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等各类权益的核算。
•成本核算：包括房地产项目的直接材料、人工成本、间接费用等各项成本的核算。
•收入核算：包括房地产销售收入、租金收入、允许使用资产收入等各项收入的核算。
•费用核算：包括销售费用、管理费用、财务费用等各项费用的核算。
2. 管理会计核算管理会计核算是指在基本会计核算的基础上，对房地产开发企业的经营活动进行细分和分析，并提供决策信息。
管理会计核算主要包括以下内容：•成本管理：通过成本分析、成本控制等手段，对房地产开发企业的成本进行管理和控制，以实现成本优化。
•经营分析：通过经营数据的分析，了解房地产开发企业的经营情况，为管理者提供决策依据。
•预算管理：通过制定和实施预算，对房地产开发企业的经营活动进行计划和控制，以达到预期目标。
•绩效评估：通过对房地产开发企业的绩效进行评估，评价企业的经营业绩，为管理者提供改进方向。
二、房地产开发企业会计核算的方法与原则房地产开发企业会计核算的方法与原则是保证会计信息真实、准确和可比的基础，具体包括以下内容：1. 会计方法•成本法：根据成本原则，将房地产开发项目的直接成本、间接费用等按实际发生额进行核算。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
财税实务：投资性房地产的会计处理及纳税填报
投资性房地产的会计处理及纳税填报企业所得税年度纳税申报表附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第9行“投资性房地产”项，填报按公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值变动对收益的影响以及纳税调整，按成本模式计量的投资性房地产不填写本附表。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
对于投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的（一是投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场；二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产公允价值合理估计），可对投资性房地产采用公允价值模式后续计量。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。
其纳税调整额=该表第3列－第1列之差。
按照《企业所得税法》的规定，按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。
例：2008年2月，G公司将一座办公楼对外出租，租期5年，该办公楼账面原值为3200万元，折余价值为3000万元，剩余折旧期限为15年，公允价值为3300万元。
2008年12月31日，该办公楼公允价值为3450万元；2009年12月31日，该办公楼公允价值为3400万元；2010年4月，经与租赁双方协商，承租方以3450万元将该办公楼购买。
会计处理如下（单位：万元）： 2008年2月 借：投资性房地产（办公楼）——成本3300 累计折旧200 贷：固定资产——办公楼3200 公允价值变动损益300 2008年12月31日 借：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动150 贷：公允价值变动损益 150 2008年申报纳税时，“公允价值变动损益”450万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
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- - - 基础设施费
- - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费
- - - 开发间接费
开发间接费 - - - 人工费
- - - 折旧费
- - - 办公费
- - - 水电费
- - - 劳保费
- - - 其他
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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税
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厚积薄发计，成税会计英毛才 利率，计算毛利额13 ，
项目完工后计算实际毛利，
以前毛利合并到其他
调整
项目计入当年损益计算纳税
2.销售完工。税率25%
核定征收
印花税 同上
第五阶段：房产持有阶段
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税种
计算依据
营业税
租金的5%
城建税
7%、5%、1%
科2010年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段
开发与建设阶段
转
让与销售阶段
持有阶段
投资性房
地产
合作开发房地产
利润形成与
分配
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所得税汇算阶段
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纳税筹划
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一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
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二、房地产企业经营业务流程
公司注册
获取土地 使用权
房地产开 发与建设
持有房地 产
转让房地 产
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三、房地产会计核算体系与科目设置
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前
《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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税种
计算依据
印花税 的0.3-0.5 ‰
据各类合同
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，
据实际占用面积与定额
税率计算
第四阶段：转让及销售阶段
房地产开发企业会计核算与 纳税申报实务
第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房
□ 业务特点 ○ 开发周期长 ○ 风险高 ○ 产品为不动产，位置固定 ○ 投资额大 ○ 单价高 ○ 产品具有多样性
● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权
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非货币出资的程序： 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移 手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1
《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992
《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7
《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27
《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
+资本公积)*0.5‰,其他5元/件
3.土地使用权转让与出让使用合同,
合同金额的0.5‰
契税
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1. 自有房产投入本人独资经营，免税
2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋
买卖价的3%- -5%
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第二阶段：获取土地阶段
税种
计算依据
印花税
教育费附加 营业税的3%
城镇土地使用税 同上
房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
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第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
税种
计算依据
营业税
5%
城建税 2020/12/13
7%、5%、1% 厚积薄发，成会计英才
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教育费附加 营业税的3%
土地增值税 查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收印花税来自同上企业所得税 查账征收：1.销售未完工
产品取得收入，按预计
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二、设立阶段纳税案例 案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
● 房产税
● 土地增值税
● 企业所得税
● 城镇土地使用税
● 耕地占用税
● 印花税
● 契税
● 城建税
● 教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
第一阶段：企业设立阶段
税种
计算依据
印花税
1.权利与许可证照
5元/件
2.记录资金的账簿
(实收资本
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● 2001.1.1 ● 2006.2.25
《企业会计制度》 《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产 企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：