创意产业园案例研究
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文化创意产业案例分析
文化创意产业案例分析2010年3月20日，在单位听清华大学李季教授讲文化创意产业。
李教授着重从实际案例出发，分析了文化创意产业对当代中国经济社会发展的重大意义、以及发展文化创意产业的路径等问题。
一、何谓文化创意产业根据英国创意产业工作小组在1998年和2001年两次发布的《英国文化创意产业路径文件》，“那些源自个人的创造性、技能及智慧，通过对知识产权的开发和运用可创造潜在财富和就业机会的活动”统属创意产业。
包括出版、音乐、表演艺术、电影、电视和广播、软件、互动休闲游戏软件、广告、建筑、设计、艺术品和古董交易市场、手工艺品以及时装设计在内的多种行业。
创意产业并不是一个新创的产业，而是在传统产业中注入了知识产权、技术创新、文化理念的元素，以创意为卖点的产业。
二、文化创意产业特征1、满足文化消费需求2、知识密集型3、高附加值4、生产和消费一体化三、城市发展文化创意产业的重大意义1、文化创意产业处于价值链的高端，是可持续发展的新兴产业。
发展文化创意产业，对于产业结构调整、完善现代产业体系、促进发展方式转变具有重要的意义。
2、发展文化创意产业，使文化建设与经济建设紧密相连，在实现经济效益的同时，推动城市文化产业发展，进而赋予城市深厚的文化气息的高雅的文化气质。
3、文化创意产业在吸纳就业上有着很大的优势，在英国，创意产业是吸纳就业人口最多的第一大产业。
文化产业对园区的要求四、创意产业园的规划要求1、原生态创作环境，人与自然和谐相处。
2、提供自然丰富、自然的创作空间。
3、创业园区的道路和路网以步行道和林荫道为主，在道路两侧设置大量的绿化和景观，来提高园区的整体环境。
4、区别城市园区，本着以人为本，原生原创的原则，把园区规划成为一个有别于都市办公模式且有强烈归属感的人文魅力之城。
5、规划用地内建筑设计结合环境，精心打造高品质的园区。
五、动漫产业园案例分析（一）南昌国际动漫产业园情况介绍南昌国际动漫产业园由泰豪集团联合国内著名的高科技企业同方股份有限公司共同投资建设，项目选址在南昌县小蓝经济开发区，总规划面积达2900亩，总投资12亿元，建成后可形成30亿元的动漫产业规模。
深圳产业园转型升级与培育创新驱动方面案例分析
华强北
• 福田产业园通过这四种模式的转型，福田产业园的经济模式由粗 放高耗型转向了优质高效型。2013年，福田区实现地区生产总值 2700.29亿元，同比增长10.3%，其中现代服务业实现增加值 1866.46亿元，占全区生产总值的69.9%；人均生产总值达20.34 万元；地均生产总值和地均税收集约度分别达34.33亿元/平方公 里和8.97亿元/平方公里。环境资源负荷明显下降，万元生产总 值水耗和电耗降幅均超过预期目标；万元生产总值建设用地2.10 平方米，同比下降9.3%。
• 2.积极的建设与科技园区相关的配套设施。全面提高基础设施与公共服务设 施的标准
• 3.加快高端产业链、科技生态链的建设。通过加快相关产业链的建设，可以 促进细分行业技术、产品和企业的专业化聚集。
• 4.整体提升园区现代化管理的水平。当自己的管理水平不足的时候要”请进 来”，当自己的管理水平有很丰富的经验时，也要学会“走出去”这样才能
深圳产业园转型升级与培育创新 驱动方面案例分析
• 深圳转型升级的背景
• 东部GDP占全国56%，东部能否转型调整成功，无论是对于我国短期经济 形势，还是对于长期发展方式转变，都具有重要影响。在东部，深圳过去是 我国改革开放的前沿阵地，现在则是最早面临转型压力、率先进行转型发展 的先行地区。新世纪以来尤其是国际金融危机以来，深圳经济社会发展面临 一系列发展阶段性困难：劳动和土地成本不断上升，土地资源、环境容量等 刚性约束强化，城市发展空间受限，传统的加工制造业受外需萎缩和成本上 升双重冲击，部分制造企业迁出，深圳在全国率先面临转型发展的压力。当 前深圳亟需通过加快培育先进制造业、生产性服务业和战略性新兴产业，实 现转型升级，避免传统产业萎缩和迁出带来的产业空心化。
• 深圳转型的做法
产业园优秀案例
产业园优秀案例一、深圳南山科技园。
1. 园区概况。
这个南山科技园可不得了。
它就像一个科技超级市场，里面全是各种高科技企业。
它的地理位置超级棒，在深圳南山，那可是寸土寸金的地方。
周围高校和科研机构特别多，就像一群智慧的邻居随时能给园区里的企业提供智力支持。
2. 产业特色。
这里主打高科技产业，什么电子信息、生物医药、人工智能等等。
就拿腾讯来说吧，它就像南山科技园里的一个超级明星。
腾讯的好多创新都是从这里诞生的，像微信这种改变我们生活的社交软件。
这里的企业之间还特别爱合作，就像一群小伙伴互相分享玩具一样。
如果一家企业在人工智能算法上有优势，另一家在硬件设备制造上厉害，他们就凑到一起，搞出个智能硬件产品，然后推向市场。
3. 服务与配套。
二、苏州工业园。
1. 园区概况。
苏州工业园就像一个精心打造的花园式产业王国。
它是中国和新加坡合作建设的，融合了两国的智慧。
园区规划得整整齐齐，就像棋盘一样。
这里的建筑风格也是多种多样，既有现代化的高楼大厦，又有充满江南水乡韵味的建筑，就像在现代和传统之间自由切换。
2. 产业特色。
它在制造业方面特别牛，尤其是电子信息制造业。
像苹果手机的一些零部件很多都是在这里生产的。
园区还很注重环保产业的发展，就像一个环保小卫士，一边发展工业，一边保护环境。
这里有很多企业专门研究污水处理技术、废气净化技术等。
而且不同产业之间的协同发展也做得很好。
比如说电子制造企业产生的一些废弃物，环保企业就可以过来处理，然后提取出有用的资源再利用。
3. 服务与配套。
苏州工业园的服务超级人性化。
它有一站式服务中心，企业办事就像在超市购物一样方便，不用东奔西跑。
在配套上，园区里的学校教育质量很高，为企业员工的子女提供了很好的教育资源。
还有大片的绿地和公园，员工们在午休或者下班后可以去散散步，享受大自然的美好，就像在自家后花园一样惬意。
三、美国硅谷。
1. 园区概况。
硅谷啊，那可是全球科技产业的圣地。
它位于美国加利福尼亚州的旧金山湾区南部。
国内外产业园案区例研究
案例三：英国剑桥科技园区
概述
剑桥科技园区位于英国剑桥市， 以生物医药、新材料等领域为主
要特色。
成功因素
依托剑桥大学等知名学术机构、 政府的大力支持、高度专业化的 服务体系、强大的产业链和生态
系统。
对我国的启示
发挥高校和研究机构的优势、加 强政府引导和支持、完善专业化 的服务体系、构建良好的产业生
态链。
05 产业园区的创新与升级
产业园区创新体系
1 2 3
创新环境建设
提供良好的政策环境、金融环境和人才环境，鼓 励企业加大研发投入，推动技术创新。
产学研合作
加强产业园区与高校、科研机构的合作，共同开 展技术研发和人才培养，提高产业园区整体创新 能力。
知识产权保护
完善知识产权保护机制，鼓励企业申请专利、注 册商标，保护创新成果，激发企业创新活力。
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产业园区特点与优势
产业集聚
产业园区通过集中产业资源， 形成产业集聚效应，提高产业
整体竞争力。
产业链完善
产业园区内部企业之间形成完 整的产业链条，降低生产成本 ，提高生产效率。
政策支持
政府为产业园区的企业提供税 收优惠、资金扶持等政策支持 ，降低企业运营成本。
创新驱动
产业园区注重创新驱动，为企业 提供技术研发、知识产权保护等
02
03
04
交通设施
建设便捷的交通网络，包括公 路、铁路、航空和水路等，提 高产业园区与外部的通达性。
通讯设施
保障稳定的通讯网络，满足企 业日常办公和业务需求，促进
信息交流和业务合作。
生产设施
提供标准化的生产厂房、仓库 和办公场所等硬件设施，满足
文化创意产业园区案例课件
区位：坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约20分钟车程
数码港由香港特别行政区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅
香港数码港
2002-2003年2月，第I、II期办公物业启用
2004年年初，商场、酒店、第III期办公物业启用
2004年年底，第IV期办公物业启用
功能
设备租赁、委托开发（项目孵化）以及专业培训，服务动漫产业
为中小企业及个人提供节目拍摄、编辑、后期制作、栏目包装等方面的技术支持
作为基地投融资服务功能主体，为创意产业基地发展提供融资担保、奉献投资和产业基金三位一体的投融资平台。
上海张江文化科技创意产业基地
园区内构建中小文化企业孵化培育机制与平台，精心孵化游戏、动漫等新兴文化产业，还为企业提供“零”租金的办公场所
一、文化创意产业研究--知名创意产业园案例研究
日产技术中心
首尔数字媒体城
东京杉并动画产业中心
澳洲昆士兰CIP
香港数码港
上海张江文化科技创意产业基首个文化创意产业园，已经成为国内最具活力和创新能力的产业基地之一
区位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。 规模：占地30万㎡ 启动时间：2004年8月 运作模式：由上海张江集团联合上海文新报业共同组建的“上海张江文化科技创意产业发展有限公司”承担基地的开发建设和运作管理 园区产业定位：动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等。 入驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及 SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币
发展政府规划的重点产业：昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所，为“智慧之州”规划的重点发展领域，不仅从事研究教学，而且是该区居民的健康中心
数码港由香港特别行政区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅
香港数码港
2002-2003年2月，第I、II期办公物业启用
2004年年初，商场、酒店、第III期办公物业启用
2004年年底，第IV期办公物业启用
功能
设备租赁、委托开发（项目孵化）以及专业培训，服务动漫产业
为中小企业及个人提供节目拍摄、编辑、后期制作、栏目包装等方面的技术支持
作为基地投融资服务功能主体，为创意产业基地发展提供融资担保、奉献投资和产业基金三位一体的投融资平台。
上海张江文化科技创意产业基地
园区内构建中小文化企业孵化培育机制与平台，精心孵化游戏、动漫等新兴文化产业，还为企业提供“零”租金的办公场所
一、文化创意产业研究--知名创意产业园案例研究
日产技术中心
首尔数字媒体城
东京杉并动画产业中心
澳洲昆士兰CIP
香港数码港
上海张江文化科技创意产业基首个文化创意产业园，已经成为国内最具活力和创新能力的产业基地之一
区位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。 规模：占地30万㎡ 启动时间：2004年8月 运作模式：由上海张江集团联合上海文新报业共同组建的“上海张江文化科技创意产业发展有限公司”承担基地的开发建设和运作管理 园区产业定位：动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等。 入驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及 SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币
发展政府规划的重点产业：昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所，为“智慧之州”规划的重点发展领域，不仅从事研究教学，而且是该区居民的健康中心
国内外产业园案例分析
商业物业 寄宿物业 高科技物业 教育/研发物业
广播物业
住宅与商业物业
通用物业 文化与活动物业
政府办公物业 宗教用物业 都市工业物业 停车区域 教育/研发/高科技物业
商业/休闲物业
公共服务物业
用地功能规划 共有用地51块，总占地面积569,925平米，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土 地有7块，其余42块土地全部出售。 整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括: 商业物业、寄宿物业、高科技物业、 教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市 工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。。
占地面积: 569,925 平米
核心商务: 有关媒体与娱乐的广播电视、电 影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以 及软件开发相关的IT服务。。
01 国外经典产业园案例
1.韩国首尔数字媒体城 “DMC”
金浦国际机场
仁川国际机场
首尔数字媒体城 上岩千禧城
5
园区优势
区位优势 距离金浦国际机场仅10分钟, 仁川机场30分钟 距离首尔市中心商业区7公里路程 距离北京、东京航程在3小时之内 周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和 外国人居住村等项目, 区域环境已相对成熟。。
人才优势
首尔是韩国高素质劳动力的聚集区 韩国60%的高中生都希望在首尔上大学产业优势 早在90年代，已有10,000多家小型数字媒体创 新型企业聚集首尔。政府最初开发本项目的目的 正是为了激励这些中校企业。 明确的产业定位: 媒体娱乐广播、电影动画制作 、音乐网络教育
01 国外经典产业园案例 6
创意产业园发展模式(经典案例)
宝马中心是在豪华车竞争日益激烈的背景下耗巨资打造的竞争工具，宝马自身的 强大实力、品牌号召力是其成功的关键；内部物业全自用不对外销售
宝马中心修建背景： • 德国豪华汽车竞争激烈，因
此各大厂商纷纷自建投巨资 建造博物馆、体验中心和现 代化工厂 ，更深层细向车迷 阐述自己的品牌理念和文化 底蕴 • 大众98年在德累斯顿耗资1.8 亿美元兴建了著名的玻璃工 厂于、奔驰新建的博物馆也 于06年正式开放；保时捷在 斯图加特建造的博物馆也于 08年落成 • 07年10月前宝马只有一栋造 型独特的宝马公司总部大楼， 为了在竞争中赢得主动，宝 马耗资5亿欧元修建了集研发、 销售等多功能的宝马中心， 在竞争上赢回主动
20世纪50、60年代
• 规模：总占地面积116万 技术中心前身
㎡、7000多研发人员
• 发展现状：经过50多年
的发展与完善，日产科 ➢一九五八年成
技中心已经建立了一套 立日产中央研究
完善的日产研发、检验、 所，是日产技术
保障体系，是日产汽车 中心的前身，进
研发系统的“神经中 枢”。
行“未来车”应 用技的基础研究。
单一企业型案例 独立主题型案例
复合型案例
项目基本情况介绍
德国慕尼黑宝马中心
德国慕尼黑宝马中心总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界
➢ 宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面 积35万㎡，拥有设计研发人员8500 余人，不仅成为宝马自由展示产品的 空间，更是慕尼黑的必游之地。
人材培养的目的，将杉 的运营等活动筹办事宜
并动画博物馆内的设施
和机械材料无偿提供动 画制作人员使用，一切
政府的规划
2
收益损失由政府承担。
政府的支持
创意产业园国内外案例研究分析-3新加坡裕廊工业区
独立于写字楼之外的配套设施（可建）
1、商业（包括药店和牙医门诊） 2、办公配套（包括银行和商业学校） 3、餐厅 4、展馆 5、汽车销售、租赁、展示厅 6、住宅（包括职工住所和服务式公寓） 7、宾馆 8、幼儿园、学校 9、文化社区、俱乐部 10、体育休闲设施、健身中心 11、医疗中心
• 独立于写字楼之外的配套设施，其规模最到不超过商 务Байду номын сангаас园总建筑面积的15%
注重与边缘居住组团的联系：正如位臵图中所示，樟 宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）分别设 臵在新加坡东、西两边缘居住组团区域内。这种与居住区 域相复合的规划设臵，有助于完善区域的城市功能，保证 区域的持久活力。区域的繁荣反过来也将促进商务花园的 发展。
2. 在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性
新加坡案例介绍：IBP、CBP
在樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）的规划图中可以看出，在商务花园内的地 块划分方面，基本上保证每个地块都能临近内部道路。这使每块地都有很好的交通可达性，同时也 保证了地块内的建筑都具有自身的展示面。这种规划方法保证了每个地块都具有很好的商务价值。
3. 注重对商务花园的配套设施的规划
• 写字楼内部的配套设施（如底层商业），其规模可以 为总建筑面积的15—40%
独立于写字楼之外的配套设施（不可建）
1、工业 2、仓库 3、工人宿舍 4、宗教用途的场所 5、加油站 6、停车场
• 工人宿舍：指低层员工的集体居 住场所
• 停车场：指独立于写字楼之外的 配套设施用地中禁止建设停车场。 在写字楼自身的配套中可以建设 适当的地上或地下停车
新加坡案例介绍：IBP、CBP
商务花园作为商务载体，将许多总部企业相对集中在一起，这种聚集使得商务花园可以更为集约地， 同时为多家公司提供各种商务配套服务。这种商务服务不仅包括金融信贷等高级专业配套服务，而且还包 括清洁卫生、快递、餐饮、零售，托幼等等更适合本地居民就业的配套服务。为了避免商务花园建设成为 变相的商业开发。新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）在商务花园的开 发调空方针中对商务花园的配套设施的类别及比例做出了详细规定。
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60%
创意办公
• 多样性 • 个性化
新型阳光办公
30%
院墅花园办公
10%
创意办公区
生态群落办公
• 产品内涵阐述
– 目标客户：成长型企业 – 产品特征： • 采用4-5层低层建筑 • 多创造与自然接触的空间环境 • 围合花园式办公环境 • 采用类村落的建筑布局形态 – 单层面积控制在400-800平方米
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意办公区
三大主题创意功能园
传媒视觉优创 谷
时尚设计灵创 谷
数字娱乐蓝创 谷
创意办公区
数字娱乐蓝创谷
• 核心功能区
– 吸聚以数字类创意研发和创意设计 为主的产业集群
体验商业区
体验商业街区的产品特征
• 空间规划
– 商业建筑街区的空间组成 – 围绕小型广场、中心花园等 开敞性组织单栋商业建筑 – 采用旗舰店/体验点聚合形 式，以多栋“玻璃盒子”式 的商业建筑体组成 – 栋与栋之间可用连廊连接
• 建筑形式：玻璃盒子
– 提供充分的商业展示面 – 单栋面积约在200-1200平
产品概念体系（产品定位）
功能及产品概念体系构建
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
– 单栋面积控制在500-800平方米
补充说明： 不采用独栋办公，采用联排独立办公的考虑：
• 创意产业针对的企业为中小型企业或外资、国内大型企业的专业部门和机构，需求面积不应设臵 太大； • 从对土地的集约利用角度考虑，联排独立办公可提高土地利用率，回报率较高
创意办公区
规划空间的丰富化
• 院落组群 • 将低层办公楼、小高层办公楼以及院墅办公楼通过不同的排列组合方 式，组合成变化丰富的院落空间，形成多变的院落群
– office park (花园办公)：
• 拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而 开阔，主要体现在园区景色立体多变，配合建筑组团的有机交错
– open(开放而自由)：
• 与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制
– own(独立私家电梯/空调)：
• 企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立出入口，独 立的VRV空调，充分保证私有尊享
创意办公区
设计手法的弹性化
独立的一栋 办公楼 变成可单层分 隔的多层办公 楼
独栋办公变多层办 公
• 实现手法
– 在设计低层办公时将融合低 层办公的连通性和独立性
– 控制单栋单层面积，保证低
层办公的组合空间一定分割 性 – 在设计联排花园别墅时，应 采用框架结合，内部留楼梯 口空位，但不建楼梯
可整栋出租/ 出售
798创意产业园 海上海
政府/开发商合作
香港数码港
合作模式
政府主导
案例：上海多媒体产业园
• 园区功能
– 多媒体技术与产品的展示、 交易、培训与制作
• 物业发展特点
– 总建筑面积约35万平方米
• 5A级高档写字楼 • 四星级多媒体商厦 • 酒店式单身公寓
• 高档住宅小区
政府主导
影视制作 动画漫画
研发中心
低层办公变独栋办 公
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
增值服务区
• 承载功能
– 孵化器功能
– 教育及专业培训 – 会展商贸
– 增加休闲空间，让人驻留，产生消费 – 增加底商商铺的临街面和展示面，吸引人流 – 根据市场经验，每间铺面大概在20-80平方米，可灵活组合和灵活间隔
休 闲 空 间
休 闲 空 间
人流走线
整体功能布局
• 说明：
– 商业布局设想 • 总体靠东布臵，交通 通达性及展示性更好， 可方便辐射高新区 • 旗舰体验商业布臵在 产业用地内，利于与 产业间的互动 • 时尚商业街区布臵在 住宅用地内，面对住 户和办公区客户，同 时可辐射附近产业园 区 – 商务会所兼顾创意办公区
• 吸引行业
– 新兴数字内容行业 • 时尚数码 • 创意移动通信 • 网络游戏 • 动漫创作 • 网络及软件娱乐开发 • 其他数字娱乐相关研发和设计 行业和机构 – 新兴视像行业 • 数字电影、电视系统 • 3D视像等 – 多媒体、电子产业 – apple、sony等龙头企业
创意办公区
时尚设计灵创谷
产品组合
创意孵化服务中心
• 产品功能：
– 核心功能：创意产业园提供专业孵化、 培训、商展等专业服务 – 次核心功能：为高新区产业提供专业 服务的集约平台
创意智囊补给站
意（艺）展中心
商务ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ所
增值服务区
创意孵化服务中心
• 产品内涵阐述
– 服务对象：创意产业园 – 服务内容： • 共享基础技术设施（如办公场 地、通讯、网络） • 创意项目推介、技术推广服务 • 创业辅导（包括产业咨询、组 织架构、战略规划、市场支持、 融资指导、相关信息的出版与 传播等） – 规模：2500平方米左右 – 经营方式 • 整体出租给专业孵化器经营公 司 • 与高新区管委会合作经营
广告制作
展示中心 孵化中心
多媒体制作
游戏开发 工业设计
• 次核心功能区
– 吸聚以设计为主的产业集群
• 吸引行业
– 工业设计
– 建筑设计 – 科技设计 – 包装设计 – 专利、版权设计 – 新兴形塑产业 • 品牌设计 • 教育结构组织 • 策展行业、活动规划行业
创意办公区
传媒视觉优创谷
• 辅助功能区
– 吸聚以创意服务性为主的产业集
群
• 吸引行业
– 新兴传媒服务行业 • 电子商务 • 分众传媒 • 网络流通、网络媒体 • 咨询科技 – 新兴广告行业 • 广告设计、广告咨询
• 与高新区创意办/专业筹展公司合作经 营
增值服务区
商务会所
• 产品内涵阐述
– 服务对象 • 创意产业园入驻企业 • 创意产业园就业人士
• 创意产业园居住人士
– 功能设臵 • 商务中心 • 商务会客厅
• 高档餐饮设施
• 休闲康体设施（包括SPA、室内恒温泳 池、健身中心） – 规模：2000平方米
– 出版发行行业
创意办公区的产品特征
• 创意办公产品营造的原则
– 打造能激发员工灵感、让他们能更好地进行脑力创造的办公环境
创意办公区
创意办公区
• 创意办公的5O标准
– oxygen(氧气)：
• 生态办公、有氧办公，具有低容积率、低密度和高绿化率的特征，是区别 于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；
产品组合
• 创意产业创业人士 • 西安及高新区的创意阶层
SOHO公寓
高尚居住区
•社会中高档消费群
创意居住区
SOHO公寓
• 目标客户
– 创意产业园打工创业一族 – 高新区年轻一代、创意阶层
• 产品定位
– 18层以上高层
– 以40-100平方米的小户型为
主 – 可设计成loft、错层空间
• 价格定位
– 总价控制在35万以内 – 均价4200元/平米（带装修） – 指当前价格
创意智囊补给站
• 产品内涵阐述
– 服务对象：西安高新区 – 服务内容： • 专业教育及培训 • 人才测评与推荐 • 培训交流 • 行业交流 – 规模：2000平方米左右 • 1个可容纳200人的多功能厅，600800平方米 • 2个容纳40-60人的中型厅，300平 米左右 • 4个可容纳15-30人的小型厅，150 平方米左右 – 经营方式： • 会议室、场地出租 • 与高新区管委会/教育机构/大专院校 /科研机构合作经营
方米不等
开敞性空间 展示性强的玻璃盒子 休息厅、茶座、咖啡座
创意新天地
• 产品内涵阐述
– 商业形态 • 2层特色底商商业街 – 规模：1万平方米左右
体验商业区
– 经营组合
• 风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡 • 时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰 • 艺术消费：艺术画廊
体验商业区
创意新天地的产品特征
• 将底商街铺化规划
– 经营方式：
• 可考虑与酒店集团合作经营
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意居住区
• 承载功能：
– 为创意产业园的就业人口提供居住配套 – 满足社会人口的购房需求
增值服务区
增值服务区
意（艺）展中心
• 产品内涵阐述：
– 级别：市域级专业会展 – 服务对象： • 核心对象：高新区企业 • 辐射对象：西安市及陕西地区 – 服务内容： • 创意产品（科技、文化、时尚产品） 展示、交易会 • 创意产业/高新技术体验博览会 • 搭建创意产业交流平台
• 系列论坛活动
创意办公
• 多样性 • 个性化
新型阳光办公
30%
院墅花园办公
10%
创意办公区
生态群落办公
• 产品内涵阐述
– 目标客户：成长型企业 – 产品特征： • 采用4-5层低层建筑 • 多创造与自然接触的空间环境 • 围合花园式办公环境 • 采用类村落的建筑布局形态 – 单层面积控制在400-800平方米
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意办公区
三大主题创意功能园
传媒视觉优创 谷
时尚设计灵创 谷
数字娱乐蓝创 谷
创意办公区
数字娱乐蓝创谷
• 核心功能区
– 吸聚以数字类创意研发和创意设计 为主的产业集群
体验商业区
体验商业街区的产品特征
• 空间规划
– 商业建筑街区的空间组成 – 围绕小型广场、中心花园等 开敞性组织单栋商业建筑 – 采用旗舰店/体验点聚合形 式，以多栋“玻璃盒子”式 的商业建筑体组成 – 栋与栋之间可用连廊连接
• 建筑形式：玻璃盒子
– 提供充分的商业展示面 – 单栋面积约在200-1200平
产品概念体系（产品定位）
功能及产品概念体系构建
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
– 单栋面积控制在500-800平方米
补充说明： 不采用独栋办公，采用联排独立办公的考虑：
• 创意产业针对的企业为中小型企业或外资、国内大型企业的专业部门和机构，需求面积不应设臵 太大； • 从对土地的集约利用角度考虑，联排独立办公可提高土地利用率，回报率较高
创意办公区
规划空间的丰富化
• 院落组群 • 将低层办公楼、小高层办公楼以及院墅办公楼通过不同的排列组合方 式，组合成变化丰富的院落空间，形成多变的院落群
– office park (花园办公)：
• 拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而 开阔，主要体现在园区景色立体多变，配合建筑组团的有机交错
– open(开放而自由)：
• 与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制
– own(独立私家电梯/空调)：
• 企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立出入口，独 立的VRV空调，充分保证私有尊享
创意办公区
设计手法的弹性化
独立的一栋 办公楼 变成可单层分 隔的多层办公 楼
独栋办公变多层办 公
• 实现手法
– 在设计低层办公时将融合低 层办公的连通性和独立性
– 控制单栋单层面积，保证低
层办公的组合空间一定分割 性 – 在设计联排花园别墅时，应 采用框架结合，内部留楼梯 口空位，但不建楼梯
可整栋出租/ 出售
798创意产业园 海上海
政府/开发商合作
香港数码港
合作模式
政府主导
案例：上海多媒体产业园
• 园区功能
– 多媒体技术与产品的展示、 交易、培训与制作
• 物业发展特点
– 总建筑面积约35万平方米
• 5A级高档写字楼 • 四星级多媒体商厦 • 酒店式单身公寓
• 高档住宅小区
政府主导
影视制作 动画漫画
研发中心
低层办公变独栋办 公
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
增值服务区
• 承载功能
– 孵化器功能
– 教育及专业培训 – 会展商贸
– 增加休闲空间，让人驻留，产生消费 – 增加底商商铺的临街面和展示面，吸引人流 – 根据市场经验，每间铺面大概在20-80平方米，可灵活组合和灵活间隔
休 闲 空 间
休 闲 空 间
人流走线
整体功能布局
• 说明：
– 商业布局设想 • 总体靠东布臵，交通 通达性及展示性更好， 可方便辐射高新区 • 旗舰体验商业布臵在 产业用地内，利于与 产业间的互动 • 时尚商业街区布臵在 住宅用地内，面对住 户和办公区客户，同 时可辐射附近产业园 区 – 商务会所兼顾创意办公区
• 吸引行业
– 新兴数字内容行业 • 时尚数码 • 创意移动通信 • 网络游戏 • 动漫创作 • 网络及软件娱乐开发 • 其他数字娱乐相关研发和设计 行业和机构 – 新兴视像行业 • 数字电影、电视系统 • 3D视像等 – 多媒体、电子产业 – apple、sony等龙头企业
创意办公区
时尚设计灵创谷
产品组合
创意孵化服务中心
• 产品功能：
– 核心功能：创意产业园提供专业孵化、 培训、商展等专业服务 – 次核心功能：为高新区产业提供专业 服务的集约平台
创意智囊补给站
意（艺）展中心
商务ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ所
增值服务区
创意孵化服务中心
• 产品内涵阐述
– 服务对象：创意产业园 – 服务内容： • 共享基础技术设施（如办公场 地、通讯、网络） • 创意项目推介、技术推广服务 • 创业辅导（包括产业咨询、组 织架构、战略规划、市场支持、 融资指导、相关信息的出版与 传播等） – 规模：2500平方米左右 – 经营方式 • 整体出租给专业孵化器经营公 司 • 与高新区管委会合作经营
广告制作
展示中心 孵化中心
多媒体制作
游戏开发 工业设计
• 次核心功能区
– 吸聚以设计为主的产业集群
• 吸引行业
– 工业设计
– 建筑设计 – 科技设计 – 包装设计 – 专利、版权设计 – 新兴形塑产业 • 品牌设计 • 教育结构组织 • 策展行业、活动规划行业
创意办公区
传媒视觉优创谷
• 辅助功能区
– 吸聚以创意服务性为主的产业集
群
• 吸引行业
– 新兴传媒服务行业 • 电子商务 • 分众传媒 • 网络流通、网络媒体 • 咨询科技 – 新兴广告行业 • 广告设计、广告咨询
• 与高新区创意办/专业筹展公司合作经 营
增值服务区
商务会所
• 产品内涵阐述
– 服务对象 • 创意产业园入驻企业 • 创意产业园就业人士
• 创意产业园居住人士
– 功能设臵 • 商务中心 • 商务会客厅
• 高档餐饮设施
• 休闲康体设施（包括SPA、室内恒温泳 池、健身中心） – 规模：2000平方米
– 出版发行行业
创意办公区的产品特征
• 创意办公产品营造的原则
– 打造能激发员工灵感、让他们能更好地进行脑力创造的办公环境
创意办公区
创意办公区
• 创意办公的5O标准
– oxygen(氧气)：
• 生态办公、有氧办公，具有低容积率、低密度和高绿化率的特征，是区别 于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；
产品组合
• 创意产业创业人士 • 西安及高新区的创意阶层
SOHO公寓
高尚居住区
•社会中高档消费群
创意居住区
SOHO公寓
• 目标客户
– 创意产业园打工创业一族 – 高新区年轻一代、创意阶层
• 产品定位
– 18层以上高层
– 以40-100平方米的小户型为
主 – 可设计成loft、错层空间
• 价格定位
– 总价控制在35万以内 – 均价4200元/平米（带装修） – 指当前价格
创意智囊补给站
• 产品内涵阐述
– 服务对象：西安高新区 – 服务内容： • 专业教育及培训 • 人才测评与推荐 • 培训交流 • 行业交流 – 规模：2000平方米左右 • 1个可容纳200人的多功能厅，600800平方米 • 2个容纳40-60人的中型厅，300平 米左右 • 4个可容纳15-30人的小型厅，150 平方米左右 – 经营方式： • 会议室、场地出租 • 与高新区管委会/教育机构/大专院校 /科研机构合作经营
方米不等
开敞性空间 展示性强的玻璃盒子 休息厅、茶座、咖啡座
创意新天地
• 产品内涵阐述
– 商业形态 • 2层特色底商商业街 – 规模：1万平方米左右
体验商业区
– 经营组合
• 风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡 • 时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰 • 艺术消费：艺术画廊
体验商业区
创意新天地的产品特征
• 将底商街铺化规划
– 经营方式：
• 可考虑与酒店集团合作经营
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意居住区
• 承载功能：
– 为创意产业园的就业人口提供居住配套 – 满足社会人口的购房需求
增值服务区
增值服务区
意（艺）展中心
• 产品内涵阐述：
– 级别：市域级专业会展 – 服务对象： • 核心对象：高新区企业 • 辐射对象：西安市及陕西地区 – 服务内容： • 创意产品（科技、文化、时尚产品） 展示、交易会 • 创意产业/高新技术体验博览会 • 搭建创意产业交流平台
• 系列论坛活动