重庆朝天门国际商贸城项目结案报告

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3.调研地图 项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
世方团队
重庆
武汉 成都
朝天门市场
其他区域
汉口北市场群 汉正街市场群
成都国际 商贸城 荷花池市场群
服装鞋包：25个 小商品：6个
小商品服装：7个 家居建材：16个 五金机电：12个 汽摩配：10个
其它：7个
世方团队
朝 天门国际商贸城是原朝天门老市场的
搬迁与升级换代工程，也是重庆市政府拟 规划建设的重点工程和民生工程，对重庆 未来商贸业布局和发展至关重要。
战略意义：项目建成后，将能满足原朝天 门综合交易市场搬迁需要，成为西部工业 品进出口重要集散地、长江上游地区的工 业品商贸物流中心，全国一流的工业品批 发交易市场。
5F
餐厅用品
5F 酒店家具、客房用品
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4.招商方案
项目概述 定位及招商 经验与教训
合作单位
世方团队
• 项目的招商方案在架构总结分析公司原有 的招商报告体系后进行了重新梳理，使报 告框架结构更加清晰完善。
• 增加招商形势的分析，使战略方案的制定 更加有理有据。
• “三步定天下”的战略 是朝天门招商策划方案 的灵魂。
• 只有招商战略清晰的情 况下，才有可能有好的 执行方案，这是朝天门 项目做得比较好的地方， 从拓展阶段就开始在思 考这些问题。
执行方案需考虑开发商的执行能力
朝天门的招商策划整体上来说是失败的，因为最终的方案 都没有实施。以民营企业的执行力去为流程长、项目组责 任心不强的国企做顾问，我们没有充分考虑国企的特殊性。 具体来说有三个方面的问题： • 过分相信开发商的执行力和对时间的把控意识； • 过于忽视国企长官意思，集团董事长层面的说服力不够； • 缺乏预案，特别是在项目招商启动时间一再延迟时，没
成都国际商贸城
汉口北
昆明螺蛳湾
杭州四季青
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1.项目背景 项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
世方团队
项目初步定位集专业市场、酒店、商务 办公、公园休闲、购物中心、会展中心、 配套公寓、仓储物流、精品销售、新品 展示及餐饮于一体。
项目位置：项目位于重庆南岸区迎龙立 交出口，区位优势明显，交通便捷。
原产地市场调研市朝天门项目做 得不够的；对于此类区域性商贸 中心，与原产地的对接会更加紧 密，需要我们更多的原产地调研 信息，需加强原产地典型市场的 实地调研，原产地品牌运营商的 深度访谈，而不仅仅是电话的简 单沟通。
朝天门项目调研近100个市场， 调研范围很大，但对重点市场和 项目调研深度不够。对于大型专 业市场综合体调研，项目组认为：
招商方案
调研及初步 定位报告
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1.整体定位
项目概述 规划与定位 经验与教训
合作单位
功能定位
• 在项目功能分区上根据项目规模 和实际需求规划五大功能区，以 满足市场未来经营户、采购商以 及相关群体的不同需求。
世方团队
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2.规划方案
昆明 贵阳
新螺蛳湾
老螺蛳湾
西南国际 商贸城 老市场群
成
武
都
重庆 汉
贵
昆
阳
明
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1.整体定位
项目概述 规划与定位 经验与教训
合作单位
世方团队
• 项目整体定位主要是延续了老 朝天门的原有大商贸物流地位， 并在此基础上注入新的活力， 进一步重振渝派商业，扩大影 响力。
5F
窗帘布艺、电子商务 孵化基地、展厅
C区
D区
1F
日杂百货、副食品
1F
饰品、文体用品、婚 庆用品、小针织
B区 A区
2F
日化用品、小针织
2F 玩具、毛绒毛线等
D区
户外用品、渔具、小
3F
五金、小电器、劳保 3F 钟表眼镜、工艺品
用品、家电
C区
4F
厨房用品、餐厅用品
4F
大堂用品、酒店布草、 清洁用品、休闲用品
定位必须 千亩，甚至多少平方公里，可我们的视野还停留在专
有高度
业市场，商贸物流，每个业态市场做多大。我们的定 位思路已经落后。对于大项商贸项目我们需要站在城
我 们
市的高度去定位，从新城开发和城市运营的角度来处
的 定
理项目的定位问题。在朝天门项目的操作中，我们就
位
犯了这个错误。
世方团队
定位必须 能落地
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2.战术总结
项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
· 通过广度的泛调研确定深度 调研范围； · 重点市场需更精细的调研： 问卷调研、深度访谈…… · 70%以上的时商业地产综合服务提供商 |
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1.战略指导
项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
三、定位是一场战役的战略指导
我们做的项目规模越来越大，从几百亩到一千亩、两
• 在龙头攻坚期到扫尾期之间通过预测各个阶段的 进展情况分别制定了由15%、40%、60%、 75%，最后到85%的招商目标，通过分解这些目 标后又做了各个周期的各项具体营销工作和注意 要点，使每一步工作都变得有理有据，清晰明了。
• 执行方案就是要把概念落实到 具体的各个事项，这是一个精 细化的过程，需要将每一项工 作、每一个时间点都计划和确 定下来，涉及到的流程、节点 信息较多，以图表形式呈现出 来更显得条理化和清晰化。否 则受众不容易吃透，容易产生 歧义，无法实现计划的落实。
在房地产行业进入白银年代，商 业地产告别遍地黄金的时代，坐等客 户上门的拓展模式只能是等死。商业 地产新常态下，我们除了依托品牌口 碑，必须主动出击，花更多的精力和 心思去拓展。
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1.战略指导
项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
世方团队
二、调研是一场精细化的战前准备
重庆朝天门国际商贸城 项目结案报告
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框
第一部分：项目整体概述
架
第二部分：项目规划与定位
结 构
第三部分：经验与教训分享
第四部分：合作单位信息
第五部分：世方服务团队
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1.项目背景 项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
项目规模：规划用地面积2500多亩， 总建筑面积为近400万平方米。
朝天门服装批
观
发市场集群
音
桥
解
放
碑 沙
坪 坝
项目地块
南 坪 杨 家 坪
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2.节点控制 项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
世方团队
2013年11月21日
2014年1月3日
2014年5月19日 汇报
合作单位
一期规划
• 项目整体规模较大，总建面达 400万平方米，分三期建设， 一期以大型商贸业态为主，二、 三期为商务办公、特色商业等。
• 本次服务的主要板块为一期， 总建面达142万平方米。
商业配套区
交易展示区
世方团队
物流仓储区
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3.业态布局
项目概述 规划与定位 经验与教训
这是我们公司一直以来的强项，也是在朝天门项目中， 我们与戴德梁行对比的优势，但我们最多只能做到一 期和启动区的落地，对于后续更大规模的开发，我们 还需要更多的研究。做咨询顾问如果只停留在这个层 面，永远无法做大。
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戴 德 梁 行 的 定 位
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1.战略指导
项目概述 规划与定位 经验与教训 合作单位
多次对接人的变换，我们依 然没有放弃，在世方项目源 并不缺乏的情况下，我们依 然坚持2年的时间去跟进拓展。
重庆的多次提报沟通的成本， 最后一次提报前一个星期的 实地考察，最终的结果说明 我们的付出都是值得的。
坚韧的坚持 是必然的
有料的提案 是必须的
适当的付出是 必要的
朝天门项目不管什么阶段，我们 都是有付出和心思的提案。世方有一 定品牌口碑，但好项目还是需要尽力 才能争取，不但要舍得付出成本，还 要适当付出成果。
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4.招商方案
项目概述 定位及招商 经验与教训
合作单位
世方团队
• 根据项目的实际情况，制定出“三步定天 下”的整体战略，高度概括并清晰表示出 项目未来的招商方向。
• 在整体战略的指导下，将招商阶段明细化， 由于项目的规模大，影响力高，个别业态 市场存在招商难度大的情况下，将龙头招 商期前置并拉长，稳定龙头商户，并在后 期进行集中签约，造大声势。
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4.招商方案
项目概述 定位及招商 经验与教训
合作单位
世方团队
• 报告对项目招商团队的组建要点也作出较 为全面细致的方案。
• 包括各个招商团队的人员分配、岗位要求 及基本薪酬。
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4.招商方案
项目概述 定位及招商 经验与教训
合作单位
世方团队
A区
B区
• 项目一期交易区规划有4个五层卖场，根据业态特征
1F
女装
2F
男装
1F
女装、中老年装、牛 仔服饰