成本与利润估算

成本与利润估算
成本与利润估算

第八章成本与利润估算

第一节成本费用概述

一、成本费用的概念

生产总成本费用是指一定时期(如1年)内企业生产产品过程中所发生

的全部费用,它反映了企业在此时期内的生产状况和经营管理水平。

生产总成本费用是以货币形式表现产品在生产经营过程中所消耗的生产

资料和劳动的价值,它是反映产品生产中资源消耗的一个主要基础数据,是

形成产品价格的重要组成部分。

C=Cm+V

P=Cm+V+M

式中:C———生产成本;

Cm———生产资料的物化劳动价值;

V———活劳动价值;

M———活劳动创造的新增价值;

P———产品的价格。

生产成本费用是反映产品生产所需物质资料和劳动力消耗的主要指标,

单位产品成本的降低,就能获得较高的赢利。因此,它不仅是预测项目赢利

能力的重要依据,而且是对项目投资方案进行财务、经济效益评价的重要指

标。它构成了项目在生产期内重要的现金流出。

二、生产总成本费用的分类

1.按成本费用要素分类

这是指一定时期(如1年)的产品生产过程中所发生的费用,它是根据生产费用的经济性质划分为各种费用要素,凡经济性质相同的都归于一类。因

此,每一项费用要素包括了与其性质相同的项目花费的全部费用,不论这些费

用的生产用途(不同品种的产品)和发生的地点(生产产品的车间)。工业企业

的成本要素一般包括:外购的原料及主要材料、辅助材料、燃料、动力、工资

及职工福利、折旧费、摊销费、修理费、利息支出和其他支出等。这些费用要

素是构成产品成本的基础,故称为要素成本。这种分类形成的生产成本费用,

能够反映企业一定时期内成本费用的全部支出情况及其在该时期内所发生成本

和费用的构成和数额。要素成本反映了企业在生产过程的各种消耗,用以分析

企业各项费用的支出水平,便于分析、计划和控制费用支出。

2.按成本费用项目分类

这是指生产一定种类和数量的产品所发生的费用,它是按生产费用的经

济用途(产品品种)和发生的地点(生产车间)划分各种成本项目,工业企

业项目成本一般分为与产品生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、

财务费用和销售费用等作为期间费用,不计入产品成本费用。项目成本反映

了产品成本的构成,用以计算每种产品单位成本和利润,便于分析研究与考

核企业各项费用的消耗定额水平,以利于采取相应的降低费用措施。

依据上述两类产品成本估算特点,一般情况下,生产多种产品的企业,

按成本项目计算单位产品成本,按生产费用要素计算企业年度生产总成本。

因此,生产成本费用测算应分别测算单位产品成本和项目达到设计生产能力

时的生产总成本费用。

3.固定成本与可变成本

为了进行项目的成本结构分析,测算不同生产负荷年份的总成本费用和

进行不确定性分析,将生产总成本的构成按其与产量的关系划分为可变成本

和固定成本。可变成本是随产量的增减而变化的,如主要原材料、燃料、动

力、包装费用和工人的计件工资等费用。固定成本是不受产量增减的影响而

相对固定的费用,如折旧费、修理费、管理费、计时工资和财务费用等。这

些费用划分应根据企业和生产的具体情况而改变。如工资成本,按目前工资

制度,一般基本工资应属于固定成本,但如实行浮动工资、计件工资和超额

奖励,则就应属于可变成本。根据当年的固定成本和按达产百分比计算的可

变成本就能测算出年度的生产总成本费用。对于一些介于固定成本和可变成

本之间的半固定成本,应进一步分解为可变成本与固定成本。生产经营期间

发生的偿还长期借款利息应计入固定成本,短期借款和流动资金借款利息,般属于半固定成本。为简化计算,可将其利息支出全部视为固定成本。

4.经营成本

为了满足项目财务现金流量分析的需要,便于对项目进行动态经济效益

分析,应根据按要素成本分类测算的总成本费用调整计算出经营成本费用。

经营成本费用是指总成本费用扣除固定资产折旧费(含矿山维检费或油田维

护费)、无形资产及递延资产摊销费和生产经营期的利息支出后的成本费用。

因为固定资产投资的实际现金支出是在建设期一次性发生,已计入投资成本,

而折旧费(含维简费)和摊销费都只作内部转账并未发生实际的现金支出,

为避免对同一项支出的重复计算,因此在计算生产经营期内的经营成本时就

不包括这些费用。同时在现金流量中将全部投资视为自有资金,也即只考虑

资本金投资,不必计算财务费用,利息便不作为现金流出,因此在经营成本

中也不包括利息。

三、生产成本的构成

(1)直接材料。指直接用于产品生产过程的实际消耗的原材料、辅助材

料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料。

(2)直接工资。指直接从事产品生产的人员的工资、奖金、津贴和补贴。

(3)其他直接支出。包括企业直接从事产品生产的人员按规定比例(如

4%)提取的职工福利费。

(4)制造费用。指企业内部各生产单位(分场、车间)为组织和管理生产活

动所发生的生产单位管理人员工资与职工福利费、固定资产折旧费、矿山维简费、赁费、修理费、办公费、差旅费、保险费、劳保费及其他制造费用等。

上述在生产过程中实际消耗的直接材料,直接工资和职工福利费,以及

制造费用构成了产品的制造成本。

(5)管理费用。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各

项费用,包括公司经费、董事会费、咨询费、审计费、职工教育经费、劳保费、待业保险费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、无形资产与开办费的摊销费、业务招待费以及其他管理费用等。

(6)销售费用。指企业在销售产品自制半成品和提供劳务过程中发生的

各项费用,以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、代销费、广告费、展览费、经营租赁费和销售服务费、以及销售部门人员工资及福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费和其他经费等。

(7)财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业生产经

营期间发生的固定资产和流动资金利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费及筹资发生的其他财务费用。

上述的企业管理费用、财务费用和销售费用形成了企业的期间费用,它

是企业用于形成一定期间的经营能力而发生的费用,亦称经营能力成本。当经营期一旦过去而经营能力随之消失,这些费用就应当从当期销售收入中全部补偿。因此,在制造成本规定中,期间费用只能抵减当期损益而不计入产品成本。

1)外购原材料和外购燃料动力。外购原材料是指项目在一定时期内

(一般为1年),各生产车间、产品销售部门和企业行政管理部门为生产销售产品、组织管理企业生产经营活动而耗费的原材料、主要材料、辅助材料、外购半成品、备品备件、包装材料、物料消耗等。外购燃料是指项目在建成投产后在一定时期内消耗的各种燃料,包括煤、油、液化气、天然气等各种固体、液体和气体燃料。外购动力是指项目建成投产后在一定时期内需消耗的各种动力费用,包括水、电、气等。

(2)工资与职工福利费。工资是指应计入生产成本、费用的全部职工的

工资与津贴等。职工福利费是指企业按规定的职工工资总额的一定百分比(如14%)提取的福利费。

(3)折旧费。是指固定资产(包括融资租赁而租入的固定资产)在使用

过程中,通过逐渐损耗而转移到产品成本中去,构成总成本费用的那部分固定资产价值。

(4)修理费。是指为恢复固定资产原有生产能力,保持其原有使用效能,对固定资产进行修理或更换零部件而发生的费用。包括制造费、管理费和销

售费中的修理费。

(5)摊销费。是指无形资产摊销和递延资产开办费摊销。

(6)利息支出。是指项目在生产经营期内因筹集资金所发生的利息支出。

一般应计算长期负债和短期负债的利息净支出和汇兑净损失等。

(7)维简费。即维持简单再生产的资金。指煤炭、化工、冶金等采掘企

业,按产量提取的维持简单再生产的费用和财政拨款给石油部门的油田维护

费等。

(8)其他费用。指构成总成本费用所有科目中,除前述各项成本费用以

外的其他所有成本费用。包括生产部门的其他制造费用、企业管理部门的其

他管理费用和销售部门的其他费用。内容包括租赁费、销售费、招待费、制

图费、试验费、办公费、差旅费、广告费、劳保费、土地使用税、房产税、

车船使用税和印花税等税金。

第二节成本费用的估算方法

由于总成本费用有两种分类,所以在总成本费用的估算方法上也有两种方法,即制造成本法和成本要素法。按制造成本法估算总成本,它符合现行

的财务会计核算方法。即按产品对象计算所耗费的各种直接费用,并归集计

算出产品的生产成本,把与产品生产没有直接关系的间接费用,分别归集到

管理费用、销售费用等期间费用中去,然后加总为总成本费用。按成本要素

法计算总成本,它不管是与产品生产有关的直接费用,还是与产品生产没有

直接关系的间接费用,统统按费用的性质计算和归集,然后加总构成总成本。

比如人员工资及福利,按制造成本法估算,要将生产车间从事直接生产的生

产人员和车间管理人员的工资及福利,要先归集到产品的生产成本中去,而

将企业(公司或厂部)的行政管理人员及销售人员的工资福利应归集到管理

费用中去。按成本要素法,则直接将各类人员的工资福利汇总计算。又比如

折旧,按制造成本法,要将折旧划分为直接费用和间接费用,与生产产品有

关的机器设备的折旧费应归集到产品的生产成本中去(制造费用的一部分),

与产品生产无直接关系的固定资产折旧(如行政办公设备),作为间接费用归

集到管理费用中去。而按要素法估算,则将企业所有的各种折旧归集到一起,

作为总成本的一个要素反映。

一、按制造成本为基础估算

2.工资和福利费

工资是指项目建成投产后在一定时期内支付全体职工的工资、奖金、津

贴等。评估时一般按照项目建成投产后各年所需要的职工总数即劳动定员数和人均年工资水平(包括奖金和津贴)测算,同时可以根据工资的历史经验数据并结合现行的工资增长趋势确定一个合理的年增长率,在各年的工资水平中反映出这种增长趋势。

三、单位产品成本的估算

(1)如果项目只生产单一产品,可按制造成本法直接计算出该产品的单位成本,或按完全成本求出的总成本除以年产量。

(2)如果项目生产多种产品,则可采用以下两种方法:

第一种方法:先将总成本采用系数法在各产品之间进行分配,确定各种产品的总成本,然后除以各种产品的年产量,便求得各产品的单位成本。第二种方法:运用产品制造成本法按各种产品分别测算各车间单位产品

的生产成本,再逐步结转为各种产品的单位成本。

对产品单位成本的估算都应分别各种产品编制“单位产品生产成本估算表”(见表8-6)。

第三节销售收入、税金与利润的估算

一、销售收入的估算

销售收入是指项目建成投产后销售产品或提供劳务的收入。包括产品销

售收入和其他销售收入,是项目经营成果的货币表现。产品销售收入包括销售产品、自制半成品、提供工业性劳务等取得的收入;其他销售收入包括材料销售、固定资产出租、包装物出租、外购商品销售、无形资产转让、提供非工业性劳务等取得的收入。

在项目评估中,产品销售价格是一个很重要的因素,因为它对项目的经

济效益极其敏感。所以要慎重选择销售价格。

销售价格的选择,要取决于销售去向和市场需要,并考虑国内外产品价

格的变化趋势。产品销售价格一般采用出厂价格,参考当前国内市场价格和

国际市场价格,通过预测分析合理选择。

(1)如果产品属于国家控制价格的物资,要按国家规定的价格政策定价。

(2)如属外销产品,或属替代进口产品,可以口岸价格为基础确定销售

价格。出口产品和间接出口产品可选择离岸价格,替代进口产品可选择到岸

价格。或者直接以口岸价格定价,或者以口岸价格为基础,参考其他有关因

素确定销售价格。

(3)如果同类产品或类似产品已在市场上销售,并且这种产品既与外贸

无关,也不是国家计划控制的物资,可选择市场价格作为项目产品的销售价。当然,也可以以现行市场价格为基础,根据市场供求关系上下浮动作为

项目产品的销售价格。

(4)如果拟建项目的产品属于新产品(或新品种),则可按下列公式估算

其出厂价格:

式中,产品计划成本可根据预计的产品成本加以估算;产品成本利润率

是根据项目所在行业的平均成本利润率加以确定的。

二、销售税金及附加的估算

销售税金是根据商品买卖或劳务服务的流转额征收的税金,是属于流转

税的范畴。销售税金包括消费税(矿山企业的销售产品一般不在该税种征税

范围,略去)、增值税、营业税、城市维护建设税、资源税。在建设项目经济

评价中,一般将教育费附加并入销售税金项内,视同销售税金处理。

1.增值税的估算

增值税是对在我国境内销售货物、进口货物以及提供加工、修理修配等

劳务的单位和个人,就其取得货物的销售额、进口货物金额、应税劳务销售

额计算税款,并实行税款抵扣制的一种流转税。

(1)增值税的特点

①增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值征税,

即任何纳税人缴纳增值税,都是按其生产、经营过程中新创造的那部分价值

课税。以商品的销售额为计税依据,允许从税额中扣除上一道环节已经缴纳

的税款,以实现按增值因素计税。②征收范围广,除农业初级产品外,对所

有生产、批发、零售、进口以及提供加工、修理修配等劳务普遍征收增值税。

③实行价外计税。即以不含增值税税额的价格为计税依据。销售商品时,开

具专用发票,发票上要分别注明增值税税款和不含增值税的价格,以消除增

值税对成本、利润及价格的影响。④连续征收而不重复纳税,某一产品从生

产到最后实现消费,经过许多环节,但统一实行根据增值税专用发票注明的

税款进行税款抵扣的制度。⑤税负公平。增值税实行同一产品、同一税负,

因此,不会因生产流通环节变化而影响税收负担。

(2)税率

我国现行增值税税率实行两档比例税率,即基本税率(17%)和低税率

(13%)。另外作为特殊情况,对出口货物实行零税率,其进项税额也应扣除。就是说,出口产品不但不计增值税,而且还应将消耗材料中已纳增值税退还

给该出口企业。

(3)计税方法

一般纳税人的应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。其

计算公式为:

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

上式中,销项税额是指纳税人销售货物或提供应税劳务,按照销售额和

增值税率计算并向购买方收取的增值税额。销项税额的计算公式为:

销项税额=销售额×税率

销售额是指纳税人销售货物或者提供应税劳务向购买方收取的全部价款

和价外费用,但不包括收取的销项税额。

进项税额是指纳税人购进货物或者接受应税劳务所支付或者负担的增值

税额。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定,购进免税农产品准予抵

扣的进项税额,按买价的10%扣除。

(4)增值税在项目评估中的处理方式

增值税作为价外税,在企业财务会计处理上将销售及购入货物的增值税

与销售额及进货价分别记账。在投资项目评价时对增值税的估算,可以采取

两种处理方式:

一种是随会计处理,将销售收入改为销售额(不含增值税),购入原材料

成本中的增值税亦分解出来,即收入、成本中均不包括增值税,因此,销售

税金中也不包括增值税。

一种是按含税销售收入和含税成本计算。在估算销售收入时,对产品销

售价格一般都采用销售额与增值税合并定价的方法,应先将其含税销售额换

算成不含税的销售额,然后再计算税额。具体公式为:

另外,国家鼓励产品出口,为使出口产品以不含税价格进入国际市场,

增强产品的竞争能力,对出口产品实行退税政策。项目评估时,对出口产品

的增值税应按以下方式处理:即出口产品的销项税额为零,进项税额也应扣

除。也就是说,出口产品不但不计算增值税,还应将消耗原材料中已纳的增

值税退还给出口企业。

2.营业税的估算

营业税是对在国内从事交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、

文化体育业、娱乐业、服务业或有偿转让无形资产、销售不动产(包括内资及外资企业)的单位和个人,就其营业额所征收的一种税。

但托儿所、幼儿园、残疾人福利机构、学校、医院、纪念馆、博物馆、

文化馆等门票收入、农业机耕排灌和农业技术服务等实行免征营业税。

营业税的计税公式为:

营业税额=营业额×适用税率

3.城市维护建设税

城市维护建设税是以纳税人(包括所有缴纳增值税、消费税和营业税的

单位和个人)实际缴纳的流转税额为计税依据征收的一种税。

城市维护建设税按纳税人所在地区实行差别税率:①项目所在地区为市

区的,税率为7%;②项目所在地区为县城、镇的,税率为5%;③项目所在地区为乡村的,税率为1%。

城市建设维护税的计税公式为:

应纳税额=(增值税+消费税+营业税)的实纳税额×适用税率

4.资源税

资源税是对从事原油、天然气、煤炭、金属矿产品和其他非金属矿产品

资源的开发,就原材料产品级差收入课征的一种税。计税公式为:

应纳税额=应税产品课税数量×单位税额

课税数量指纳税人开采或生产应税产品销售的(或自用的),以销售量

(或自用量)为课税数量。

5.教育费附加

教育费附加主要是用于扩大地方教育经费的资金来源,加快地方教育事

业的发展。教育费附加以实际交纳消费税、增值税、营业税的税额为计费依据,费率为3%。

育费附加的公式为:

教育费附加=实际缴纳的税额×教育费附加费率

销售收入、销售税金可以编制表(表8-7)反映。

三、其他税种的估算

其他税种是指不归集到销售税金及附加的各种税种。主要有房产税、车

船使用税、印花税、土地使用税、矿产资源补偿费、进出口关税和企业所得税。在这些税种中,除了所得税外,其他的税种在建设项目评价中的处理,

要看征税时发生在项目建设的阶段。如果征税是为项目建设而发生的,即发

生在项目建设期内,直接计入投资成本,形成固定资产价值,不能计入总成

本费用。如项目建设购买进口设备的关税、土地使用税等。如果征税是发生

在项目投产后生产经营过程中的,应直接计入总成本费用。

1.房产税

房产税以房产为课税对象而征收的一种税。常用计算方法有两种:

(1)按房屋原值一次减去10%~30%自然损耗因素后的余值计征,税率为1.2%。

(2)按房屋出租租金收入计征,税率为12%。

2.车船使用税

车船使用税是对行驶于国家公路上的车辆和航行于国内水域的船舶,按

其种类、吨位和税额计征的税种。计税方法按1986年颁布的《中华人民共和国车船使用税暂行条例》执行。

3.土地使用税

土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和

个人,按实际占用土地面积而征收的一种地方税种。

土地使用每平方米税额:

大城市(人口在50万人以上)为0.5~10元;

中城市(人口20~50万人)为0.4~8元;

小城市(人口在20万人以下)为0.3~6元;

县镇、建制镇、工矿区为0.2~4元。

4.印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证行为征收的税种。征

税方法采用从价定率和从量定额两种方法。其计算公式分别为:

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准

5.进出口关税

关税是进出口国国境的货物和物品应向国家缴纳的一种税金。计算公式

为:

进出口货物关税=关税完税价格×关税税率

6.矿产资源补偿费

矿产资源补偿费是保障和促进矿产资源勘查、合理开发与保护,维护国

家对矿产资源的财产权益而征收的一切费用。

矿产资源补偿费=矿产品销售收入×补偿费率×开采回采系数

式中:开采回采系数=设计开采回采率×实际开采回采率

在建设项目评价中,该系数通常等于1。

7.企业所得税

企业所得税是以企业的纯收益额为征税对象的一种税。纯收益额是指企

业来源于我国境内和境外的生产经营所得和其他所得。生产经营所得是指纳税人从事物质生产、交通运输、商品流通、劳务服务和其他规定的营利事业取得的所得。其他所得是指纳税人取得股息、股利(不包括国库券利息)、租金、转让各类资产收益、特许权使用费和营业外收益所得。应纳税额按每年收入总额减去准予扣除项目后的余额乘税率计算,税率为33%。准予扣除的项目指与纳税人取得收入相关的成本、费用和损失。在建设项目评价中,准予扣除的项目为总成本费用、销售税金及附加、营业外净支出。

四、利润的估算与分配

利润是反映项目投产或投入使用后的生产经营成果的指标。利润的高低

直接反映项目投产后各年的获利能力,是项目财务效益评估的主要衡量标准。通过估算项目获得的年度利润和折旧,可以作为企业归还借款的重要资金来源,亦能反映项目贷款的清偿能力。根据项目销售利润征收的所得税,以及取得销售收入时征收的销售税金,表明了项目对国家财政的贡献能力。企业税后利润的分配情况,体现了投资者的收益水平,并间接地关系到企业在资本市场上筹措资金的规模和企业生存与发展能力。

总之,准确地测算项目的销售利润,并按国家规定的要求和顺序正确地

分配利润,是正确评估项目盈利能力、偿债能力、贡献能力和发展能力的基础。

他销售利润是指企业除项目产品销售外从事其他业务所获得的销售利

润。这在项目财务评估时难以估计,一般可不予考虑。

(2)投资净收益

投资净收益是指投资收益扣除投资损失后的数额。其中投资收益包括对

外投资分得的利润、股利和债券利息,投资到期收回或中途转让取得款项高于账面价值的差额,以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。投资损失包括投资到期或中途转让取得款项低于账面价值的差额,以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分得的数额等。

(3)营业外收入

营业外收入是与企业生产经营无直接关系的各项收入。包括固定资产的

盘盈和出售净收益,罚款收入,坏账收入,因债权人原因确实无法支付的应付款项等。

(4)营业外支出

营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项支出。包括固定资产

盘亏、报废、毁损和出售的净损失,非季节性和非修理期间的停工损失、职工子弟学校经费和技工学校经费,非常损失,公益救济性捐赠,赔偿金,违约金等。

在测算项目利润时,投资净收益一般属于项目建成投产后的对外再投资,

这类活动在评估时难以估计,因此可暂不计入。营业外收支,除非已有明确的来源和开支项目需要单独列出,否则也暂不计入。

2.利润的分配

利润分配是将项目实现的利润在国家、企业和投资者三者之间进行分配。

按照国家规定,项目的利润总额作相应调整后(即所得税前弥补亏损),依法缴纳所得税。缴纳所得税后的利润,除国家另有规定者外,按照下列顺序分配:

(1)弥补项目以前年度亏损。企业发生的年度亏损,可以用下一年度的

税前利润等弥补。下一年度利润不足弥补的,可以在年内继续弥补。5年内不足弥补的,用税后利润等弥补。

(2)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金可用于弥补亏损或者用于转

增资本金,按照税后利润扣除前项后的10%提取,盈余公积金已经达到注册资金50%时不可再提取。

(3)提取公益金。公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出,该项

费用的比例由董事会确定,当无明确规定时,设计时可按5%提取。

(4)应付利润。是指企业应付给投资者的利润,在偿还贷款期间,可酌

情少分或不分。

(5)未分配利润。属于投资者的利润,而未直接分配给投资者,但是可

由投资者支配的预留利润。一般用于偿还贷款或以备其他急需。设计中,在偿还贷款期间,当折旧费、维简费、摊销费不足以偿还贷款时,用于偿还的利润列入未分配利润中。还清贷款后,无明确用途时可以不再预留利润。

利润及利润分配的估算通过编制“损益表”完成(见表8-8)。

某项目投资估算与利润分析报告

某项目投资估算与利润分析报告 本项目地块分布较散,按照分布的位置,将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。其中,1号与塘汛5号地块为商品房开发,4号、5号地块为统建房。 第一节1号地块的财务分析与评价(容积率为2.5) 1.项目财务分析与评价采用的基础数据 以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定,其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算,地下部分按计容积率面积的10%估算。

2.销售收入测算 其中,地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。 3.项目开发建设成本估算表 根据甲方提供的数据,1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万

4.初步产值利润分析 5.盈亏平衡分析 以售房收入表示的盈亏平衡点(BEP)分析如下 设盈亏平衡点的销售收入为A,则: 总投资÷(A-营业税及附加-所得税)=1,盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1 则计算A为32,932.8 万元 盈亏平衡点=32,932.8 万元÷37,811.7 万元=87.1%

盈亏平衡分析表明:当销售收入达到87.1%时,项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%,说明本项目抗风险能力良好,收益理想。 6.财务评价结论 ●项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元,销售总收益37,811.7 万元,现金毛利润6,756.1 万元,毛利润率17.87%。 ●1号地块如按照市场价格40万/亩出让,则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元,远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润,因此项目更益进行房地产开发。 ●项目的盈亏平衡分析表明:项目利润比较理想。 财务分析评价表明项目的经济效益可行。 第二节1号地块的财务分析与评价(容积率为3) 1.项目财务分析与评价采用的基础数据 以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定,其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算,地下部分按计容积率面积的10%估算。

利润表水平分析表

利润表水平分析表 编制单位:三一重工股份有限公 单位:百万元 2012年度2011年度增减额增减%一、营业收入4683050776-3,946-7.77%减:营业成本3196332252-289-0.90%营业税金及附加166259-93-35.91%销售费用39744215-241-5.72%管理费用336730633049.92%财务费用135880755168.28%资产减值损失-74403-477-118.36% 加:公允价值变动收益(损失 号填列)-139-68 -71104.41% 投资收益(损失 号填列)161141 2014.18% 其中:对联营企业和合营企业的投资收益2538 -13-34.21% 二、营业利润(亏损以“-”号填60979847 -3,750-38.08% 加:营业外收入10071022-15-1.47%减:营业外支出22477147190.91% 其中:非流动资产处置损失2532 -7-21.88% 三、利润总额(亏损总额 号填列)688010792 -3,912-36.25% 减:所得税费用8691430-561-39.23% 四、净利润(净亏损以“-”号填60109361 -3,351-35.80%

中:被合并方在合并前实现的净利润 - 383 -383-100.00% 归属于母公司所有者的净利润56868648 -2,962-34.25% 少数股东损益324712-388-54.49%五、每股收益: (一)基本每股0.75 1.14 -0.39-34.15% (二)稀释每股0.75 1.14 -0.39-34.15% 六、其他综合收-56-32 -2475.00% 七、综合收益总59549329 -3,375-36.18% 归属于母公司股东的综合收益总56328616 -2,984-34.63% 归属于少数股东的综合收益总额322712 -390-54.78% 通过分析三一重工利润水平分析表,可以看出公司2012年营业收入较2011年降低了3,946百万元,降低幅度为7.77%,说明公司的经营规模有所下降。公司经营状况的变化主要体现在以下几个方面: 1、营业利润分析 从上表可以看出三一重工股份有限公司2012年实现营业利润6097百万元,比上年减少了3,750元,降低率为38.08%。减少幅度较大,从水平分析表上看,公司营业利润减少主要是营业毛利(营业收入-营业成本)比上年降低3657百万元引起的,同时投资收益比上年增长20百万元,这也是导致营业利润增长的有利因素;由于销售费用比上年减少241百万元,管理费用比上年增长304百万元元,财务费用比上年增长551百万元,公允价值变动损益比上年减少71百万元,资产减值损失比上年减少

计算公式汇总

预算编制 (目标利润预算方法) 1.量本利分析法 量本利分析法是根据有关产品的产销数量、销售价格、变动成本和固定成本等因素与利润之间的相互关系确定企业目标利润的方法。 (1)基本公式 目标利润=预计产品产销数量×(单位产品售价-单位产品变动成本)- 固定成本费用 利润=销售收入-变动成本-固定成本 =单价×销量-单位变动成本×销量-固定成本 =P ×Q-V ×Q-F =(P-V)×Q-F 2.比例预算法 比例预算法是利用利润指标与其他经济指标之间存在的内在比例关系,来确定目标利润的方法。 (1)基本公式 3. 上加法 它是企业根据自身发展、不断积累和提高股东分红水平等需要,匡算企业净利润,预算利润总额(及目标利润)的方法。 (1)基本公式 企业留存收益=盈余公积金+未分配利润 净利润=股利分配比率 本年新增留存收益 -1 或:=本年新增留存收益+股利分配额 目标利润=所得税税率 净利润 -1 (主要预算的编制) 1.销售预算 企业其他预算的编制都必须以销售预算为基础,因此,销售预算是编制全面预算的起点。 基本原则:收付实现制 关键公式:现金收入=当期现销收入+收回前期的赊销 2.生产预算 编制基础:销售预算

生产预算的编制的主要内容:确定预算期的产品生产量 基本公式:预计生产量=预计销售量+预计期末结存量-预计期初结存量 3.材料采购预算 编制基础:生产预算 关键公式:某种材料耗用量=产品预计生产量×单位产品定额耗用量 某种材料采购量=某种材料耗用量+该种材料期末结存量-该种材料期初结存量 材料采购支出=当期现购支出+支付前期赊购 4.直接人工预算 反映的内容:直接人工预算是一种既反映预算期内人工工时消耗水平,又规划人工成本开支的业务预算。 注意的问题:由于工资一般都要全部支付现金,因此直接人工预算表中预计直接人工成本总额就是现金预算中的直接人工工资支付额。 关键公式:某种产品直接人工总工时=单位产品定额工时×该产品预计生产量 某种产品直接人工总成本=单位工时工资率×该种产品直接人工工时总数 5.制造费用预算 费用必须按成本习性划分为固定费用和变动费用。 需要注意的是,制造费用中的非付现费用,如折旧费在计算现金支出时应予以扣除。 关键公式:某项目变动制造费用分配率= 业务量预算总数 算总额 该项目变动制造费用预 6.单位生产成本预算 编制基础:生产预算、直接材料消耗及采购预算、直接人工预算和制造费用预算 关键公式: 单位产品预计生产成本=单位产品直接材料成本+单位产品直接人工成本+单位产品制造费用 期末结存产品成本=期初结存产品成本+本期产品生产成本-本期销售产品成本 9.现金预算 现金预算的编制依据:日常业务预算和专门决策预算 现金预算的内容: 期初现金余额、现金收入、现金支出、现金余缺与筹措五部分。 关系公式:现金余缺=期初现金余额+现金收入-现金支出 期末现金余额=现金余缺+现金筹措(现金不足时) 或=现金余缺-现金投放(现金多余时) 第三章 筹资管理 第三节 债务筹资 3.融资租赁租金的计算 租金的计算大多采用等额年金法。等额年金法下,通常要根据利率和租赁手续费率确定

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板 .征地补偿费 (一). 土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2.上交部门:市财政局 3.依据:(1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文. 4.说明: 各区类地价取值详见附件城近郊区土地出让金的 60%返还区财政; 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权 的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企 业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明⑵,(3),(4),在测算地价时加入"操作系数”概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积 5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991) 第150,316,425 号文;国家物价 局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80% (2)民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I工程I 工程概算投资(万元) I I ------- 1 ------ 1 ------ H ------ I 等级I 300 以下I 301-1000 I 1001-3000 I 3001 以上 | 备注:

成本利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板(一)(2007-04-02 13:16:24) 请问:房地产开发企业在楼盘未开发前,如果测算楼盘的成本和利润? 北京一个模板,你参考一下房地产项目的投资成本详细目录 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且围环境至关重要,所

以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定 基准地价,使地价测算更为合理,规. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原建委(79)建发设字第315号文, 计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;物价

成本费用报表分析

第三章成本、费用报表分析 本章提要 成本费用水平的高低与企业的收益性和获利能力的大小有着内在联系,提高企业经济效益的一条重要途径就是加摄成本管理。本章以降低成本费用水平为主线,以成本费用报表为主要信息来源,阐述了成本费用报表的意义、种类;成本费用报表分析的重点内容;成本费用报表分析的基本方法;成本费用报表分析应注意的问题。 第一节费用和产品成本的概念 费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益流出,包括生产费用和期间费用。企业发生的各项费用中,凡是在一定时期产品生产过程中发生或支出的耗费,称为生产费用;凡是为某生产经营期间而发生或支出的,为了维持一定生产经营能力的费用为期间费用。 一、制造成本的分类 典型的制造企业购买原材料并通过生产将这些原材料转化成完工产品。这一从原材料到完工产品的转化产生于对工人和机器的使用。依照公认会计原则,一件产品的成本包括:(1)原材料成本;(2)直接生产过程中发生的人工成本;(3)其他生产成本(即间接生产成本或产品制造费用)的合理分摊。总之,原材料、人工、产品制造费用构成了一件产品的完全生产成本。 对于具体的某个成本项目应该归为产品成本还是期间成本,各公司的观点存在分歧。一些公司将辅助生产过程如:生产管理,人力资源管理,工业工程,设备维护和产品成本该算等过程中发生的成本作为产品制造费用,从而归为产品成本。而另一些公司则把其中一些或全部的辅助职能过程中发生的成本当作期间成本。 制造业公司将发生的某些成本划归为期间成本还是产品成本。对其报告的净收益有很大影响。期间成本是成本所发生期间内的费用。而产品成本一开始就要增加到主体的资产总额中,直到产品售出时,产品成本才会对收益产生影响,而这可能要比成本发生的会计期间晚。与销售相关的存货越多,从产品成本发生到对收益产生影响的时间间隔越长。 商业公司的全部成本,除商品存货的取得成本外,都是期间成本。因此,发生在给定期间内的所有人工成本和其他经营成本都影响期间收益。而在制造业公司里,人工成本和其他与制造过程相联系的成本,开始时都只影响存货价值,只有在包含这些成本的货物被销售时,制造成本才会影响期间收益。 1. 直接材料——生产中使用的原材料和零部件,它们的成本被直接追溯到了所生产的产品上。 2. 直接人工——徒手或使用机器进行生产,其努力被直接追溯到他们所生产的产品中的工人的工资和其他工资性费用。 3. 制造费用——一个总括性类别。它包括除了直接材料和直接人工成本以外的所有

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板 一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门:市财政局 3. 依据:⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别 很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作系数”概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1. 临时水,电,路,场地平整费

依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2. 规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425 号文;国家物价 局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80% (2)民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资(万元) I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1

成本与利润估算汇总

第八章成本与利润估算 第一节成本费用概述 一、成本费用的概念 生产总成本费用是指一定时期(如1年)内企业生产产品过程中所发生 的全部费用,它反映了企业在此时期内的生产状况和经营管理水平。 生产总成本费用是以货币形式表现产品在生产经营过程中所消耗的生产 资料和劳动的价值,它是反映产品生产中资源消耗的一个主要基础数据,是 形成产品价格的重要组成部分。 C=Cm+V P=Cm+V+M 式中:C———生产成本; Cm———生产资料的物化劳动价值; V———活劳动价值; M———活劳动创造的新增价值; P———产品的价格。 生产成本费用是反映产品生产所需物质资料和劳动力消耗的主要指标, 单位产品成本的降低,就能获得较高的赢利。因此,它不仅是预测项目赢利 能力的重要依据,而且是对项目投资方案进行财务、经济效益评价的重要指 标。它构成了项目在生产期内重要的现金流出。 二、生产总成本费用的分类 1.按成本费用要素分类 这是指一定时期(如1年)的产品生产过程中所发生的费用,它是根据生产费用的经济性质划分为各种费用要素,凡经济性质相同的都归于一类。因 此,每一项费用要素包括了与其性质相同的项目花费的全部费用,不论这些费 用的生产用途(不同品种的产品)和发生的地点(生产产品的车间)。工业企业 的成本要素一般包括:外购的原料及主要材料、辅助材料、燃料、动力、工资 及职工福利、折旧费、摊销费、修理费、利息支出和其他支出等。这些费用要 素是构成产品成本的基础,故称为要素成本。这种分类形成的生产成本费用, 能够反映企业一定时期内成本费用的全部支出情况及其在该时期内所发生成本 和费用的构成和数额。要素成本反映了企业在生产过程的各种消耗,用以分析 企业各项费用的支出水平,便于分析、计划和控制费用支出。 2.按成本费用项目分类 这是指生产一定种类和数量的产品所发生的费用,它是按生产费用的经 济用途(产品品种)和发生的地点(生产车间)划分各种成本项目,工业企 业项目成本一般分为与产品生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、 财务费用和销售费用等作为期间费用,不计入产品成本费用。项目成本反映 了产品成本的构成,用以计算每种产品单位成本和利润,便于分析研究与考 核企业各项费用的消耗定额水平,以利于采取相应的降低费用措施。 依据上述两类产品成本估算特点,一般情况下,生产多种产品的企业, 按成本项目计算单位产品成本,按生产费用要素计算企业年度生产总成本。 因此,生产成本费用测算应分别测算单位产品成本和项目达到设计生产能力 时的生产总成本费用。

利润表主要项目分析

利润表主要项目分析 (1)主营业务收入项目.在正常情况下,生产发展了,规模扩大了,销售收入应相应增加。如果收入反而下降了,就要审查是否漏报收入,或者未通过销售收入帐户核算。对此,只要核对销售收入的数量与产成品发出的数量是否一致,就能发觉问题。(在不存在视同销售、非正常损失等情况下,二者的数量应该是一致的)。 2)主营业务成本项目,通过产品单位成本、成本结构、成本项目的分析,了解成本变动因素,核实结转到产成品明细账中的产品品种、数量、单价、金额,检查企业挤占生产成本、多转或少转成本的行为,以保证成本核算的正确性。 (3)主营业务税金及附加项目,注意检查帐面已实现销售收入计缴税金的正确性。 (4)营业外收支项目,重点核对损益表附列的营业外收支明细表,对那些营业外收支数额显得特别小,或显得特别大或某个项目比前期有突增突减超过正常变化时,应做为审查重点。 损益表检查分析方法 主要指标分析 审查损益表,还要通过比较分析,把与利润有关的指标进行纵向、横向的比较,通过其比率升降来发现问题。主要指标有: 毛利率=毛利额/销售收入X100% 毛利额=产品销售收入-产品销售成本(进货成本)

成本费用率=成本费用/销售收入X100% 销售利润率=利润总额/销售收入X100% 税负率=应纳税额/销售收入X100% (1)毛利率的检查分析 通过对销售毛利率的分析,可以看出销售收入是否与成本费用配比,是否存在成本费用多计或收入少计的问题,各比率中销售额变动率是最基本的,它反映企业的业务情况,其他比率的变动幅度都应以销售额变动率为参照。当计算出毛利率时,应当与企业前期或去年同期比较,与同行业毛利率比较。发现企业销售毛利不正常,一方面可能是销售收入不实造成的(如重记漏记销售收入,金额记错,以及有意弄虚作假,隐匿或虚增销售收入等);另—方面就是销售成本(商品进价)不准(如乱挤成本、乱摊费用、多转耗料或产品成本等)。(2)成本、费用率的检查分析 在进行比较分析时,发现费用率确实过高,就应从影响费用率的两个因素中进行分析。如,企业销售并未增加,成本费用率却上升了较多,就属于不正常变比,应从成本费用突增的项目中发现问题。检查有无将在建工程支出挤入了成本费用,有无不按规定摊销费用或任意报损耗等扩大费用开支,减少当期利润的情况。对成本费用增减变动幅度较大的,应从成本、费用明细表中逐项检查分析,找出哪些项目的变化较大,影响了成本、费用的增加。 (3)销售利润率的检查分析 在审查分析时,首先,应将本期实现利润的累计数同企业的上年同期

论运营成本收益分析

更多资料请访问.(.....) 更多企业学院:...../Shop/ 《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料...../Shop/40.shtml 《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料...../Shop/38.shtml 《中层管理学院》46套讲座+6020份资料...../Shop/39.shtml 《国学智慧、易经》46套讲座...../Shop/41.shtml 《人力资源学院》56套讲座+27123份资料...../Shop/44.shtml 《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料...../Shop/49.shtml 《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料...../Shop/42.shtml 《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料...../Shop/43.shtml 《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料...../Shop/45.shtml 《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料...../Shop/46.shtml 《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料...../Shop/47.shtml 第六讲:利润计划:运营成本收益分析 一、预测销售收入 二、销售/成本计划 三、现金流量计划 商业计划之运营预测和分析 01 总体描述 02 比率分析 03 营运成绩 04 金融条件 05 或有负债 01 总体描述:本部分要从公司总体损益状况开始,这些状况要基于企业的财务数据,如最近三年以及未来三年的净收入、销售成本、营运费用、利息支出及利息收入。把这些历史数据和将来的预计数都列出来,使风险投资人一眼就可以看清楚企业的经营状况及未来的发展前景。如下表:

住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式 测算前提条件:城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅 成本简要测算: A城市住宅成本=(B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用)*E分摊系数 城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用,同时根据不同地域进行调整,通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。 B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积 土地购买价格即综合地价,包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。C建筑安装成本=(结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套)*调整系数K 结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。 7层以下框架结构建筑成本=600-700元 7-18层框架结构建筑成本=700-800元 18层以上框架结构建筑成本=800-1000元 安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。 7层以下安装工程成本=100-120元 7-18层安装工程成本=200-250元 18层以上安装工程成本=500-700元 装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等 7层以下装饰装修成本=100-150元 7-18层装饰装修成本=200-250元 18层以上装饰装修成本=350-450元 室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。 室外基础设施配套成本=100-150元 根据中国地域不同,北方需要采暖及保温、墙壁也厚,而南方基本没有采暖保温,墙壁也薄。一般以山东一带为基数1,黑龙江为1.1,广东为0.9。 调整系数K=0.9-1.1, D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。 其他费用成本=450-500元(在小城市这笔费用会很低) 综合上述简要分析,各楼层建筑安装成本如下表: 序号项目名称7层以下7-18层18层以上 1 结构建筑600-700 700-800 800-1000 2 安装工程100-120 200-250 500-700 3 装饰装修100-150 200-250 350-450 4室外基础配套100-150 100-150 100-150 5 小计900-1100 1200-1400 1750-2300 6 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1 E分摊系数是指小区中,存在部分公用面积,即所有建筑面积中存在部分不可出售面积,如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05,7-18层可取1.07,18层以上可取1.1。

成本估算及可行性报告

《永州市公交调度中心综合服务楼钢结构工程》成本估算及项目可行性研究报告 一、基本情况 本工程位于永州市,工程合同造价380万元,合同工期45天,项目主要为综合服务楼钢结构工程。依据已经签订的施工合同、钢构加工合同、劳务分包合同及钢材市场价,现将该工程估算费用汇总如下: 人工费:该工程已签订劳务合同,合同总价为21万元。 材料费:钢板费用193.5万元(单价4300元/t); 铝镁锰板费用61.39万元(单价100元/㎡); 雨棚玻璃费用9.15万元(单价300元/㎡); 加工费:37万元; 机械费:运输费用9万元; 吊车费用4万元; 管理费:现场管理人员费用,三人共计3万元(包括人员工资、食宿费用); 公司管理费:7.6万元(合同价2%计取); 招待费用:1万元 销项税额:37.52万元。 附加税费:1.363万元。 质保金:19万元(合同价5%计取) 材料费可抵扣税额44.8万元,可抵销项税额37.53万元。 综合成本为:351万元。

二、不确定性分析及利润情况 不确定性分析如下: 本工程,按合同协议书包含钢结构施工,装饰装修,防火材料涂刷等工作。 装饰装修未见图纸,未进行估价。 防火材料涂刷未在加工合同中注明(一般为加工时涂刷),增加防火材料涂刷可能增加部分加工成本。 利润情况如下: 合同总额为380万元,可估算的费用合计为351万元,最大利润总额29万元(其中包含19万元质保金)。按五五分成,可得利润14.5万元。我方出资150万元,工期45天,按月利率2%计算,资金时间成本约为4.5万元。 综上,我司投资本项目估算利润约10万元,其中9.5万元在一年质保期后才能拿到。 三、工程变更 按照项目老板雷荣华提供的信息,本项目约可增加40万元工程量。 四、结论 本工程利润空间较小,部分工程成本暂时无法估算,尚未计算在内,不适合投资。 工程部 2017年10月20日

恒大恒大万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表

恒大恒大万科地产目标成本管理实施细则含项 目成本测算表 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

目标成本管理实施细则(参考) 1. 目的 提高集团成本管理水平,建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实,集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况,并结合公司的经营计划,根据预期售价和目标 利润进行预先确定的,经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合 理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分:《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》 《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项 目的总目标成本是建设项目成本的控制线,由各分项目标成本组成。各分项目 标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明,包 括控制内容、控制要点和手段,需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况,分析原因,提出成 本控制建议。 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则:目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则:目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目 标成本的权威性。

相关文档
最新文档