前海湾壹号项目尽职调查报告详解

新锦安实业发展（深圳）有限公司

前海湾壹号地产（一期）项目

尽职调查报告

报告部门：产品部

报告日期：2014-6

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照开发商融资类业务尽职调查工作指引和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定融资计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

第一部分项目概况

一、项目概况

（一）、项目背景介绍：

政策优势：近年来国务院陆续批复广东省内三个国家级新区，珠海横琴新区、深圳前海新区和广州南沙新区相聚成立并进入热火朝天的建设期，国家级的珠江三角洲地区改革发展规划思路基本明确。

2010年8月26日国务院批准广东省人民政府、发改委实施《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，《规划》在8个方面、22项重大政策上支持前海新区的开发建设，其中包括前海与香港合作、金融改革创新先行先试、现代服务业税收体制先行先试、深港两地教育医疗合作试点等。深圳借力国家级新区开发东风，将举全市之力将前海新区打造成“东方曼哈顿”，特别是中共中央总书记习近平2012年12月选择深圳前海作为其离京外访第一站，更凸显了深圳前海的国家级战略位置。

前海整体规划：

前海规划效果图：

交通规划：

前海新区各项重大政策的落实实施，都离不开新区配套建设的大力支持，特别是新区内地产建设对新区

发展的重要性不言而喻，包括前海新区写字楼、高品质住宅和大型shopping mall 等城市关键性因素将决定

未来前海新区能引进多少名企、多少人才，能创造多少就业、多少财富。

本次申请融资的项目---前海湾壹号就位于前海新区的宝安中心N5、N6区地块，总占地面积102342.83平方米，总建筑面积486545平方米，初步规划由17栋高层住宅和4栋酒店式公寓组成，项目共分三期开发，其中一期商业9千平方米，住宅12.3万平方米；二期商业5万平方米，住宅18万平方米；三期商业8千平方米，住宅11.3万平方米。其中一期住宅主力户型为五梯两户的300㎡以上豪宅，平均层高44层，容积率4.7，绿化率30%。

借力国家级前海新区战略规划的实施，未来10年新区内将创造1500亿元产业价值，加上18.04平方公里新区内规划的住宅比例不超过24%，且不再新批住宅类用地等因素的作用，本项目将成为未来10年影响前海新区甚至深圳地区住宅项目的新地标。参照目前周边楼盘价格，预计未来3-7年本项目可实现回款累计240多亿元。考虑到前海湾壹号项目平均楼面地价低于1700元/㎡，资产价值非常充溢，未来融资方现金流充沛，还款能力较强，特安排本次融资。

项目周边配套

（二）项目介绍

1993年10月新锦安实业发展（深圳）有限公司从广州军区房管局深圳房管分局处取得位于深圳市宝安区宝安大道与甲岸路交汇处三块土地（现位于宝安中心N5、N6区地块）的使用权，总占地102342.83平方米。新锦安实业向广州军区支付完期初约定的全部地价并于2004年前后办理土地证的过程中，广州军区因内部协调，责令宝安区政府暂缓予以办理。新锦安实业在2012年前后商妥补交地价9亿元后，于2012年11月最终取得三块土地的土地使用权，土地使用年限从2010年4月起后延70年。

2012年5月15日，新锦安实业发展（深圳）有限公司取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发的三块地块的建设用地规划许可证【编号为（深规土许 BA-2012-0065 号，总用地面积29678.57㎡）、（深规土许 BA-2012-0063 号，总用地面积50708.17㎡）、（深规土许 BA-2012-0066 号，总用地面积21956.09㎡）】，并于2012年11月2日取得其中两块地块的土地证【编号为（深房地字第 5000550499 号，宗地号A004-0148，总用地面积50708.17㎡）、（深房地字第 5000550498 号，宗地号 A004-0150），总用地面积29678.57㎡】。三块地块合计规划建筑用地102342.83平方米，合计规划建筑面积486545平方米（其中住宅部分建筑面积416035平方米）。三块地块分三期开发，第一期占地2.9678万平米，建面13.369万平米；第二期5.0708万平米，建面23.115万平米；第三期2.1956万平米，建面12.17万平米。

项目位置：本项目位于深圳市宝安区宝安大道西南侧与甲岸路西北侧交汇处，临近宝安体育馆、宝安区政府，是宝安区的政治文化中心。项目距前海湾约3㎞，是未来深圳的经济中心区，拥有良好的自然景观资源。

项目距离地铁站约0.6km，宝安大道路口有交通车站，交通便利。