新开发土地的成本法估价探讨

新开发土地的成本法估价探讨

朱晓刚1，2

（1.河南广播电视大学， 2.郑州信息科技职业学院，河南郑州 450003）

摘要：成本法是新开发土地价格评估的一种有效方法。在评估实践中，相关估价规范本身的不足及估价人员对规范认识的偏差是成本法估价结果偏差重要原因之一。新开发土地的成本法估价结果偏差的校正可以从三个方面入手：明确新开发土地的成本构成，特别那是有关土地增值收益和销售税费的处理；进行包括年期、用途、区位等方面的宗地条件修正；根据市场资料对积算价格进行供求状况修正。

关键词：新开发土地；成本法；价格评估；价格修正

作者简介：朱晓刚，1974，男，河南洛阳人，郑州信息科技职业学院环境工程系讲师，房地产估价师，土地估价师，房地产经纪人，管理学硕士。主要从事不动产估价与投资分析方面的教学和研究。邮编450008。

0.引言

成本法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法，其本质是以土地的重新开发成本为导向求取估价对象的价值，以成本法估价求得的不动产评估价格称为积算价格。虽然不动产的价格大多取决于其效用而不是花费的成本，但是在一些交易稀少和非收益性房地产的估价中，市场法和收益法难以适用，作为三种基本评估方法之一的成本法就成为了一种有效选择。而且在外部市场环境处于相对均衡状态下，积算价格能较好的反应不动产的价值，体现公开市场价格水平。因此不动产估价实践中，成本法依然是也应该是主要的估价方法之一。特别是对新开发土地的价格评估，成本法是一种有效的方法。《城镇土地估价规程》（下称《规程》）5.3.10 指出：“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估”。《房地产估价规范》（下称《规范》）指出：“新开发土地和新建房地产可采用成本法估价……”。然而，在评估实践中，因为现行相关估价规范本身的不足及估价人员对规范的认识偏差，导致

成本法评估价格常常偏低而使方法本身的应用饱受质疑，因此有对成本法评估中一些问题进行讨论的必要。

1.成本法的理论依据及基本公式

成本法的理论依据可已从买方和卖方两个角度来看。对于买方而言，获取一处不动产主要有两种途径，即建造和购买，其所愿意承担的购买价格不能高于重新建造该不动产所必须的花费。所以从买方的角度看，成本法的理论依据为替代原理。对于卖方而言，其可以接受的卖价不能低于重新购建该不动产所必须的各项成本之和（包括正常的税费和利润）。所以从卖方的角度看，成本法的理论依据为生产费用价值论。据此，《规范》和《规程》对新开发土地的成本法估价公式分别表述为如下公式①和公式②：

++++++=新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本

管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润

① +++++=新开发土地价格土地取得费土地开发费

税费利息利润土地增值收益 ②

2.成本法评估结果偏差的原因

成本法在不动产价格评估中往往以其评估价格的偏差而遭诟病，从评估实践来看，造成评估结果偏差的原因大致可归纳为三个方面。其一是对构成不动产价格的各项成本认识不明确。积算价格源自对各项成本费用加和，若对新开发土地的成本构成不明确，在价格评估过程很可能出现错记、漏记、重复计算等情况，进而直接影响积算价格的合理性。其二是在具体宗地价格评估中缺乏对区域平均积算价格的修正或修正不合理。成本法评估的新开发土地积算价格是整个开发区域的平均价格，而具体评估实践中的估价对象往往是宗地，由区域平均价格到具体宗地价格，必须根据宗地的具体情况进行修正。若不然，则价格难以体现土地的异质性特征，与具体宗地的实际条件难以匹配。其三是没有根据市场供求状况对评估价格的修正。成本法评估很难体现供求原则和竞争原则，长期市场均衡是其重要的假设前提。而市场并非总是处于均衡状态，当市场处于非均衡状态时，积算价格难以体现市场中真实的供求关系，难以反映不动产真实的市场价格水

平，因此有根据市场状况对积算价格进行修正的必要。

3.成本法评估结果偏差的的校正措施

明确新开发土地的成本构成

土地取得的方式主要有三种：农地征收、城市房屋征收、市场购买，取得方式的不同会使价格的评估路径不同，在评估中需要注意的关键点也不同。2012年7月1日开始施行的《闲置土地处置办法》规定市、县人民政府供应的土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，这使得城镇土地市场（包括一级市场和二级市场）上流转的土地皆为熟地。通过市场购买方式取得的土地，其价格中已包含了土地开发费、利息、利润等各项成本费用，土地取得费即为土地价格。因此，前述公式①和②主要适用于农地征收和城市房屋征收两种土地取得方式下新开发土地价格的评估。由公式①和公式②可以看出，《规范》和《规程》给出的新开发土地的细化公式是有所不同的。根据《规程》和《规范》及相关条文解释，公式①和公式②中相关参数的总体内涵大致相同，不同之处是《规范》中没有明确计入土地增值收益，而《规程》中没有明确计入销售税费，这可能导致对准则理解上的偏差和操作上的漏记。

《规范》条文说明中将土地增值收益列入土地取得成本中（土地取得成本包括：征地和房屋拆迁安置补偿费、土地使用权出让金或者地价款、有关土地取得的手续费及税金），以出让金的形式出现。但是在评估实践中因为在土地取得成本理解上的偏差导致了漏记的情况，进而产生评估结果上的偏差。土地增值收益是国家土地所有权在经济上的实现方式，在我国有偿有限期的土地使用制度下，土地价格应当也必须体现土地的所有者权益。因此在新开发土地价格评估中应该计入土地增值收益，在成本法评估中土地增值收益以土地取得费（《规范》中土地取得成本除出让金之外的部分）、土地开发费、税费、投资利息、投资利润之和为基数，乘以土地增值收益率来求取。

在《规程》中新开发土地的成本构成中没有包含销售税费，在土地估价机构的评估实践中也往往漏记，这与市场交易中的土地价格内涵不一致。在市场交易