侨福芳草地商业项目调研报告
北京侨福芳草地个案分析报告共21页PPT
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
ห้องสมุดไป่ตู้
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
北京侨福芳草地个案分析报告 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
21
20130904_北京侨福芳草地分享_沙龙
本报告是严格保密的。
6
【发展历程】：芳草地项目从取地到开业运营历时18年，家族 Nhomakorabea代人倾力创作
1994年
侨福集团
2000年
开始设计
2004年
开工建设
2010年
完全竣工
2012年9月
试运行
2012年11月
正式开业
2013年
工作日人流
拿下项目地 块
规划
量达1.5万人 次；周末1.2 万人次
团队介绍：
开发运营商： 北京侨福臵业有限公司 项目经理：尖端建筑开发有限公司 建筑设计顾问：综汇建筑设计有限公司 工程顾问：奥雅纳工程顾问 酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司 灯光顾问：费希尔•马兰士•斯通公司 造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司 本地设计机构：北京市设计建筑研究院
本报告是严格保密的。
L1、LG1 时尚品牌
L2 手表珠宝
本报告是严格保密的。
16
【业态之楼层分布】：引进了众多时尚与实力兼具的品质商家及 品牌，其中50%是首次进入中国或北京
L2：以服饰配件和手表 珠宝为主，奢侈品巨头 历峰集团旗下的手表品 牌占据了一定比例
L1：以服饰配饰为主， 少量的餐饮、珠宝、美 容保养
LG1：以服饰配件为主 ，H&M旗下高端副牌 COS是购物中心销售额 最高的店铺 LG2：以餐饮为主，如 备受潮人追捧的度小月 等，吸引众多粉丝关注 ，该层还有卢米埃影城 以CityShop超市，可 以吸引目的性消费上走
【产品之卫生间】：公共卫生间展现体贴和尊重
母婴室、残疾人专用卫生间
卫生间指示牌
独立洗手台，智能坐便器 便池朝向不同，保护使用者隐私
侨福芳草地商业项目调研报告
No. 数量
Room Size (Sq.M.)
房间尺寸（平方米）
Terrace Size (Sq.M.) 露台尺寸（平方米）
41
40
/
20
40
25
4
33
/
10
40
30
1
120
6
60
12
100-120
侨福芳草地商业项目调研报告
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
项目介绍及商业定位
? 项目信息
项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路 西侧，朝外南街和日坛北路间） 项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目 项目体量：建筑面积20万㎡ ，其中时尚购物中 心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写 字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以上为酒店。 项目车位：共计1000个（地下3层） 开业时间：2012年9月16日 营业时间：10：00-22:00（购物中心） 投资经营商：北京侨福置业有限公司 物业顾问：仲量粮行
项目介绍及商业定位
? 项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡， 是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心 和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原 有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品 质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续 发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的 独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。
建? 公筑共布空局间 与业态规划
建? 公筑共布空局间 与业态规划
侨福芳草地调研
第一章、概述以前就听说过侨福芳草地，对它向往已久，但由于功课一直很忙，就一直没能去看一看，这次通过老师终于有机会来到这里看一看，参观完后更深刻的感觉到了绿色建筑对城市生活的影响。
那么什么是绿色建筑呢？绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水节材).保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
我认为“绿色建筑”就是最少程度地占有和消耗地球资源，用量最小且效率最高地使用能源，最少产生废弃物并最少排放有害环境物质，成为与自然和谐共生、有利于生态系统与人居系统共同安全、健康且满足人类功能需求、心理需求、生理需求及舒适度需求的宜居的可持续建筑物。
侨福芳草地项目已获得“铂金级预先认证”—LEED认证体系的最高等级，这一认证有着极其严格的标准与要求包括建筑物的节能系统资源消耗、室内空气质量、创新的设计理念以及其它各类项目。
认证过程涉及从设计与规划阶段、施工与材料应用到项目完工后运营的严格审计与评估。
侨福芳草地项目在整个认证过程一直表现出色，也将成为亚洲及中国第一个铂金认证的可持续建筑。
参观完芳草地，大致了解了它的平面以及它对于绿色建筑方面的设计方法，下面就结合我参观和调研所得来的资料来谈谈如何从各方面实现建筑的绿色化。
第二章、如何从各方面去做一个绿色建筑2.1发展“绿色建筑”.首先要使用绿色建筑材料1992年国际学术界给绿色材料定义为:在原料采取、产品制造、应用过程和使用以后的再生循环利用等环节中对地球环境负荷最小和对人类身体健康无害的材料。
绿色建材与传统建材相比可归纳以下五个方面的基本特征:①其生产所用原料尽可能少用天然资源，大量使用尾矿、废渣、垃圾、废液等废弃物。
②采用低能耗制造工艺和无污染环境的生产技术。
③在产品配制或生产过程中，不得使用甲醛、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物;产品中不得含有汞及其化合物;不得用铅、锡、铬等种金属及其化合物的颜料和添加剂。
北京侨福芳草地项目考察报告
北京侨福芳草地项目考察报告项目概述帀□昌nn产（隼囲）□概况信息＞项目名称：侨福芳草地＞开发商：北京侨福置业有限公司＞项目体量：20万nf建筑面积＞项目类型：综合体项目＞占地面积：13.8万平方米＞总投资：30亿元＞开业时间：2007年4月19日＞项目车位：共计1000个＞项目地址：北京市朝阳区东大桥8号＞周边配套：庄园西餐，SOHO,世界城，物美便利店，旺市百利超市，赛百味，京客隆，日坛国际贸易中心，团结湖，日坛，朝阳医院门诊二部＞楼内配套：6部观光电梯及20部自动扶梯、银行、酒店、员工餐厅、商务中心、健身中心＞芳草地是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和酒店为一身的创新建筑，其中时尚购物中心4.65万平方米，写字楼建筑8.2万平方米，购物中心分为地下2层，地上2层。
□艺术气息＞艺术品：对侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。
侨福芳草地中摆放看的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。
口艺术气息＞艺术气息无处不在口艺术气息一半在玻璃外一半在店里的飞机＞正如Parkview Green芳草地的执行董事所说：“文化底蕴是一个建筑物的灵魂，我们希望用艺术装点人们的各种生活空间，真正融入人们的生活”。
在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。
室内步行吊桥＞仓噺性地设计了国内首座长达236米的室内步行吊桥（宽4.8米），它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰整个商户店面和公共广场提供岀理想的阔达空间，也让人们更便捷地行走于四座建筑之间。
口公交及地铁路线＞芳草地-公交车站车次：28路;43路；120路；126 路;403路＞地铁6号线：东大桥站（A 岀口）時北巷小区（§）公交车站」中心I㈱朝外甫街百富国际大厦B鯛天桥阳公离帀□昌no产（隼团）芳早苑芳草地北巷明园◎东大桥东里东大範）东大桁用六号疏 棗华北街金 汇口自驾及岀租车路线＞项目位于北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）＞自驾及出租车路线•从北前来:途经工人体育场东路向南直行至东大桥路，路西侧即到。
XXXX西单大悦城、新光天地、芳草地等项目考察报告
西 单 大 悦 城 休 息
(xiū xi)
椅
第二十一页，共七十一页。
新光天地把休息(xiū xi)椅和鲜花绿植结合到一起
第二十二页，共七十一页。
第二十三页，共七十一页。
即采
富用
有不
动规
感则
，形
又状
(xíngzhuàn)
不
失
去
实
用 性 。
的 休 息
椅
，
2、可取之处 ——环境(huánjìng)管理
第五十七页，共七十一页。
1、可取之处 ——营销(yínɡ xiāo)管理
1、在西单大悦城五层我们见到了全新的"体验式"营销模式，能让顾客参
与其中，亲身体验各类商品的功能，进行对比体现销售产品的优缺点，增强 顾客消费信心。符合新产品的推广和吸引更多的购物群体。
2、为消费者提供更多的购物式体验，要满足消费者“来得了、 留得下、逛的爽”的场所，而要满足消费者的体验需求，就需要 商场的特色服务支撑，比如经常举行一些定制型的娱乐活动，一 些有针对性的优惠活动，会员(huìyuán)活动等等，并且第一时间让 消费者参与进来，通过邮件、微信、微博等平台，让消费者知晓、 了解及时动态，关注、参与商场的活动。
楼层品牌导视起到了方便顾客了解卖场布局，方便顾客最快 时间到达所选商品区域的作用，是必不可少的；导视牌设计合理， 品牌栏可更换，可以充分合理利用电梯与通道空间，还可以根据 商场布局调整进行更换的，既降低成本，又以重复使用。
第四十七页，共七十一页。
第四十八页，共七十一页。
如楼 需层 更简 换介 也和 很布 方局 便简 。单
乐天银泰中厅顶部(dǐnɡ bù)设计
侨福芳草地的商业经营逻辑
有数百人的演出团队到来相当震撼，。
在核心的 4 。
5分钟表演期间，场景ａｓｌｔｅｄｍｏｒｅｔｈａｎｈａｌｆａｄａｙ．Ｔｈｅ 4 5 ｍ－ｉｎｌｏｎｇｋｅｙｐａｒｔｗａｓｏｖｅｒｗｈｅｌｍｉｎｇｙｌｓｈｏｃｋｎｉｇａｎｄ也取得了良好的效果ｖｅｒｙｗｅｌｌｒｅｃｅｖｅｄｉ．公司目前可以考虑小局部做圣节、一些体验式的主题场景一。
比如在万Ｗｅａ。
ｒｅｔｈｉｎｋｉｎｇａｂｏｕｔｏｒｇａｎｉｚｉｎｇｓｅｖｅｒａｅｘｅｐｌｒｉｍｅｎｔａｌｔｈｅｍｅｓｃｅｎｅｓＦｏｒｅｘａ．ｍｐｔｌｅｔｏ，圣诞节等重大节假日一，可以考虑做部分剧场式的展览，ｂｕｉｌｄｔｈｅａｔｒｅ－ｓｔｅｅｘｈｂｙｉｌｉｔｉｏｎｓｏｎＨａｌｌｏｗｅｅｎ，Ｃｈｒｉｓｔｍａｓａｅｔｎｄｏｔｈｅｒｍａｏｒｈｏｊ－ｌｉｄａｙｓ．Ｉｗｏｕｄｌ如果能将每个情景做成一部舞台剧。
，那将会非常非常牛但ａｗｅｓｏｍｅｉｆｗｅｃａｎｍａｋｅｅａｃｈｓｃｅｎｅａｓｔａｅｓｈｏｇｗ，ｙｉｔｍａｙｎｏｔｂｅａｏｎｌｇｔｅｒｍｔｈｅｍｅ．这样的剧场主题应该不会是长期性的ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＳＴＲＡＴＥＧＥＳＯＮＲＥＴＡＬＰＲＯＰＥＲＴＥＳＩＩＩ－ＨＯＷＴＯＵＮＤＥＲＳＴＡＮＤＭＡＬＬＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ商此资产管理策雄购物中心作为￣如何从投入产出角度霍商场经营？ＦＲＯＭＴＨＥＰＥＲＳＰＥＣＴＩＶＥＯＦＮＩＰＵＴＡＮＤＯＵＴＰＵＴ？一个经营性资产，具备典型的金融资产的价值Ａｓａｎｏｐｅ。
，ｒａｔｉｏｎａｐｌｒｏｐｅｒｔｙ，ｔｈｅｓｈｏｐｐｎｉｇｍａｌｌｓａｔｙｐｃａｐｉｉｌｒｏｄｕｃｔｗｉｔｈｆｉｎａｎｃｉａｖａｕｅｌ．ｌ如何从中长期管理好这样的资产是考验经营者智慧的方面Ｈｏｗ。
ｔｏｍａｎａｇｅｉｔｗｅｌｌｉｎａｏｎｌｇｔｅｒｍｉｓａｇｒｅａｔｃｈａｌｌｅｎｇｅｔｏｔｈｅｗｉｓｄｏｍｏｆｔｈｅｏｐｅｒａｔｏｒｓ．部教：众所届知，商处资产的本鹿暴一种金酗资产。
能否谈谈ＺＯＵＹ一ｌ；ＡＳＷＥＡＬＬＫＮＯＷＴＨＥＮＡＴＵＲＥＯＦＣＯＭＭＥＲＣＡＬＡＳＳＥＴＳ，ＩＩＳＡＦＩＮＡＮＣＡＬＡＳＳＥＴＩ．公司在打造苷草地这个综合体项目时，如何瞿待这样神资产ＣＡＮＹＯＵ－ＴＡＬＫＡＢＯＵＴＨＯＷＹＯＵＲＥＧＡＲＤＯＮＴＳＦＮＡＮＣＡＬＶＡＬＵＥＷＨＩＩＩＥＮＣＲＥＡＴＩＮＧＴＨＳＩ的金融价值？ＭＩＸＥＤＵＳＥＰＲＯＪＥＣＴ？黄釀华办公楼酒店。
北京商业项目
侨福芳草地PARKVIEW GREEN芳草地紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
艺术是Parkview Green芳草地最独特的DNA之一, 许多独具一格的艺术创作展示于芳草地的灵动空间里。
国内购物中心同质化现象严重，用赢商网艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。
将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。
项目特色：开放式雕塑博物馆华彬庄园华彬庄园集体育运动、休闲度假、会议、婚庆、养生为一体，拥有由“世纪球王”杰克·尼克劳斯规划设计的45洞高尔夫球场、占地13000平方米的金熊会所和11000平方米的尼克劳斯会所、五星级豪华酒店、世界顶级马会、世界级生命科学健康中心及位于长安街北京华彬中心的城市俱乐部等，旨在为社会精英人士打造非凡的尊贵体验，提供尽享高尔夫乐趣、休闲养生、商务交流的高端平台。
项目特色：1、华彬高尔夫俱乐部：中国首家纯受邀会员制高尔夫俱乐部，拥有世界级球场设计、私密会所空间、国际水准的高尔夫管理团队。
2、华彬乡村俱乐部：集多种服务项目为一身的大型俱乐部，旨在为宾客提供全面且高端的一站式服务。
其主要服务包括：酒店、公寓、餐饮、会议、婚庆、康体娱乐、健康保健、生态园采摘、宠物犬寄养等。
三里屯village三里屯Village是综合休闲娱乐区.它包括了世界一、二线知名品牌的旗舰店、各国美食以及独具特色的五星级精品酒店。
Village的前身就是以前三里屯酒吧街的西区.作为北京使馆的核心，在过去十余年中.这里一直是各式中外酒吧、餐厅的云集之地。
吸引着来自四面八方的艺术家、文人和游客。
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A3-A6
利郎（上海）服装 贸易有限公司
A1-A6 欧特克软件（中国）有限公司
精英杰教育咨询（北 京）有限公司
B1-B3
法国基德律师事务所 北京代表处
B4 北京赫斯特广告有限公司
B1-B6 高德纳咨询（北京）有限公司
8层
A1-A6
红帽软件（北京）有限公司
7层
B2
B3
B4
B6
国泰人寿保险股份有 瑞格传播 限公司北京代表处
LG2-L2: 下沉 广场
时尚购物 中心
P1-P3: 地下停 车场
建筑外轮 廓
写字楼、酒 店
建筑布局与业态规划
产品业态规划写字楼：AB栋相 连，5-12层；CD 栋相连，3-9层。 总面积8.2万㎡， 标准层净高2.9米 ，公共空间精装 修，内部空间简 装修，包含吊顶 、架空地板、中 央空调及新风系 统等。
8层
C04-08
C09
C10
D08-10
帝斯曼（中国）有 菲晟宏国际贸易 限公司北京分公司 （北京）有限公司
上海国岳投资 中航国际投资有限公司 管理有限公司
7层
在装修（律师行业）
6层
C01
C02
C05
C06-07
D05-09
北京远程睿智商 务咨询有限公司
北京博辕捷迅科技发展 有限公司
深白私人定制北 京赞服饰有限公 司
项目介绍及商业定位
项目交通
于二环与三环中间地段，东临城市主干道东大桥路， 北临朝阳北路，路网密布，双地铁贯穿，交通便捷。
地铁： 10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站 即到 1号线: 永安里站，A出口，往北步行15分钟即到 6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到
公交： 芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即 到 东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及 75，403，420，615，619，750路公交车，下车 往南步行200米即到。
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
建筑布局与业态规划
建筑布局
侨福芳草地由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而 成，位于一个10m深的下沉花园上，花园营造了一 片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由 呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的 天气、温度、湿度和风向。
LG2-L2:购物中心
：4.65万㎡，包含 餐饮、时尚购物 、休闲娱乐、艺
CD 栋
术等业态。
P1-P3:停
车场：约 1000停车 位。
13F以上：怡亨 酒店，包含100 间客房。
芳草地展览
馆：写字楼
10F，4000
㎡芳。草地画
AB
廊：A座
栋
2F
怡亨
酒店
大堂
建筑布局与业态规划
写字楼
建筑面积：82000㎡ 开间面积：460-4160㎡ 标准层面积：A.B座1967㎡，C.D座 850-4160㎡ 净层高：2.9m 电梯：智能刷卡，A.B座10部，梯速 1.75m/s；
D07-09
海沃氏家具（上海）有限公 司 北京办事处
建筑布局与业态规划
酒店(10套带泳池的独立套房)
•北京怡亨酒店是香港侨福集团的成员 之一，设有 100 间客房和套房，并提供 种类繁多的菜式选择。 •北京怡亨酒店是中国最大的私人达利 艺术收藏品家园，拥有艺术家萨尔瓦多 .达利，安迪.沃霍尔和许多中国艺术家 的作品。 •北京怡亨酒店是全球小型豪华酒店联 盟（Small Luxury Hotels of the World™）成员。
C.D座8部，梯速1.5m/s 电梯品牌：GENESIS坚尼西斯 大堂：石材、设计天花 公共空间：墙面砖、吊顶、设计型小品 空调系统： VAV 下送风系统 + 冷冻水
建筑布局与业态规划
A01-06
B1-B2
B3-B4
进驻企业 AB座
15层 12层 11层
雷格斯企业管理咨询（北京） 雷格斯企业管理咨询（北京） 麦瑞通医疗器械（北京）有
项目介绍及商业定位
项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡， 是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心 和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原 有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品 质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续 发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的 独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。
凌拓（上海）商贸有 限公司北京分公司
利洁时家化 （中国）有 限公司
5层
C01-12
D01
D05
D06
上海罗氏制药有限公司 北京分公司
历峰（北京）商 纪梵希（上海）商贸有限公司 业有限公司
上海灵笙酒业有限公 司北京分公司
3层
C05
签证中心
D01-04
D05-06
北京尼太格皮革时 美亚生物科技公司 装有限公司
达成集团餐饮部中国 北京恒泰丰餐饮有限
总部
公司
6层
A5
B3
B6
瑛朗律师事务所
上海罗氏制药有限公司北京 分公司
罗氏（中国）投资有限公司 中国分公司
5层
A3
A4
萧邦北京分公司
日本株式会社三健北京代表处
建筑布局与业态规划
进驻 企业
CD
座
9层
D01
北京侨福置业有限公司（总部），侨福建设企业机构（北京办事处），江苏侨福酒店管理有限公司北京分 公司，超准能源开发机构（北京办事处），北京耀鹏装修工程有限公司，飞越天地（北京）科技有限公司
侨福芳草地商业项目调研报告
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
项目介绍及商业定位
项目信息
项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路 西侧，朝外南街和日坛北路间） 项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目 项目体量：建筑面积20万㎡ ，其中时尚购物中 心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写 字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以上为酒店。 项目车位：共计1000个（地下3层） 开业时间：2012年9月16日 营业时间：10：00-22:00（购物中心） 投资经营商：北京侨福置业有限公司 物业顾问：仲量粮行有限公司有限公司Fra bibliotek限公司
A1-A2
A3-A6
博闻中国（北京） 黄北医药信息咨询 有限公司（北京）
B1-B5 埃尼中国公司
A1-A2
英顺国际租赁有 限公司
A3
A4-A6
凯拓纳创新（北京） 北京优脉互动科技有
软件技术公司
限公司
B1-B6 北京赫斯特广告有限公司
10层 9层
A1-A2
上海中建中汇 （北京）律师事 务所