天津商业综合体定位报告85页PPT
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【房地产精品资料】天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告
客 户 定
些对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河 畔广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到 写字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供 需缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要
位
是小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的
快速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需
求将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
但本项目因为所处区域为河东区，甲级写字楼的量不能
产 品 定
过大，因此单栋面积从市场需求、总高度、单层面积、 建筑成本等多重因素考虑，甲级写字楼的面积控制在 30000平方米为宜。
位
•乙级写字楼规模定位
•天津市乙级写字楼的单栋写字楼面积从10000—110000 平方米，主要集中在10000—50000平方米，河东区写字 楼单栋面积一般在50000平方米以下，考虑到本项目的 客户主要以河东区企业为主，乙级写字楼的单栋面积建 议在20000平方米左右。
【房地产精品资料】天 津_·_海河新天地商业项
目写字楼定位报告
PPT文档演模板
2020/10/30
【房地产精品资料】天津·海河新天 地商业项目写字楼定位报告
•市场背景
•
市 场 分竞 析争 环 境
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 ➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 ➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
天津市商业发展概况及现状分析 41页PPT文档
商铺销售的推广模式
• 自购自营 • 纯租赁 • 返租 • 带租约销售 • 回购
自购自营
• 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并 利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理， 并收取一定物业费用。
各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津商业地产典型个案分析
• 1、成功个案 • 上谷 • 古文化街
• 4、运营管理不善扼杀项目生机
• （1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。
• （2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心
•
在经营。
• （3）缺乏主力店。商品缺少特色，过于平庸。
失败案例分析之万达篇
• 1、恶炒概念，夸大商铺效能，造成现实与预想存在巨大 差异。
• 2、产权商铺为业主带来巨大威胁，业主从提意见
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户
•
－－提退铺－－信访办上访－－闹事－－局
•
面无法收拾
• 3、开发商从卖铺－－返租－－加建地下停车场
•
－－仲裁。
• 4、业主认为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部 投资，而实际情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出 去。
天津河北区某综合体项目产品定位及营销策略方案59页PPT
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
天津河北区某综合体项目产品定位及 营销策略方案
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
天津河北区某综合体项目产品定位及 营销策略方案
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。
天津时代奥城商业综合体定位报告-房地产
整体性操作
项目的操作建立在对城市、对区域、对客户、 对行业的深度理解基础上，通过整体性、系统 性操作，将招商、营运、销售密切配合整体 推进。
架构—项目成功的保障
市场
市场研究使我们深入理解市场和客户，准确把握项目的发展方向，形 成可复制的商业地产操作模式，积累稳定的投资者和经营合作伙伴
招商
招商是对于项目主题和业态划分的一种保障手段 招商先行，保证投资者回报 搭建全国化的招商平台 与强势品牌商家达成战略联盟 整合投融资资源，搭建资金平台
e 奥城国际区 | 奥城国际区專案| 产品分类
奥城时代shopping mall 奥城国际生态写字群 奥城国际酒店公寓 奥城国际酒店
理解客户
• 理解消费者 • 理解经营者 • 理解投资者
理解消费者
• 良好的购物氛围 • 良好的购物便利性 • 提供一站式的购物场所 • 提供人性化的服务
理解经营者
• 天津许多非传统商业区的商业发展逐步加 快，国际跨国零售商的进驻更带动了新区 的商业氛围，新的商业项目不断在远离传 统商圈的区域兴起，新商圈正在逐渐形成
理解区域
• 人文优势 • 交通优势 • 环境优势 • 政策优势 • 劣势分析 • 核心优势
人文优势
• 项目周边地区是高档住宅的聚集区， 有众多外籍人士居住，集中了天津180 片高档社区，汇集40万人的高端消费 群，形成一个具有庞大消费需求的空 间，另外与共建相配套的55万住宅区， 也为项目提供了固定的高端消费人群
C2——女性精品
• 1F：女性国际精品服装、淑女装 • 2F：珠宝、饰品、鞋帽、美容中心
C3——娱乐世界
• 全城最多厅的影城，多功能娱乐中心， 夜总会，深具影响力全系列娱乐主力， 动静结合，传统娱乐与现代娱乐的结合， 与 C6 区 的 吧 世 界 构 成 娱 乐 无 所 不 在 的 “乐天堂”
天津大悦城经营定位报告(组合版)
红星国际广场
来福士广场
3KM
友谊商厦 *万象城 金地国际广场
银河购物广场
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
位置优于或邻近我项目 SOGO百货
பைடு நூலகம்
关注：位置、 规模、商业规
铜锣湾广场 金盛国际商业 来福士 城市综合体具备规 津门津 塔
划均具备较强
优势，未来会 对城市商圈产 生较大影响， 是我项目直接 或潜在的竞争 对手。
（5）提升弱势业态
（6）新品牌的引入 设计师 （7）后期运营和推广活动的策划
皮具
内衣
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感
B地块
2
经营定位
2.6
特色街区 经营亮点-主题街区
F1光影连廊
F1酒吧街
1 1 91 2 0
1 1 7 1 1 1
F4炫动广场
F4梦幻时空
B
C
天津
滨江道商圈 王府井商圈 南京路商圈
老城厢商圈 西单商圈 徐家汇商圈
D
对比一线城市商业中心发展趋 势，老城厢厚积薄发，未来光 明。
北京 上海
1
天津市场分析
1.4 消费市场分析
天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市 中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。
项目 名称 仁恒海河广场 恒隆地产 占地面积 （㎡） 95277 44000 物业 类型 商业、写字楼、 住宅/公寓 商业
恒隆广场
天津中心 商业理念先进， 业态规划综合、 合理 水游城
模，业态关联度高 津湾广场 中信南站项目 红星国际购物中心 金地国际广场
《项目商业定位报告》课件
品牌管理：建立品 牌管理制度，确保 品牌形象的一致性 和稳定性
品牌传播
品牌定位：明确品牌定位，确定目标市场和消费者群体 品牌传播渠道：选择合适的传播渠道，如社交媒体、广告、公关活动等 品牌传播内容：制定品牌传播内容，包括品牌形象、产品特点、企业文化等 品牌传播效果评估：定期评估品牌传播效果，调整传播策略和方向
积分促销：通过 积分兑换商品或 服务
限时促销：在特 定时间内进行优 惠活动
客户关系管理
建立客户数据库：收集客户信 息，进行分类管理
客户沟通：定期与客户沟通， 了解客户需求
客户服务：提供优质的客户服 务，提高客户满意度
客户反馈：收集客户反馈，改 进产品和服务
营销效果评估
营销渠道：选择合适的营销 渠道
项目名称：XX项目
项目地点：XX市XX区
项目投资：XX亿元
项目目标：打造XX市 地标性商业中心
项目意义
提升企业竞争力
拓展市场空间
提高客户满意度
促进行业创新与发展
项目目标
提高市场份额
提高客户满意度
添加标题
添加标题
增强品牌影响力
添加标题
添加标题
增加公司利润
市场分析
章节副标题
行业趋势
市场规模：预计未来几年内市 场规模将保持稳定增长
THEME TEMPLATE
20XX/01/01
Ppt
项目商业定位 报告
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汇报人：PPT
目录
CONTENTS
单击添加目录项标题 项目概述 市场分析 商业模式 品牌建设 营销策略
单击此处添加章节标题
章节副标题
项目概述
章节副标题
项目背景
商场商业综合体调研报告PPT
平面形式（线状平面）
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平面形式（线状平面）
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沈阳万象城
线状中庭与城市街道相似，也称（街道式中庭），其间穿插平台、天桥、 电梯等元素，与人在空间中形成互动。
中庭的空间序列组织
线性串联
针对体量较小的商业建筑，动线简明清晰。一般由建筑靠近城市道路一侧有两个及两个以上的主 要出入口，一条主动线贯穿整个建筑体量，中庭空间属于动线路径的一部分或者在动线路径的一侧。 动线类型有曲线形、折线型、Ｌ型、Ｕ型等几种。该种方式由空间格局比较明晰，序列感极强。
中庭的空间序列组织
混合组织模式
混合模式是以上两种空间序列组织方式的结合，该种方式较为常见。其特点是建筑有两个或两个上 的主要出入口，一条主要商业动线贯穿建筑，局部动线呈Ｙ字形分为两条，但在某一处又与主动线汇合。 同一动线上的庭院空间序列清晰，不同动线上的空间并列排布也存在序列，序列较丰富。 该种空间组合方式有着单核空间的优点，引导空间方向流动，同时又利用线性空间的扩展力强的特
现代商业中庭的萌芽（1806-1900）
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铁和玻璃温室
主要形式
1806：艾庭汉公园（约翰·纳什）
1833：巴黎植物园温室（完全钢 架和玻璃） 1837：伦敦俱乐部（查尔斯·巴瑞 ，第一个真正的中庭） 1851：伦敦水晶宫（世界博览会） 1877：埃马努埃莱二世长廊（朱 塞佩·门戈尼）
圣地亚哥霍顿广场
现代商业中庭的成熟（2000--至今）
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天津市商业发展概况及现状分析共42页PPT资料
商圈四个必需
交通便利性 人口聚集度
主力百货店 异业聚集度
滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈
位于市中心，交通非常便利
与和平路商 位于南京路 圈毗邻，交 与大沽路交 通比较便利。 口，交通非
常便利。
？？
所处的和平区是天津市中心区域，一直以 来聚集着众多的人口。
紧邻天津老
• （1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928）
•
西：南门外大街，但中间设隔离带
• （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。
• 2、人气不足是败绩关键
• 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些 商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是 为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁 人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。 因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不 相符，甚至是相悖的。
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户
各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津商业地产发展现状及趋势分析 PPT课件
13
2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了 一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经 营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、 郊县顾客及外地游客；消费群体适合各年龄层次，消费群体 以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道 均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而 和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江 道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨 江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改 变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥 挤、通达性差。
21
⑤经营方式由拆散销售到持有经营 一直以来，开发商自主规划设计，然后全
部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发 的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、 产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以 统一管理、限制物业升值等诸多问题。近年来 部分大体量商业项目先确定入驻企业，再进行 规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益 实践。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、 升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、 外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发 展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行 投资决策，降低经营风险具有重要意义。
3
一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升 趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均 增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增 长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素 质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增 长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到 了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等 行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展， 随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈 中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄 发的快速发展阶段。
2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了 一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经 营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、 郊县顾客及外地游客；消费群体适合各年龄层次，消费群体 以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道 均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而 和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江 道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。 万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨 江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改 变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥 挤、通达性差。
21
⑤经营方式由拆散销售到持有经营 一直以来，开发商自主规划设计，然后全
部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发 的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、 产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以 统一管理、限制物业升值等诸多问题。近年来 部分大体量商业项目先确定入驻企业，再进行 规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益 实践。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、 升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、 外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发 展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行 投资决策，降低经营风险具有重要意义。
3
一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升 趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均 增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增 长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素 质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增 长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到 了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等 行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展， 随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈 中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄 发的快速发展阶段。
天津商业综合体项目沿街商业(销售物业)定位报告
604,738,586.05 662,788,972.24
由上表可知，运用一拖二三层独立销售的销售方式，使得此区域商铺实际总收益增加了5.81千万元。
DTZ建议： 以一拖二+三层商铺独立销售商铺的方式来设计产品。以保 证项目进入销售时可为项目带来更多收益。
注：1. 相关商铺面积是根据发展商2014年1月5日提供平面图测得，非最终面积; 2. 测算参考数据来源于行业统计数据，具体销售价格我司将在销售阶段进行市场调研后进行测算； 3. 以上价格为保守预算，旨在计算贵司赢利方向；具体测算请根据实际销售阶段计算。
60,858 元
60,8 58元
60,85 8元
60,858元
60,858 元
总价
6,146 ,658 元
15,457, 932元
8,215, 830元
9,858, 996元
10,711, 008元
7,242, 102元
11,928, 168元
11,197, 872元
9,250, 416元
12,536, 748元
售价建议及收益测算
1
销售节奏设计原则
总则：全案利益最大化
集中商业
高端住宅
沿街商业
集中商业招商与底商销售互动、高端住宅炒作与底商开街提升互动、集中商业启动与住宅 品质解读互动 营销跌宕起伏、角度全面、全方位打造“都市生活”概念。
2
销售节奏设计原则
建议一：利用集中商业，打造商街知名度
利用集中商业招商的契机，举办诸如：项目启动仪式、招商签约仪式、招商成果发布会等 大型活动，通过媒体进行广泛传播，迅速扩大项目知名度，炒热区域商业热点。
金融服务区位置示意：
分割特点： ◼ 首层及二层为沿街中规模商铺，易于中、高端品牌引