房地产开发企业所得税汇算清缴与土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
关于土地增值税清算、企业所得税汇算清缴培训会资料
关于土地增值税清算、企业所得税汇算清缴法律条款及进行清算应具备的必要条件一、土地增值税清算法律条款及进行清算具备的必要条件（一）土地增值税清算法律条款1、土地增值税的清算条件——【国税发】187号（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；c.直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；b.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；c.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；d.省税务机关规定的其他情况。
2、关于土地增值税清算时收入确认的问题——国税函【2010】220号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3、房地产开发企业未支付的质量保证金。
其扣除项目金额的确定问题—国税函【2010】220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（工程结算要跟上）4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题—国税函【2010】220号房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题—国税函【2010】220号房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
房地产企业所得税汇算土地增值税清算与分阶段财税实
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的
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九、关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税 的退税问题
二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款 的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额 、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税 、各年度的适用税率等。 三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销 税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损 ，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完
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八、关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理
一、根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条的 规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企 业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增 的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定 计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人 民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。 二、本规定自2010年12月1日开始执行。以前（含2008年度之前）没有处理的事 项，按本规定执行。 摘自《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总 局公告2010年第20号）。
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七、关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关 税收处理
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁 业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业 务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并 未完全转移。 一、 增值税和营业税 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行 为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。 二、 企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出 售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原 账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分， 作为企业财务费用在税前扣除。 摘自《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》 （国家税务总局公告〔2010〕13号）。
房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算
2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。
由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。
其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。
为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。
其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。
两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。
主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。
房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。
所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。
土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。
包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。
房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。
其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。
房开业务土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析
房开业务土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析在房开业务中，土地增值税清算与企业所得税处理是房地产开发企业面临的两个主要税收问题。
土地增值税清算是指企业在购买土地后，当出售相应土地或项目时，需清算所获得的土地增值部分，缴纳相应的土地增值税。
而企业所得税处理则是指企业根据其盈利情况，按照相关税法规定，对企业所得进行纳税的过程。
土地增值税清算和企业所得税处理在适用税收政策、计算方式、税率等方面存在一些差异。
下面将重点对两者的主要差异进行辨析。
首先，在适用税收政策方面，土地增值税是基于增值原则的一种税收方式，主要针对房地产开发企业购买土地后，当出售土地时所产生的土地增值部分进行清算。
土地增值税的征收主体是国家财政部门，税率一般为30%，根据不同地区和政策的不同，税率可能有所浮动。
而企业所得税是基于企业实际盈利情况征收的一种税收方式，税收政策对企业所得税的征收有一定的优惠政策，如小型微利企业可以享受更低的税率。
其次，在计算方式方面，土地增值税的计算是根据土地增值额来进行的。
土地增值额是指企业出售土地时，所得到的销售款减去购地成本、土地增值税及其他相关费用之差额，然后按照相应的税率进行计算。
企业所得税的计算主要是根据企业的实际盈利额和适用的税率来进行的。
此外，在税收优惠方面，土地增值税清算有一些可以抵扣的费用，如购买土地的成本、出售土地过程中的费用等，这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除，从而减少税负。
而企业所得税在计算过程中，也有一些可以抵扣的费用，如员工薪资、租金、研发费用等，这些费用可以在计算企业所得税时进行扣除，从而减少税负。
此外，还有一些与土地增值税清算和企业所得税处理相关的注意事项。
首先，企业应及时了解和准确掌握相关税收政策，确保按照法定程序进行土地增值税清算和企业所得税处理。
其次，企业要做好税务合规，及时申报和缴纳税款，并妥善保管相关凭证和文件。
最后，企业可以寻求专业税务顾问的帮助，对土地增值税清算和企业所得税处理进行专业指导和支持，确保合规运营。
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较为加强房地产税收管理，今年国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）。
对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。
<BR>差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。
而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。
一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。
项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。
<BR>国税发〔2009〕91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
<BR>差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。
国税发〔2009〕31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定房地产企业所得税汇算清缴是指在每个纳税年度结束后，房地产企业根据其实际所得情况，进行所得税汇算清缴的一项税务程序。
与其他行业相比，房地产企业所得税汇算清缴存在一些特殊规定，旨在维护税收公平和规范房地产市场。
首先，房地产企业所得税汇算清缴涉及的收入和费用计算存在着特殊规定。
根据《企业所得税法》和相关配套文件的规定，房地产企业应当按照实际发生原则计算其所得。
特别是在房地产开发过程中，存在一些特殊的费用和收入项目需要纳税人特别关注。
例如，开发阶段可以扣除的土地使用权出让金、规划建设费用等。
此外，在销售房产时，房地产企业需要正确计算房地产销售收入，扣除合理的销售成本和费用，并根据相关政策控制好预售收入的确认时机。
其次，房地产企业所得税汇算清缴中存在特殊的税收政策。
在目前的税收政策中，针对房地产市场的调控，涉及到部分城市实行的限购政策、限售政策等，对房地产企业的所得税税务处理也存在一些特殊规定。
例如，对于购买第二套及以上自住房的个人，其转让房产所得在一定条件下可以免征个人所得税；而对于企业，如果在购置和出售自有住房、商业用房等过程中，遵守相关政策规定，可以享受相关税收优惠政策。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在与土地增值税的关联。
在房地产开发中，土地增值税是一个不可忽视的税种。
根据规定，房地产企业在销售房产时，除了应当缴纳企业所得税外，还需要根据土地增值情况缴纳土地增值税。
而在房地产企业所得税汇算清缴中，应当合理计算并核对土地增值税的缴纳，确保税务申报的合规性。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在相关的税务风险和合规要求。
由于房地产业涉及大额资金流转和多环节交易，税务机关对房地产企业的税务合规性监管较为严格。
在汇算清缴中，房地产企业需要合理解释和合规处理各项收入和费用，确保申报的准确性和真实性。
同时，房地产企业还应了解和遵守土地使用权转让、预售资金监管等相关法律法规的要求，确保遵纪守法。
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• 是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担 项目。 • 确定原则
• 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、 定价差异原则、成本差异原则、权益 区分原则
• 事前备案手续
• 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据， 共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年 企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。《国家税 务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号
计税成本
• 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划 、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
房地产开发企业所得税汇算清算 与土地增值税清算
• 房地产开发企业所得税
收入
• “税收”收入确认条件：
• 通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入
销售完工开发产品取得的收入 收入 销售未完工开发产品取得的收入
• 符合下列条件之一的，应视为已经完工：
• • • • 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 开发产品已开始投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用 是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设 施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
计税成本
• 计税成本的内容（续）
• 销售未完工开发品会计处理
收到预售款 缴纳税金 借：银行存款 贷：预收账款 借：应交税费—营业税 --城建税 --土地增值税 --教育费附加 贷：银行存款
收入
• 收入的范围
• 取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
• 价外费用的处理
• 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收 入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的，可作为代收代缴款项进行管理。
计税成本
• 计税成本的内容
• 土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的 各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占 用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及 相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物 补偿费、危房补偿费等。
• 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
• 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可 将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 • 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资 产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
收入
• “会计”收入确认条件：
• 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有 制； （三）收入的金额能够可靠地计量； （四）相关的经济利益很可能流入企业； （五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 对已售出的商品实施有效控
收入
• 视同销售
• 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 • 开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 • 确认收入方法：本企业最近同类售价、当地同类公允价、成本利润率
拆迁安置房收入的确认
收入
• 买房赠家电的处理
• 企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于 捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确 认各项的销售收入。
• 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分 季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 • 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收 入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税 所得额。
计税成本
• 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同) 过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本 对象的各项费用。
计税成本
• 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售 面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品 的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面 积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积 单位工程成本