房地产行业企业所得税汇算清缴手册
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业所得税汇算清缴鉴证报告(附模板)
2011年度所得税汇算纳税申报鉴证报告附注一、企业基本情况房地产有限公司（以下简称“贵公司”）是于年月日经成都市工商行政管理局批准登记成立的有限公司（有限责任公司），注册号为：，住所：成都市号，法定代表人：，注册资本：万元人民币，经营范围：房地产开发，。
税务登记证号：。
二、企业基本的税收政策（一）主要税（费）项目及税（费）率税（费）项目计税依据税（费）率营业税营业额5%增值税按销售货物或者提供应税劳务的销售额计算销项税额17%城市维护建设税按应缴流转税税额计征7%教育费附加按应缴流转税税额计征3%地方教育费用附加按应缴流转税税额计征1%企业所得税按应纳税所得额25% （二）主要的税收优惠优惠项目国家文件依据具体优惠政策规定税务机关批准文号无无无无三、企业主要的会计政策1、会计制度：执行《企业会计制度》及其配套规定。
2、会计年度：自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账本位币：采用人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。
5、外币业务核算方法：会计年度内涉及外币的经济业务，按发生当月月初外汇价折合本位币入账，年末将外币账户余额按年末外汇市场中间价折合本位币进行调整，调整后记账本位币余额与原账面余额之间的差额列入汇兑损益。
6、坏账核算方法：（1）坏账的确认标准债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的；或因债务人逾期未履行偿债义务,并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收款项。
（2）坏账损失核算方法本公司直接转销法。
7、存货核算方法：（1）存货分类本单位存货分为开发成品、低值易耗品等。
（2）存货以实际成本计价。
8、固定资产计价和折旧方法（1）固定资产计价：按取得时实际成本计价。
固定资产分类为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备、其他设备等。
（2）固定资产折旧采用直线法计算。
9、收入确认方法：开发产品销售收入的确认按照国税发(2009)31号文件规定的方法确认。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产开发企业所得税合规手册
房地产开发企业所得税合规手册一、前言随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为行业的核心参与者，承担着重要的社会责任。
在这个过程中，合规经营是每个房地产开发企业都必须重视和遵守的法律法规要求之一。
本手册将为房地产开发企业提供关于所得税合规的指导和要求，帮助企业更好地遵守税收法规，推动行业的健康发展。
二、房地产开发企业所得税基本概念1. 所得税基本原理房地产开发企业作为纳税主体，需按照国家税收法规缴纳所得税。
所得税是纳税人从各种经济活动中获得的所得依法缴纳的一种税收。
2. 房地产开发企业所得税范围所得税是针对房地产开发企业的经营活动所得的一种税收。
其中包括售房收入、租金收入、利息收入等各类收入。
3. 所得税计算方法房地产开发企业的所得税计算采用应税所得额乘以税率的方式进行。
应税所得额是指企业在一个纳税年度内减去各项费用、损失以及享受各项优惠政策后的实际纳税所得额。
三、房地产开发企业所得税合规措施1. 准确把握法律法规房地产开发企业在进行经营活动时，应详细了解和准确把握涉及所得税的法律法规，确保合规经营。
及时学习新的税收政策，了解最新的法规变化，避免由于法规不熟悉而导致的税务风险。
2. 做好会计核算房地产开发企业应建立健全的会计制度，确保准确的财务核算，及时记录各类收入和支出，避免财务数据的不准确和不完整导致的税务问题。
3. 合理规划税收筹划房地产开发企业可以通过税收筹划来合理规划自身的税务负担。
例如，可以进行合理的资产配置，选择适当的税收政策，合理运用税收优惠等手段来减少企业的税务负担。
4. 提高税收合规意识房地产开发企业应该树立合规经营的意识，加强内部培训，提高员工对税收合规的认识和理解。
加强与税务机关的沟通与合作，确保税收事项的及时申报和缴纳。
5. 积极配合税务稽查房地产开发企业应积极配合税务机关的稽查工作，如实提供相关的会计凭证和票据，配合外部审计等工作，确保税务稽查的顺利进行。
四、房地产开发企业所得税风险防控1. 风险识别与评估房地产开发企业应对可能存在的税务风险进行识别与评估，建立风险防控机制，及时采取相应的措施进行风险控制。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
05
CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
01
02
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04
05
销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产项目清算与所得税汇缴
房地产项目清算与所得税汇缴房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000，2000，3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150，200，250)，应纳税所得额,6000,4200,600,1200(万元)，应缴企业所得税,1200×25%,300(万元)，实际预缴企业所得税,16.5，25,41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5(万元)。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额,1000×20%,150,50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额,2000×15%,200,100(万元)。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
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2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册目录一、房地产企业1.1 基本规定1.2 收入的税务处理1.2.1收入的确认1.2.2 视同销售1.2.3 未完工开发产品计税毛利率1.2.4 实际毛利额1.2.5 租金收入1.3 成本、费用扣除的税务处理1.3.1 一般规定1.3.2 配套设施的扣除1.3.3 佣金(手续费)的扣除1.3.4 利息的扣除1.3.5 资产损失的扣除1.3.6 自用开发产品折旧的扣除1.4 计税成本的核算1.4.1 成本对象的归集原则1.4.2 计税成本的具体内容1.4.3 计税成本的核算程序1.4.4 共同(间接)成本的分摊1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6 预提费用1.4.7 停车场所的扣除1.5 特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7 2018年新政一、房地产企业1.1 基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2 收入的税务处理1.2.1收入的确认一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2.2视同销售一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2.3未完工开发产品计税毛利率一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、关于计税毛利率（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。
三、关于经济适用房、限价房和危改房（一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料：1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；2、土地管理部门划拨土地的批准文件；3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7、主管税务机关要求提供的其他资料。
（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。
房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；3、主管税务机关要求提供的其他资料。
（三）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
1.2.4实际毛利额企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》（见附件三、四、五）；1.2.5租金收入企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.3 成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。