房地产企业所得税清算问题分析
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训哎呀，今天咱们聊聊房地产开发企业的企业所得税汇算清缴，这可是个热门话题哦！房地产行业风起云涌，大家都想分一杯羹，但税务这一关可不能掉以轻心。
企业所得税，听起来有点儿严肃，其实它跟我们的日常生活息息相关，就像我们每天吃饭睡觉，少不了的。
你们知道吗？这税就像那天上的云，变化无常，有时厚重，有时轻盈，捉摸不定。
汇算清缴，这个词一听就让人感觉有点儿复杂，其实简单得很。
就像你晚上要做饭，先得把材料准备齐全。
房地产开发企业一年到头，干了不少好事，挣了不少钱，但这时候可不能高兴得太早，得先把账理清楚。
你想啊，挣了钱，不交税，相关部门可不会放过你，就像大灰狼盯着小羊一样。
然后，咱们得说说汇算清缴的具体操作。
听着可能有点儿枯燥，但其实里面的门道还挺多的。
每年年底，企业得准备一份清算报告，就像交作业一样，内容得包括企业的收入、支出，还有各种优惠。
你得把这些信息整理得清清楚楚，别让税务局的小伙伴们觉得你在玩猫腻。
没错，透明度是关键，心里有数才能高枕无忧。
说到优惠，哎呀，真是个好东西！开发商们可要好好利用哦。
国家为了鼓励房地产行业的发展，推出了不少优惠，比如减免税、抵扣税等等。
这些就像那春风拂面，让企业在困难的情况下也能轻松一点。
可得注意，有时候就像天气，变化得很快，得时刻关注，才能把握住机会。
汇算清缴的过程中，资料的准备也是非常重要的。
企业要把各种凭证、发票、合同都准备齐全，简直就像考试前复习功课，绝对不能马虎。
特别是合同，万一出点儿差错，后果可就严重了，就像考试时不小心填错了答案，那可是大失水准哦！所以，平时要注意收集资料，确保每一份都真实有效。
这时候，许多人可能会觉得，有那么多的规定，真的能搞定吗？别怕，很多企业会请专业的税务顾问来帮忙。
就像打游戏，难关太多了，可以请个高手来带你飞。
专业人士会教你怎么合理避税，帮你解读，省下来的税金，嘿嘿，都是你的“意外收获”哦！再说，汇算清缴可不是一蹴而就的事，时间管理可重要了。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告-国家规范性文件
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法律家 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
房地产纳税评估案例分析
房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。
大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。
截止评估日止，项目已100%销售完毕。
实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。
有关的正常营业税费已按规定缴纳。
所得税由国税征收。
该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。
2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。
税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
浅议企业所得税汇算清缴工作存在的问题及对策
浅议企业所得税汇算清缴工作存在的问题及对策企业所得税法是指国家制定的用以调整企业所得税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范,是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税.企业所得税按年计征,分月或者分季预缴,年终汇算清缴,多退少补.企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表,预缴税款.企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款.在企业所得税缴纳过程中,对企业来说,汇算清缴是至关重要的,某些问题处理不当或者没考虑周全,可能会造成企业受到税务处罚,补交税款、滞纳金,加收罚款.因此企业所得税的汇算清缴必须引起重视.企业所得税汇算清缴不仅涉及会计处理还涉及税法规定,其中需要审查和调整的项目很多.相对于专业税务稽查人员来说,会计人员在准确理解掌握和执行税法上相对薄弱,导致在企业所得税汇算清缴中出现多缴纳或者少缴纳企业所得税,给企业带来很大程度的损失.我作为一个长期在基层企业工作的主管会计来说,深刻领会过,总结近几年来企业在所得税汇算清缴中易出现的问题,主要体现在以下几个方面.现整理归纳,和大家共享.汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后5个月内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
清算是指由于企业破产、解散或者被撤销，正常的经营活动终止，依照法定的程序收回债权、清偿债务，分配剩余财产的行为。
按照税法规定，纳税人依法进行清算时，其清算所得，应当按规定缴纳企业所得税。
2011年在阿克苏市地税参加企业所得税汇算清缴户数为652户，同比增加152户。
房地产企业所得税处理若干问题研究
2012年3月内蒙古科技与经济March 2012 第6期总第256期Inner Mongolia Science T echnology &Economy No .6Total No .256房地产企业所得税处理若干问题研究X吴义武1,刘培云2(1.呼和浩特职业学院经济管理与法学院;2.内蒙古科技信息研究所,内蒙古呼和浩特 010010) 摘 要:文章对我国房地产企业所得税处理中的业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题进行了研究,供房地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和制定政策时参考。
关键词:房地产企业;所得税;费用;扣除方法 中图分类号:F 275∶F 810.42 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2012)06—0047—01 随着2008年新企业所得税法及其实施条例的颁布实施,鉴于房地产企业经营业务的特殊性,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称房地产企业所得税处理办法)。
然而,房地产企业在申报企业所得税时,对业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题,由于缺乏较为明确规定,导致各地税务机关处理不尽一致,影响了企业所得税征收的一致性。
笔者根据我国现行税收法律制度规定,对上述问题进行了梳理,供房地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和制定政策时参考。
1 房地产企业业务招待费的扣除方法房地产企业业务招待费的扣除标准,应适用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称所得税法实施条例)第43条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
但是,房地产企业开发经营业务的特殊性在于,其开发的项目往往需要几年时间,可能在二、三个纳税年度内都没有销售收入并处于亏损阶段的情况,而在开始销售的年度,销售收入又非常高。
房地产企业所得税政策解析
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（五）完工项目确定计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，
企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成 本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同 完工条件）。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年 5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31 日账面数据可在5月31日前纳税调整。（国税函2011年34 号文件）
3.会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预 提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范 围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。
未提项目。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（七）未完工开发产品不进行汇算清缴。
未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成
2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计 毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴 前。
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房地产企业所得税清算问题分析
一、引言
企业所得税是我国对转让土地使用权及地上建筑物取得的应税所得额征收的税种。
我国对于企业所得税相继出台了一系列政策法规，对企业所得税的征收范围、征收办法都做出了明确的规定，但是，由于房地产开发项目的复杂性，新情况新问题层出不穷，企业所得税在清算过程中仍存在着一系列的问题。
二、房地产企业所得税清算过程存在的问题
房地产企业开发项目企业所得税清算过程中的问题情况较复杂，但主要集中在清算单位复杂不一、开发项目费用扣除单据混乱、收入确认违规、成本扣除随意性大等方面。
（一）企业所得税清算单位复杂
由于我国近年来房地产开发市场火热，房地产开发项目形式多样化，既有普通住宅开发，又有非普通商品房开发，还有商业用房、经济适用房开发等项目，给开发项目企业所得税的清算单位带来了一定的复杂性。
由于企业所得税是根据待清算开发项目的应税所得额征收的税种，如果清算单位确认错误，必然导致收入、扣除项目以及应税所得额的计算错误，致使企业所得税得不到准确的缴纳。
根据我国房地产所得税清算的相关规定，企业所得税的清算单位应以相关行政管理部门审批的开发项目为依据，如果一个开发项目涉及分期开发情况的，以分期开发为清算单位。
由于我国当前房地产市场管理不完善，开发项目相对较混乱，商业项目与市政公益项目、赢利项目与亏损项目捆绑开发等混合性开发项目多发，致使企业所得税在清算过程中对于清算单位的确认复杂化。
（二）开发项目费用扣除票据混乱
房地产开发项目的费用扣除是确定应缴纳企业所得税税额的重要内容，开发项目费用的扣除需要房地产企业取得合法、正规的票据，否则在企业所得税汇算清缴时不能予以扣除。
然而，由于房地产企业项目开发过程中的往来单位涉及到企业单位、事业单位、行政单位以及拆迁户个人等，往来单位性质复杂，所涉及的票据也多种多样，既有行政单位收费票据、事业单位票据，又有企业往来的常规性发票，还有个人的收款收据等等，在各种票据取得过程中往往会因涉及到不合规票据、甚至虚假票据而造成不能作为扣除项目抵扣的现象，费用扣除票据存在一定程度的混乱。
（三）开发项目收入确认违规
房地产企业开发项目的收入确认是企业所得税清算的基础。
我国企业所得税清算相关制度规定，开发项目的收入是指因开发项目取得的所有经济利益，包括货币性收入、以物易物的实物性收入，以及变价折款等其他收入形式。
然而，由于房地产开发商出于偷逃税款或政策把握不明等原因，对开发项目的收入确认存在一定程度的违规现象。
例如，将房地产开发的销售收入长期挂在个人往来账面上，不进行收入的确认；混淆不征税收入与征税收入界限，肆意扩大不征税收入范围；视同销售的房地产项目不计算收入等等。
房地产企业开发项目收入确认违规是企业所得税清算过程中最常见的现象之一，也是在企业所得税汇算清缴过程中需要重点审查的领域之一。
（四）开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目的成本费用包括建筑安装工程费、公共配套设施成本、开发费用以及加计扣除等项目。
由于扣除项目种类繁多、情况复杂，房地产企业在计算交纳企业所得税时往往通过随意调整扣除项目金额和范围，逃避企业所得税的缴纳。
例如，虚构开支扩大建筑安装工程成本；与承包商恶意串通虚增建安成本逃避税收并私建小金库；任意提高加计扣除项目的基数；利用开发费用中关于三项费用的相关规定变相操作，调增可扣除的银行借款利息以及另外两项费用。
开发项目在成本扣除方面存在较大的随意性。
三、房地产企业所得税清算对策分析
（一）明确企业所得税开发项目
做好房地产企业开发项目企业所得税的清算，明确企业所得税清缴单元的开发项目是基础工作。
具体而言，首先以房地产行政管理部门注册登记的房地产开发项目为依据，逐个进行清算；其次，如果该房地产开发项目属于分期开发分期验收的情况，则以每一期开发验收项目作为清算单元；如果开发对象属于捆绑式开发，既基于某种原因将几个项目结合在一起进行开发，则依据国家相关的文件将捆绑式开发项目结合为一个清算单位。
对于房地产开发项目的清算单位，还应注意把握清算时间，不仅仅将实现销售的开发项目纳入清算的范围，还应包括虽然形式上没有完成销售、但实质上已经符合清算条件的开发项目，如已竣工验收并投入使用的尚未销售的开发项目。
（二）严格审核清算项目票据的合规性
原始票据是企业所得税清算项目费用扣除的唯一凭据，必须严格审核原始票据的合规性。
具体而言，对于为开发项目提供服务的对方单位是营利性企业单位而言，例如，为开发工程提供建筑材料或设备、提供建筑劳务、负责建筑材料或设备的运输，以及提供测绘设计及监理等对象，应取得经税务系统及财政系统共同监制的正规发票，且发票开具的时间、内容、金额、对象与实际业务相符时才能计入开发成本予以扣除；如果往来对象是国家行政机关或相关事业管理机构，如项目建设所在地规划部门的行政收费，应取得省级财政部门监制的行政事业性专用收费票据才能予以确认；对于往来对象是个人的情况，如向个人支付房地产开发项目的拆迁补偿费，由于个人无法出具正规的财政发票，可由个人出具经本人签字确认的收据，并辅之以双方签订的拆迁补偿合同共同作为原始凭证，方予以认可。
（三）运用资料测算法，解决隐瞒收入问题
对于房地产开发项目企业所得税清算中最重要的收入确认问题，应将重点放在隐瞒收入的审查上，尤其是长期挂账的往来款项，以及收入水平或利润水平与市场同期同地段同规格房地产开发差距较大的项目，应引起清算人员足够的注意力，防止隐瞒收入、偷逃税款。
在具体审查上，除了运用基础的账簿审查法，核对开发项目报表数据、账簿数据、凭证数据，审查原始凭证的合法性，分析开发项目收入、成本、利润、税额、往来款项等重点项目的合理性，还应采取分析推算法，从另外角度对开发项目的收入进行分析测算，防止收入的隐匿。
可通过审查开发项目销售明细账，分析销售价格是否与市场平均价格相差悬殊以推断是否存在调整价格隐匿收入的现象；通过房管部门登记的开发项目验收面积与市场价格测算开发项目收入的整体水平，分析是否有隐瞒已完成销售尚未进行企业所得税清算的项目等等。
（四）运用分析性复核，审查扣除项目合理性
由于房地产企业开发项目扣除项目多、扣除内容繁杂、扣除凭证杂乱，致使很多房地产企业通过调整扣除项目金额来实现减少增值额，偷逃企业所得税税款的目的。
对于企业所得税清算过程中关于扣除项目的审查，一是要认真审核扣除项目的原始凭证，尤其是大额扣除项目的原始凭证，将违规凭证予以剔除不得抵扣；二是要充分运用分析性复核法，测算扣除项目的合理性，例如，可以通过分析性复核，测算同类开发项目开发费用的合理性区间，抑制扣除项目金额和范围的人为增加。
四、结语
房地产企业开发项目企业所得税清算情况复杂、过程繁琐，需要针对包括收入确认、成本计算、加计扣除、增值额确认、税率选用在内的各个环节进行深入的调查分析，准确计算增值额及企业所得税税额，维护我国房地产行业的稳定和国家税收的征缴。