房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训哎呀，今天咱们聊聊房地产开发企业的企业所得税汇算清缴，这可是个热门话题哦！房地产行业风起云涌，大家都想分一杯羹，但税务这一关可不能掉以轻心。
企业所得税，听起来有点儿严肃，其实它跟我们的日常生活息息相关，就像我们每天吃饭睡觉，少不了的。
你们知道吗？这税就像那天上的云，变化无常，有时厚重，有时轻盈，捉摸不定。
汇算清缴，这个词一听就让人感觉有点儿复杂，其实简单得很。
就像你晚上要做饭，先得把材料准备齐全。
房地产开发企业一年到头，干了不少好事，挣了不少钱，但这时候可不能高兴得太早，得先把账理清楚。
你想啊，挣了钱，不交税，相关部门可不会放过你，就像大灰狼盯着小羊一样。
然后，咱们得说说汇算清缴的具体操作。
听着可能有点儿枯燥，但其实里面的门道还挺多的。
每年年底，企业得准备一份清算报告，就像交作业一样，内容得包括企业的收入、支出，还有各种优惠。
你得把这些信息整理得清清楚楚，别让税务局的小伙伴们觉得你在玩猫腻。
没错，透明度是关键，心里有数才能高枕无忧。
说到优惠，哎呀，真是个好东西！开发商们可要好好利用哦。
国家为了鼓励房地产行业的发展，推出了不少优惠，比如减免税、抵扣税等等。
这些就像那春风拂面，让企业在困难的情况下也能轻松一点。
可得注意，有时候就像天气，变化得很快，得时刻关注，才能把握住机会。
汇算清缴的过程中，资料的准备也是非常重要的。
企业要把各种凭证、发票、合同都准备齐全，简直就像考试前复习功课，绝对不能马虎。
特别是合同，万一出点儿差错，后果可就严重了，就像考试时不小心填错了答案，那可是大失水准哦！所以，平时要注意收集资料，确保每一份都真实有效。
这时候，许多人可能会觉得，有那么多的规定，真的能搞定吗？别怕，很多企业会请专业的税务顾问来帮忙。
就像打游戏，难关太多了，可以请个高手来带你飞。
专业人士会教你怎么合理避税，帮你解读，省下来的税金，嘿嘿，都是你的“意外收获”哦！再说，汇算清缴可不是一蹴而就的事，时间管理可重要了。
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。
政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。
纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。
鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。
4.税收处理的特殊性。
--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。
企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。
取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
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CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
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销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引
青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引来源：国家税务总局青岛市税务局时间：2019年5月10日作者：房地产行业税收政策专家团队目录1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7房地产行业企业所得税新政策1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》）二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要事项调整探讨
财经纵横房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要事项调整探讨李秀河 保利(青岛)实业有限公司摘要：房地产行业企业所得税汇算清缴是财务工作的一件大事，做好此项工作，要求企业的财务人员要有个清醒的认识和完整的思路。
本文以税法及相关法规规定等为基础，对实务中房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要调整事项进行探讨。
关键词：房地产行业；汇算清缴；事项调整中图分类号：F275；F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)024-000165-01一、企业所得税汇算清缴思路与其他行业相比，房地产行业企业所得税清算既有共性，即常规项目调整；也有其独特性，即特殊事项调整。
根据开发的项目所处的阶段不同，房地产单位企业所得税汇算清缴工作可分为以下三种类型：开发项目尚未预售型，开发项目已预售但未竣工型和开发项目已竣工交楼型。
以上三种类型企业，汇算清缴工作差异很大，清缴思路如下。
１．开发项目未预售类型企业此种类型房地产企业，或者尚未取得开发项目，或者已取得开发项目尚未开工建设，或者已开工在建但尚未预售。
对于这种类型企业，企业所得税汇算清缴不涉及到预售收入调增应纳税所得额，更不涉及到开发成本的调整，所涉及的主要是计入“销售费用”和“管理费用”中的费用及营业外收支等的调整，即只涉及到常规项目调整，与其他行业企业基本相同。
２．开发项目已预售但未竣工交楼企业此种类型的开发企业，其项目在建设阶段并已预售，已取得预售房款收入，但因未交楼尚未结转营业收入。
与第一种类型企业相比，此种类型企业所得税汇算清缴要根据当地政策规定的不同产品毛利率，按照产品类型调增应纳税所得额。
３．开发项目已竣工交楼类型企业此种类型房地产企业，所开发项目部分或全部竣工交楼并结转收入、成本。
与第二种类型企业相比，此种类型企业所得税汇算清缴还要进行以下两部分调整：营业收入调整和营业成本的调整。
综合以上，房地产行业企业所得税清算独特之处是主要涉及到三种特殊项目调整，即预售收入、营业收入和营业成本的调整。
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房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作
转自：天职税务
2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。
为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，天职税务将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
基础篇一
基本政策
要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。
那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。
相关说明：
1. 房地产开发企业所得税汇算清缴，首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。
2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。
3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。
业务实例
某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2015年6月1日，2016年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，2018年6月份开始预售。
问题1：
在2017年度发生业务招待费支出80万元，能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除？
答：不能。
根据国家税务总局公告2012年第15号第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2015年6月1日。
显然2017年度不属于企业的筹建期间，不能适用2012年15号公告关于招待费扣除的规定。
问题2
2017年度发生的业务招待费可否向以后年度结转，待2018年有预售收入时再一并扣除？
答：不可以。
曾经有国税发(2006)31号第八条规定：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
但是该文件自国税发 [2009]31号文件出台后，[2006]31号文件自动失效。
同时在《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）的失效废止目录中。
基础篇二
基本概念
想做好房地产开发企业所得税汇算清缴工作，首先要明确几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。
而本期讲堂，将为您讲解这些名词的意义。
完工年度
房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。
完工年度之前，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在完工年度后，企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
而对于完工年度的确认，主要由三条现行规定，分别为：
预计计税毛利率
根据国税发[2009]31号文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
预计毛利额
企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。
实际毛利额
完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。