房地产企业所得税清算指引
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款
房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款本文主要分析深圳市房地产企业销售开发产品时，采用一般计税方法情形下如何预缴和清算各种税款。
一、预缴税款环节1、预缴增值税（1）预缴时间、地点《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。
（2）预征率和计算《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
2、预征土地增值税（1）预征时间《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：一、将第十二条修订为：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
（2）预征率《关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
（3）计算《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
房地产企业所得税预缴如何计算
一、房地产企业所得税预缴如何计算房地产企业所得税预缴如何计算房地产企业所得税预缴主要分两块计算：已经销售的：（销售的收入－成本费用）*25%；预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%。
房地产开发商按照预计毛利率预缴企业所得税，根据房地产工程项目不同，预缴的毛利率也不同。
二、房产税如何征收1、房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
2、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
但上述免税单位的出租房产不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
3、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；从2001年1月1日起，房产税。
经财政部批准免税的其他房产：老年服务机构自用的房产免税；损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
4、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
三、房地产企业所得税清算的条件是什么企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。
被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
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CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
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销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
关于房地产企业所得税清算的几个问题
关于房地产企业所得税清算的几个问题例1：房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？（省局二季度问题解答）回复意见：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
例2：房地产企业销售未完工开发产品的销售收入可以作为广告费等的计提基数，企业是否可以选择在会计确认销售收入的时点作为广告费等的计提基数？（省局二季度问题解答）回复意见：按照国税发[2009]31号的规定，销售未完工开发产品取得的收入直接是税法上的应税收入，即作为广告费等计提基数。
而不能由企业自行选择按税法或者按会计确认的收入作为三项费用的计提基数。
备注：有关房产三项费用扣除基数的问题问题内容：请问：1、根据国税发（2009）31号规定对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？回复意见：根据《企业所得税法实施条例》规定：“第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‟。
第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
”国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，”因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。
房地产企业所得税清算指引
湖里区国税局江头分局局长 陈荣乐
个人贷款业务的风险与防范
1.土地费用：包括：土地款、拆迁补偿费、契税等费用； 2.开发前期的费用：开发过程中需向政府以及相关部门缴纳的 费用； 3.建筑安装工程费：包括房屋主体、室外工程、部分绿化费用 等; 4.设备及安装费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用； 5.配套工程费：为满足小区整体服务所建的公共设施的费用；
问:是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询 问。
切:是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进 行审查，最终确定汇算结果。
个人贷款业务的风险与防范
税务机关要求企业提供以下资料 • 报建设局的备案证明书、测绘部门的测绘
报告、实际面积与预算面积补差补款清单； • 工程施工合同、工程预算报告、工程结算
个人贷款业务的风险与防范
• 八、已售面积、未售面积。
• 九、总开发成本和可售面积单位成本以及 直接费用、间接费用，计算应纳税所得额。
1、可售面积单位工程成本 ＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积 2、已销开发产品的计税成本 ＝已实现销售胡可售面积X可售面积单位工程成本
个人贷款业务的风险与防范
祝大家：
个人贷款业务的风险与防范
• 三、业务招待费用有无超支？ 2008年以前按照旧 的标准，2008年以后按照新的标准--先按照业务 招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有 超过当年销售收入的千份之五。
• 捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性 支出，2008年以前按照旧的标准，外资企业参照 《外商投资和外国企业所得税实施细则》，2008 年以后按照新的标准，是否属于公益性支出： “企业所得税实施条例”第51条、第52条讲得很 清楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总 额的12%。
新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算
新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算国家税务总局2006年发布的文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中规定：“（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。
对此文件所涉及到的税收操作实务应该如何进行理解，希望能通过下面的案例进行分析廓清。
案例：一家房地产开发企业，05年12月取得一块土地并建造了普通住宅出售，06年末开始预售，项目在08年4月完工并进行了收入的结转，各年预售收入、销售收入、期间费用、成本有可能出现两种情况：一种是销售毛利率小于应税所得率；一种是销售毛利率大于应税所得率。
具体数据参照下表：表一：销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）的情况：项目 2006年（万元） 2007年（万元） 2008年（万元）预售收入 5000 8000 1000应税所得率 15%结转销售收入 14000结转销售成本 12600期间费用 350 560 90会计利润 -350 -560 1310按“预售收入×应税所得率” 750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额400 640 -640税率 33% 25%缴纳所得税款132 211.2表二：销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）的情况：项目 2006年（万元） 2007年（万元） 2008年（万元）预售收入 5000 8000 1000应税所得率 15%结转销售收入 14000结转销售成本 11200期间费用 350 560 90会计利润 -350 -560 2710按“预售收入×应税所得率”750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额 400 640 760税率 33% 25%缴纳所得税款 132 211.2 190由于该公司是一家小型房地产公司，目前在宏观政策双紧的形势下取得土地和资金是非常困难的，所以，该公司开发完成这个项目后可能就面临着两种结局：1、解散并清算；2、持续经营下去，针对上述两种情况和两种结局，结合国税发[2006]31号的有关规定进行企业所得税清算有以下几种观点：一、统算观点这种观点认为：企业所得税的本质实际上就是对企业的所得进行征税，什么是企业的所得，也就是说企业清算的时候在整个生命期内其经济资源的增值部分才是企业的所得，按年征收也只是税收的技术处理手段，况且，具体到只开发一个项目的房地产企业，这样一种属性是非常明显的，如果采用按年计算的话，那最后几年由于没有收入实现，但期间费用仍然在发生，这样的亏损在企业清算的时候就没有办法弥补。
房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引
青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引来源：国家税务总局青岛市税务局时间：2019年5月10日作者：房地产行业税收政策专家团队目录1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7房地产行业企业所得税新政策1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》）二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
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1.土地费用：包括：土地款、拆迁补偿费、契税等费用； 2.开发前期的费用：开发过程中需向政府以及相关部门缴纳的费用； 3.建筑安装工程费：包括房屋主体、室外工程、部分绿化费用等; 4.设备及安装费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用； 5.配套工程费：为满足小区整体服务所建的公共设施的费用；
引用中医的诊断方法“望、闻、问、切”
望（一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地产(www:) 查看。 闻:了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘时间、开盘价格及各 时间段的价位。 问:是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询问。
切:是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进行审查，最终确定汇 算结果。
税务机关要求企业提供以下资料
• 报建设局的备案证明书、测绘部门的测绘报告、实际面积与预算面 积补差补款清单；
• 工程施工合同、工程预算报告、工程结算报告等资料。
项目清算基本思路
• 一、根据国税发[2001]142号文、国税发[2006]31号文及国税发 [2009]31号文，确认汇算的三个条件之一最早者为先，应注意的是 最早者为先。第一是报备证明，第二是开发产品投入使用，第三是 取得初始产权证明。 二、以上三个文件有何区别？
6.管理费用：立项、建设、竣工验收、交付使用等所需费用；
7.财务费用：包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等； 8.销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用；
9.税金：房地产公司缴纳的营业税、土地使用税等税金； (注意：增值税属于价外税，不能在税前列支) 10.利润
简单的说：
房价=土地款+开发成本+管理费用+销售费用+财务费用 +税金+利润
1、可售面积单位工程成本 成本对象总成本÷成本对象总可售面积 2、已销开发产品的计税成本 ＝已实现销售可售面积X可售面积单位工程成本
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祝大家：
事业步步高！ 天天好日子！ 家家喜洋洋！
感 谢 您 Biblioteka 观 看• 七、可售面积、不可售面积；主要是根据测绘部门的测绘报告，其 中不可售面积是检查重点，因为不可售面积不用分摊成本，不可售 面积是指“非盈利的不可对外销售的，比如消防通道、人防设施、 配电房、保卫室或者无偿捐赠给政府的学校、幼儿园等公共配套设 施”。
• 八、已售面积、未售面积。
• 九、总开发成本和可售面积单位成本以及直接费用、间接费用，计 算应纳税所得额。
• 广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入15%）以及与公司生产 经营无关的个人费用等，例如：汽车费用（包括汽油费、维修费 等）、房租、通讯费、还有企业采用费用包干）。
• 四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出具体税单号。 • 五、低价销售有无正当理由？根据《税收征收管理法》第三十五条 第六款：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务 机关有权核定其应纳税额，对于没有正当理由，价格低于同期同类 产品的销售价格，应做纳税调整，按照规定予以补缴税款。 • 六、销售详细情况，有无视同销售收入？国税发[2009]31号文第七 条：“捐赠、赞助、奖励、分配、抵尝债务等”应视同销售收入。
•
• 三、业务招待费用有无超支？ 2008年以前按照旧的标准，2008年以 后按照新的标准--先按照业务招待费用的发生额打六折，然后还要 计算有没有超过当年销售收入的千份之五。 • 捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性支出，2008年以前 按照旧的标准，外资企业参照《外商投资和外国企业所得税实施细 则》，2008年以后按照新的标准，是否属于公益性支出：“企业所 得税实施条例”第51条、第52条讲得很清楚，属于公益性支出还要 求不超过当年利润总额的12%。