营改增影响分析(含案例实操)
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析近年来，我国城市交通运输行业发展迅速，成为经济增长的重要支柱之一。
随着“营改增”政策的推出，该行业的营业税将被统一改为增值税，给企业的会计核算带来了一定的影响。
下面就以某城市公共交通公司为例，分析“营改增”对城市交通运输业的会计核算影响。
一、税负减轻，成本降低在“营改增”政策前，该公司的销售额是以营业税为基础计算的。
由于不同地区的税率不同，交通运输行业的税率普遍较高，这导致企业的税负很重，采取各种手段降低营业税成为企业的重要任务之一。
而“营改增”后，企业的销售额是以增值税为基础计算的，并且增值税率相对较低，税负也随之减轻。
这对企业的成本控制和经营策略的制定都有着积极的影响。
二、会计核算细化，信息披露增加在按营业税核算时，销售收入和营业成本两大类账簿比较简单，且不涉及增值税税率的计算。
但在“营改增”后，由于涉及到增值税税率的计算，各项业务的会计核算变得更加细化，增值税专用发票的开具、认证等都需要严格执行。
同时，企业的财务信息披露也将增加，由于增值税专用发票是财务会计核算的重要信息来源，因此企业需要把握好增值税专用发票的控制和管理。
三、发票管理严格，增值税抵扣受限“营改增”实施后，企业所开具的发票均为增值税专用发票，对发票的管理和认证要更加严格，一旦发票丢失或误认证，就会造成企业增值税的损失。
此外，对于企业的采购行为，由于增值税专用发票的抵扣受限，企业需要更加谨慎地制定采购策略，避免采购成本的过高。
四、税负转移，联合收购或兼并在“营改增”后，企业之间的税额差异会更加明显。
对于原本税负较高的企业来说，可以通过与税负较低的企业联合收购或兼并，实现税负的转移，从而降低企业的税负。
不过要注意的是，税负转移只能作为企业税收管理的一种手段，不应成为企业经营战略的全部。
总体而言，城市交通运输行业在“营改增”后的会计核算更加复杂，但也给企业带来了税负减轻和成本降低的好处。
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析自2016年5月1日起，我国城市交通运输业正式实施了营业税改为增值税的政策，即“营改增”。
该政策的实施对于城市交通运输业的会计核算产生了重大影响，本文以某城市公交公司为例，分析其会计核算面临的挑战及解决方案。
一、营改增前后的会计制度差异1、税率变化营业税征收的是货物和劳务的流转税，征税时按照营业额缴纳，税率为3%或5%。
而增值税是按照货物和劳务的增值额征税，税率分为17%、13%、11%、6%等多档次。
因此，营改增政策的实施，导致了税率的变化。
营改增改变了税收的对象，营业税主要对应的是销售收入和服务收入，而增值税也包括采购成本、折旧费用等。
即原来营业税税基只有销售收入和服务收入，而增值税税基包括了营业税税基，以及货物和劳务的采购价值、增值后的固定资产和无形资产的扣除价值等。
3、税额计算方法变化营业税以销售收入为征税基数，计算营业税金额较为简单，而增值税需要根据发票上的应纳税额减去可抵扣进项税额，才能得出实际应缴纳的税额。
二、会计核算面临的挑战营改增政策的实施，对于纳税人的税负产生了影响。
以某城市公交公司为例，在营业税时期，该公司的销售收入税率为5%，而在营改增后，由于其销售收入和采购成本同时纳入增值税税基，导致其实际税率上升至11%，税负增加了120%。
2、发票开票由于增值税税制对于发票开具有严格的要求，公交公司需要按照增值税的要求开具发票，同时保证开票时间、金额、内容等的准确性，增加了企业的报账成本和工作难度。
3、信息系统变更营改增政策给企业的财务管理带来了不小的冲击，包括考核、报销、数据处理等方面都需要进行相应的调整。
未来企业的信息系统更是要随着政策的变化进行更新及完善。
三、会计核算的解决方案1、核算方式的变更在营改增后，公交公司需要根据税务机关的要求，对原有会计核算方式进行调整。
包括各类凭证的制作和登记，帐务处理方式的变更，会计政策的变更等，以保证企业的会计核算符合国家相关税收政策要求。
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析在城市交通运输业“营改增”政策实施后，会计核算方面会产生一些影响。
下面通过分析一个案例来具体说明这些影响。
假设某城市的客运公司在“营改增”之前主要经营客运业务，包括长途客运、城市公交和旅游包车等。
根据以前的税收政策，该公司需要缴纳营业税，税率为3%，可以从销售收入中直接扣除。
以前的会计处理方式：1. 销售收入计入营业收入科目，金额为实际收入减去3%的税款。
2. 缴纳营业税计入营业税费科目，金额为销售收入的3%。
2016年起，“营改增”政策实施后，营业税被增值税取代，税率为3%，但可以抵扣进项税额。
客运公司需要在销售收入中加上3%的增值税，但同时可以抵扣采购和费用支出中的进项税额。
新的会计处理方式：1. 销售收入计入营业收入科目，金额为实际收入。
2. 确定进项税额，包括主要的采购和费用支出，例如燃料费用、车辆维修费用等。
进项税额计入进项税额科目。
3. 计算增值税税额，根据销售收入乘以3%。
增值税税额计入应交税费科目。
4. 抵扣进项税额，将进项税额减去增值税税额，计入待抵扣进项税额科目。
5. 缴纳增值税，将增值税税额减去待抵扣进项税额，计入应交税费科目。
通过“营改增”政策的实施，城市客运公司的会计核算发生了以下变化：1. 增值税的计提和抵扣：在新的会计处理方式中，增值税将从销售收入中额外计提，但可以抵扣采购和费用支出中的进项税额。
这导致了会计核算中增值税的计提和抵扣环节的增加。
2. 进项税额的计算和抵扣：在以前的税收政策下，客运公司只需计算和缴纳营业税，不需要计算和抵扣进项税额。
而在新的政策下，客运公司需要计算和抵扣进项税额，这使得会计核算中的进项税额环节增加。
3. 税费科目的调整：由于税种的变化，税费科目也需要进行相应的调整和新增，例如增值税税额、待抵扣进项税额等。
需要注意的是，与以前相比，“营改增”政策下的会计核算更加复杂，需要对增值税、进项税额及相关科目进行准确的计算和记录。
营改增案例分析
营改增案例分析营改增（Value-added Tax Reform）是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）扩大覆盖范围，替代原有的营业税，使得增加值环节的商品和服务都纳入到增值税的征税范围内。
营改增的实施对于优化经济结构、降低企业税负、促进经济增长具有重要意义。
下面将以某电子公司为例，分析营改增改革对企业的影响。
某电子公司是一家主要从事电子产品设计、制造和销售的公司。
在营业税时代，该公司根据法律规定，需要缴纳营业税。
营改增后，该公司需要将营业税转为增值税，并且可以进行进项税抵扣。
这使得该公司的税负下降，经营成本减少。
首先，对于该公司来说，营改增使得原本纳税基础较窄的营业税转变为范围更广的增值税。
公司从事的是电子产品设计、制造和销售业务，其中包括原材料的采购、生产、销售渠道和售后服务等环节。
在营业税时代，只有销售环节需要缴纳营业税，而在营改增后，该公司可以将其他环节所支付的增值税作为进项税进行抵扣。
这就意味着，公司可以通过抵扣进项税减少实际应缴纳的税款，降低了纳税负担。
其次，营改增对于该公司的成本管理有着积极的促进作用。
在原营业税时代，公司往往需要分摊营业税给供应商，这类似于暗中缴纳了一个隐性的增值税部分。
而营改增后，公司可以明确将增值税抵扣的部分计入成本，提高了成本的透明度和准确性。
这样一来，公司能够更好地管理成本，使得成本控制更加精细化，提高经营效益。
最后，营改增促进了该公司与供应商之间的合作和利益平衡。
在原营业税时代，由于营业税的分摊机制，供应商面临着难以确定的成本分摊问题，增加了企业间的交易成本和合作难度。
而营改增后，税制的明确和抵扣机制的建立使得双方能够更清晰地确定成本和税款，减少了信息不对称和合作摩擦。
这对于公司与供应商的长期合作和关系维护具有重要意义。
综上所述，营改增对于某电子公司而言，带来了多方面的好处。
纳税负担的降低、成本管理的优化以及合作伙伴关系的加强，都使得企业能够更好地适应市场竞争和经济发展的要求。
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
我们需要了解营改增政策对城市交通运输业的影响。
营改增是指增值税改革，即将原
来的营业税和增值税合并为一种税种，这一改革政策的出台对城市交通运输业的会计核算
产生了一定的影响。
根据政策规定，城市交通运输业的增值税率由营业税税率和增值税税
率合并为一种税率，这意味着这一政策对城市交通运输业的会计核算造成了部分变化。
我们将以某城市的出租车公司为例，对其营改增后的会计核算影响进行分析。
某出租
车公司在营改增政策实施前，其主要涉及的会计核算科目包括：运输服务收入、燃油费用、车辆维护费用、人工成本等。
营改增政策实施后，出租车公司的增值税率由原来的3%调整为11%，这意味着公司在计算增值税方面将产生一定的变化。
营改增政策对出租车公司的运输服务收入产生影响。
根据政策规定，出租车公司的运
输服务收入将按照11%的增值税率进行计算，这将会使公司的增值税成本增加。
公司需要
对增值税的核算和申报工作进行调整，以满足政策的要求。
营改增政策还对公司的燃油费用和车辆维护费用产生影响。
由于增值税率的调整，公
司在计算燃油费用和车辆维护费用时需要考虑新的税率因素，这对公司的成本核算和预算
管理带来了一定的挑战。
营改增政策对城市交通运输业的会计核算产生了一定的影响。
对于出租车公司来说，
政策实施后需要对其运输服务收入、燃油费用、车辆维护费用、人工成本等方面的会计核
算进行调整和优化，以适应新的税收政策。
对于城市交通运输业来说，了解和适应政策变化，对会计核算进行合理调整，将对企业的经营和发展产生积极的影响。
“营改增”后现代服务业税收筹划案例分析
“营改增”后现代服务业税收筹划案例分析随着我国经济的快速发展和税收制度的不断完善，“营改增”政策的全面推行对现代服务业产生了深远的影响。
税收筹划作为企业合理降低税负、提高经济效益的重要手段，在“营改增”背景下显得尤为重要。
本文将通过具体案例，对“营改增”后现代服务业的税收筹划进行分析。
一、“营改增”对现代服务业的影响“营改增”之前，现代服务业主要缴纳营业税，存在重复征税的问题，加重了企业的税负。
“营改增”之后，增值税的抵扣链条得以打通，避免了重复征税，减轻了企业的税收负担。
但同时，增值税的计税方法和征管要求相对复杂，对企业的财务管理和税务筹划提出了更高的要求。
二、现代服务业税收筹划的基本原则（一）合法性原则税收筹划必须在法律法规允许的范围内进行，不得违反税收政策。
（二）事先筹划原则企业应在业务发生之前，根据自身的经营情况和税收政策，制定合理的税收筹划方案。
（三）效益性原则税收筹划应综合考虑成本和效益，确保筹划方案能够为企业带来实际的经济效益。
（四）风险防范原则税收筹划存在一定的风险，企业应充分评估并采取有效措施防范风险。
三、案例分析案例：＿____咨询服务公司，主要从事企业管理咨询、财务咨询等业务，年营业额为 500 万元。
（一）纳税人身份选择的筹划在“营改增”后，咨询服务公司可以选择作为一般纳税人或小规模纳税人。
一般纳税人适用 6%的增值税税率，可以抵扣进项税额；小规模纳税人适用 3%的征收率，不得抵扣进项税额。
假设该公司的成本费用中可取得的进项税额较少，经测算，作为小规模纳税人的税负更低。
因此，公司可以合理控制业务规模，保持在小规模纳税人标准以内，享受 3%的征收率，降低税负。
（二）业务拆分的筹划该公司除了咨询业务外，还偶尔提供一些培训服务。
由于培训服务可以享受简易计税方法，征收率为 3%。
公司可以将培训业务单独拆分出来，分别核算，以适用较低的征收率，降低税负。
（三）进项税额抵扣的筹划1、加强采购管理公司在采购办公用品、设备等时，应选择能够提供增值税专用发票的供应商，以增加进项税额抵扣。
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析
城市交通运输业“营改增”后的会计核算影响案例分析近年来，随着全国城市交通运输业的深度发展，城市公交、地铁、出租车等运输业的规模不断扩大，交通服务的质量和效率也在不断提升，成为城市的重要组成部分。
为了推动城市公共交通事业的发展和提高运输企业的税负，国家对城市交通运输业开展了“营改增”政策。
营改增政策实施后，城市交通运输业的会计核算也产生了明显的影响，本文将从会计核算的角度，分析城市交通运输业的“营改增”政策实施后的会计核算影响。
在“营改增”政策实施前，城市交通运输业的主要经济业务涉及旅客运输和货物运输两个方面，根据财务会计准则的规定，交通企业需要按照全国税务部门制定的《城市公共交通服务和货物运输服务价款计征增值税管理办法》的有关规定，将交通服务的价款和对应的增值税计入会计凭证。
具体地，经营者在开具旅客运输票证和货物运输票证时，票面上须划分车资、燃油附加费、运营附加费、固定资产折旧导致的费用、维修费及其他费用等各项服务费用，同时，票面上也要分别列举其中属于增值税应征收的部分和不应征收的部分。
根据规定，属于增值税应征收的旅客或货物运输服务费，应该按照普通纳税人的办法，均衡的将其计入主营业务收入中，并另行计入相应的增值税应交项。
例如，某市公交公司在“营改增”政策实施前，一趟公交车收入5元，其中票款3元，汽油费和人工费2元，按规定划分，在票面上显示出票款3元属于增值税纳税范围内。
公司将这5元收入记入主营业务收入账户，同时将其中的增值税计入应交增值税账户。
因而，公司在实际经营过程中需要做到票面上服务费用的合理划分，确保增值税项的正确计算和缴纳。
二、“营改增”政策实施后的会计核算随着城市交通运输业的“营改增”政策的实施，增值税纳税方式发生了重大变化。
公共交通、出租车等营运服务从销售商品和劳务的范畴中脱离，成为按照提供服务的方式和质量等级区分征收的增值税。
因此，在“营改增”政策实施后，城市交通运输业的会计核算也产生了明显的影响。
“营改增”影响分析及建筑行业实例
“营改增”影响分析及建筑行业实例随着四大行业全部纳入”营改增”试点范围，全国范围内营业税改征增值税已一个多月。
与此同时，全面推开营改增试点后，各类政策业务问题扑面而来：”营改增后提供哪些建筑服务可以简易计税？”、”酒店住宿业适用税率是多少？”日前, 由星瀚律师事务所主办的《营改增后的挑战与应对》论坛在上海举行。
会上，财税政策方面的专家、税务方面的专家、以及法律方面的专家为在场的150位来宾分享了营改增的影响、如何应对营改增带来的变化。
因为营改增的培训，基本上要在1-2天，而我今天只有一个小时，所以我想从另外两个角度和大家介绍一下。
一个是宏观层面，因为我最近和很多券商、房地产企业、建筑企业沟通，他们都和我说：”顾老师，我觉得营改增其实是政府在变着方法增税，你觉得呢？”所以我们今天可以谈谈，到底是增了还是减了。
也就是说，我们先在宏观层面上谈一下，营改增是怎么一回事情？对国家有什么影响？对公司有什么影响？对个人有什么影响？另一个是我们来讲一个案例，讲完这个案例之后大家会发现，我们所谓的理论和实际情况是会有些出入的。
针对这两个层面，我们今天会讲三块内容：营改增的影响、企业如何应对、以及案例。
首先，对四大行业（建筑、房地产、金融和生活服务业）讲的，大家对营改增都很怕，但其实增值税不是洪水猛兽，传统的制造业、贸易行业本身都在用增值税，历史很长，没什么可怕。
可怕的是什么？是从3月份开始，国家大量发文，至今已经30多万字了吧，谁能将那么多内容看完？而且看完之后，你的理解和总局的理解是否一致？难点是在这里。
所以我们看到这张表：大家看到了，这四年半的时间已经给市场上的很多企业带来经验。
那么5月1日起，营业税正式退出历史舞台了，作为中介机构，我们其实是非常期待营改增的。
我们做一个国际比较，或者就看华人国家和地区，新加坡、香港、台湾这些，他们有营业税吗？没有；有增值税吗？有的，香港连增值税也没有。
还有西方国家，瑞士、英国，他们都是交增值税的，没有交营业税。
教育行业营改增案例(2篇)
第1篇随着我国税制改革的深入推进，营改增政策逐渐在全国范围内实施。
教育行业作为国民经济的重要组成部分，也迎来了前所未有的变革。
本文将以某知名培训机构为例，探讨营改增政策对教育行业的影响，以及该机构如何应对挑战，实现转型升级。
一、背景介绍某知名培训机构成立于2005年，主要从事职业技能培训、学历教育、职业资格考试辅导等业务。
多年来，该机构凭借优质的教学资源、专业的师资队伍和良好的口碑，在行业内取得了显著的成绩。
然而，在营改增政策实施之前，该机构面临着诸多问题，如税负较重、财务核算复杂等。
二、营改增政策对教育行业的影响1. 税负降低：营改增政策将原来营业税的税率从5%降至6%，减轻了企业的税负。
对于教育行业来说，这一政策意味着企业可以减少不必要的支出，提高经营效益。
2. 财务核算简化：营改增政策要求企业按照增值税的规定进行财务核算，简化了财务流程。
这对于教育行业来说，有助于提高财务管理的效率。
3. 税收征管加强：营改增政策实施后，税务机关对企业的税收征管力度加大，要求企业依法纳税。
这对于教育行业来说，既是挑战也是机遇，促使企业加强内部管理，提高合规经营意识。
三、某知名培训机构的转型之路1. 提高增值税管理水平为了适应营改增政策，某知名培训机构首先加强了增值税管理水平。
具体措施如下：（1）建立健全增值税管理制度，明确各部门的职责和权限。
（2）加强增值税核算，确保增值税申报的准确性。
（3）加强与税务机关的沟通，及时了解政策变化，确保企业合规经营。
2. 优化业务结构某知名培训机构针对营改增政策，对业务结构进行了优化，主要包括以下几个方面：（1）增加增值税应税项目：将部分原本属于营业税范畴的业务调整为增值税应税项目，如职业技能培训、学历教育等。
（2）减少增值税非应税项目：对于部分非应税项目，如咨询服务、租赁服务等，通过调整业务模式，降低税负。
（3）加强成本控制：通过优化采购、库存、销售等环节，降低企业成本，提高盈利能力。
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条例、公告、 通知
地方解释和实践
当地 国税 局 当地 国税 局 当地 国税 局 货劳处 当地 国税 局 当地 国税 局 当地 国税 局
打印机 金税系统 中心数据 不同类型增值税 发票/交易
►
报价
采购订单
手动“封闭系统”
增值税日常工作 是很多部门的共 同职责，然而他 们之间却缺少沟 通协调 大量处理和计算在ERP系统外进行，系统极少 提供或没有自动数据传输或链接
广播影视服务 铁路运输业 邮政业 电信业
11%
11% 6%/11%
1993
2008
2011–2012
2013
2014
2015 +
将纳入营改增范围内的行业
2016年3月5日，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会 议上作政府工作报告时指出，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房 地产业、金融业、生活服务业。 根据我们了解的情况，具体政策将在3月中下旬正式发布，5月1日起正式 实施
房地产销售： ► 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产 老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让金后的 余额为销售额。（土地出让金可以从销售额中抵扣） ► 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计 税方法按照5%的征收率计税。选择简易计税方法的房地产老项目，是指《建筑工程施工 许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。（简易计税方法下土 地出让金不可以从销售额中抵扣） ► 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的（不含自建）的不动产，可以选择适用简易 计税方法，以全部收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5% 的征收率申报缴纳增值税。
MOMA中国 营业税改征增值税影响分析
2016年3月21日
营业税和增值税的区别
中国现行的流转税税制下营业税和增值税并行 营业税
►
A公司
服务600
B公司
服务1000
B公司利润表 收入：1000 营业税金：50 成本：600 税前利润：350
► ► ►
每一个销售环节，销售商 均需要对营业额全额缴纳 营业税。 道道征收，全额征收 价内税 发票开具和申报管理简单
► 客户实际需要支付36.75亿 ► 客户确认成本35亿，成本下降1.84亿， 1.75亿可以在两年之内抵扣增值税进项 ► MOMA可以考虑提价
增值税 - 一般征收 售价（不含税） 土地出让金 A B 35 8
税 C 11%
税额 D = (A-B)xC 2.97
► ►
客户实际需要支付37.97亿 客户确认成本35亿，成本下 降1.84亿，2.97亿可以在两 年之内抵扣增值税进项
行业
► ► ► ►
预计税率
6% 11% 11% 6%
金融业 房地产业 建筑业 生活性服务业
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房地产业营改增政策
税率：
► 销售不动产、不动产租赁服务适用11%税率（简易征收除外） ► 生活服务业，包括物业管理、酒店服务，适用6%税率 ► 建筑安装企业一般纳税人适用11%的增值税税率（简易征税除外）
场景一
► 假设项目公司开发建设的老项目（以《建筑工程施工许可证》取得为标准）5月1日后出 售 ► 销售价格（不含税）为35亿元 ► 土地出让金为8亿元，所有建筑工程施工在5月1日前已经完成
场景二 ► 假设以前年度股权收购的项目公司，开发建设的老项目（以《建筑工程施工许可证》取
得时间为标准）5月1日后出售 ► 销售价格（不含税）为35亿元 ► 土地出让金为8亿元，所有建筑工程施工在5月1日前已经完成 营改增政策 ► 采用一般征税方法，销售不动产适用11%税率；或者 ► 销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。选择 简易计税方法的房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目。
成本的 价税分 离
成本类型 货物A
服务B
M2
6%
M2/(1+6%)
B= M2/（1+6%）× 6%
100%
B×100%
M2/(1+6%)
* 由于进项税需要凭专票抵扣，在实际操作中可能会存在未能取得专票的情况，这时进项税只能计入成本，因而预算成本 总额与不含税预算金额存在不相等情况。
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MOMA业务类型分析 - 物业销售
收入类型 收入A 收入B A B 营业税下金额 适用增值税税率 6% 11% 增值税不含税金额 A B 销项税 A×6% B×11%
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营改增对定价的影响 – 成本费用端
事项概要
► ►
营业税是价内税，预算是按照含税价格编制的 增值税是价外税，即进项税不计成本；如继续按照含税价格编制预算，利润指标的估计会受到增值 税的影响而产生歪曲；但由于预算只是出于估计和控制的目的，因此建议采用占比估计的方法进行 匡算，具体方法如下表格所示。
Page 12
MOMA业务类型分析 - 物业销售
场景三
► 假设以前年度项目公司资产收购的物业，5月1日后出售 ► 销售价格（不含税）为35亿元 ► 资产收购价为18亿元
预计的营改增政策
► 可以采用一般征税方法，销售不动产适用11%税率；或者 ► 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的（不含自建）的不动产，可以选择适用简易 计税方法，以全部收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5% 的征收率申报缴纳增值税。
方法
► ► ►
具体描述
梳理现有供应商的税务资质及所能提供的增值税发票和税率情况 对预算科目具体构成项目进行细分，按照不同税率归集成本金额 进行价税分离计算，得出不含税金额和进项税额 ► 假设营业税下成本价税合计金额为M，其中包括货物A、服务B等
营业税 下金额 M1 增值税 税率 17% 不含税预算 M1/(1+17%) 理论进项税 A= M1/(1+17%) × 17% 得票率 80% 可抵扣进 项税 A ×80% 预算成本总额* M1/(1+17%)+A×20%
进项税抵扣： ► 有一般纳税人资质的企业客户可以抵扣购买或租赁物业的增值税进项税。对于购买物业 的进项税可以按照以下年限分摊抵扣进项税： ► 适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算 的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例 为60%，第二年抵扣比例为40%。 ► 贷款利息不能抵扣增值税进项
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MOMA业务类型分析 - 物业销售
营业税 售价（不含税） A 35
售价（含税） B=A/(1-5%) 36.84
购买价款 C 18
税 D 5%
► 税额 E = (B-C)xD ► 0.94
客户实际需要支 付36.84亿 客户确认成本 36.84亿
增值税 - 简易征收 售价（不含税） 购买价款 A B 35 18
增值税一般征税方法
开具发票会产生增 值税纳税义务 凭借有效的抵扣 凭证抵扣进项税。
销项税额
进项税额
应纳增值税
增值税简易征税方法
不含税收入 X 适用税率–不含税采购金额 X 适用税率
应纳增值税
不含税收入 X 征收率
营业税征税方法
应纳营业税
含税收入 X 税率
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营业税和增值税的区别
税种 国内增值税 营业税 中央财政 75% 国家铁路、国有银行、各 保险总公司缴纳的部分 地方财政 25% 其余部分
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方法
假设含税价格不变情形下，按照收入类型配置税率并进行价税分离：
收入类型 收入A A B 营业税下金额 适用增值税税率 6% 11% 增值税不含税金额 A/(1+6%) B/(1+11%) 销项税 A/(1+6%)×6% B/(1+11%)×11%
收入的 价税分 离
收入B
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假设收入不变情形下（不含税价等于原含营业税价格），按照收入类型配置税率并进行价 税分离：
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增值税主要归属中央财政收入， 由国家税务局监管 营业税全部归属地方财政收入， 地方税务局 对营业税进行征收
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增值税的征管主要特点是以票 控税，即增值税发票的开具、 认证都需要使用统一的税控机 具。 金税系统是全国统一的增值税 管理控制系统。纳税人通过金 税系统终端将增值税信息与税 务机关进行沟通。 金税系统亦可以连接纳税人的 财务核算系统。
A公司营业税：600 x 5% = 30 B公司营业税：1000 x 5% = 50 最终消费者实际承担的流转税：30 + 50 = 80
增值税
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A公司
服务600
B公司
服务1000
B公司利润表 收入：943.40 成本：566.04 税前利润：377.36
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对流转过程中产生的增值 额，作为计税依据，缴纳 增值税。 环环抵扣，增值征收 价外税 发票开具和申报管理复杂
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MOMA业务类型分析 - 物业销售
营业税 售价（不含税） 售价（含税） A 35 B=A/(1-5%) 36.84 税 C 5% 税额 D = BxC 1.84 ► ► 客户实际需要支付36.84亿 客户确认成本36.84亿
增值税 - 简易征收 售价（不含税） A 35
税 B 5%
税额 C = AxB 1.75
A公司增值税：600 /(1+6%) x 6% = 33.96 B公司增值税：1000/(1+6%) x 6% - 600 x 6% = 22.64 最终消费者实际承担的流转税： 1000/(1+6%) x 6% = 56.60