“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析
“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。
另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。
例：A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C 公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。
契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号“国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
【案例分析】土增税清算你关心的
【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。
实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。
已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。
此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。
由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。
分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。
这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。
因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知‖专题背景‖目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。
在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。
为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。
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教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。
‖课程内容‖第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划一．营改增过程中大家关心的那些事儿：1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获得推广使用？7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？9．营改增后土地增值税是否会取消？二．营改增以后增值税会计核算：1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
土地增值税计算的案例分析2
土地增值税计算的案例分析广州电大从化分校（从化教师进修学校）蔡戈摘要：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
其计算比较复杂，涉及营业税、城市建设附加税、教育附加税、契税、所得税的计算。
本案以房地产为例，对土地增值税的计算进行逐项分析，让读者更好的把握其计算公式、方法和步骤。
关键词：土地增值税案例分析引言：自2016年5月1日起，营业税改增值税试点将在全国范围内全面铺开，土地增值税计算也发生相应变化，本案例结合新税法对房地产企业土地增值税计算做出具体分析。
一、案例基本情况百佳房地产开发有限公司为某市区一家国内独资企业，增值税一般纳税人。
该公司于2013年1月-2015年5月开发“富力家园”普通住宅项目，相关资料如下：（1）2013年1月通过竞拍获得一块国有土地使用权，买卖总价19000万元，并规定2014月1月动工开发。
公司实际于2015年3月才开始动工。
因超过期限未开发建设，被政府部门按照规定征收土地闲置费1900万元。
（2）支付拆迁补偿费用1000万元、前期工程费400万元、基础设施费600万元、公共配套设施费450万元，合计2450万元。
（3）2016年6月该项目竣工验收，应支付承包建筑企业工程总价款4150万元，根据合同约定当期实际支付总价的95%，剩余5%作为质量保证金，留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用650万元、管理费用650万元，财务费用700万元。
财务费用是向建设银行借款的利息支出，其中含超过贷款期限的利息和罚息100万元，已取得银行的贷款证明。
（5）2016年7月开始销售，可售总面积为46000m²，截止2016年8月底，销售面积为40600m²，取得收入50800万元（含税11%）；尚余5400m ²房屋未销售。
（6）2016年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“富力家园”项目进行土地增值税清算。
营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？-财税法规解读获奖文档
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导语
随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。
今天昌尧讲税就来和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳会计处理有何变化？
一、主营房地产业务的企业
房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：经营税金及附加(房地产开发企业)
经营税金(外商投资房地产企业)
营业税金及附加(股份制试点企业)
营业税金(对外经济合作企业)
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：
借：税金及附加8000万元
贷：应交税金--应交土地增值税8000万元。
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“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析
根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓改前房仅指纳税人在2016
年4月30日以前通过购买取得的房屋。
另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。
例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司销售此房屋土增税处理：
假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；
城市维护建设税=25*7%=1.75万元；
教育费附加=25*3%=0.75万元；
印花税=1500*0.0005=0.75万元；
土增税处理：
收入额=1500万元；
扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；
注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。
契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；
应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元
营改增后A公司销售此房屋土增税处理：
财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
假设A公司于2016年5月10日以1500万元含税价将此处房产销售给C公司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。
取得房屋时的契税如前文所述
销售房屋时：
应纳增值税=（1500-1000）/（1+5%）*5%=23.81万元。
城市维护建设税=23.81*7%=1.67万元；
教育费附加=23.81*3%=0.71万元；
印花税=1500*0.0005=0.75万元；
土增税处理：
收入新规定：财政部国家税务总局税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。
因此，在上述计算中，A公司按简易征收计算的增值税是A公司的应纳增值税税额，应将其从收入中减除后作为土增收入额。
实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加作为扣除额，并入到土增税扣除项目中。
收入额=1500-23.81=1476.19万元；
扣除额=1000（1+3*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1183.13万元；
增值率=（1476.19-1183.13）/1183.13=24.77%；
应纳土增税=293.06*30%-1183.13*0=87.92万元
假设A公司于9月份销售，根据前文所述规定可知
扣除额=1000（1+4*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1233.13万元；
增值率=（1476.19-1233.13）/1233.13=19.71%；
应纳土增税=243.06*30%-1233.13*0=72.92万元
综上可知，对于改前房在营改增过渡期内纳税人如果选择按简易征收，在同样的交易条件下增值税的税负相比原营业税轻了许多，如果了解土增税加计扣除规定，单纯从土增税务处理考虑相应的推迟交易时间，也会在土增税上合理省下一笔税款；另外土地增值税作为A公司的一项合理支出在企业所得税中也可以扣除，A公司可结合自身总体情况从整体上也可以进行相应的筹划。
单位：青海省海西州格尔木市地税局
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。