房地产投资分析课程房地产投资教学案例
《房地产投资》教学案例
案例分析1：住宅物业开发
一、房地产市场分析要解决的问题
1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场
2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？
3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？
二、住宅市场分析
1、目标市场在哪里？
市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置
一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区
2、适合目标市场的价格和租金范围有多大
3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？
4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？
5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？
McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。 McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。
问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？
2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？
房地产买卖投资案例分析
案例1：
某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1
定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标
1）投资成本（购买价）：300 000元
2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
3）有关税费
（1）营业税：400 000×5%=20 000元
（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
（3）印花税：400 000×0.5%=200元
（4）契税：400 000×1.5%=6 000元
（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元
（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元
（7）所得税：
（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
4）投资净收益
（1）税后利润：51 040元
（2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27%
（3）资本金净利润率（年投资收益率）：
51 040÷3÷300 000=5.67%
2．简要分析
如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3 2
年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
房地产置业出租经营投资案例分析
案例2：
某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。
试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
解：简要分析如下：
1．相应指标计算
1）写字楼投资的基本情况:
（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）
（2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元）
（3）股本投资： 27 000×30%+1 431=9 531（万元）
（4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元）
2）抵押贷款年还本付息额
n157.5%)7.5%(1?i)?(1iA?P??18900??2141.13(万元）
n15?7.5%)(1)?(1i?1?1 3
3）写字楼各年净经营收入情况 1年净经营收入：第 =2 426.11
（万元）×65%×（1-28%） 27 000×160×12 2年净经营收入：第
=2 799.36（万元）75%×（1-28%） 27 000×160×12× 3年净经营
收入：第（万元））85%×（1-28%=3 172.61 27 000×160×12×年及以
后各年净经营收入：第4 （万元）×（1-28%）=3 545.86 27 000×160
×12×95% 所示。本项目投资自有资金的现金流量表，如表1单位：万元1 现金流量表（自有资金、税前）表16~484~15123末年0股本金投入9 531.003 545.86
净经营收入2 426.112 799.363 545.863 172.612 141.132 141.13抵押贷款还2 141.130.002
141.13本付息1 404.733 545.86-9 531.00284.981 031.48658.23自有资金净现金流量
）该投资项目的财务净现值4ic因为，故 =14%
2??114%)1??658.23?(NPV??9531?284.98?1?14%)(12??3]14%)[1-(1?14%)1??1404.73?14%?1031.48??(1533?
??314%)?(1-(1?14%)1?1?(?14%)]14%?3545.86??[万元）789.81(?
5）该投资项目的财务内部收益率NPV1i2=15%，则：=789.81万元，设因
为i1=14%时，?1?214%)(1??658.23?(1NPV??9531?284.98??15%)
2?3?12]15%)[1-(1?14%)?15%?1404.73??(1?1031.48?
?3?33?1515%)?]?(115%)?(1?[1-3545.86??15%?(1?15%)??224.34(万元）用插入法
789.81(15%?14%)?14.78%14%FIRR??789.81??224.34 4
2．结论
因为 NPV=789.81万元＞0，FIRR =14.78%＞14%，故该项目可行。
案例3：
某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租
金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单
元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%
的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求
按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的
85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？
分析：
大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资
金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，
作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也
就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。
为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、
税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该
项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。
解：
1．贷款分期偿付计划
rn=15×12=180 : 该笔贷款年利率个月，要求按月还本付= 12%，期限已知息，
则：
irn = 0.12/12 = 0.01 /（1）每月计息利率：=
（2）月还款系数 :
n1800.01)?i)0.01(1i(1???0.01200168?0.012
180n1(1?0.01)?i(1?)1?
) ×0.012 = 18(万元3（）月还本付息额 : 1500) 12 = 216(）年还本付息额 : 18×万元4（ 5（）年贷款余额： 5
12)??(nt1(1?r/12)???M贷款余额o12?n?t)(/12)?rr/12(1
把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。年末贷款余额为：例：第512?(15?5)(n?t)?121/12)?1(1?12%(1?r/12)?1254.79??18?M?
o12?)?12(15?5)(n?t/12)12%?r/12)12%/12(1?r/12(1
该年贷款余额 = 上一年贷款余额–又∵某年偿还本金每年付款额–该年偿还本金某年偿还利息 =
∴各年偿还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期偿还计划,见表2。 2 抵押贷款分期偿还计划表单位：万元表息本金利贷款余额每年付款额年份③③①-④②=①1 5002160177.92216138.081 461.92173.101 419.02221642.9167.6431
370.6621648.36161.5241 316.1854.48216154.6161.392161 254.795149.6366.372161 188.426135.2480.7621671
107.66128.161
019.8287.848216117.01920.83921698.99104.48809.3110216111.5290.3111216683.62125.6973.39542.01216141.6112 56.4321613382.44159.5736.1821614179.82202.6213.380202.6221615
．折旧计划2 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；
1 950×85%=1 657.5万元；折旧基数为： 1/15=110.55（万元）则年平均折旧额为： 1 657.5×．税前现金流量3 各年税前现金流量年还本付
-- =各年潜在总收入各年空置及其他损失经营成本（或经营费用）- 6
息额。按题设已知条件，
）该项目年潜在总收入（1 升幅）12个月×（1+ =单元月租金×单元数×）该项目空置及其他损失（2 升幅） =2×单元月租金×单元数×（1+ 空置其他损失潜在总收入-（3）实际总收入= ，以年为当年实际总收入的20%（4）经营成本：第1 比例递增，即：后每年按6%
升幅）×（1+ 第1年实际总收入×20% 经营成本= -经营成本5）净经营收
入=实际总收入（栏。6）年还本付息额，见表11-4 ①（ -年还本付息额）税前现金流量=净经营收入（7 3。上述计算结果见表表3 税前现金流量
计算表单位：万元年还本净经营收税前经营成空置及年经营收实际总收现金流量入本入其他损失
份入付息额⑦=⑤-④⑤=③②-①-③=①②④⑥⑥
72.00360.0072.00172.00288.00432.00216.0085.6876.32378.0075.60453.60301.682216.00100
.00216.00476.28396.90380.90316.0079.38114.994330.9985.75416.7485.35500.09216.00130. 64216.00437.58525.1087.525346.6490.90147.11216.0096.35459.46363.1191.89551.356102.1 3482.43164.3096.497578.92380.30216.00
7
182.30216.00506.56108.26398.30101.318607.87201.12531.88417.12638.2610 6.38114.769216.00220.83436.83111.70670.17121.64558.4710216.00241.4670 3.68457.46586.40117.28128.9411216.00263.05615.73738.87216.00136.68479 .0512123.14285.63501.63144.88775.81129.30216.0013646.51309.26135.7752 5.26814.60153.57678.8314216.00333.98216.00712.77142.56855.33162.79155 49.98
4．税金及税后现金流量计算税前现金流量-应纳税额税后现金流量= =应纳
税收入×综合税率应纳税额 -年均分摊融资成本净经营收入-利息-折旧应
纳税收入= （万元）；×2%÷15=2 其中：年平均分摊融资成本=1 500本案例中，
该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税
。上述四项合计的综合税率为租金9.84%0.1、‰、18%、分别为租金纯收入的3% 。
纯收入的30.85% 所示。上述税后现金流量计算结果如表4单位：万元4 税后现金流量计算表表应纳税收折旧费税额税后分摊融年净经营还贷综合税入现金流量收
入利息率资成本份⑥-⑥=⑤X⑤⑧= ①③④②⑦①④-②-③
110.55177.92288.00-0.7672.762.0030.85%1-2.47110.55173.102.00301.6880.7324.9530.85%1
6.03110.55316.0016
7.64311.058
8.952.0030.85%35.81110.55330.99161.5230.85%17.5697.432
.00456.92110.55154.61346.6479.48530.85%2.0024.52106.12110.55363.116100.93115.9730.8
5%149.632.0031.14110.55132.512.0030.85%40.887123.42380.30135.24
8
133.7130.85%48.59398.308157.49128.26110.552.00143.2830.85%9417.122.00187.56
117.01110.5557.89153.022.0030.85%104.48219.80110.551067.81436.83162.92457.4
6254.602.001190.3178.5430.85%110.55172.6373.391230.85%2.00479.05293.11110.5
590.42183.0156.4330.85%501.63332.65132.00110.55102.62193.0030.85%525.261411
6.16376.53110.552.0036.18203.16130.822.00424.0530.85%13.3815549.98110.55
．净现值及内部收益率的计算5 ）净现值计算（1 所示。为20%，则净现值计
算结果见表5 设基准收益率ic单位：万元净现值计算表表5 现值自由资金贴现系数税后现金流量年t?20%)?(1投资额份= ①③④②③②
X-450.0001.0000-45060.6310.833372.7656.06280.730.694451.48388.9
50.578746.9940.482397.4342.650.4019106.12538.840.3349115.97634.
450.27917123.42
31.1080.2326133.7127.76143.2690.193824.410.161510153.0221.93110.1346162.9219.37172.
630.11221217.110.093513183.0115.0314193.000.077913.19203.16150.0649NPV=51.30∑
）内部收益率的计算2 内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值
计算可知，
9
，则= 51.27＞0 当ic= 20% 时，NPV
= 4.24 NPV1i1=22%，按上述同样步骤可求得：取= -16.68 NPV2i2= 23%，则
继续提高折现率，设由插入法求得该项目的内部收益率为：
NPV4.24122.2%?(23%?22%)i)?22%?FIRR?i?(i?
12116.684.24?NPV?NPV21 6．结论，已超出投资者＞20%51.27＞0；内部收益率为22.2% 因为该项目净现值为要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行的。
净现值案例每年的税后40000元，B公司正考虑一项新设备投资项目，该
?t?53412???i?（1?）?R??NPV?R
n RRRRR
0t5234)ii)()1(1?i)?(1?i1?i(1?0t?=-40000+10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/ 1.134+7000/1.135
=-1428<0
内部收益率案例
5某企业计划投资一个项目，一次性投入100
，试对该项目经济效果年，每年的收益情况如下图所示。假定基准收益率为12%
解:
?t?53421????R??）（NPV?R?1?i
n RRRRR
0t34251?i(1?i)(1?i)(1?i)(1?i)0?t令NPV=0，n=5，IRR=i
RRRRR534120RNPV???????
02345)i1i1i1i1i1?(?)(?)(?)(? 10
20302040400??100?????NPV?
5423)1?IRR)(?IRR(?IRR1?IRR)(1?IRR)(11线性插值法求解： i=10%，i=15%，分别计算净现值设
+40(1+10%)+40(1+10%)+30(1+10%)NPV(10%)=?100+20(1+10%)+20(1+10 214123????
%) 5?（万元）
=10.164312????+40(1+15%)+20(1+15%)NPV(15%)=?100+20(1+15%)+40(1+15%)+30(
1+15%)5?（万元）?4.02=IRR=13.5%
所以该项目在经济效果上是可以接受的。＞12%,因为IRR静态投资回收期
案例
第三年160万元，某项目的建设期为两年，第一年投资210万元，第二年投资正常生产年份当年的生产负荷为三分之二，第四年开始满负荷生产。开始生产，万元，第八年项目结束，240360的销售收入为万元，经营成本与销售税金之和为万元的残值收入。不考虑所得税，求项目的静态投资回收期。有40 解：根据题意
30/404-1+项目投资回收期为：（）年=3.75
11
动态投资回收期案例
动态投资回收期=7-1+（52.959/54.282）=6.98年动态投资回收期习题：
:
12
甲方案动态回收期=3+（40-35.05）/10=3.495=3.50
乙方案动态回收期=4+（66-60.3）/19.26=4.30
结论：甲方案较好
投资利润率（静态指标）案例
年利润总额或年平均利润总额?投资利润率项目aa 年份0 a 1 a 2 a 3 a 4 a
?100?20?30?20?40?40 5 10%%???100投资利润率
100投资利润率习题：
解答：56?40?13.?润总额年利润总额或年平均利5%14100?%?甲方案投资利润率??40项目总投资3.28.65?1735766??18.?18.?18?
5 %6%100?10.?乙方案投资利润率?
6610.6% 14%＞结论：甲方案较好。
13
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
教学案例分析格式及案例分析范例
教学案例分析格式及案例分析范例 发表时间：作者：点击次 教学案例分析格式 、课题地主题与背景：介绍各案例内容在什么环境和条件下进行地. 、情景描述：选择与主题相关地教学片段或者情景故事进行文学化地描写，一方面展示案例问题，另一方面增强可读性. 、教学设想：包括对作业地说明、案例教学地注意事项、案例教学地具体要求和操作建议，以及一些必要地说明.并且围绕案例中存在地各种问题提出讲座，这些问题不但阐述案例地主题，提示案例中存在地各种困惑，还具有一定地启发性，激发学习者反思和讨论. 、教学反思、研究：包括对课堂教学行为作技术分析、教师地课后反思、对教与学原则地引申等，有些案例研究地结论在此进行了展开. 附：案例分析范例－－ “近似数和有效数字”案例 背景介绍 本节教材是实施新地课程改革后初一地一堂课.这节内容与老教材地内容基本一致.选用这节课地原因是因为过去我曾选用这节课作为教学公开课，取得了相当地成功，当时地授课方式为普通地启发式教学.本堂课是由我所上地一堂平常课，所采用地上课方式是组讨论式.希望通过这节课同过去地课进行比较.考虑到本堂课地情况，未安排学生进行预习. 情景描述 像往常一样，经过精心地准备，我走进了教室：“同学们，今天上课之前先请同学们做一些简单地数据统计，要求完成以下内容： 分组统计：（）班上男女生人数； （）全年级人数； （）同学们用地数学课本地厚度； （）中国人口数量； （）圆周率. 要求每个小组迅速地分工、合作完成上述内容，并进行简单地记录.”
话音刚落，同学们迅速地进行工作，不一会儿就结束了.我注意到有个别同学把自己放在旁观者地位置.“完成了？哪组先说？”立刻有学生站了起来：“我们班上男生有人，女生人；全年级人数约有人；同学们用地数学课本地厚度为厘米；中国人口数量约为亿；圆周率约为.”“大家认为他说得是否正确？”“我认为他说得基本正确，但全年级有人，圆周率在之间.”……每组均发表了各自地结论，各组结论基本相同. “大家说得都很好.有需要提出地问题吗？”“那为什么会有不同呢？”“问题提得很好，谁来解答？”“我想，可能是计算地问题，或是测量地问题.” “非常好，我们在某些情况下可以得到一些精确地、与事实完全相符地数，我们称之为准确数；但在某些情况下得到一些与事实不完全相符但比较接近实际地数，我们称之为近似数.谁能说出上述数中哪些是近似数哪些是准确数.为什么？” “我们班上男生有人，女生人是准确数；全年级人数约有人是近似数；全年级有人是准确数；同学们用地数学课本地厚度为厘米是近似数；中国人口数量约为亿是近似数；圆周率约为是近似数.” “很好.谁能说出一些日常生活中常见地近似数和准确数地例子？” “教室有张桌子，张椅子，扇窗户，这些是准确数.” “我地身高是米，今年岁，这些是近似数.” “我们学校有多人，这是近似数.” “我们学校有多人，与实际相差太远，这不是近似数.” “初一（）班约有人，教室大概有盏灯为近似数？” “大家都发表了自己地看法，很好.主要地问题是：怎样才算作近似数？” 我给出了近似数地意义：我们说与实际有偏差但比较接近实际地数，我们称之为近似数.即用四舍五入地方法得到地数称之为近似数.比方说，我们年级有人.我们可以说：我们年级约有人；也可以说：我们年级约有人. “那我所说地我们学校有多人，是不是近似数？”…… 同学们产生了一些争论，其中也提到了常见地说法如：实足年龄岁，虚岁岁等. 我发表了自己地观点：无论是近似数还是准确数，它首先是一个具体地数.诸如多、不到等，均不能称之为近似数.像初一（）班约有人，教室大概有盏灯，混淆了数学中近似数与生活中近似数地概念.也就是说数学中所说地近似数与实际生活中地一些习惯说法是不相同地，请大家注意. 同学们地表情似乎有些怀疑.我没有停下来. “用四舍五入地方法得到地数，就有近似程度问题.比方说： π＝… π取整数，则π≈，精确到个位 π取一位小数，则π≈，精确到十分位 π取两位小数则π≈，精确到百分位 …… 问题：和地近似程度一样吗？为什么？” “一样，因为后面地可以省略.” “不一样，因为精确到十分位，精确到百分位，如四舍五入为四舍五入为.”“谁知道什么样地数四舍五入为，什么样地数四舍五入为吗？” “应该是到四舍五入为到四舍五入为.” 同学们地掌声响起来了. “很好，用‘<’号连接为≤<≤<.这说明它们地精确度是不一样地.地精确度更高.” 下面我又介绍有效数字地概念：一个近似数，从左边第一个不为零地数字起，到末位数
房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
小学数学课堂教学案例分析报告范文
小学数学课堂教学案例分析 德惠市实验小学侯晓丽 人人学习有价值的数学，人人都能获得必须的数学。人们在学习、生活、解决问题的过程中，经常需要进行调查、收集、整理数据，对现象、事实作出全面的、规律性的描述和分析，并以此为依据，作出决策和预测。统计是课程标准规定的四个领域之一，它在日常生活、生产和科研中有着很广泛的应用。依据课程标准的要求和教材所提示的活动方式资源，我们应从儿童的兴趣和生活经验出发，灵活选取素材进行教学，使学生学会一些统计的知识。以下我将对《认识角》《三角形的面积》《统计》三课的教学案例进行分析。 1、小学数学案例与反思 课堂提问是课堂教学普遍运用的一种教学形式。它的主要功能有：促进学生思考，激发求知欲望，发展思维，及时反馈教学信息，提高信息交流效益，调节课堂气氛，培养口头表达能力。课堂提问是一种最直接的师生双边活动，也是教学中使用频率最高的教学手段，更是教学成功的基础。 教师的课堂提问行为却存在很多不足，如提问方式单一、容简单、只针对少数学生，课堂中我们经常听到的是教师简单、随意、重复的提问，学生则是不敢或不愿回答问题，或不能、不善于回答问题。有
些教师的提问得不到学生的配合，学生要么答非所问，要么答者寥寥，造成课堂教学的冷场，达不到预期的效果。 【案例】某教师教学《认识角》为了让学生感知数学与生活的联系，配合教师设计的“我们去旅游”的情景线索，出示了一系列与交通标志相关的实物：出口指示牌(长方形)，转弯指示牌(三角形)和限速警示牌(圆形)，手巾(正方形)等，让学生比较它们的不同(长方形、正方形、三角形都有角，而圆形没有角)。 师：这些是什么? 生：交通标志 师：它们有什么不同? 生1：有些是圆的，有些是方的 师：还有吗? 生2：它们表示的意义不同 师：什么不同? 生：转弯指示牌表示……, 限速警示牌表示……, 生2：我不同意….. 接着学生争论起来。
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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
(完整word版)房地产投资分析试题1
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
教学案例：《矿产资源合理开发和区域可持续发展》
教学案例：《矿产资源合理开发和区域可持续发展》
教学设计： 《矿产资源合理开发和区域可持续发展》 ———以德国鲁尔区为例 【课程标准】 以某区域为例，分析该区域能源和矿产资源的合理开发与区域可持续发展的关系。 【教材分析】 矿产等自然资源的合理开发利用对区域可持续发展具有重要的战略意义。自然资源是工业生产的粮食，工业的发展与矿产资源的关系极为密切。本节教材以鲁尔区为例讲解，首先是因为鲁尔区是典型的资源型工业区，而且在不同的发展阶段出现的问题也比较突出和典型；其次，我国的许多工业区与鲁尔区类似，如：东北老工业基地和以山西为中心的能源基地等均属资源型工业区，在发展过程中也不同程度地出现了一系列的问题，通过鲁尔区的学习，使学生能够明确分析“资源开发与区域可持续发展关系”的基本思路，从而能正确的进行知识迁移。 【教学目标】 （一）知识与技能 1．掌握鲁尔区兴起的优势区位条件。 2．联系科技、能源、工业发展史，理解鲁尔区衰落的原因。 （二）过程与方法 1．运用地图指出鲁尔区煤炭分布与铁矿石的来源，培养学生读图能力和综合分析问题的能力。 2．通过不同时期煤炭资源对鲁尔区工业发展的影响，培养学生分析问题的能力和归纳能力。 （三）情感态度与价值观 通过学习，树立学生的资源与环保意识和可持续发展观念。 【学情分析】
在必修模块2中，学生已经学习了分析区域发展条件的基本方法和工业生产活动对地理环境的影响，这些知识都离不开具体的实例，而本节课刚好为学生提供了一个巩固和应用已学知识的很好机会。 【教学重点】 煤炭资源对鲁尔区工业发展的重要作用。 【教学难点】 煤炭资源的合理开发与鲁尔区可持续发展的关系。 【教学方法】 双层次问题导学法 【教学过程】 【导入】 美国的匹兹堡、英国的曼彻斯特、德国的鲁尔区、日本的九州，都曾经是工业重地。这些地区的制造业曾经支撑了国家经济的崛起，但重工业的发展，也带来了严重的污染以及煤铁资源的枯竭。如今，通过发展服务业、新兴工业、创意产业等方式，它们已成功地转型为新的金融城市、文化之都。 德国的鲁尔区可以说是它们中的成功典范。这节课，我们以“乱世崛起—中道衰落—华丽转型”三部曲来学习资源性城市如何发展。 【板书】第五节矿产资源合理开发和区域可持续发展 【基础把握】（学生在阅读教材的基础上完成。） 1、鲁尔区位于_____________，19世纪上半叶，鲁尔区开始大规模的______________和____________，并逐渐发展成以________、________、_______和______________等 为核心的世界著名工业区。 2、鲁尔区有____________、____________、
小学英语课堂教学案例分析报告
小学英语课堂教学案例分析 这是一节小学三年级的英语课，当我走进教室时，耳旁立刻响起了熟悉又响亮的“Good morning”。但是根据我平常的经验，这股热情在这个班里最多只能维持二十分钟。不等新授内容结束，教室里马上变得死气沉沉。本课教学的内容是六个英语单词：lion、lock、milk、mouse、night、nest。在教读之前，我把画有这些单词的挂图贴到黑板上，以便于学生理解。果然不出我所料，孩子们刚掌握这些词语的发音，就习惯性地保持沉默了。更恼人的是，教室一角竟出现了一阵骚动，问了才知道这几个同学在为一道“脑筋急转弯”争得面红耳赤。不积极发言就算了，还要闹事啊！我打算叫这几个“肇事者”起来读单词，顺便进行一番思想教育。但是，当我的眼睛落在黑板上的教学挂图时，我有了另外的主意。“好吧，老师也准备了一个英语的脑筋急转弯，看谁猜得对，Ok?”效果果然不错，听我这么一说，闹哄哄的教室立刻安静下来，所有的小朋友都表现出十分的兴趣。“从前啊，有一只贪吃的小mouse，有一天竟然闯进milk厂里，它喝了好多好多的milk，结果人们发现mouse死了，你们猜，mouse 是怎么死的？” “Mouse掉进milk 里淹死拉。” “mouse被milk厂里的人打死了。” “我知道，mouse肯定是喝了太多的milk 撑死了。” “……” 我狡猾地一笑：“No ，因为这桶milk早就过了保质期，mouse喝了拉肚子拉死了啊！” “哈哈…”孩子们都笑了起来。看到学生的激情已被点燃，而且经过这么一问，mouse 和milk 也能很自然地从他们口中说出来，我又生一计，“刚才这个脑筋急转弯是老师根据黑板上的一幅挂图编的，但其实每一幅英语挂图都包含着一个有趣的故事，不信你们编编看，肯定比老师编得还好。”于是，我让他们分小组编故事，并写下来，然后派代表上台讲给大家听。顿时，教室里成了一锅煮沸的粥，所有学生都好像被点燃了智慧之火，兴高采烈地各抒己见，有的抢着说故事，有的忙着作记录，有的为了一个情节争得面红耳赤……还没有到汇报成果的时候，很多小朋友就迫不及待地把他们的作品跟我分享。更让我惊喜的是，那几个英语课上的“最熟悉的陌生人”也纷纷加入了编故事的队伍。孩子们的想象力是最棒的，教室里马上变成了一个丰富多彩的童话世界：有被lock在笼子里可怜的lion大王，有住在潮湿的nest里还在漆黑的night饿死的 birds ，还有不怕lion的权威，
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产投资分析课程房地产投资教学案例
《房地产投资》教学案例 案例分析1：住宅物业开发 一、房地产市场分析要解决的问题 1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场 2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？ 3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？ 二、住宅市场分析 1、目标市场在哪里？ 市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置 一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区 2、适合目标市场的价格和租金范围有多大 3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？ 4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？ 5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？ McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。 McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。 问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？ 2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？ 房地产买卖投资案例分析 案例1： 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1 定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？ 解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元 3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
小学教学案例分析报告
1. 小学案例分析 我班有一位男生，他是家中的小皇帝，养成了事事以自我为中心，不考虑他人感受的习惯。在家中他对父母的态度很差，常因小事与父母赌气，甚至责骂自己的母亲。在学校他自由散漫，总拖欠作业，有时还因小事对同学大打出手。对于这样的问题学生，班主任该如何引导教育？为什么？ 从该案例可见这位男生之所以形成这样的不良行为，最大的原因是他的父母亲过于溺爱，从小没有对他进行必要的教育，现在已经五年级了，一些行为习惯、个性特征已经初步形成，要引导教育有一定的难度，同时纠正的时间也可能要长些。 遇到这样的学生，班主任不能单纯以惩罚、批评、向家长告状等方式教育他，这样会引发他对老师产生对立，不利于教育。 我考虑从以下几方面多渠道、综合、持之以恒地对该生进行教育。 一、与家长沟通，形成教育一致性。学生行为习惯的养成不是一天两天就能形成的，这与家长的教育理念有很大的关系。因此，要教育学生，必须和家长沟通，让他意识到自己教育出现问题的的严重性，要教育好学生，必须与学校配合，只有学校单方面对学生进行教育效果不明显。 二、和该生交朋友，了解他内心的需要，随机进行教育。作为一个自然人，他必定有他的需要。他有交友的需要，有同伴认同的需要等。案例中的学生物质上的需要已得到充分的满足，但精神上的需要却很缺乏。因此，我必须与他交谈，了解他的需要。利用这一点来打动他，刺激他，引导他。 三、逐步树立他在班级的威信，利用同伴的榜样作用教育他引导他。该生 在班里常因小事与同伴大打出手，他在班里一定很不受欢迎，必定常受到大家的冷落，恶性循环。因此，我要发现他的闪光点，并在班里适时表扬，解除他与同学们
的隔阂，让他们彼此互相欣赏。再利用榜样作用对他进行潜移默化地影响。 四、孩子总是喜欢得到老师的肯定的，尤其是这类孩子，更喜欢朋友间或同伴间的肯定。因此，教师要以朋友的姿态明确告诉他，他的行为中哪些是好的，哪些是错的，让他能意识到对于错，对是非有正确的判断。 五、对于这类学生，他有反复性，因此，教育是长期的，需要长抓不懈。这就需有教师采用严格的爱”的方式，即既要关爱他，但又必需严格要求他遵守纪律，严格自己的行为规范，从而慢慢地改变他。 2. 小学班主任工作案例及分析 一次上课铃响了。我又开始了例行的监督”工作，同学们都很快地跑回教室。过了一会儿，上课的老师也进了教室，第二遍铃响过后，我的目光刚要移开，突然看见我班颇为顽皮的男同学％＞跑进教室。我当时就想：这小子肯定是课间跑操场上玩去了，才会上课迟到！这是我亲眼所见，准没错！”一下课，我就走进教室，把他叫到讲台前，严厉地批评他上课迟到。平日里大大咧咧的他这下可急了，我分明看见眼泪在他眼圈里转。您冤枉人，我根本没玩，下课，同学们围着李老师问问题，然后李老师又叫我帮她把作业本抱办公室去，这才晚的！”我的脑中轰”的一下，是呀，我怎么忘了，为了调动他的学习积极性，我和李老师商量好让他当数学课代表的呀！我知道错怪了他，连忙道歉。 他却气乎乎地走了，以后几天都不怎么理我。 都说眼见为实”，可我亲眼所见，还是错怪了同学，这是深刻的教训。孩子的心是稚嫩而脆弱的，伤害了就很不容易愈合。我们作为教师，每当在批评学生之前，一定要先问问自己，事情搞清楚了吗？事实是这样吗？我批评得有理有据吗？千万不能凭主观想象就草率处理。
房地产投资分析报告文案
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必
初中英语教学设计课题与案例分析报告
英语教学案例分析 普洱市景东县安定镇中学教师：王彩虹 七年级上册Unit7第一课时 一设计思路 本节课的词汇主要是服饰类的，课型属于听说课。所以在课前先营造一种轻松的学习氛围，教唱一首英语歌曲，让学生尽快地融入进课堂，期间还有pair work，group work，把学生分成两人小组或四人小组，互相对话。这样的活动要进行两次，可以提供给学生充分的时间进行交流。 二教材分析 本节课是第七单元的第一课时，学生在前一单元初步学习完有关食物的英语知识之后，本单元进一步地学习有关服饰的知识。而本课时是第一课时，所传授的知识点应该浅显易懂，不应该太难。本课时围绕着几个关于服饰的词汇和两个询问价钱的句型展开。首先为词汇教学，在学习词汇之后，句型的教授也应该把握重点，本课时的主要句型是How much is…? It’s … dollars. How much are …? They are …dollars. 词汇的重点是要区分单复数,还有dollar的用法。 三教学目标 （一）教学知识点 (1) New words：T-shirt，sweater，bag，hat，skirt，socks，shorts，pants，shoes. (2) Questions and answers：How much is/are…？It’s/They
are…dollars. （二）能力训练要求 (1) 通过师生对话,生生对话等一系列活动,提高学生实际运用英语的能力。 (2) 体会合作学习所带来的快乐。 （三）情感与价值观要求 通过学生互相帮助，互相学习，体验集体荣誉感和成就感，发展合作精神。 四教学重点和难点 重点： (1) 学会重点词汇的发音，单复数形式的掌握。 (2) 学会询问价钱的英语句型及其回答。 难点： (1) 表示大小，颜色的形容词同时出现在名词前时，该如何摆放。 (2) 听力2a前，如何充分铺垫，以便于学生跟上录音速度。 五教学策略与手段 (1) 师生对话，生生对话。 (2) 充分运用现代教育技术手段。 六学情分析 本课内容贴近学生生活，初一的学生对有关服装的知识有些了解，所以接受起来应该不难。但是词汇的发音以及概念，却需要老师的及时指导。而且这个年龄段的学生好动，注意力容易分散，记忆的持续时间
《房地产投资分析》综合测试题5-5
东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征