2010年合生滨海城项目营销策略报告163p
合生滨海城营销工作沟通方案
合生滨海城营销工作沟通方案一、背景介绍合生滨海城是一家新开发的房地产项目，位于滨海市，总建筑面积为xxx平方米。
为了提高项目的销售效果，我们需要制定一套行之有效的营销工作沟通方案，以吸引潜在客户并推动销售。
二、目标客户分析在制定营销工作沟通方案之前，我们首先需要了解目标客户。
合生滨海城主要面向有购房需求的中高收入群体，他们对居住环境、教育资源、交通便利等方面有一定的要求。
因此，在沟通方案中应注重强调项目所提供的这些方面的特点和优势。
三、沟通渠道选择为了更好地传达合生滨海城的信息，我们将选择多种沟通渠道，包括但不限于以下几种：1.网络媒体：建立和维护一个专门的项目官方网站，不仅提供项目的详细信息和户型图，还可以发布相关新闻和活动信息。
2.社交媒体：通过在各大社交媒体平台上发布项目介绍、实景照片、成功案例等内容来吸引潜在客户。
同时，可以结合广告投放，提高投放精准度。
3.楼盘活动：定期组织楼盘活动，如开盘仪式、样板房展示、销售推介会等，吸引潜在客户参观项目并详细了解项目的特点和优势。
4.传统媒体：通过合作媒体发布合生滨海城的广告，如电视、报纸、杂志等。
这可以扩大项目的知名度和曝光率。
5.电子邮件营销：定期向已注册的潜在客户发送项目最新信息和活动通知，保持与客户的有效沟通。
四、沟通内容策划在进行沟通内容策划时，我们应该突出合生滨海城的独特性和卖点。
下面是几个可以包含的内容：1.项目介绍：包括项目背景、地理位置、建筑规划、户型介绍等。
这些内容可以在项目网站和社交媒体上发布。
2.实景照片：通过发布项目的实景照片，让潜在客户更直观地感受到项目的风格和品质。
3.成功案例：介绍之前销售成功的案例，通过实际的购房者的经验分享，增加潜在客户的信任感。
4.教育资源：介绍项目周边的教育资源，如附近的学校、幼儿园等，吸引有家庭需求的客户。
5.交通便利：详细介绍项目周边的交通状况，如公交、地铁等，让潜在客户了解到居住在合生滨海城的便利性。
滨海新区市场营销策划方案
滨海新区市场营销策划方案1. 引言滨海新区是一个发展迅速、潜力巨大的现代化城市，市场竞争激烈。
为了提升滨海新区的知名度、吸引更多人才和投资，本文将制定一套市场营销策划方案，旨在帮助滨海新区塑造品牌形象，增强市场竞争力。
2. 目标市场定位滨海新区的目标市场主要包括企业投资者、创业者和高端人才。
通过深入分析市场需求和竞争对手情况，我们确定了以下目标市场定位：•企业投资者：吸引国内外大型企业投资滨海新区，推动新区经济发展；•创业者：提供良好的创业环境和政策支持，吸引创新创业项目落地；•高端人才：打造宜居宜业的环境，吸引高端人才落户滨海新区。
3. 品牌定位滨海新区的品牌定位应强调以下核心价值：•创新与创业：将滨海新区定位为创新和创业的热土，吸引有梦想的人们聚集和创造；•开放与包容：打造开放包容的社区文化，吸引多元化人才和文化交流；•资源与绿色：充分利用滨海新区独特的地理位置和资源环境，打造绿色可持续发展的城市。
4. 市场推广策略4.1 品牌形象建设•设计独特的品牌标识和口号，体现创新、开放和绿色的形象；•建立统一的品牌形象指南，确保品牌在不同媒介上一致呈现。
4.2 线上推广•建立官方网站，提供滨海新区的基本信息、投资政策和创业支持等内容；•利用社交媒体平台，定期发布滨海新区的新闻、活动和成功案例，增加品牌曝光率；•运行定期的网络广告和搜索引擎优化（SEO），提高滨海新区的搜索排名。
4.3 线下推广•参加行业展会和峰会，展示滨海新区的优势和吸引力；•与相关机构和企业合作举办创业大赛和论坛，提高滨海新区在创业者中的知名度；•在重要节点和公共场所设置品牌广告牌和标识，提升滨海新区的形象。
4.4 品牌合作•与知名企业和机构建立合作关系，共同开展创新项目和研究合作；•积极邀请重要行业领袖和顶级人才来访滨海新区，提升滨海新区的影响力和聚集效应。
5. 成效评估为了评估市场营销策划方案的有效性和成果，我们将采取以下几个指标：•品牌知名度：通过市场调研和品牌调查问卷，评估品牌知名度的提升情况；•网站流量和转化率：分析官方网站的流量和转化率，评估线上推广的效果；•参展效果：通过参展活动的反馈和合作机会的增加，评估展会的效果；•媒体曝光率：通过媒体报道和新闻稿的发布情况，评估品牌的媒体曝光率。
合则生准则优——合生国际花园营销略DOC
合则生准则优——合生国际花园营销策略一、项目概况合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，北面为500米宽城市绿化带，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。
合生地产将本项目定位为现代风格，高档综合性豪宅社区，社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。
二、项目面对的营销环境1、总体优良的区域环境合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，占地约5万平方米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO 隔河相望，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。
与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。
（1）发达的商业环境项目东侧50米为东三环中路，往北步行10分钟可达国贸、银泰、央视、北京电视台，开车10-15分钟可达燕莎、赛特、建国门，紧邻国贸商圈。
（2）人文环境西北方向驱车10分钟就是北京明城墙遗址公园，西南10分钟路程是北京游乐园。
（3）便捷的生活环境和优秀的教育环境小学：朝阳区和平村第二小学、北京市劲松第二中学、垂杨柳第三小学、北京工大附中、垂杨柳第四小学校、垂杨柳中心小学幼儿园：北齿幼儿园、劲松三区幼儿园、劲松幼儿园、劲松五区幼儿园综合商场：海文王府井百货、鄂尔多斯专卖双井分店、国美电器双井店、好视明眼镜北京眼镜厂总店、王府井书店劲松分店银行：中国工商银行、中国建设银行、北京商业银行、中国银行医院：北京市轻工医院、永天力大药房、垂杨柳医院、劲松医院、南磨房医院2、区域房地产状况（1）CBD区域地产持续升温合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。
政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消费能力促使CBD地产持续升温。
（2）写字楼与高端公寓供求失衡2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。
房地产开发有限公司项目营销战略与策略报告(PPT 32张)
效率
创新
贝沙湾 展示
贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺 术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念
贝沙湾用珍稀艺术品来诠释 豪华，通过艺术品来体现尊 贵的生活品位。
贝沙湾拥有专属品牌系列， 包括香水、香槟、浴袍、衣 架等品牌礼品。 贝沙湾尊贵而独一无二的会 所服务设施，让业主了解贝 沙湾的生活与艺术。
比例
5% 10%
9%
2% 旅游 访友 商务 会议 疗养 74%
香格里拉大酒店人住客户 购成：商务客户占30% ， 商务会议占40% ，其它为 旅游客户 。
北京 天津 河北 山西 内蒙 辽宁 吉林 黑龙江
10.43
28.97
17.86
0.77
北海2008年共接待游客695万人次，其中接待过夜游 客375万人次，一日游游客320万人次。过夜游客人人 均停留2天，人均花费771.31元。 一日游游客人均花费280.93元。湖南、广西、广东游 客成为旅游游客主体。
本报告是严格保密的。
奢侈品案例研究
使用有效的方法来宣传自己的顶级客户群，无 疑对消费者有着更强大的感召力
宣传顶级用户
名 人
LV
各界形象代言人：对于历史悠久的奢侈品品牌来说，那些社会地位尊贵、 具有时代影响力的用户，比如皇室贵族、著名政治家、文学家等当初可能 仅是对该品牌产品的喜好，却也在不经意间成就了这些品牌的附加值。如 今，他们也成了影响更多消费者的品牌形象代言人； 文化名人效应：赞助包括文化、艺术及音乐等多项文艺活动，利用文化名 人的效应扩大其产品在广大受众中的影响力； 举办慈善活动：邀请众明星参加LV香港癌症基金会慈善餐舞会等，塑造品 牌社会影响力。人们看见的不再是单薄的品牌，而是更为生动、有血有肉 的形象。
合生滨海城营销工作沟通方案
209-238平米㎡ 56%
2011年01月22日 10000-12000/㎡
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合生滨海城营销工作沟通方案
•项目概况：
➢项目特点：集五星级酒店、大型商业、住宅于一体的综合性项目，一期为英伦别墅区。 ➢自然资源：红树林公园、半岛体育文化公园、大亚湾森林公园(规划)等。 ➢目前销售动态： 208—233㎡联排别墅，10000-12000元/㎡。
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合生滨海城营销工作沟通方案
•竞品楼盘——星河丹堤
项目位置 占地面积
105万㎡
惠阳区淡水淡澳河以西 建筑面积
240万㎡
建筑类型 户数 容积率
别墅,小高层,高层 9369户 1.80
主力户型 绿化率 开工时间
开发商 惠州阳光新都房地产开发有公司 目前均价
别墅产品 193-440㎡
37.67%
•
2，以上为我们的自带媒体投入，其它媒体投放由开发商自行安排。
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合生滨海城营销工作沟通方案
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/7
合生滨海城营销工作沟通方案
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合生滨海城营销工作沟通方案
•竞品楼盘——翡翠山
项目位置 占地面积
项目位置：大亚湾区西区大亚湾大道和龙海二路交汇处（熊猫国际斜对面）
约71万㎡
建筑面积
120万㎡
建筑类型 户数 容积率 开发商
独栋、联排、双拼 308户 1.65
主力户型 绿化率 开盘时间
惠州市宏业投资开发有限公司 目前均价
2010-08-30 洋房：6500/㎡ 别墅：9000-12000/㎡
滨海花园销售策略
2023-10-28contents •市场分析•产品定位与特点•销售策略制定•销售实施方案•销售策略评估与调整•滨海花园销售策略案例分析目录01市场分析评估国家政治稳定性，政府对房地产市场的政策支持情况等。
政治环境分析经济增长趋势、通货膨胀率、就业情况等，评估市场购买力。
经济环境考察当地生活方式、价值观、人口结构等，了解市场需求。
社会环境关注新技术发展，如互联网、大数据等，探索与房地产销售的结合点。
技术环境宏观环境分析了解竞争对手的销售策略、产品特点、价格等。
竞争对手分析主要竞争对手关注可能进入市场的其他企业或品牌。
潜在竞争对手分析市场竞争程度、市场份额分布等。
竞争格局目标客户分析客户需求与偏好通过市场调查、数据分析等方式，了解客户需求与偏好。
购买能力与购买意愿评估目标客户的购买能力与购买意愿，制定相应的销售策略。
目标客户群体根据产品特点、价格等因素，确定目标客户群体。
02产品定位与特点以中高端购房者为主，包括本地居民和外地投资者。
目标客户群地理位置建筑风格位于滨海新区的核心区域，拥有优越的海洋资源和城市发展潜力。
以现代简约风格为主，结合滨海文化元素，打造高品质的居住环境。
03产品定位0201提供多种户型选择，包括一居室、两居室和三居室等，满足不同购房需求。
户型设计充分利用滨海地区的景观资源，设置观海户型，让居民尽享海景风光。
景观资源配备完善的社区配套设施，包括健身房、游泳池、儿童游乐场等，提升居住品质。
社区配套产品特点产品优势滨海花园位于滨海新区核心区域，土地资源稀缺，具有较高的投资价值和升值潜力。
稀缺性交通便利教育资源医疗设施周边交通网络发达，地铁、公交等公共交通设施齐全，方便居民出行。
周边有多所知名中小学和教育机构，为居民提供优质的教育资源。
附近有多家大型医院和社区卫生服务中心，保障居民的健康需求。
03销售策略制定总结词合理定价，考虑成本与市场需求详细描述在制定定价策略时，需要综合考虑项目成本、市场需求、竞争状况以及目标利润等因素。
天津合生君景湾项目2012年度营销策略总纲49P
客户储备量实现： 针对客户类型，精准锁定渠道，持续形成
产品说明会
深度解析，
拔升价值预
500 450
话题性沟通和北京品牌体验之旅 期
437
395
400 350
持续拉动客户价值预期
357 325
293
300
261
2品50牌发布会
228
建2立00品牌认知 172 184
150 100 76
客户补量
实现排卡437张 升级客户83组
竞品项 目
板块
体量 （m²）
推盘 周期
均价 实现（元
/m²）
主力面积
10-12
月周 已售 剩余存
去化 货量
量
速度 （m²） （m²）
（套）
万科海 港城
中交启 航嘉园
泰达 时尚 板块
目前剩余二期 10500 37万 尾房，以优惠 （特价房 90、115 3~5
房促进销售 8900）
11万
地价便宜，走 量为主
天津整体市场2011年第四季度进入速冻期”
2012外部环境：
成交量跌幅近50%
50%
•10月成交面积74.5万平米，较9月份环比下跌19% •11月成交面积45.3万平米，较10月份环比下跌39% •12月份成交面积46.5万平米，连续两个月维持在旺势成交量50%的低迷水平
滨海新区作为楼市重灾区，2011年度较天津整体情况
83 24
50
0
9.24 10.1 10.8 10.15 排10卡.22客户10.量29 11.5 11.12 11.19 11.26
升级客户量 内认到场量
渠道 支持
塘沽进城型客户 工作缘客户
20100106-合生滨海城二次提案(补充调整)
什么理念最有战略性?
什么理念能对接并赢得更高级别的世界级金奖? 什么理念最能代表一级开发的实际意义? 什么理念能承载合生的伟大梦想? 什么理念是这块土地的最大潜力所在? 什么理念是消费者优质生活的追求所在? 什么理念马上可拿到市场上与销售渠道上推广?
什么理念可以涵盖住宅\酒店\教育\娱乐\休闲\商业\等领域?
21世纪什么最昂贵?
依云矿泉水为什么很贵?有舍不得喝的感觉?悦榕庄酒店为什么选择在最生态的地方? 一滴水，为什么能唤起无尽的遐想？一滴水，为什么能引来万众注目？ 一滴水, 为什么会让收藏家们如痴如醉？
21世纪什么最稀缺?
滨海城自然生态
滨海城经济生态
滨海城人文生态
生态
生态改变生活态度 生态代言生活境界 生活表达人生品位
合生滨海城 一级战略总控
新合生
新战略 新愿景 新财富 百年基业
董事长思维
企业(COMPANY )
C
教育事业 医疗事业 文化事业 数据中心
新事业
新旗舰
新地位 新模式 新优势
滨海城
R
(REAL ESTATE)房地产
经理人思维 新价值 新品位
市场业绩
新利润 新案例
C
市长思维 城市明星--企业公民 新城市 新经济 新规划 新人文 泛地产
CED将代表一种全新城市运营模式的出现,他是世界级城市群的集合 产物,是全球生态环保大势下的新城市代表！ CED将大大提升惠州、深圳、香港的城市化进程，将改变三城人居 文明与城市文明！
中央生态区CED
快速打造惠州城市名片，海上门户
结合珠三角纲要,二次整合大亚湾西\中\港三区,
中央生态区可真正实现惠州海上门户的标志性区域开发 率先实践深惠一体化契机: 深圳城市海岸线高度城市生活化,本区域城市生态化价值极高 打造惠州深圳香港三地生态型城市高级游居中心, 沿海高速即将开通,本区域是深港惠三城地理交通中心地.
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模式二:产品拉动
纯地产
别墅类产品拉动， 珠江东岸
特色居住体验
光耀城
模式一:性价比拉动 纯地产
度假配套投入、 德洲城 强势度假资源 中天彩虹城
牵引力弱
世联近郊大盘操作沉淀
模式一:度假模式操作案例——金海湾
卓越浅水湾
开盘时间：2008.6.21
建筑面积： 350万㎡ 最近一开盘时间：2009年报10月24日 推售套数：共推出390套 产品：独栋360-420㎡、双拼180㎡ 、公寓50 ㎡的套房、70-80 ㎡的一房两厅、100 ㎡的两房 均价：别墅23000元/㎡、公寓8500-9000元/㎡
富力·泉天下
合景天湖峰境
南航碧花园
从化
花都 玖珑湖
合和新城
恒大山水城
碧桂园假日半岛
翡翠绿洲
侨建绿野山庄
1.5h 1.0h 0.5h
中心区
增城
金地荔湖城
星河湾
湖山国际
金山谷国际社区
剑桥郡 碧桂园凤凰城
锦绣香江
番禺 广州雅居乐
祁富新村
第一居所 第二居所
第一居所\第二 居所复合
视角一：广深近郊Байду номын сангаас盘视角
富深圳裕近阶郊层大盘的发理展想缓慢居，住牵地引力较为模糊，第二居所/第
项目规划
项目核心价值的规划实现
项目整体规划理念与分期规划实现组合
项目产品 营销运作
项目产品线单一 项目进行核心价值点的反复诉求
项目产品线复合，多元化的产品组合
项目以整体愿景为主线，针对不同阶 段的分价值点诉求
世联近郊大盘研究沉淀：
近郊大盘营销语言
阶段 1期：卖愿景 2期：卖产品 3期：卖成熟 4期：卖城市
事实
评价 营销 理想
生活配套缺乏； 交通体系不完善； 规划尚未细致出台； 各方投入尚未兑现；
基础园林景观； 基本商业配套； 舒适度的升级； 价值逐渐兑现中；
生活配套齐备； 交通体系落实； 规划逐步系统化落实； 各种投入兑现；
城市板块扩张； 城市价值渗透
板块价值实现； 融入城市；
区域未被定型；
社区雏形初显；
水口中心区，周边配套成熟。
合生上观国际 合生国际新城
2009——合生高尔夫
占地207万平米山水资源大盘；
合生高尔夫 2010——本项目
携全国品牌之势，领深占地圳4平方市公里场山海之大城；巅！
项目目标：
第一起势
第一规模
第一门户
第一资源
第一品牌
长期目标：基于4平方公里，建立项目持续影响力； 短期目标：实现10亿销售目标，引爆市场； 品牌目标：建立合生创展品牌的深圳影响力；
截止11月底销售率：100％
大盘核心牵引力:依靠强势的海景资源， 高端的度假配套牵引
销售状况：10月推出390套别墅和公寓， 三个星期内回现，全部销售完，主要依 靠其强势的资源，代租代管的产权经营 模式，以及投资价值的拉动
客户特征：70％的客户来至于深圳， 主要看中项目强势的滨海资源，极其投 资价值，多用来度假投资。
主 70%的深圳客户，投资兼自
视角一：广深近郊大盘视角
深圳近郊项目有效的大盘强势牵引模式——
牵引模式 模式特征
模式核心
牵引力强
典型项目
度假配套投入、 金海湾 模式四:度假拉动 真度假真地产 强势度假资源 华侨城天麓
模式三:生活拉动
万科东海岸
生活氛围的营造， 万科清林径
假度假真地产 生活理念牵引
万科棠樾
万科松山湖 蓝山锦湾
生于流水绿树间 人文、健康、生态、
弱势的客户牵引 湖水
高层11000 别墅、高层
山水
二手房
别墅、高层
客户 投资客为主，自住只占20%
---
80%来自于深圳
客户来源于传统豪宅区域：华 侨城、香蜜湖、红树湾片区。
以自住客户为主 以东莞本地企业主为主、部分
深圳投资客 以东莞本地企业主、中高管为
核心问题：如何快速、强势建立近郊大盘的营销牵引力？
世联近郊大盘研究沉淀： 富城市裕住阶宅层.V的S.新理区想大居盘住地
城市住宅
新区大盘
客户层面 项目功能 项目周期 定位核心
客户群单一，定位清晰 功能单一，以第一居所为主 项目周期相对较短，单点拉动 挖掘项目核心价值点
客户群复合，客户群定位相对广泛 功能复合，第一居所、第二居所并存 项目周期长，持续拉动 建立项目的核心牵引力
世联近郊大盘操作沉淀
模式二:生活模式操作案例——万科东海岸
万科东海岸
开盘时间：200.5.20
建筑面积： 40300 ㎡ 总套数：200套 最近一期开盘时间2009年9月下旬 产品：复式450 ㎡ 均价：40000元/㎡
截止12月销售率：95％
大盘核心牵引力:项目依托于海资源与 大梅沙、小梅沙、东部华侨城的配套， 主打“海居文化生活”的理念。
片区想象空间大； 产品体现形象魅力；
社区价值最大； 社区形象定型；
城市形象代表； 城市价值最大；
惊艳，瞬间夺目 惊喜，物有所值 选择它，你精彩 追逐，梦想居所
播种 开花
结果
升华
项目报告大纲：
[大盘规则] [大盘形象] [一期操作关键点] [一期的价格实现]
10个命题
深圳近郊大盘牵引模式 大亚湾大盘模式研究 项目超越竞争的方向
区域生活主张 项目生活主张 项目愿景的规划实现
一期操作的目标梳理 营销的整体策略 营销执行的分阶段落实
一期产品的推售策略与回款
1、大盘规则
项目如何建立有效的大 盘牵引模式?
视角一：广深近郊大盘视角
富广州裕近阶郊层大盘的起理源想早,居发展住成地熟,形成较为清晰的第一居所/
第二居所界定
东方夏湾拿
美林湖国际社区
与世界的距离
回归生活生态本质 休闲生活
让都市回归自然
资源
价格
产品
看海，半 复式40000 山
别墅、高层
拥有海
二手房 41000
别墅、公寓
山水
33000
别墅、高层
强势的客户牵引 高尔夫 汤泉
高层4800
别墅 小高层
山海
双拼80000 洋房30000
别墅、洋房
万科棠樾
东方式奢华生活
高尔夫 别墅35000 别墅、高层
一居所/投资居所功能复合
03-05年
06-08年
03-05年，以 东部梅沙为主
06-08年，散 点状分布
09-12年， 东部滨海回
归09-12年
视角一：广深近郊大盘视角
深圳近郊形成客户强势牵引的项目并不多，单纯以山水资 源不能形成大盘的强势牵引
项目名 万科东海岸
十七英里
万科清林径 汤泉半岛
天麓
生活主张 海生活
视角五：第一品牌
合生创展作为全国性房地产领导企业，具有强品牌优势
合生——
东部发展图 深圳
大亚湾 2010年
本项目
2005——合生帝景湾
占地20万平方米，惠州代表性豪宅 大盘；
2006——合生国际新城
总占地64万平米，纯别墅居住社区
惠城 05-09年
合生帝景湾
2009——合生上观国际
占地33万平米，容积率2.9，位于