2020年厦门房地产市场分析报告
(精品调研)201X年4月厦门房地产市场报告_25页
201X年X月XX房地产市场报告第一部分：201X年4月宏观政策扫描（一）政策：住建部明确强调公共租赁房将成201X年工作重点住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
201X年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。
各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。
特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。
国务院：贷款买二套房首付不得低于50% (“国四条”201X年4月14日）国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷(新“国十条”201X年4月17日）国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
另外,通知强调,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
住建部要求商品住房严格实行购房实名制国十条甫一实施，国务院相关部委随即出手。
住房和城乡建设部近日下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）强调，今后未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得收取定金。
房地产市场分析与未来走势展望
房地产市场分析与未来展望摘要：在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。
市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。
明年，房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观，房价面临进一步回调。
望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。
此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。
关键词：景气回落 资金链紧张 需求方观望 房价回调 一、今年房地产市场运行特点今年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。
（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在前年第四季度达到一个顶峰，今年较前年环比开始出现下降。
同时，资金供给的增长率从前年第四季度已经开始大幅下降，从1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。
这种趋势估计第四季度仍将持续。
从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。
今年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。
到今年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%~40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。
尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。
由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。
房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。
首先是银行贷款的减少。
从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。
厦门房地产市场投资分析报告
厦门房地产市场投资分析报告目录第一节楼市欣欣向荣，量价快速攀升 (5)一、量价齐升，库存持续下降 (5)二、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 (9)三、市场集中度较高，本地国企占主导 (10)第二节岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求 (11)一、岛外成交占比持续提升 (11)二、低基数叠加地王效应，岛外房价领涨 (14)三、供需比处于低位，整体依旧供不应求 (15)第三节土地市场：地王频出，供应向岛外倾斜 (16)一、地王频出，高溢价成交成常态 (16)二、土地供应逐步向岛外倾斜 (18)第四节人口吸附能力强，外地购房者比例高 (19)一、经济快速增长，旅游业持续繁荣 (19)二、人口保持净流入趋势，外地人成厦门购房主力 (21)第五节调控力度持续升级，短期效果立显 (22)一、从限贷到限购，调控持续升级 (22)二、四季度厦门房价或维持量缩价稳 (25)第六节开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 (26)一、开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 (26)二、部分楼盘实地调研情况 (26)图表目录图表1：厦门商品住宅成交波动较大 (5)图表2：厦门二手住宅成交快速上升 (6)图表3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升 (6)图表4：上半年厦门房价步入快速上涨通道 (7)图表5：厦门商品住宅均价持续攀升 (7)图表6：2016 年以来厦门商品住宅供不应求 (8)图表7：厦门住宅库存及去化周期呈下行趋势 (8)图表8：厦门中小户型成交占比提升 (9)图表9：2016 年上半年厦门二手房成交户型占比 (9)图表10：2016 上半年厦门房企销售额五强 (10)图表11：2016 上半年厦门房地产销售额前十房企 (10)图表12：厦门上半年销售额前十楼盘 (11)图表13：厦门六区行政区划 (12)图表14：1-8 月厦门各区成交占比 (12)图表15：岛外四区成交占比持续提升 (13)图表16：2016 年8 月厦门六区住宅均价 (14)图表17：2016 年8 月厦门六区住宅均价环同比 (15)图表18：上半年厦门各区商品住宅供求对比 (15)图表19：厦门土地供求对比 (16)图表20：厦门住宅用地供求对比 (17)图表21：厦门8 月26 日成交多个地王 (17)图表22：各区土地供求对比（2016 年前8 月） (18)图表23：岛内岛外历年土地供应情况 (19)图表24：厦门GDP 增速高于全国. (19)图表25：第三产业占比持续提升 (20)图表26：游客接待数及旅游业收入持续快速增长 (20)图表27：厦门收入房价比较低 (21)图表28：厦门租金回报率处较低水平 (21)图表29：厦门户籍及常住人口保持稳定增长 (22)图表30：外地人购房占比超过60% (22)图表31：厦门7.15 信贷政策调整内容 (23)图表32：厦门9 月5 日重启限购令（内容） (23)图表33：9.5 日限购后成交下滑明显 (23)图表34：商品住宅在调控前后成交变化情况 (24)图表35：二手住宅在调控前后成交变化情况 (24)图表36：厦门住宅均价在调控前后变化情况 (25)图表37：万科湖心岛沙盘 (27)图表38：万科湖心岛效果图 (27)图表39：万科湖外景图 (28)图表40：万科湖现场图 (28)图表41：融侨外景图 (29)图表42：融侨现场图 (30)作为上半年领涨的二线城市，厦门于9 月5 日重启限购，成为第一个真正意义上限购的二线城市，我们第一时间走访当地开収商，幵现场考察了万科湖心岛、万科城、融侨观邸等新盘及周边二手房门店。
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
2020年厦门房地产市场分析报告
1320
2
中骏天震
55.89 8.4% 9.84
1073
3
建发央著
36.46 5.5% 10.35
1367
4
国贸天悦
29.39 4.4% 10.82
1368
5
保利董海里
18.99 2.8% 4.98
566
6
融创东南府
17.28 2.6% 5.09
609
7
中交和美新城
16.82 2.5% 4.89
523
销售金额 （亿元）
销售套数
13.15
313
55.04 42.33
2568 2028
79.67 32.71
2040 1581
57.46
1157
22.53
803
17.65
1347
19.02
788
12.27
1043
12‘商局房拍陆
【商晶房排行】金额T,QPlO顶目总销278亿元，市占率为42%，建发每融强势摘田金额芝冠：
8
特房菜昂公馆
14.68 2.2% 6.34
690
9
顶峰莺江一号
14.18 2.1% 2.51
224
10
A顶至尊
13.37 2.0% 2.77
106
1
软件园期
24.10 9.6% 13.15
313
2
建发窒槌
11.20 4.5% 60.89 1320
3
国贸天悦
10.82 4.3% 29.39 1368
5
保利
32.71
4.9%
10.78
1581
6
融创
厦门市房地产市场研究报告
2012年9月厦门房地产市场报告易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团2012-10-10目录易居视点 .......................................... 错误!未定义书签。
数字楼市 .......................................... 错误!未定义书签。
第一章、政策资讯................................... 错误!未定义书签。
一、政策法规................................... 错误!未定义书签。
二、市政规划................................... 错误!未定义书签。
三、企业动态................................... 错误!未定义书签。
四、市场资讯................................... 错误!未定义书签。
第二章、经济环境................................... 错误!未定义书签。
一、全市规模以上工业总产值..................... 错误!未定义书签。
二、1-8月社会固定资产投资额 ................... 错误!未定义书签。
第三章、房地产投资................................. 错误!未定义书签。
一、房地产业投资概况........................... 错误!未定义书签。
二、房地产建设指标............................. 错误!未定义书签。
第四章、商品房市场................................. 错误!未定义书签。
一、市场综述................................... 错误!未定义书签。
2020年12月厦门房地产市场快报(年报)
20-12 0 48.57 44.71 12211
整体市场|土地出让金
2020年112月，厦门市成交土地出让金达637.06亿元，平均溢价率为19.1%。2020年12月厦门市土地出让金为54.60亿元，同比下降64.7%，溢价率 为36.0%，较去年同期提高18.6个百分点。
厦门市土地出让金&溢价率走势
宗数
规划建面（万㎡）
同比（%）
76
1061.62
36.44
25
304.80
86.95
13
180.36
53.37
38
576.45
15.88
整体市场|供求分析
2020年112月，厦门市共推出土地规划建面1120.04万㎡，成交1078.77万㎡，成交楼面均价5905元/㎡。2020年12月，共推出土地规划建面48.57万 ㎡，成交44.71万㎡，同比下降71.34%，成交楼面均价12210元/㎡，同比增长23.1%。
宗数
规划建面（万㎡）
同比（%）
73
1037.18
25.88
23
283.92
74.14
13
180.36
57.18
37
572.90
4.90
整体市场|推出结构
2020年1-12月，厦门市共推出各类用地76宗，共计1061.62万㎡，同比增长36.44%。其中，推出住宅用地25宗，共计304.8万㎡，同比增长 86.95%；商办用地13宗，共计180.36万㎡，同比增长53.37%。2020年12月，厦门市累计推出各类用地4宗，共计48.57万㎡，环比减少 54.84%，同比减少24.29%。其中，推出住宅用地2宗，共计28.67万㎡，环比减少58.07%，同比减少36.13%；商办用地1宗，共计10.47万㎡， 环比增长90.14%，同比增长147.52%。
《厦门房地产市场快报(2020年05月)》
3
0
0
0
0
0
0
0
80-100万 43
8
0
0
0
0
0
0
100-120万 28
1
52
1
0
0
0
0
120-150万 13
3
11
3
18
1
0
0
150-200万 40
37
7
17
0
10
1
2
200-250万 2
102
67
7
0
0
2
0
250-300万 0
109
162
30
32
2
1
0
300万以上 0
2
201
294
306
214
166
项目名称
名
额
积
数
价
积
价
区域
(亿元) (万㎡) (套) (元/㎡) (㎡/套) (万元/
套)
1
特房樾琴 3.51
1.64
178
湾
21424 92
同安 197
区
2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
新沿线· 4.37
1.04
82
天境云著
42070 127 533
集美 区
3
中海九号 3.09
1.02
107
公馆
30255 96
同安 289
区
4 国贸天峯 4.07 1.01 95
3 特房集团
4.22 21239 220
4 中海地产
4.26 30477 161