企业债项目建议书

企业债与公司债

一、企业债券发行人必须满足如下条件：

1、筹集资金用途符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全，包括主管机关批文、土地、环评等；

2、企业存续时间超过三年，近三年没有重大违法违规行为；

3、已经发行的企业债券或者其它债务未处于违约或者延迟支付本息的状态；

4、企业累计发行债券余额不得超过其净资产（不含少数股东权益）40%；

5、近三年连续盈利，且近三年平均净利润足以支付债券一年的利息，现实审批时国家发改委一般要求近三年平均净利润能够覆盖债券一年利息的1.5倍；

6、用于固定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权（股权）的，比照该比例执行。用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%。企业债发行过程中的法律依据以及审批程序介绍（一）法律依据 1．《公司法》 2．《证券法》

3．《企业债券管理条例》

4．国家发展改革委员会、中国人民银行总行、中国证监会每年有关企业债券工作的通知5．地方发改委、中国人民银行地区分行等每年有关企业债券工作的通知（二）主管部门及审批程序

企业向国家发改委上报企业债发行材料，同时主承销商向证监会上报承销团成员资格核准材料，国家发改委审查同意后向证监会和人行发出会签批文；证监会和人行进行会签，其中人行会签的重点是发行品种和利率；会签文回到国家发改委，如没有问题，国家发改委下达正式发行批文。（三）发行程序

对于发行企业债，在企业确定发行意向之后建议首先确定主承销商，由主承销商配合企业以及相关地方政府部门完成以下工作。 1. 确定发行主体

2．确定担保人或担保方式，担保通常有第三方担保、土地抵押担保、设立偿债基金等方式。

3．确定筹集资金的使用项目 4．确定其他中介机构 5．确定发行方案

6．主承销商协助向地方发改委提出发行企业债券的申请 7．主承销商协助企业建立与主管部门的关系 8．制作申请材料并报国家发改委审批 9．发行和承销准备工作

10．发行事宜包括销售、划款、承销工作汇报、验资等

11. 其他工作包括信息披露、在每个环节作企业的顾问等（四）办理流程：

1.批准企业债券发行规模，按照以下程序进行：

(1)企业按照企业债券发行规模申请材料目录及其规定的格式，提出债券发行规模申请。省属企业直接向省发展改革委提出申请;其他企业由各设区的市发展改革委初审后，向省发展改革委转报申请。经省发展改革委统一审核后，集中向国家发展改革委申请我省企业债券发行规模。

(2)国家发展改革委根据市场情况和已下达债券发行规模发行情况，不定期受理企业债券发行规模申请，并按照国家产业政策和有关法律法规及国务院有关文件规定的发债条件，对企业的发债规模申请进行审核，符合发债条件的，核定发行规模和资金用途，报经国务院同意后，由国家发展改革委下达发债规模，再经省发展改革委统一转发涉及省直属企业和相关市的企业发债规模并提出有关要求。 2.批准企业债券发行方案，按照以下程序进行：

(1)企业债券发行人获准发债规模后，按照公开发行企业债券申请材料目录及其规定格式，逐级上报企业债券发行方案。经省发展改革委审核后，向国家发展改革委申请。

(2)国家发展改革委受理企业债券发行方案后，根据法律法规及国务院有关文件规定的发债条件，以及国家发展改革委下达规模通知的要求，对企业债券发行方案申请材料进行审核，提出反馈意见，通知发行人及主承销商补充和修改申报材料。

(3)发行人及主承销商根据国家发展改革委提出的反馈意见，对企业债券发行方案及申报

材料进行修改和调整，并出具文件进行说明。

(4)国家发展改革委分别会签中国人民银行、中国证监会后，印发企业债券发行批准文件，

并抄送各营业网点所在地省级发展改革部门等有关单位。

(5)企业债券发行批准文件由国家发展改革委批复给省发展改革委后(中央企业除外)，再

由省发展改革委批复给企业或相关市发展改革委。

（五）企业债券发行规模申请材料目录： 1.企业债券发行规模申请材料目录：

(1)企业债券发行规模申请书(省属企业直接向省发展改革委申请;其他企业通过设区的

市发展改革委申请); (2)发行人近三年的财务资料; (3)发行人投资项目批复文件复印

件; (4)其他必要的文件和资料。 2.公开发行企业债券申请材料目录：

(1)国家发展改革委下达的本次企业债券发行规模的文件; (2)企业债券发行方案申请

书;

(3)发行企业债券可行性研究报告，包括债券资金用途、发行风险说明、偿债能力分析等;

(4)发债资金投向的有关原始合法文件;

(5)经审计的发债主体最近三年的资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表; (6)

经审计的担保人最近三年的资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表; (7)企业债券发

行章程; (8)企业债券发行公告; (9)承销协议;

(10)承销团协议并附承销网点和承销金额一览表及承销网点所在省级发展改革部门的意

见; (11)担保函;

(12)企业债券信用评级报告;

(13)发债主体和担保人的《企业法人营业执照》(副本)复印件; (14)法律意见书;

(15)各中介机构的证券从业资格证书复印件;

(16)其他必要文件，如发行公司债券的，需报送公司债券募集说明书; (17)本期债券

发行有关机构联系方式; (18)相关法律法规要求提供的其他文件。

上述申报材料用a4纸印刷、装订成册，一式3份。

注：出具的文件必须真实、准确、完整，不得有虚假材料、误导性陈述和重大遗漏。

发行企业债与其他融资方式的区别

相对于从商业银行贷款（间接融资）、发行股票等传统融资方式，发行企业债券、公司债

券、短期融资券等直接融资方式更具有如下优势：

放宽发行主体的限制：国有企业、民营企业，上市公司、非上市公司，只要够规模、够

条件的，都可以发行债券。

期限优势：企业债属于中长期融资方式，资金使用期限为3-10年，而且可以持续发行二

期三期，企业可自由选择；银行贷款主要以短期流动资金为主，不能满足企业的中长期项目

用资需求。

融资成本：降低融资成本，分散融资风险。债券的融资成本跟信用级别、担保情况、发

行期限等因素都有直接联系。而且我国正处于加息通道中，发行企业债可以锁定利率，规避

加息风险。

审批效率：企业债属于国家大力推荐扶持的融资品种，符合发行条件即获批准，而且资

金一步到位，余额由券商包销。

资金用途：企业债募集资金用途比较灵活，可以用于项目、补充流动资金、优化财务结

构、偿还银行贷款等。创新融资方式，扩大融资渠道。与时俱进、创新发展，资金来源的

通道丰富了，企业发展的基础当然更加稳健了；改善资本结构，提高管理效率。适当增大资

产负债比重，合理运用财务杠杆，既能够督促经营管理者加强内部管理与外部协调、注重运

营效率，也能够提高企业的单位盈利水平；

二、公司债券的发行条件

公司债券是指公司依照法定程序发行的、约定在一定期限还本付息的有价证券。发行公司债券的目的是为筹集生产经营资金，同时要维护投资者的利益，使发行债券的公司能够有到期偿还本息的能力，因而发行公司债券，必须符合下列条件：

1.股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币六千万元。

2.累计债券总额不超过公司净资产额的百分之四十。

3.最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。

4.筹集的资金投向符合国家产业政策。

5.债券的利率不得超过国务院限定的利率水平。

6.国务院规定的其他条件。

对于发行公司债券筹集的资金，必须用于批准发行时所确定的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。这是发行公司债券的一项重要条件，目的在于正确、有效地使用筹集到的资金，保持和增强公司的偿债能力，有利于保护债权人的利益。

发行公司债券后，能保持发债条件并获得投资者信任的，可以再次发行公司债券，这对公司的筹集资金是有益的。如果发行公司债券的公司未能取得投资者的信任，并有不利于债权人行为的，则其再次发行公司债券要受到限制。因此，凡有下列情形之一的，不得再次发行公司债券： 1.前一次发行的公司债券尚未募足的。

2.对已发行的公司债券或者其债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。篇二：公司债与企业债的发行条件及流程

公司债与企业债的发行条件及流程

第一节

概念

公司债券是公司依照法定程序发行的、约定在一定期限还本付息的有价证券。它反映发行债券的公司和债券投资者之间的债权、债务关系。

企业债券是指企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。

第二节区别

1.发行主体。公司债是由股份有限公司或有限责任公司发行的债券，我国2005年《公司法》和《证券法》对此作出了明确规定。企业债是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券。公司债券的发行属公司的法定权力范畴，无需经政府部门审批，只需登记注册，发行成功与否基本由市场决定。

2.发债资金用途。公司债是公司根据经营运作具体需要所发行的债券，发债资金如何使用是发债公司自己的事务，无需政府部门审批。但在我国的企业债中，发债资金的用途主要限制在固定资产投资和技术革新改造方面，并与政府部门审批的项目直接相联。

3.信用基础。由于发债公司的资产质量、经营状况、盈利水平和可持续发展能力等的具体情况不尽相同，公司债券的信用级别也相差甚多，与此对应，各家公司的债券价格和发债成本有着明显差异。而我国的企业债券，不仅通过“国有”机制贯彻了政府信用，而且通过行政强制落实着担保机制，以至于企业债券的信用级别与其他政府债券差别不大。

4.管制程序。在市场经济中，公司债券的发行通常实行登记注册制，即只要发债公司的登记材料符合法律等制度规定，监管机关无权限制其发债行为。在这种背景下，债券市场监管机关的主要工作集中在审核发债登记材料的合法性、严格债券的信用评级、监管发债主体的信息披露和债券市场的活动等方面。但我国企业债券的发行中，发债需经国家发展和改革委员会报国务院审批。

5.市场功能。在发达国家中，公司债是各类公司获得中长期债务性资金的一个主要方式，在上世纪80年代后，又成为推进利率市场化的重要力量。在我国，由于企业债实际上属政府债券，它的发行受到行政机制的严格控制，不仅发行数额远低于国债、央行票据和金融债券，也明显低于股票的融资额。

第三节发行条件

一、企业债发行条件

企业公开发行企业债券应符合七个条件：

第一，股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的

净资产不低于人民币6000万元。

第二，累计债券余额不超过企业净资产（不包括少数股东权益）的40%。第三，最近三

年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券一年的利息。

第四，筹集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全。用于固

定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超

过该项目总投资的60%；用于收购产权（股权）的，比照该比例执行；用于调整债务结构的，

不受该比例限制，但企业应提供银行同意以债还贷的证明；用于补充营运资金的，不超过发

债总额的20%。

第五，债券的利率由企业根据市场情况确定，但不得超过国务院限定的利率水平。第六，

已发行的企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态。第七，最近三年没有

重大违法违规行为。

债券筹集资金必须按核准用途用于本企业的生产经营，不得用于弥补亏损和非生产性支

出，也不得用于房地产买卖、股票买卖以及期货等高风险投资。

二、公司债发行条件

公开发行公司债券，应当符合下列条件：

（一）股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人

民币六千万元；

（二）累计债券余额不超过公司净资产的40%；

（三）最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；（四）筹集的资金投

向符合国家产业政策；

（五）债券的利率不超过国务院限定的利率水平；（六）国务院规定的其他条件。

公开发行公司债券筹集的资金，必须用于核准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支

出。上市公司发行可转换为股票的公司债券，除应当符合第一款规定的条件外，还应当符合

本法关于公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。

第四节

发行流程

主承销商向证监会预报文件申请材料，证监会发行部出具反馈意见发行人召开临时股东

大会审议公司发行相关议案，并公告股东大会决议主承销商向证监会补充股东大会决议，对

反馈意见进行答复

步骤三

国家发改委审核阶段

国家发改委对发行申报材料进行审核

国家发改委会签人民银行和证监会

国家发改委向申请企业下达发行申请批准文件

1 1

2 3

2 3

证监会发行审核委员会审核发行材料，作出核准或不予核准的决定

4

? 确定融资意向阶段

?

发行准备阶段

?

国家发改委审核阶段

?

发行上市阶段

公司债业务流程

? 确定融资意向阶段

?

发行准备阶段

?

证监会审核阶段

?

发行上市阶段篇三：01招投标企业评级项目建议书

招投标企业资信评级项目建议书

一、资信评级行业认识

信用评级(credit rating)，又称资信评级，是一种社会中介服务为社会提供资信信息，或为单位自身提供决策参考。信用评级最初产生于20世纪初期的美国。1902年，穆迪公司的创始人约翰·穆迪开始对当时发行的铁路债券进行评级，后来延伸到各种金融产品及各种评估对象。信用评级机构国际公认的信用评级机构只有三家，分别是穆迪、标准普尔和惠誉国际。在国内，信用评级机构的设立需要主管部门中国人民银行批准、备案。目前，在中国人民银行备案的评级机构有80余家，但90%以上为区域性信用评级机构，且均无资本（证券）市场信用评级资质。国内同时具备中国人民银行、证监会、发改委等各政府部门颁发的全牌照的信用评级机构仅有5家，分别为中诚信、联合信用、大公国际、东方金诚和上海新世纪。其中，东方金诚、上海新世纪市场份额相对较小，而联合信用、大公国际、中诚信占据了国内评级业务80%以上的市场份额。当前，一些通过百度推广获取中小企业信用需求的所谓“信用评价机构”，如中国资信评估网、中国中小企业协会信用中心等，以北京的居多，根本不具备信用评级资质，且随便制定信用评级的行业标准，从而给信用评级市场带来了较多的负面或不良影响。

二、企业资信评级的作用

1、在市场经济环境下，企业必须树立自身的信用形象

市场经济就是信用经济，信用是市场经济运行不可或缺的一环，维护和发展信用关系是保护社会经济活动秩序的重要前提。随着社会主义市场经济的发展和我国资本市场机制的逐步建立与完善，企业信用问题越来越受到政府、社会、企业的关注。《关于国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中明确提出要“以完善信贷、纳税、合同履约、产品质量的信用记录为重点，加快建设社会信用体系，健全失信惩戒制度”。因此，企业必须重视自身的信用状况。

2、信用是企业的无形资产，是企业从事各种业务的基本条件

信用等级是所有企业在市场经济活动中真实而可靠的通行证。企业的各项筹资行为和经营活动，都需要企业与社会建立一种信用关系，企业信用等级的高低在这种信用关系的形成和延续中起着关键作用。目前，企业资信评估结果已广泛应用于发行企业债券、贷款、投标、商业谈判等领域。

3、企业投标需要提供资信证明

企业开拓市场的基本方式是进行投标。中石油、中石化、国家电网等相当多的单位在招标中要求客户提供由中国人民银行认可的第三方机构出具的资信等级证明，与此同时，资信等级作为招投标活动中的加分项也越来越多的收到投标企业的重视。随着信用体系建设的不断完善，特别是我国加入世贸组织后，按照国际惯例，由中国人民银行认可的专业资信评级机构评级投标企业的资信等级将成为市场主流。

专业资信评级机构更注重评级标准的普遍适用性，因而，即使不同的专业资信评级机构对同一被评对象进行评级，评级结果也不会有太大的差别，也就是说专业资信评级机构的评级结果具有较

强的可比性。在招投标过程中，有较强的可比性的资信等级才能发挥其应有的作用。

4、资信评级对招投标的重要意义

目前，我国已基本建立了项目招投标制度。在招投标过程中，投标人的资质是十分重要的，其中投标人的资信等级是重要的信用资质。投标人的资信等级是指由资信评级机构对投标人如期还本付息能力和履行有关承诺的能力及可信任度的综合评估。资信等级越高，其风险越小，偿债和履行有关承诺的能力和意愿越高。只有具备一定资信等级的企业，其中标后履约的风险才能得到适当控制，才能促进项目的顺利建设。当前，我国不少地区建筑施工企业在投标中大部分都要提供资信证明，在部分政府部门的招标中也要求投标企业提供资信等级证明，把投标企业的资信等级作为评标的一项内容来考核。

三、招投标企业信用等级的设置及其含义

（一）等级划分

企业资信等级划分为三等九级，符号表示为：aaa、aa、a、bbb、bb、b、ccc、cc、c，每个等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级，但不包括aaa+。

（二）等级含义

aaa级：企业经营处于良性循环状态，具有高等级的相关业务资质，项目承揽及实施能力很强，社会评价高，财务实力强，发生履约风险的可能性最小；

aa级：企业经营处于良性循环状态，具有较高等级的相关业务资质，项目承揽及施工能力强，财务实力较强，履约风险发生的可能性很小；

a级：企业经营处于良性循环状态，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力较强，未来经营与发展易受内外部不确定因素影响，能够遵守承诺和履约，发生履约风险的可能性小； bbb级：企业经营处于良性循环状态，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力一般，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，履约能力会产生波动；

bb级：企业经营与发展状况不佳，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力一般，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，存在一定履约风险；

b级：企业经营与发展状况不佳，项目承揽及施工能力较弱，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，履约风险较大；

ccc级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响大；项目承揽及施工能力弱，履约风险很大；

cc级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响较大；促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，项目承揽及施工能力很弱，履约风险极大；

c级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响很大；基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，几乎不可能履约。

四、招投标企业信用分析的重点

招投标企业资信分析内容主要包括：产业分析、基础素质分析、经营管理分析、财务分析和外部支持等。

五、招投标企业资信评级过程

资信评级工作持续的时间，根据企业规模及复杂程度不同，一般需要2~3周。如企业对进度另有要求，我们将调整进度安排，保证按期完成资信评级工作。

资信评级工作的基本过程如下：

六、资信评级收费标准

七、联合信用管理有限公司简介

联合信用管理有限公司（简称“联合信用”）是经国家工商局核准，于2000年1月在北京成立的全国性专业信用服务机构，注册资本1.36亿元，在全国设有33家分支机构，是目前我国最大的信用服务机构之一，控股股东天津泰达集团。联合信用拥有在信用服务（评级、征信等）领域特许经营的全部业务资质，业务领域涵盖资本市场评级、信贷市场评级、各类市场主体征信、区域和行业信用体系建设及风险管理咨询、培训服务等，能够为客户提供一系列的综合性信用服务，已在我国形成了强有力的品牌影响力，为客户提供扶持资金辅导、融资服务等信用咨询（综合性）服务。

联合信用管理有限公司：联合资信评估有限公司、联合信用评级有限公司拥有中国人民银行、证监会、财政部、发改委等相关监管部门认可的全部资本市场评级业务资质，主要从事公司债、企业债、短期融资债券、中期票据等信用评级业务，多年来债券市场信用评级业务占有率始终位居首位。

联合信用管理有限公司青岛分公司（简称“青岛分公司”）是联合信用在山东的分支机构，主要负责地区资本市场和信贷市场的评级业务。近十年来，以工商企业、担保工商、小额贷款公司和招投标企业信用评级等为主营业务，在联合信用总公司及中国人民银行的领导下，实现了规范、稳定的发展。

（一）资质与业绩

联合信用具备中国人民银行、证监会、国家发改委等各监管部门认可的信用（信息）评级业务资质，具体如下：

1、中国人民银行：中国人民银行1997年银发[1997]547号文认可的企业评级机构

2、国发改委：国家发展和改革委员会2003年发改财金[2003]1179号文认可的企业债券评级机构

3、保监会：中国保险监督管理委员会2003年保监发[2003]92号文认可的企业债券评级机构

4、中国人民银行：中国人民银行2005年认可的银行间债券市场评级机构（2005年5月）

5、证监会：具有中国证券监督管理委员会2004年1月15日颁发的“证券投资咨询业务资格证书”

6、证监会：中国证监会2008年证监许可[2008]714号文件认可的证券市场资信评级机构

7、工业和信息化部：工业和信息化部认可的首批“国家中小企业公共服务示范平台” 8、国发改委：国家发展和改革委员会2004年认可的担保机构信用评级机构(2004年6月) 9、国发改委：国家发展和改革委员会2003年认定的国家级中小企业信用体系建设试点评级机构 10、国统计局：国家统计局2006年颁发的“涉外调查许可证”

主要业绩

1、债券评级：公司债、企业债、中期票据、短期融资债券等信用评级，服务单位覆盖中国石油、中国石化、大秦铁路、许继电气、山东黄金、南山集团、青岛港、烟台港、中国铝业、浦发银行和城投公司等上千家国内的大中型企业，根据银行间交易商协会统计显示，2014年资本市场信用评级市场占有率29.95%，资信评级业务量位居市场前一。

2、借款企业、中小企业主体信用评级

联合信用借鉴国外先进评级技术，结合国内实际建立了一整套拥有自主知识产权的信用评级体系，并在北京、上海、天津、重庆、山东、福建、海南、山西、四川、湖北、江苏、浙江、河北、河南、广东、安徽、陕西、深圳、辽宁、吉林、黑龙江等21个省市开展了借款企业、中小企业信用评级业务，年评级业务量达7000家以上，居国内同行业首列。

3、担保机构、小额贷款公司信用评级

联合信用于2002年首创国内担保机构信用评级业务，并在北京、广东、四川、江苏、浙江、吉林、辽宁、湖北、安徽、山东、山西、河北、青岛等13个省市开展了担保机构、小额贷款公司信用评级业务，累计评级业务量近5000家次，市场占有率为40%，位居全国第一。

4、联合信用与天津、吉林、辽宁、山东、山西、湖北等地的农村信用联社、城市商业银行等中小金融机构在借款客户评级、债项评级、贷款五级分类、信贷风险防范体系、信用评价体系设计、信贷人员培训等业务领域建立了广泛的合作关系，目前合作金融机构达30余家。

5、征信业务

联合信用征信业务目前已形成了由总部及全国30余家分支机构组成的行销、作业网络。在企业征信业务方面，已成功地为近千家国内外知名企业、金融机构、上市公司等提供了专业的信用评价报告、专项商务调查及企业风险管理整体解决方案等全系列产品及服务；在个人征信业务方面，已为国内部分省市的商业银行提供了几万份个人信用报告及应收账款专项报告，得到了合作金融机构及主管部门的高度评价，是国内业务规模最大的个人征信社会中介机构。

6、其他信用信息服务

（二）网站查询

联合信用管理有限公司及子公司具体情况，可通过网站详细查询：篇四：企业债券募投项目的选择和要求

企业债券募投项目的选择和要求

一、募投项目的选择

（一）募集资金投向符合国家产业政策和行业发展方向。目前，国家重点鼓励投资项目：信息电网油气等重大网络工程、健康与养老服务、生态环保、清洁能源、粮食和水利、交通、油气及矿产资源保障工程等七大类重大投资工程包，以及信息消费、绿色消费、住房消费、旅游休闲消费、教育文体消费和养老健康消费等六大领域消费工程。

鉴于国家发改委窗口指导意见要求“债券存续期内，募投项目产生的收入（自身经营收益+项目专项补贴收入）总额要能覆盖项目总投资额”，因此，我们在遴选募投项目时，优先选择自身有经营收益的项目（例如：供水管网、保障房、园区标准厂房项目）；

（二）用于固定资产投资的项目不得超过该项目投资总额的70%；

（三）批复文件的建设主体为发行人或其子公司。

（四）完工进度：不能接近完工的项目，完工进度最好不超过50%，完工时间距离申报时间最好间隔1年以上；

（五）募投项目所需相关手续齐全：

1、发改部门出具的项目可行性研究报告的批复（或核准、备案文件）

2、规划部门出具的规划选址意见书；

3、国土部门出具的用地预审意见；

4、环保部门出具的环评批复；

5、发改部门出具的节能审查批复；（可以与1一齐出，但是不能比1提前）

6、维稳部门出具的社会风险稳定评估报告文件。

上述6个文件的出文先后顺序：

上述6个文件之后：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证（非必需）。

不涉及政府资金，一般使用备案制。涉及政府资金或者重大项目，使用审批制和核准制。

三、募投项目的经济效益来源

如何实现资金平衡（即项目本身产生的经济效益≥项目总投资额）？

1、产业债类项目：比如高速公路

2、城投类项目：（1）bt类：通过项目bt收入平衡。

（2）非bt类：通过项目中配套的商业销售、出租收入（如有，比如

商铺售、出租收入，停车位的收费收入等）和土地未来出让收入平衡。篇五：项目投资

建议书 (转载于:企业

债项目建议书) 项目投资建议书

项目投资建议书

第一部分项目背景

该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北

京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，

该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该

项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位

置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持

有。第二部分项目概况

一、项目区位

1. 地理位置

项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

图1：项目所处区域位置

具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产

品贸易公司

2. 交通状况

(1)对外道路

北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

(2)公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，

公共交通方便。

二、项目现状

1. 项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地

所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已

完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外

接口，地面停车位80个。

2. 土地权属

(1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

(2) 项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可

证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，

但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

3. 周边环境与配套

教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

商场：飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

医院：中日友好医院、慧忠医院、

运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜

文化娱乐：炎黄艺术馆

三、项目规划条件

项目规划指标

序号项目名称数量单位性质

1土地面积12086.95平米公寓

2公寓住宅2栋34000平米在建工程

3写字楼12000平米在建工程

4配套楼4000平米违章

5共计46000平米不含违章建筑

四、转让价格及构成

(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

(2)转让佣金：1000万元人民币

注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

五、项目购买方式与付款方式

1. 购买股权

如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。

2. 购买资产

采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

4. 交接方式

在中招国际拍卖公司协同法院主持下

(1) 确认项目实物清单、资料清单内容

(2) 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接

5. 付款方式

(1) 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

(2) 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

(3) 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究

一、2008年上半年北京市总体市场分析

1. 北京市场对宏观调控的反应

近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于

增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

2. 土地市场的变化

1、供应量大幅增加，居住用地居主导

据《北京市国土局2008年度土地供应计划》，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

2、交易场面趋冷，月成交量下降

进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二、需求分析

1. 亚奥区域支持

在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

2. 需求积极因素分析

根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。2010年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。