资产评估4—1
资产评估的4个指南
以财务报告为目的的评估指南（试行）第一章 总 则第一条 为规范注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》，制定本指南。
第二条 本指南所称以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第三条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当遵守本指南。
第四条 注册资产评估师可以参照本指南执行以下与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务，主要包括：（一）开展与价值估算相关的议定程序，以协助企业判断与资产和负债价值相关的参数、特征等，主要包括：1．估算或测算资产的复原或更新重置成本；2．协助企业判断、确定资产使用年限、尚可使用年限、实物状态、质量等参数、特征，以及验证资产的真实存在性；3．协助企业确定、判断资产获利能力和预测资产的未来收益；4．执行与负债价值有关的议定程序。
（二）协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值做出合理的评价。
第二章 基本要求第五条 出具以财务报告为目的评估报告的评估机构，应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书。
第六条 注册资产评估师应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，避免出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第七条 注册资产评估师独立开展评估业务，独立进行分析、估算并形成专业意见，不受任何部门、社会团体、企业和个人的影响。
评估机构、注册资产评估师、业务助理人员和外聘专家应当与委托方、其他相关当事方无利害关系。
第八条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当理解相关会计准则的概念和原则，知晓会计准则涉及的概念、原则与资产评估准则涉及的相关概念、原则之间的联系和区别，经过专门的培训，具备相应的专业知识和经验，胜任所执行的评估业务。
资产评估操作规程
资产评估业务操作规程目录第一章总则. 1第二章评估程序—基本要求. 3第三章评估程序—具体要求. 4第四章流程规范—业务约定书. 10第五章流程规范—资产评估资料清单(1) 11第六章流程规范—核心程序(1) 12第七章流程规范—工作底稿(1) 47第八章附则. 50第一章总则一、为规范资产评估执业行为，控制执业质量及风险，提高执业水平及效率，根据国家有关资产评估的规定办法、资产评估相关准则、本单位相关规章制度，制定本规程。
二、本规程所称资产评估，是指本单位评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
三、本规程所称评估程序，是指本单位评估人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
四、本规程所称评估报告，是指本单位评估人员根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由本单位出具的书面专业意见。
五、本规程所称工作底稿，是指本单位评估人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。
六、本规程所称机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。
七、本规程所称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
八、本规程所称无形资产，是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。
九、本规程适用于资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务，作为统一标准及规范，指导本单位评估人员履行评估程序，实施工作目标, 撰写评估报告，编制和管理工作底稿。
十、本单位评估人员从事资产评估业务及与价值估算相关的其他业务时，应遵守适用的资产评估行业相关准则；从事本规程未详细规定的特定资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务时，应遵守或参照适用的相关规定，如：珠宝首饰的评估应遵守《珠宝首饰评估指导意见》，金融不良资产的评估应遵守《金融不良资产评估指导意见(试行)》，以财务报告为目的的评估应遵守《以财务报告为目的的评估指南(试行)》；从事国有资产评估业务及与价值估算相关的其他业务时，应同时遵守国家关于国有资产评估的相关规定。
资产评估公式大全
资产评估公式大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法3．价格指数法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
资产评估公式大全
资产评估公式大全一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]（2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法1资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）] （六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法2（一）直接比较法评估对象参照物象价值成交价格特征A特征（二）类比调整法1．市场售价类比法评估对参照物资产评时间参照功能交易情况差异值估价值物售价差异值差异值资产评参照功能差异时间差异修正系数估价值物售价修正系数2．功能价值法资产评参照物评估对象参照物生产能力生产能力估价值成交价格3．价格指数法资产评参照物物价变估价值成交价格动指数4．成新率价格法资产评参照物评估对象参照物估价值成交价格成新率成新率5．市价折扣法价格资产评参照物估价值成交价格折扣率6．成本市价法参照物现资产评评估对象现参照物估价值行合理成本成交价格行合理成本7．市盈率乘数法资产评评估对象参照物估价值收益额市盈率三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
资产评估-财务管理知识第四章
第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。
考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。
大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。
本章重难点：项目投资管理。
第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。
2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。
知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。
其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。
为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。
要求测算爱普公司项目M的建设期现金流量。
资产评估的四大价格标准(评估方式)
资产评估的四大价格标准（评估方式）资产评估，即资产价值形态的评估。
是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
按照国际惯例，资产评估一般具有以下四种价格标准/评估方式：一、重置成本重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。
重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。
资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的。
但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。
以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。
但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估。
重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在评估中就应改用其他价格标准。
资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。
二、现行市价现行市价是指资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。
现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。
决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。
一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下优质就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。
2022年全国04月自学考试00158资产评估历年真题及答案
全国4月自学考试资产评估试题课程代码：00158一、单选题（本大题共30小题，每题1分，共30分）在每题列出旳四个备选项中只有一种是符合题目规定旳，请将其代码填写在题后旳括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．一般地说，资产评估是指通过对资产某一______价值旳估算，从而拟定其价值旳经济活动。
(B)1-1 A．时期B．时点C．时段D．时间2．下列选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估措施、准则适州等方面又不同于无形资产旳是(A)4-102 A．土地使用权B．版权C．非专利技术D．商誉3．最大最佳效用是基于资产评估旳(C)1-16A．继续使用假设B．持续经营假设C．公开市场假设D．清算(清偿)假设4．在下列资产中，最合适采用成本法评估旳资产是(D)2-46A．无形资产B．资源性资产C．公司整体资产D．自制专用设备5．下列计算重置成本旳措施中，计算成果必然属于复原重置成本旳是(D)2--39A．重置核算法B．功能价值法C．点面推算法D．物价指数法6．评估某公司旳通用设备，经抽样选择具有代表性旳通用设备10台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性旳通用没备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本为(D)2-39A．750万元B．850万元C．1500万元D．1600万元7．某公司若能继续经营3年，每年旳收益估计分别为300万元、400万元、200万元。
营业终结后估计可回收500万元。
假设折现率为6％，则该公司旳评估值应为(C)A．419.8万元B．806.9万元2-47C．1226.7万元D．5806.9万元8．被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60％，已知一台年生产能力为80万件旳同类全新设备旳价格为120万元，并且该类设备旳价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备旳评估值最接近于(B) 3-81A．58万元B．90万元C．120万元D．150万元9．某公司从美国引进一条生产线，当年投入生产。
4资产评估基本方法—市场法
市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础，考虑参照物与评估 对象新旧程度差异，通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ （资产已使用年限+资产 尚可使用年限）
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明： （1）估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地，面积600平方 米，地形为长方形。 （2）评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值 （3）评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格，进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
资产评估师 - 资产评估实务 0401-第四章 资产评估准则
第四章资产评估准则一、学习目标及题型分值学习目标●掌握我国资产评估准则体系框架、资产评估基本准则、国际评估准则、专业评估执业统一准则、RICS评估准则主要内容等准则基础知识。
题型分值●主要考查客观题●分值一般在5分左右二、掌握熟悉了解的内容掌握：√我国资产评估准则体系的框架√资产评估基本准则介绍熟悉：√我国资产评估准则的制定机制√《国际评估准则》的主要内容了解：√我国资产评估准则的发展√我国资产评估准则体系的特点√《国际评估准则》的结构体系√《专业评估执业统一准则》的结构体系√《RICS评估准则》的结构体系考点一：我国的资产评估准则一、我国资产评估准则概述（一）资产评估准则简介2016年《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）颁布实施。
财政部门管理的资产评估行业的评估准则称为资产评估准则。
资产评估准则是资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。
本教材所称资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。
资产评估法规定了评估准则的制定和实施方式，并对资产评估准则的规范主体、重要术语、评估程序、评估方法以及评估报告等内容作出了规定。
为贯彻落实资产评估法，财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。
基本准则是财政部制订的，执业准则和职业道德准则是资产评估协会制订的。
执业准则包括资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
资产评估执业准则和资产评估职业道德准则是依据资产评估基本准则制定的，分别从业务和职业道德两个方面系统地规范了资产评估行为。
（三）我国资产评估准则的制定机制1.制定主体2.咨询组织3.制定程序①立项中国资产评估协会根据资产评估业务需要，提出资产评估准则立项意见。
资产评估-会计知识第四章
第一部分会计知识——第四章所有者权益考情分析2018年本章教材内容未发生实质性变化。
本章阐述的知识，包括实收资本和其他权益工具、资本公积和其他综合收益、留存收益。
本章属于较容易章节，分值通常在10分左右，难度不大，知识点也相对比较集中。
对教材内容可以进行适当记忆。
本章内容往往与长期股权投资结合出现综合题目。
第一节实收资本和其他权益工具【知识点】一般企业实收资本的会计处理（★★）初建有限责任公司时，各投资者按照合同、协议或公司章程投入企业的资本，应全部记入“实收资本”科目。
在增资时，如有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于按约定比例计算的其在注册资本中的份额部分，记入“资本公积”科目。
（一）接受现金投资企业收到投资者以现金投入的资本时，应当以实际收到的金额借记“银行存款”科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者缴付的出资额超过其在注册资本中所占比例的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。
【例题】甲有限责任公司收到国家投资1 200万元，法人投资500万元，个人投资300万元，共计人民币2 000万元，收到的款项全部存入该公司的开户银行。
甲有限责任公司账务处理如下：（以万元为单位）借：银行存款2000贷：实收资本——国家投资1200——法人投资 500——个人投资300（二）接受非现金资产投资企业收到投资者以非现金资产投入的资本时，应按投资各方确认的价值（投资合同或协议约定价值不公允的除外）借记“固定资产”、“原材料”、“库存商品”、“无形资产”等科目，按投资者在企业注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按投资者投入的非现金资产价值超过其在注册资本中所占份额的部分，贷记“资本公积——资本溢价”科目。
【例题】甲有限责任公司收到乙公司作为资本投入的原材料一批，该批原材料由投资双方确认的价值为80 万元。
经税务部门认定的税额为13.6万元，乙公司已开具了增值税专用发票。
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3.对土地使用权的评估，应根据土地的地理位置、用途、周围环境等 因素进行。
4.土地资产可以单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企
业资产的构成要素随企业一并进行评估。
二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类
1.从评估角度，土地包括地上空间和地下空间，纵横两方面看。
）
B．土地价格构成的复杂性 D．土地空间位置的固定性 ）
答案：C
8．能够贯彻最有效使用原则来评估土地资产的原因是（ A．土地的非再生性 B．土地位置的固定性 C．土地用途的多样性 答案：C 9.土地资产价格的一个重要特点就是土地价格主要决定于土地的 A．用途 答案：B B．需求 C．权益 D．区位 D．土地利用的永续性
三、土地资产价格体系 城镇土地不能转让所有权，只能转让使用权
（一）土地资产价格类型
1.基准地价。指的是城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的 土地级别和不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类土 地使用权的平均价格。
特点：1）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。 2）是一个区域性的平均地价，可以是级别或区段也可以是路段平均 地价。
向转让者所支付的一种价格。价格由交易双方来确定。
5.出租价格。土地使用权租金价格。 两种形态：土地使用者之间形成的租金价格； 国家与土地使用者之间形成的租金价格。
除此之外，我国土地市场中还有土地交易成交价格、抵押价格等
基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的关系：
三者都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的 作用。 三者联系：基准地价是标定地价评估的基础，标定地价是土地使用权出让底价评估的 参考和依据。 三者区别： 1）基准地价是大面积评估的区域平均地价； 后两个是具体到宗地或地块的地价，是宗地地价。 2）基准地价以考虑宏观因素为主； 后两个还需考虑地价的微观区位因素，其地价更接近市场交易地价 3）后两个的区别：标定地价是根据宗地形状、大小、容积率及其他微 观区位条件，参
)
A居民收入水平 B交通便捷程度 C公用设施完备程度 D地形地质因素 答案：A 6.标定地价是（ ） A、土地使用权出让底价 C、政府出租土地的价格 答案：D B、政府评估的具体地块的出让价格 D、政府评估的具体地块的价格
7.土地价格具有明显的区域性特征，其原因主要是（ A．土地价格的上涨性 C．土地经济地理位置的可变性
第四章：房地产评估
本章内容
第一节：房地产评估概述 第二节：土地使用权评估的特点
第三节：土地权属及其处置
第四节：土地使用权评估的方法
第五节：建筑物评估的特点
第六节：建筑物评估的方法
第一节：房地产评估概述
一、房地产的概念 1. 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。 具体来说，房地产有三种存在形态：单纯的建筑物，单纯的土地，土 地和建筑物合成一体的房地产。 2.房地产由于其位置固定和不可移动，被称为不动产。它是实物、权益 、和区位三者的结合。 ※实物：建筑物的结构、设备、装修等 ※权益：房地产中无形的部分，包括权利、利益、收益；有所有权、 租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等
练习题
导致土地价格具有明显的区域性的原因是( A.土地的稀缺性 B.土地用途的多样性 C.土地空间位置的固定性 D.土地的可垄断性 答案：C
)
第二节：土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质 1.土地使用权： 2.土地使用权属于无形资产，但它是对物产权，其价值高低取决于其 载体，即土地的特性和条件。
3.土地使用权出让底价。是政府根据政策市场状况下，宗地或地块应达
到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 它是土地使用权出让时，政府首先出示的待出让土地或地块的最低地 价（标价）的依据，和确认成交地价（或出让金）的基础。
4.转让价格。是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，有第三者
从横的方面看，即范围。政府出让的土地使用权的地块多是此概念 从纵的方面看，含地上空间、地下空间、地表。
2.分类：
1）按社会经济用途： 2）按经济地理位置： 3）按所有权归属：国家所有（城镇土地）、集体所有（农村和市郊） 4）按利用程度： 5）按开发程度与开发趋势：
明确评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等
2）拟定评估方案 3）实地勘查搜集数据资料 4）选用评估方法评定估算 房地产评估除了使用市场法、成本法、收益法外，还可以根据具体情 况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法。 如果条件允许，每个评估项目还可以选择2种或2种以上的方法评估。 5）确定评估结果，撰写评估说明或评估报告
答案：ABE
12（多选）土地不能仅根据供求均衡法则来决定价格的原因有（
）
A．土地经济地理位置的可变性 B．土地用途具有多样性 C．土地价格独占性较强 D．土地规划的限制 E．土地替代性有限 答案：CE 13．土地估价中的替代原则可概括为（ ） A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定 B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后 所决定的价格来确定 C．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 D．土地价格不完全遵循供求均衡法则 E．土地价格伴随着构成价格的因素的变化而变化 答案：ABC
（三）个别因素。地产所表现的个别特殊的因素对地价的影响。 1.位置因素 2.地形地质因素 3.面积因素 4.地块形状因素。宽、深比例。比例不合理限制土地的规模经营 5.土地利用因素。容积率和土地用途。 容积率是建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，建筑物密度 越大。
土地用途不同，收益不同，地价有差异。一般来说，商业用地地价
我国城市地产市场按土地使用权流转方式可划分为： 一级市场和二级市场
一级市场：政府批租市场。 是政府垄断市场，与其相对应的价格 包括：基准地价、标定地价、土地使用权出让底价。
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市 场。土地使用权的再转移，其转让价格和出租价格的评估是评估机构
土地使用权的剩余年限是影响房地产价值的一个重要因素。
③影响因素多样性 影响因素除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素外，社会因
素及周边环境等都会影响房地产的效用的发挥和价值的实现
④投资大量性——初始投资价值大 ⑤保值增值趋势——土地资源的有限性
三、房地产评估的程序 1）明确评估基本事项
高于住宅用、工业用地地价；工业用地价高于农业用地价。
五、土地使用权评估的原则 （一）替代原则。地价由具有相同性质的替代性土地的价格决定。 （二）最有效使用原则。由于土地具有用途的多样性，地价以该地块 的效用最有效发挥为前提。 应用时注意：1）根据城镇规划中最适宜用途来确定；2）最有效使用 还包括使用强度（建筑密度，容积率）。地产评估一般选地块的最有 效使用强度。 （三）变动原则。评估时考虑影响价格的因素的变动 （四）供需原则。土地价格独占性较强；替代性有限 （五）贡献原则。可以用土地对整个不动产的贡献确定土地价格。
正进行评估；也可以按市场交易资料，采用一定方法评估宗地地价。
特点： 1）是政府评估的具体地块的地价，是宗地地价。 2）一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使 用权出让、转让、抵押出租等市场交易活动或进行股份制改制时进行
3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
（二）土地资产的特性 包括自然特性和经济特性 1.土地的自然特性：本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性。 表现在以下几个方面： 1）土地面积的有限性——稀缺资源 2）土地空间位置的固定性 3）土地使用价值的永续性和增值性 4）土地的不可替代性 2.土地的经济特性：在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系 方面的特性。 表现在以下几个方面 1）用途多样性。工业、商业、住宅用等 2）经济地理位置的可变现 3）可垄断性
※区位：某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系
最简单最常见的是用距离来衡量区位的好坏。 距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
二、房地产的特征 ①位置固定性
②耐用性——使用寿命很长
注：国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途规定： 居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年
10（多选）基准地价是( A.一个区域性的平均地价
) B.各类用地的平均地价
C.具体宗地在一定年限内的价格
D.政府评估的土地使用权价格 E.单位土地面积的地价 答案：ABE 11（多选）在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ A行政因素 B社会因素 C区域因素D个别因素 E经济因素 ）
3）是各类用地的平均地价，即条件相近的区域中的商业、工业、住
宅用地的平均地价。 4）是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格。
5）是单位土地面积的地价。
2.标定地价。是在市、县政府根据评估的正常土地市场中，在正常经 营管理条件和政策作用下，具体宗地在使用年限内的价格。
标定地价可以以基准地价为依据，根据土地的具体情况，通过系数修
C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 答案：B