2014年普洱房交会市场调研报告

2014年普洱房交会市场调研报告2014普洱第三届房交会今日在普洱红旗会场拉开帷幕，本届房交会以“和谐人居幸福普洱”为主题，为期5天。

截止目前，共37家企业参展，其中房地产企业19家，共26个楼盘参展，相关产业17家，金融部门1家。

据组委会透露，5天的展期，各企业丰富多彩的促销优惠活动吸引了共计7万人参观（据现场参展统计到场有效客户大概就4万人次，其中晚上逛房交会的人潮较多），各类楼盘项目现场成交267套（实际数据是统计数据的一半），意向成交324套，相关行业成交600万元。

从成交情况看主要以刚性需求和改善性需求为主。

但面对房价政策，市民们的购房意愿急剧下降，就连看房的热情也一落千丈。

参展楼价并未出现明显下跌，看房人以“探行情者”居多。

佳浩融城2期金域5天接待客户67批，咨询住宅的客户：39批；咨询商铺的客户：5批；咨询别墅客户：9批；咨询酒店式公寓客户：13批；咨询写字楼客户仅1批。

项目本次参展只做形象展示，未有吸引人气活动推出，加之2期相关产品正式规划及业态还未商定，因此从接待人数及来访量统计数据情况反映，较其它项目而言弱了些。

一、楼市背景及展会分析（一）普洱市场背景分析目前，普洱房地产市场在国家的宏观政策调控下，购房投资的消费也与大城市相同慢慢回归理性，加之今年银行放贷缓慢，开年不断有省外地产企业降价信息传递，消费者对楼市的信心不足，市场观望情绪严重，刚需消费群体对购房依旧保有浓厚情绪，受限贷政策影响投资性购房在普洱市场也得到很大部分的遏制。

但本届房交会上，参展商为了吸引人气，不牺血本做各类吸引人潮的辅助活动（普洱老街的街头艺人表演-铜像，至胜地产的点一壶陈年普洱，一杯爱伲咖啡，一个纽芝兰冰淇淋，让您在妙曼普洱找回心灵的清闲及愉悦。

演唱会”景观的鼎城国际、现场漫画、粘土制作的公园一号，房交会期间活动不断），这些促销类活动究竟能否打动观望情绪的客户？还有待市场的进一步检验。

（二）本届房交会概况本届房交会共有19家知名房地产企业携手参展，其中：至胜地产携8个项目参展，分别是：阳光曼悦城、阳光新天地二期、阳光茗苑、茶府人家、山之梦、华夏汽车城、普洱古镇、东城尚景“阳光曼悦城”被誉为思茅城区最值得期待的楼盘之一。

普洱第一百货、普洱老街、鼎城国际、普洱大世界、普洱人家·映山和园等新项目也于今年参展。

与同期第二届房交会相比，今年参展企业增加两家，参展楼盘项目增加7个，参展企业中多为本地知名房企，普洱至胜房地产开发有限公司携8盘参展成为本次房交会展位最大的企业；西盟、景谷、宁洱周边县市也有楼盘至普洱参展，普洱科恩房地产开发公司位于宁洱县的清水湾怡园今年继续参与到展会中；景谷顺景房地产开发有限公司的勐卧旅游小镇-菩提苑，西盟龙潭旅游投资开发有限公司的西盟·星河国际等州县项目也首次亮相房交会，普洱房交会举办3届以来，除第一届房交会吸引了西双版纳高庄西双景参展外，后两年都只吸引到周边县份的一两个新项目亮相。

28个参展楼盘中，13个可以销售的参展项目总用地面积约为61.05万平方米，总建筑面积约为18.37万平方米，大部分都是已开过盘及尾盘项目。

从总用地面积的数据上看，普洱房地产市场供需量大，各大企业开发势头强劲。

与此同时，在参展项目中，有四个综合体（东日凯旋城、普洱印象、佳浩融城、融悦广场）和5个普洱城区纯商业项目（普洱新天地二期、茶府人家、普洱购物大世界、普洱第一百货、普洱老街），未来，商业地产将发力普洱市场。

（三）历届房交会参展情况对比本届房交会的参展企业数量较第一届有所下滑，较第二届有所增长，虽参展企业不是很多，但是参展项目的数量也达到恒定状态，不难发现本土实力企业的开发势头较稳、操盘经验已日趋成熟。

（四）本届房交会特点1、商业项目集体放量普洱市场，其中位于北部新城的综合体项目有三个，以商业为主打产品的项目有一个，北区商业拉锯战展开。

2、在售楼盘较多，一半以上的楼盘均在市场上开过盘，目前处于在售与尾盘销售阶段3、进场人数与成交比例悬殊较大，看客多，购房者少。

4、风格各异的展馆设计，及各项目均有打折促销活动。

其中，东日凯旋城——推出3580元每平的特价房，房交会现场购房可享9.5折优惠；城市花园推出一次性付款优惠3%；岱骏·融悦广场——推出房交会期间定房可享受1%的总价优惠。

公园1号——针对一、二期剩余房源，凡在房交会期间成功认购的客户均可享受付款方式为一次性2%优惠。

成功认购后三天内定约的客户可享受总价1000元优惠。

普洱人家·映山和园——推出3600元每平起的8套特惠房，同时买房送万元礼包。

佳浩融城2金域——住宅按揭贷款优惠总房款2%，一次性付款优惠总房款5%。

优惠力度算本次房交会上最多的一家，房交会期间项目销售出2套房源，其中1套是在房交会形象展示阶段销售出去的，还算小有成效。

5、商业新盘，房交会上忙蓄水。

本次参展企业中，商业项目占据三分之一，不少新盘赶着房交会期间蓄客，普洱大世界于房交会开幕式即28日当天开放其售楼部，普洱老街于房交会期间办理活动会员卡，贵宾卡2000元，购房抵4000房款。

钻石卡5万，开盘优惠3%，还送5000元的商场购物券。

阳光悦城100元代金券抵1万元房款，6月办卡，铂金卡20万元，金卡10万元。

二、参展项目分析本次房交会共设有两个场地，靠弧形场地的企业有7家，场馆较为集中的是红旗会堂背后，有13家企业。

但弧形区域内有4家展位面积较大，展馆做的十分霸气，凸显了项目的品质及特色。

16 景谷顺景房地产开发有限公司勐卧旅游小镇—菩提苑住宅、商业未向市场销售17 思茅大地中立房地产开发有限公司大地中立·城市花园住宅可销售均价4200元/㎡一次性付款优惠3%18 普洱宏霖房地产开发有限公司巴塞罗那住宅、底商未向市场销售19 西盟龙潭旅游投资开发有限公司西盟县星河国际广场商业项目未向市场销售据风之铃研究机构统计：按户型结构看，普洱市场三房—四房的占比最高，二房其次，投资型小户型受关注度不高，仍不算市场主力产品。

本次参展项目多为复合型产品，规划产品覆盖面广。

据不完全统计，有54%的项目含底层商铺，30%的项目含有高层，另外近16%的项目里涵盖有公寓和别墅类产品，这意味着未来1-2年内，普洱市场商业的放量较大，住宅的供应以高层为主。

房交会效果预估：今年房交会接待人数与意向成交人数比例悬殊较大，且较近几年展会情况相比，入场人数和交易总量有所减少，一方面受大环境影响，另一方面反映出广大购房者对住宅消费更加理性。

此外，虽然普洱房交会参与人数较往年有所回落，但是市民参展购房的意愿与昆明相比还处于比较积极热情阶段，市场仍未疲软。

当然，有一部分项目抱着“试水”和“蓄水”的心态参展，为自己做形象展示、为新品进行推广预热、试水市场了解反馈声音、摸底买房消费心态等多种因素皆有，所以展会上实际可供出售的房源并不多。

三、重点楼盘分析2013年，随着城区内多数地段开始改造拆迁，新开发的楼盘增多，普洱楼市愈加热闹起来，2014年，新项目的问世，各种商业项目的推出更将使这场楼市战火愈演愈烈。

2013年面向市场销售的东日凯旋城、佳浩融城•金域、融悦广场、普洱印象、御景新城等项目也已打出2014年中旬封顶断水的宣传，2014年，普洱人家•映山和园、清茶苑、俊宏•誉园、锦辉第贰郡、学院花园二期、盛世家园、盛景园2期等项目也即将入市，为市场增添更多的房源，再加上普洱未建设完的较老楼盘如公园一号、科恩·学苑花园等，普洱市场上房地产项目近20个左右，行业内的竞争也越发激烈，普洱房市从最初开盘销售一空到现在的选择更广，犹豫徘徊期更长，市场量大价涨的局面势必带来消费者徘徊、观望的情绪。

在住宅项目同质化和数量化不断严重的形式下，不少开发商也在探索其他的转型方向，产品线从刚需到首改甚至直接迈入商业或者高端住宅市场，普洱的商业地产开发全面开启，遍布全城各个区域。

北部新区的项目沿街商铺或街区商业已经开始对外销售，而另一些项目，如普洱第一百货、普洱大世界、思亭路集贸市场等商业项目也在普洱传统商业中心地段抢占商机。

今年，普洱民航路段、中心商务区旁的拆迁结束，位于复兴市场旁的普洱•老街项目也在1月25日与市民见面，位于八一商贸城对面的金钰广场销售中心也已开放，位于茶苑路和学苑路交汇地段岱骏融汇商业中心在今年开始动工，位于万人体育场旁的恒通广场也已审批公示……今年普洱各个区域的商业可以算的上群英汇聚、各具特色，也终将以自己的招数各显神通。

2014年新盘亮相（1）普洱人家·映山和园映山和园是普洱人家项目二期，依然由普洱市城建投资开发有限公司开发，位于普洱北部新城普洱大道北侧，净用地面积26666.7平方米（40亩），总建筑面积86430.71平方米，容积率：2.52，建筑密度：28.5%，绿化率：43.5%。

简评：映山和园虽然是普洱人家的二期项目，但位置与一期距离较远，位于普洱大道北侧，此项目周边目前有很多项目正在开发建设，如普洱印象、佳浩融城、东日凯旋城等，这些项目一期基本已经封顶，销售时间也近一年，销售情况总体一般，价格在4300元/平方米左右。

映山公园目前还未全面动工。

此地段和所在区域距离市政府较近，周边部分事业单位也开始搬到此地办公，人气聚集只是时间问题，喜欢在北部新城置业的购房者可以关注，此项目预计将会在2014年普洱第三届房地产交易展示会上与购房者见面。

（2）俊宏·誉园项目由普洱市俊宏房地产开发有限责任公司开发，位于普洱南市区茶城大道与普洱大道交叉口处，净用地面积43441平方米（65.16亩），总建筑面积113760平方米，容积率：1.93，建筑密度：29.02%，绿化率：30.12%。

简评：项目位于普洱大道与磨思路交汇处，天壁金岛项目的对面，此地段距离市中心近，交通通畅，配套齐全，无论是上班、上学，还是休闲娱乐都十分方便。

近两年，这一区域除了御景天成和天壁金岛二期项目外，没有新的住宅项目开发建设，而随着南市区各项配套的完善，区域整体价值的提升，市民对这一区域的日渐喜爱，此项目的价格可能会比北部新城的部分项目稍高，预计在4300-4500元/平方米左右，目前项目还未开始建设，喜欢饭后去梅子湖散步的购房者可以关注此楼盘。

（3）盛世家园项目由普洱天壁房地产开发有限公司开发，位于普洱南市区茶城大道与鱼水路交汇处，项目净用地面积：13677.21平方米，总建筑面积42723.81平方米，容积率2.47，建筑密度27.49%，绿化率35.8%。

简评：项目位于茶城大道与鱼水路交汇处，项目背面是2012年交房的御景天成，项目对面是普洱龙生茶叶交易市场。

与俊宏·誉园隔街相望，地段也与其相似。

靠近茶城大道一面的楼盘能够看到转盘道旁的茶花苑，是附近居民饭后散步的好地方。