商品房价格上涨的原因分析
我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析
我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析一、本文概述随着经济的持续发展和城市化进程的加速，我国商品住宅销售价格波动日益引起社会各界的广泛关注。
价格波动不仅关系到房地产市场的健康发展，还直接影响到广大人民群众的切身利益。
因此，深入分析我国商品住宅销售价格波动成因，对于稳定市场预期、促进房地产市场平稳运行具有重要的理论和实践意义。
本文旨在通过实证分析的方法，全面、系统地探讨我国商品住宅销售价格波动的成因。
文章首先将对国内外相关文献进行梳理和评价，明确研究背景和研究意义。
在此基础上，文章将构建理论框架，提出研究假设，并运用定性和定量相结合的研究方法，从宏观经济因素、政策调控因素、市场供求因素、区域差异因素等多个维度深入分析价格波动的成因。
具体而言，文章将首先分析宏观经济因素如经济增长、通货膨胀等对商品住宅销售价格的影响；探讨政策调控因素如土地政策、金融政策、税收政策等对价格波动的调控作用；再次，研究市场供求因素如投资需求、消费需求、土地供应等对价格形成的决定性影响；分析区域差异因素如地区经济发展水平、人口迁移等对商品住宅销售价格波动的空间差异。
通过实证分析，文章将揭示我国商品住宅销售价格波动的内在规律和主要成因，为政府制定房地产市场调控政策提供科学依据，为投资者和消费者提供决策参考。
文章还将对未来我国商品住宅销售价格的走势进行预测和展望，为房地产市场的健康发展提供有益借鉴。
二、我国商品住宅销售价格波动现状分析近年来，我国商品住宅销售价格的波动引起了广泛关注。
通过深入分析，我们可以发现这种价格波动主要表现为以下几个方面。
从全国范围来看，商品住宅销售价格的总体趋势呈现出上涨态势。
随着城市化进程的加快和人口红利的释放，住宅需求持续增长，推动了房价的上涨。
同时，土地供应的相对紧张以及地方政府对土地财政的依赖，也使得土地成本不断上升，进而推高了房价。
在地域分布上，我国商品住宅销售价格呈现出明显的区域差异。
一线城市和部分热点二线城市的房价普遍较高，且波动幅度较大。
商品房价格过快上涨原因初探及对策
５ 非 营 业性 公共 配 套 费用
该项 费 用 是指 小 区 规 划用 地 红线 范 围 内建 设 的 、经 规 划批
准 的 、服 务 于 小 区配 套 的 不 能 有偿 转 让 的非 营 业 性的 公共 配 套 建设 费 用， 一般 属 基本 固定 费用 。开 发 商常 常将 营 利性 质 的公 共配 套设 施 建设 费用 计入 ， 以提 高成 本， 避 土地 增值 税和 企业 所 规
设 备 设置 的地 产， 费 用 变动 不 大 ， 基 本 固定 费 用 ， 用 水平 的 该 属 费 变 动 ， 般 同 地产 所 在 地 建 设 期 的ＣＰＩ 一 指数 和 ＰＰＩ 数 变动 成 正 指
向 关系 。
品房 的住 宅 价格 应 以合 理 成 本 为基 础 ， 有适 当利润 ， 结合 供 求
快 上涨 的 有效 需求 性分 析 以及 合理 控 制房 价过 快上 涨 的对 策
三个 方面 进行初 步探 讨 。
商 品房 价 格 的 构 成情 况
根据 １ ９ 年 ７ ０日国家 物价 局 、建 设部 、财政 部 、 中 ９２ 月２ 国人 民银行 印发 的 《 品房住 宅价 格管税 、企 业所 得税 、土地 增值 税 、契税 等 ， 征预 交测 算， 为房 按预 约
价 的１ ％。 ２
Ｅｃ ａ ｇ ｜Ｕ ｔ ａ ｘ ｈ ｎ ｅＰ ａ Ｏ Ｍ！ ｓ
开 发企 业 费 用包 括 办理 产 权 及其 登 记 而发 生 的 交 易管 理 费 、登 记费 测绘 费等 ， 为房 价 的２ —４ 约 — ％。
增 容费 等 ， 据不 同城 市 ， 准不 而 同一城 市 ， 产 区位不 同 ， 根 标 地 仅
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响.文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括:商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等,针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。
关键词：房价持续走高原因对策改革开放以来,随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加.然而,从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。
高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。
如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。
一、我国房地产市场现状自1998年以来,房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。
作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。
当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％,由此可见,房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而,从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。
目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快.国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9。
3％,环比与上月持平。
而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1％,为2001年以来最高水平。
那么,我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高,通常会引用“房屋收入比"这一概念。
房价上涨的原因和趋势
房价上涨的原因和趋势在当前中国的不动产市场中，房价一直是大家关注的热点话题。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房屋的需求不断增加，因此，房屋价格也逐渐水涨船高。
本文将从需求与供给，国家政策和经济因素等方面详细分析房价上涨的原因和趋势。
一、需求和供给需求和供给是影响房价上涨的根本因素。
随着国家经济的不断发展和城市化进程的加速，人口数量和城市人口占比不断增加，房屋需求不断扩大，这就使得房屋的价格也逐渐水涨船高。
此外，中国对房地产的需求不仅是居住需求，还包括购买房屋作为投资的需求。
由于中国经济中的其他投资选择受限，以房地产为投资选择的现象愈演愈烈，这也进一步推高了房价。
与此同时，房屋供给也影响着房价。
尤其是在大城市，由于国土资源有限，房屋开发难度大，加之土地政策和规划限制等原因，导致房屋供给量无法满足居民需求。
这就是为什么城市中房价大都高于农村的原因。
二、国家政策近年来，中国政府一系列房地产政策的施行，也是影响房价的重要因素。
政府的房地产政策主要包括土地政策、税收政策、信贷政策、限购限贷政策等。
这些政策的变化会直接或间接地影响房屋市场的供需结构，从而影响价格水平。
中国政府通过调控实施多种政策，贯穿了限制住房标准、严厉的金融管控、税制调整、金融组织改革等方面，对房价控制采取了不同的策略。
限购限售政策，其意义在于扰乱市场，通过抑制市场在短期内的连续高涨，制定出一个政策导向来引导市场。
而且，中央政府也发布了一系列租赁住房的政策，希望能够通过租赁住房来减缓房价上涨的压力。
三、经济因素房价上涨的第三个原因是经济因素的影响。
经济因素包括利率、经济增长、通胀率等。
利率是贷款利率，随着贷款利率的变化，借款人的购房成本也会变化。
利率的上升意味着购房成本增加。
这会抑制某些购房者的购房意愿，相应减少住房的需求，这可能会导致房价下降。
经济增长也会影响房价水平。
经济持续健康增长意味着收入的增加，居民购买房屋的能力增加，进而激发更多的住房需求，提高地方居民买房热情，涨幅也随之增高。
我国商品房价格过高的原因分析及对策
我国商品房价格过高的原因分析及对策1. 我国商品房价格过高的市场现状1.1 从全国情况来看当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。
大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。
根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。
我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。
所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。
此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。
1.2 从部分大中城市来看根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。
按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。
以年均收入说明。
国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。
根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。
广水市商品房价格上涨原因分析及走势预测
广水市房价分析及走势预测近年来，在我国经济持续快速增长的同时，广水市的房地产业也得到了快速发展，商品房为广水市民提供了舒适的住所，但不断上涨的房屋价格也给购房消费者带来了烦恼。
住房作为广水市民赖以生存的安居场所，它关系到市民的幸福指数，金融秩序的稳定，经济的健康发展和社会和谐。
房价的每一次上涨都备受关注。
一．广水市商品房开发的历史与现状1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出停止住房实物分配。
中国房改开始向市场化的方向迈进。
2003年，广水市第一个住宅小区滨河小区落户应山城区，由随州商人开发，商品房均价为590元／平方米。
此后市政府通过招商引进江西环球地产公司开发应办前河社区国际现代城小区，通过招拍挂出让土地，房地产开发商相继开发了名都花园、鑫天地、山水星苑、万景城市广场、滨河休闲街、南大新世纪花园、水岸星城、名门雅居、鑫世家等众多小区。
商品房价格是一路上涨，市房管局统计，截止到2014年3月，广水市的多层房销售均价为2496元/平方米，电梯房销售均价为2815元/平方米,广水楼市房价最高已破4200元/平方米。
11年间上涨了3000元/平方米。
（一）有资质的房地产开发公司开发的商品房房价与私人开发的商品房价格比较由于广水市的房地产市场启动的比较晚，房产开发的丰厚利润，使得私人建房在广水商品房销售市场中占有一席之地。
有资质的房地产开发公司开发的商品房与私人违规建房的成本差异很大，主要存在于下列方面：1、土地取得成本。
私人建房所需土地有很多是在自家房屋基础上或出资买断他人地基或与政府协议取得土地，土地价格相对低廉，与开发商通过招拍挂取得土地相比，相差大。
2、建筑成本。
私人建房都是砖混结构，不用环保节能材料等先进工艺。
绿化等周边路面硬化附属建设能减就简，成本相对较低。
正规房地产开发公司开发的商品房要有要做设计图纸、请有资质的建筑公司、工程监理。
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。
本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。
一、当前房地产价格走高的表面原因分析房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。
（一）消费需求大，供不应求导致房价上涨1、居民收入水平提高对房价的影响。
居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。
自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。
2、城市化进程加快对房价的影响。
城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。
随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。
（二）房地产成本上升推动房价上涨房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。
根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。
因此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。
1、土地取得费用的提高。
土地取得费是构成房地产价格的主要因素。
我国房价上涨的原因及对策___论文
我国住房价格上涨的成因及对策研究（一）房价上涨的原因导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。
近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。
我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。
但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。
资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。
（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。
随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。
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房地产市场上下波动的主要部分， 对房地产市场起扩张 和收缩作用。
４．３ 商品房消费需求和投资需求结构的合理性分析 在以上因素的作用下形成了商品房的消费需求和投
资需求， 那么这两种需求比例如何， 需求结构是否合理？ 从调查中发现 ， 最 近 ７ 年（ １９９９－ ２００６） ， 中 国 城 市 居 民 人 均居住面积平均增长 １．１７ 平方米 ／ 年， 增长速度惊人。截 止 ２００６ 年末人均住房建筑面积已经超过 ２６ 平方米。从
４－ ２６
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建筑经济 ２００７ 年 １２ 月专刊 房 地 经 济
或住房价格上涨产生的资本收益减去拥有住房的成本
（ 包 括 利 息 成 本 、不 动 产 税 以 及 折 旧） 等 。表 ５ 提 供 一 些 数据， 从以上数据分析人们随着收入的不断增加， 投资欲
之间存在着极高的相关性。 由表中所示的数值可得商品房平均价格 Ｙ， 商品房竣
工面积 Ｘ１， 城镇居民人均居住类消费 Ｘ２， 城镇居民对住房 的 投 资 Ｘ３ 之 间 的 线 性 关 系 为 ： Ｙ＝１４１１．０７－ ６５．８２Ｘ１＋０．４ Ｘ２＋０．７８Ｘ３， 此公式就是商品房平均价格的多元线性回归 模型的数学表达式。城镇居民每人居住消费增加 １ 元， 商 品房平均价格就增加 ０．４ 元； 商品房竣工面积每增加 １ 亿 平方米， 商品房平均价格就减少 ６５．８２ 元； 城镇居民对住房 的投资增加 １ 亿元， 商品房价格就增加 ０．７８ 元。可见它们 对商品房平均价格有重要的影响。
２００５
４８％
１４％
另外， 从房产这一商品本身来说， 令他们选择投资 房地产的理由是， 房产是生活必需品， 其本身具有使用 价值， 这是其它投资工具所不具备的。所以即使一套房 子的投资性消失了， 但它的使用性仍然存在， 至少还可 以 自 用 。而 相 比 较之 下 ， 股 票 本 身 没 有 价 值， 只 是 一 种 契 约关 系 ， 如 果 跌 价 的 话 ， 就 只剩 下 一 张 纸 而 已 。房 产 波动 幅度不如股票剧烈， 风险相对较小。对于所购买的房产
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建筑经济 ２００７ 年 １２ 月专刊 房 地 经 济
商品房价格 上涨的原因分析
■ 纪流河１ ， 王兆生１，２ ， 汪德军 １，３
（ １．辽宁大学经济学院， 辽宁 沈阳 １１００３６； ２．沈阳地铁建设指挥部， 辽宁 沈阳 １１００３６； ３．沈阳市浑南新区管委会建设局， 辽宁 沈阳 １１００３６）
相关系数Ｒ
０．９６６
Ｒ Ｓｑｕａｒｅ
０．９３３
标准误差
１３８．８０２３
观察值
１２
表３ 回归统计
Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｔ Ｘ１ Ｘ２ Ｘ３
Ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓ １４１１．０７ － ６５．８２ ０．４ ０．７８
标准误差 １９６．６３ ２６５．５６ ０．９５８ ０．０８４
商品房平均价格为因变量 Ｙ， 商品房竣工面 积 为 自 变量 Ｘ１， 城 镇 居 民 平 均 每 人 住房 的 消 费 支 出 为 Ｘ２， 城 镇 居民对商品房的投资为 Ｘ３。Ｘ１、Ｘ２、Ｘ３ 均通过 ｔ 检验， 可 以 用 这 些 变 量解 释 Ｙ。由 于 相 关 系 数 高 于 ０．８ 为 高 度 相 关， 表中相关系数为 ０．９６６， 通过相关系数可以看出， 它们
的不动产等特征， 房产拥有者可以收取租金或出售房屋以 获取买卖差价， 因此， 房产的需求就包含了两种： 一种是居 住， 一种是投资。并且经济学当中的有效需求包括消费需 求和投资需求， 所以本文我们把对房产的消费需求和投资 需求共同构成商品房的需求， 来研究它和供给形成商品房 价格。如图 １ 以 Ｘ 轴代表商品房供给数量， 以 Ｙ 轴代表商 品房价格， Ｄ 表示商品房的需求曲线， Ｓ 表示商品房的供
年份
商品房 平均价格 （ 单位： 元／平方 米， 因变量Ｙ）
房屋 竣工面积 （ 单位： 亿平方 米， 自变量Ｘ１）
城镇居民 人均居住 类消费支出 （ 单位： 元， 自 变 量Ｘ２）
城镇居民 对商品房的
投资需求 （单位： 亿元， 自 变 量Ｘ３ ）
１９９５
１５９１
１．４
２５０．１８
１７５３．１
１９９６
６２４．３６
５２２７．８
２００３
２４６２
４．１５
６９９．３８
６７７６．７
２００４
２８１６
４．２５
７３３．５３
８８３７
２００５
３１６８
５．３４
８０８．６６
１００１０
资料 来 源 ： 国 家 统 计 局．中 国 统 计 年 鉴２００５［Ｍ］．北 京 ： 中 国 统 计 出 版 社， ２００６．
表２ 相关系数及标准误差
４ 形成商品房消费需求和投资需求背后的 原因分析
商品房的消费需求和投资需求的形成背后有它的原
因， 接下来分析一下原因。 ４．１ 形成商品房消费需求的原因
住房作为生活的必需品， 是人们不可缺少的基本消 费品。消费需求主要取决于个人的实际需要和支付能
力。而个人的实际需要和支付能力主要受到收入水平、 国家政策等因素影响。随着人们收入水平的增加， 生活 水平提高了， 消费需求不仅仅停留在衣食方面， 人们也想 居住更宽敞的房子， 这些可以从表 ４ 居民消费支出结构 看出。另外， 国家为了促进经济发展， 扩大内需， 鼓励居 民消费， 采用了一系列有效的金融政策， 大大地刺激了居 民对住房的消费需求， 所以引起人们对住房消费需求的 上升。由于人们对住房的需求主要是由收入增加引起， 而收入的增加又是稳定的， 所以住房的消费需求对房价 起基础性支持作用。
３ 商品房价格影响因素的多元线性回归分析
上面我们指出商品房的价格受供给和需求的影响， 我们选取对供给和需求有最大影响的因素包括居民用于
住房的消费、居民用于住房的投资和商品房竣工面积， 如
表 １ 所示， 利用多元线性回归法分析上述因素与商品房
价格之间的关系， 分析结果如表 ２、表 ３ 所示。
表 １ 商品房竣工面积、居民住房的 消 费 、商 品 房 的 投 资 需 求 、与 商 品 房 价 格
人的购买力偏高。判断房价相对自住需求是否合理， 房价 收入比一直被认为是最重要的指标， 到 ２００６ 年， 中国城 市房价收入比达到 ６．９６ 倍， 所以大量的消费需求不能得 到满足。我们可以判断： 投资性需求正取代自住需求成为 住宅的增量需求核心力量， 未来 ２－ ３ 年投资需求的消长 将成为中国住宅消费和价格走向的关键。
１８０６
１．５６
３００．８５
１６９９．２
１９９７１９Leabharlann ７１．５８３５８．６４
１５３９．４
１９９８
２０６３
１．７６
４０８．３９
２０８１．６
１９９９
２０５３
２．１４
４５３．９９
２６３８．５
２０００
２１１２
２．５１
５６５．２９
３３１２
２００１
２２２６
２．９９
６１０．６７
４２１６．７
２００２
２３５０
３．５０
ａ
ｂ
图１ 商品房均衡价格形成模型
［作者简介］ 纪流河（ １９７８－ ） ， 女， 辽宁辽阳人， 辽宁大学经济学博士研究生， 研究方向： 房地产经济。
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ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
房 地 经 济 建筑经济 ２００７ 年 １２ 月专刊
给曲线， 两曲线的交汇点表示商品房的均衡价格。根据图 中曲线可知， 如果需求增加或供给减少都会使商品房价格 上升。
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００７）ｓ ２－ ０４－ ００２５－ ０３
１ 引言
我国房地产业正处在一个发展时期， 其发展的状态 与质量， 商品房价格居高不下的原因及其不合理因素， 成为近年来讨论的焦点。本文从价格的形成机制入手， 用计量经济模型分析影响商品房价格形成的因素， 再进 一步对形成商品房消费需求和投资需求背后的原因解 剖， 试图找到合理的解释， 并提出房产市场健康 发展方向的建议。
可以搜集掌握许多相关的信息， 而股票等所获得的信息 就显得比较缥缈。住宅如果用于出租， 每月的房租能提 供稳定的现金流， 这点优势更是其它投资所无法比拟 的。目前二手市场的变现能力强， 可避免不动产的资金 长 期 积压 所 带 来 的 风 险 。所 以 对房 地 产 的 投 资 需 求 是 房
价 上 涨 的 重 要 因 素 。并 且 ， 投 资 需 求 对 货 币 、资 本 、供 给 变化和政策等因素变化十分敏感， 所以投资需求构成了
望 也 增 加 ， 再 加 上 房 产 投 资 回 报 率 高 ， 证 券 市 场 、股 市 一 直低迷， 大量的货币无处可去， 所以越来越多的资金涌向 了房地产。
表５ 投资率与房产报酬率
年份
投资率
房产报酬率
２０００
３３％
３％
２００１
３４％
３％
２００２
３６％
４％
２００３
４１％
５％
２００４
４４％
１８％
中国的房地产市场要想走向健康发展的道路， 就必 须建立以消费需求为主的市场。因为过度的投资需求挤 占了消费需求， 抬高价格， 抑制了消费需求。从消费需求 和投资需求对房价作用来看， 投资需求比例过高会带来 房价波动风险加大， 不利于经济的稳定。当前中国房地产 投资的高速增长， 无疑引发了住房贷款增长过快， 造成购 房需求过旺和房价过度上涨， 加上频繁转卖投机热潮兴 起， 便可能导致房地产泡沫及金融风险。投资需求过高， 也会带来能源、原材料短缺， 价格上涨， 从而导致成本推动 的通货膨胀。实际上投资需求从社会再生产角度来看并 非是最终需求， 只有提高消费需求才能从真正意义上提 高人民生活水平。