镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范

镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。

第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第六条房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。

第七条房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。

有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章房屋征收评估方法与技术路线第八条房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。

如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。

第九条应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。

第十条采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。

第十一条适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：1．确立评估基准。

在征收项目范围内或征收项目所在的板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。

“标准样本房屋”的选取要求见附件一。

2．测算基准价格。

按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。

计算公式为：比准价格V=可比实例价格V s ×）（1p 100×100)p (2×）（31P 100×）（32P 100P 1——交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为100。

P 2——交易日期修正系数。

该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；P 31——可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。

系数确定参见附件三；P 32——可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。

系数确定参见附件四。

3．确定评估价格。

将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：被征收房屋评估价格V i =“标准样本房屋”基准价格V 0×100)p (32i ×）（4p 100P i32——“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。

P 4——项目所在区域的标准化修正系数。

当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的区位因素情况。

标准化修正办法参见附件三。

第十二条非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：1．确定房屋类别。

根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。

其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等）、办公性建筑（办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2．选择评估方法。

非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。

3．测算评估价格。

第十三条采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。

第十四条采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。

土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件等因素。

第十五条被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条有关规定和下列方法执行：1．土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的90%计算土地单价。

（标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）2．土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。

第十六条房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。

第十七条在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

评估机构按《房地产估价规范》的规定进行评估。

第十八条征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。

第三章房屋征收评估报告第十九条评估机构应按《房地产估价规范》规定的格式出具评估报告。

第二十条房屋征收评估报告应包含下列内容：1.封面；2.目录；3.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

第二十一条估价结果报告中应包含下列内容：1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和限制条件；18.附件。

附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。

第二十二条估价技术报告应包含下列内容：1．评估项目总概况2．估价对象实体和区位因素分析3．房地产市场背景分析4．估价方法选用5．标准样本房屋选取及其说明6．估价测算过程7．估价结果确定第二十三条房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。

在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。

第二十四条评估报告应做到图文并茂，其用纸为A4，装帧应有较好的质量。

第四章房屋征收评估工作资料存档第二十五条评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档；1. 征收评估委托协议；2. 房屋征收决定；3. 估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；4. 估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；5. 标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；6. 可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；7. 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；8. 其他涉及评估项目的必要资料。

第二十六条评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。

评估报告及有关资料至少应保留15年。

第五章附则第二十七条房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。

第二十八条本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。

其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。

第二十九条本技术规范自2012年2月15日起施行。

2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。

在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范附件附件一标准样本房屋选取要求对标准样本房屋的选取必须符合以下要求：1. 在征收项目范围内选取标准样本房屋，如在该范围内无法找到满足条件的房屋，则应从征收项目所在的房地产价格指数板块和片区范围内就近选取；2. 每一征收项目评估一般选择一套标准样本房屋，征收项目跨区域时，则所跨的每一区域均应选择一套标准样本房屋，作为相应区域内被征收房屋的比较基准；3. 应选取位于多层砖混结构二等以上建筑中二—五层（非顶层）的具备使用条件的成套房屋，其成新为八成左右，至少一间卧室朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。

附件二基准价格修正方式的可比实例的选择要求对可比实例的选择应当符合以下要求：1. 与标准样本房屋板块和片区相同、地段相近的房屋；2. 多层砖混结构的一般装修的住宅房屋；3. 与标准样本房屋的规模相当；4. 权益价格类型为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5. 交易类型为买卖的二手房正常交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6. 成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的房地产实例，最长不得超过十二个月；7. 数量应为3个及以上；8. 各实例成交单价相互间的价格差异一般不超过20%，即使在交易实例相对较少的情况下，该差异也不应超过30%；9. 对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过15%，综合系数修正不得超过25%。