商业综合体设计准则

万达城市综合体系列设计准则之一万达商业综合体设计准则（2008版）大连万达商业规划研究院前言：一个企业的核心竞争力是指企业在市场竞争中创造和产生的独特的、他人难以模仿的能力，企业要在市场竞争中持续保持优势就要不断创新，保持和提高企业自身的核心竞争优势。

经过多年的发展，万达集团已经形成了三大核心竞争优势：订单地产模式与城市综合体开发；商业管理；文化产业。

其中特别是城市综合体开发，目前在国内万达集团是唯一形成了完整的产业链。

即前期规划设计、中期的开发建设、后期的经营管理形成完整的一条龙。

城市综合体的开发作为全国独有的竞争优势已经更加明显地凸显出来。

万达集团作为一个创新型的企业，同时作为国内全行业领先的企业，我们有责任为我们自己，也为行业建立产品和管理的标准化模块。

万达集团进行商业地产、城市综合体的产品开发，经历了从单店模式，组合店模式，到目前的第三代的城市综合体。

无论是产品的规模、种类，功能以及对城市的贡献与影响等等各个方面都有了很大的更新与创新。

随着集团的快速发展，将会有更新的产品形态以及产品的开发模式诞生，为了能够适应集团的快速发展，不断提高企业管理以及项目开发设计水平，根据集团董事长的指示，结合万达商业地产、城市综合体产品的规划设计以及运营管理的具体实践以及本行业产品的相关规划设计特点，由我们万达商业规划院组织编写完成了作为城市综合体中的重要组成部分商业综合体的设计准则———《万达商业综合体的设计准则（2008版）》。

作为集团进行商业综合体开发设计的指导。

本准则主要内容有：总则，概述，总平面设计，业态规划设计，结构设计，给排水设计，暖通设计，电气设计，弱电智能化设计，消防与疏散设计，景观设计，立面设计，泛光照明设计，广告设计，导向系统设计、商业功能用房设计等。

鉴于本设计准则是结合万达集团进行商业综合体开发建设中有关产品设计方面的企业内部标准，请集团各有关部门、各公司、各单位在具体执行过程中，总结实践经验，积累资料，随时将有关意见和建议反馈给集团商业规划研究院。

（地址：大连市中山区解放街9号万达大厦8楼，邮编116001，传真：04.），以便今后修订时参考。

本准则的强制性条文及条文说明将另行编辑成册。

强制性条文自发布之日起在万达商业综合体项目开发建设中强制执行。

本设计准则由万达集团商业规划研究院负责组织编写整理，具体条文、技术内容的解释由万达商业规划研究院负责。

本设计准则是万达城市综合体系列设计准则的一部分。

集团商业规划院将陆续组织编写系列设计准则。

万达城市综合体设计准则；万达商业综合体设计准则；万达酒店设计准则；万达写字楼设计准则；万达公寓设计准则；万达销售类物业设计准则；……本准则的主编单位：大连万达商业规划研究院。

参加单位：集团商管部、商务部、成本控制部本准则主要起草人：其他起草人：（以下按姓氏笔划排列）第一章总则总则1.1.1为了能够在万达广场开发建设、管理中突出为城市做贡献的规划设计指导思想，更好地体现以人为本，体现国际万达，百年企业的核心发展理念，实现企业效益与社会效益的高度统一，统一万达广场的规划设计方法，特制定本准则。

1.1.2本准则为万达集团企业内部设计标准，适用于万达广场开发建设、经营管理中指导商业综合体的项目报批、规划设计、工程施工、商业经营管理，以及改扩建工程等建设全过程的设计管理工作。

1.1.3万达商业综合体的建设应符合国家的相关方针政策法律法规，应考虑为城市、为市民提供舒适的商务服务、商业购物、休闲娱乐的富有特色的城市公共空间，推广节约能源、节约用地、保护环境，推广采用新材料、新技术、新产品、新工艺。

1.1.4若本设计准则与国家相关法律、法规的规定有矛盾时，应按国家法律法规的规定执行。

1.1.5本准则自发布之日起，在万达集团的所有商业综合体项目中执行。

术语1.2.1 城市综合体城市综合体是将具有城市功能的商业、办公、酒店、居住、旅游、餐饮、会议、文化、休闲娱乐、交通绿化等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，并由此形成的一个多功能、高效率的城市空间区域，称为城市综合体。

1.2.2 万达城市综合体由万达商业综合体、酒店、写字楼、公寓、城市广场、住宅等主要城市功能组合而成的复合型城市空间区域，称为万达城市综合体。

1.2.3 商业综合体以大型综合性商业购物中心为主体，包含商务办公、居住等功能的综合性建筑群体，称为商业综合体。

1.2.4 万达商业综合体由室内商业步行街为纽带，将百货楼、娱乐楼、时尚楼、酒楼、家居建材楼等组合在一起，具有多种业态的大型商业购物中心，统称万达商业综合体。

其中商业综合体上部另建有居住、办公、酒店等功能的大底盘多塔楼的建筑形态，俗称“插蜡烛项目”。

在万达商业地产开发运作过程中，结合项目所处城市及区位，将万达商业综合体称之为“XX万达广场”，例如“上海五角场万达广场”、“上海南汇万达广场”。

1.2.5 百货楼万达商业综合体中，由零售百货业态竖向组合而成的建筑单元，称为百货楼，目前为万千百货。

1.2.6 娱乐楼万达商业综合体中，由电子游艺；KTV；多厅万达国际影城等主要休闲娱乐业态竖向组合而成的建筑单元，称为娱乐楼。

1.2.7时尚楼万达商业综合体中，由电子数码；体育用品；国际健身中心等主要生活时尚业态竖向组合而成的建筑单元，称为时尚楼。

1.2.8 酒楼万达商业综合体中，由多种餐饮业态竖向组合而成的建筑单元，称为酒楼。

1.2.9 家居建材楼万达商业综合体中，由家居广场、建材超市等主要家居建材业态竖向组合而成的建筑单元，称为家居建材楼。

1.2.10 主力店万达商业综合体中，规模较大的独立经营的主要业态店，称为主力店。

主力店是万达集团商业订单地产中主要的战略合作伙伴，目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的主力店包括：万千百货。

万达国际影城。

大歌星量贩ＫＴＶ。

神采飞扬电玩城。

国美电器。

一兆韦德健身。

运动100。

1.2.11 次主力店万达商业综合体中，未与万达集团签订紧密型战略合作协议的主力店，称为次主力店。

1.2.11室内步行街万达商业综合体中，连通各楼及各层主力店，使客流共享的室内商业街，称为室内步行街。

室内步行街是万达商业综合体的灵魂与纽带，其功能主要为沿步行街两侧布置的精品店和餐饮业态，一般规模在2－3万米左右，200~300米长，30~40米宽，2~3层，顶部为透光天棚，并在主要的交通节点处设置采光中庭。

步行街室外出入口处应设置广场。

1.2.12 中庭在室内步行街中，主要交通结点处设置的采光中庭，简称中庭。

中庭是室内步行街的重要组成部分，也是室内步行街的灵魂，是日常商业活动及消费者休息的主要场所。

根据室内步行街的长短可以设置1~2个中庭，一个中庭的单层规模约在400~800平米左右。

中庭内通常设有观光电梯。

1.2.13 商业管理用房万达商业综合体中，供万达商业管理公司管理自持物业所使用的管理用房，简称为商业管理用房。

商业管理用房需单独设置，规模不宜超过1000平米，其中包括办公室、商管员寝室、淋浴间、卫生间、厨房、餐厅、会议室、仓库等。

销售型物业的物业管理用房根据有关法规另行设置。

与持有型物业的商业管理用房产权分离。

第二章概述万达城市综合体的特性万达城市综合体的特性万达城市综合体，通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。

其特性如下：2.1.1 交通的高可达性万达城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络，以实现客流和信息流的高可达性。

2.1.2 功能的复合性万达城市综合体自身拥有城市的多种功能，包含综合商业、商务办公、居住（含酒店、住宅、居住公寓等）、文化娱乐、城市广场等，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可，使得万达城市综合体具有功能的多样性和复合性。

2.1.3 商业的突出性万达城市综合体以万达商业综合体为中心布置展开，以室内步行街和室外商业街、酒吧街、底商等商业空间为纽带，连接城市综合体区域内不同城市空间，突出了万达城市综合体的商业灵魂所在。

2.1.4土地的集约性万达城市综合体充分利用城市中心的有限土地资源，使土地价值最大化，既满足了企业对于商业开发的需求，又为城市空间提供了新的地标建筑群，同时也为市民提供了空间开阔的城市绿化广场，极大的提升了城市形象，产生巨大的社会效应，充分体现了土地利用的集约性。

万达商业综合体的特性2.2.1建筑组合特性2.2.1.1 一街多楼，平面组合。

一街即为一条室内商业步行街；多楼即为百货楼、娱乐楼、时尚楼、大型酒楼、家居建材楼等。

不同的“楼”在建筑平面中占据不同的位置，通过室内步行街有机的进行平面组合。

2.2.1.2 办公商业，上下组合。

在万达商业综合体中，通常会在商业用房上部插建办公或居住类建筑，使办公商业功能竖向组合。

2.2.1.3 内庭外场，特色组合。

内部中庭和外部广场交相辉映，满足现代商业和成市空间的需求，使万达商业综合体的内外环境空间更具特色。

2.2.2 业态组合特性2.2.2.1 一街多楼，优势互补。

万达商业综合体特有的一街带多楼形式，能够容纳丰富的业态，其超大的规模是普通商业建筑的5~8倍，使各业态相互补充并发挥出最大优势，从而吸引更多的客流。

2.2.2.2 同业同楼，互助互益。

相近的业态安排在同一“楼”内，使具有相近需求的客户群相对集中，促进联动消费，使相近业态相互促进共同受益。

2.2.2.3 多业一体，一站服务。

丰富而全面的业态，由室内商业步行街联系组合在一起，形成了购物、餐饮、文化、娱乐的商业综合体，人们不但可以体验到多业一体的商业空间给人们带来的新鲜感受，同时也可以体验足不出店的一站式生活购物方式。

2.2.3 开发经营特性2.2.3.1 订单地产，量身定做。

万达商业综合体开始建造前就已经确定了大多数商业业态和商家，建筑设计是根据已确定的业态及商家的“订单”，在与各主力店对接后量身制作而成的，建筑功能上最大限度的满足了商家的需求，避免二次拆改，降低了前期开发成本，提高了效率。

2.2.3.2 先租后建，同期开业。

采取先租后建的方式，基本实现满铺同期开业，形成了一个统一的商业形象，给市场一个完整而强有力的冲击，大大缩短了培育期，加快了资金回笼速度，同时最大限度地降低了开发商和商家的投资风险，是消费者、商家、开发商乃至政府都满意的多赢局面。

2.2.3.3 自持自管，自我更新。

万达商业综合体的开发建设，坚持自持物业、只租不售的开发原则，坚持统一的管理，在管理中不断提高不断更新，合理组织业态，使各种业态能优势互补，避免同业态之间或相似业态间的不良竞争，使各业态都能健康发展，不仅创造了商业价值，同时创造了大量的就业机会，创造出显著的社会效益。