房地产土地一级开发与一、二级开发联动讲义(176页精品案例分析)
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发模式详解土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。
一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。
1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。
首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。
换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。
（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。
找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。
主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。
一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。
所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。
2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。
政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范PPT课件
1 土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程
2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的 实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化 的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的 土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一 向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得 土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到 理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备 制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地，参与房地产市场活动，是 政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段。政府要正确履行经济社 会管理职能，加强土地规划、计划和城乡建设规划管理，加强城乡建设用地管理，严格规范 农村集体土地转为城市建设用地，大力推进节约用地、合理用地。可见，土地一级开发是政 府行为。
3、“天津市塘沽区渤海度假村项目”项目收购法律顾问。（项目标的近10亿元人民币）。 4、福建仙游“中国古典家具生产交易中心项目”土地一、二级联动开发项目法律顾问。 5、深圳惠州“小金口土地一级开发项目”一二级联动开发法律顾问。 6、大连“普湾新区5000亩土地项目”一级开发法律顾问。 7、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。 8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
案例分析土地一二级联动开发模式
今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。
某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。
政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。
毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。
对于充满野心的A公司来讲，目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。
老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。
一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。
为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。
好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。
再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。
当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。
走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。
土地一级开发与一、二级联动大纲
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
图解｜什么是土地一二级、二三级联动开发？
图解｜什么是土地一二级、二三级联动开发？土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至
参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁
定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍
卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土
地的经验。
一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
1、勾地能力是基础
(1)想地方政府所想
(2)自我优势分析
(3)战略合作背书
2.资金实力是关键
(1)启动资金
(2)长周期的融资能力
(3)二级拿地的配资能力
3.团队配置是保障
(1)一级开发团队
(2)专业设计团队
(3)产业招商运营团队
(4)二级开发团队。
房地产土地一级、一二级策划开发流程培训课件
2）、房 地合一方 式向房地 分离方式 的转变
2.区域土地开发模式的转变
6、争取政府对土地一 级开发的最大支持政 策和力度，促进产业 链完善，拉动地方经 济协调发展。
5、处理好土地一级开 发与开发企业整体发 展战略的关系，城市 运营与土地一级开发 完全服务于集团战略 的需要
1、处理好土地一级 开发开发和地方产业 发展的关系，促进产 业升级与转型。
土地一级开发获取稳定收益， 掌控上游资源；二级开发市场 获取高额利润；三级开发市场 获取持久收益。三级互补，资 本流通，形成既保证稳定现金 流，又保证高额利润，兼具同 步开发良性循环的稳健良性生 态产业链
实现快速进军地产百亿军团、 实现年复合增长率20-25%的速 度、销售收入突破新x00亿元、 用大约5年时间占据xx区域住宅 市场10%左右的份额、8-10年内 建设约500万平方米的经营性物 业等目标
• 实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围， 以及分批出让计划的安排。
盈利模式3：持有部分公共建筑
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
• 北京市的土地一级开发，授权土地一级开发主体（国企为主）投资公 共 配套 设施，开发企业通过提供公共配套服务而获得长期现金流。
该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主 体 进行部分配套的二级开发建设，取决于同政 府的 沟通和协调。与当地政府投资的企业共同 投资公 共配套设施，会有利于促成此事。此项 在实际运 作中，可把大部分转交当地政府。
土地一级 开发特点
2、技巧高
（高水平运作模式）
4、长期风险小
（风险可控）
6、掌控有方法
（既可进行一级开发， 又可进行二级开发）
从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的 工程过程之外，还具有以下三个要素：
房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析
土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。
1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。
1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。
第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。
(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。
(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。
(三)一、二级开发的差异性。
(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。
第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营，一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。