房地产开发基础知识
房地产开发基础知识
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房地产的定义: 房地产的定义:可开发的土地及地上定着物,建筑物房地产是: 房地产是: 实物,权益和区位的结合体房地产的特性: (一)不可移动性(二)独一无二性(三)寿命长久性(四)数量有限性房地产的特性: (五)用途多样性(六)相互影响性(七)易受限制性(八)价值高大性 (九)难以变现性(十)保值增值性房地产按开发程度来划分: 房地产按开发程度来划分:生地,毛地,熟地,在建工程和现房房地产业的概念:房地产业是从事房地产开发,经营,管理和服务的行业. 房地产业的概念房地产业与建筑业的关系: 房地产业与建筑业的关系:二者既有联系又有区别. 区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业属于第三产业. 联系是:其业务对象都是房地产,二者往往是甲方和乙方的合作关系. 房地产业的行业细分:房地产投资业,房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业, 房地产业的行业细分物业管理业. 房地产业的中介服务有: 房地产业的中介服务有:房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业房地产业的特征: 房地产业的特征:1.基础性;2.先导性;3.关联性;4.地域性;5.周期性;6.高回报,高风险性;7.对金融业的依赖性房地产开发的概念: 房地产开发的概念:房地产开发企业按照城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会和经济发展需要,满足用户要求的房屋建筑,配套设施及空间环境,并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动. 房地产开发的特征: 房地产开发的特征:一)最本质的特征是综合性 (二)过程具有长期性 (三)具有很强的时序性 (四)具有很强的地域性 (五)开发投资的高回报和高风险性房地产开发分类(分类标准和具体分类一起记分类标准和具体分类一起记)多选房地产开发分类分类标准和具体分类一起记多选 (一) 根据开发项目所在的位置 , 可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发. (二) 根据开发的规模,可分为单项开发和成片开发. (三) 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发. (四) 根据开发的方式,可分为定向开发,联合开发,合作开发和单独开发. 房地产开发对城市建设的作用: 房地产开发对城市建设的作用: (一)推动城市规划的实施与完善 (二)有利于减少投资成本 (三)为城市社会,经济,政治,文化活动以及人民生活提供载体 (四)为城市政府财政提供资金来源 (五)为城市大型基础设施建设提供融资途径房地产开发过程中的参与者(选择, 哪些不是参与者) 房地产开发过程中的参与者(选择,如:哪些不是参与者) (一)房地产开发商 (二)土地所有者或当前的使用者 (三)政府及政府机构(四)金 ( 融机构(五)建筑承包商 (六)专业顾问 1.建筑师 2.工程师 3.规划师 4.景观建筑师 5.环境顾问6.交通顾问7.房地产估价师8.会计师9.地产代理 10.物业管理经理 11.市场研究专家 12. 经济师及造价工程师 13.律师 (七)消费者或买家房地产开发的主要程序: 房地产开发的主要程序:一.投资机会选择与决策分析二.前期工作三.建设阶段四.租售阶段土地使用权出让: 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者土地使用权出让: 向政府支付土地使用权出让金的行为. 土地使用权转让: 土地使用权转让:指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为. 开发商获取土地使用权的方式: 出让(市场)两种途径获取. 开发商获取土地使用权的方式:一级市场可以通过行政划拨和出让行政划拨出让二级市场上,以转让转让的方式获取. 转让土地使用权出让: 土地使用权出让:招标拍卖挂牌出让房地产企业的资质等级:一级二级三级四级房地产企业的资质等级:关于土地使用权年限: 关于土地使用权年限:住宅用地 70 年; 商业用地 50 年; 娱乐用地 40 年. 居住区开发项目的有关经济指标: 居住区开发项目的有关经济指标: 居住建筑面积: 居住建筑面积:指居住建筑对居住用地的覆盖率. =居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率: 容积率:指居住建筑面积密度.=居住建筑面积/居住建筑用地面积房地产开发过程中的规划管理: 房地产开发过程中的规划管理: 1:取得《选址规划意见通知书》 2:取得《建设用地规划许可证》 3:等待下达《规划设计条件通知书》 4:取得《规划设计方案审批通知书》 5:等待签发《建设工程规划许可证》 6:竣工验收阶段房地产市场类型: 房地产市场类型: 房地产一,二,三级市场一级市场:土地征购市场;土地批租市场二级市场:土地转让市场;房地产买卖和租赁市场(首次) 三级市场:房地产抵押市场;房地产买卖与租赁市场(非首次);房地产互换市场;房地产拆迁市场房地产市场的特征: 2.双重性 3.循环性房地产市场的特征:1.地域性 4.层次性 5.开放性 6.不完全竞争性房地产需求的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产需求的特征及其影响因素特征:1.普遍性 2.多样性 3.连续性和间断性 4.需求弹性的差异性因素: 1.社会经济发展及城市化水平 2.城市人口增长状况及结构 3.国民收入水平 4.房地产业政策 5.经济运行周期 6.需求者对未来的预期房地产供给的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产供给的特征及其影响因素特征: 1.一级市场具有垄断性 2.供给的刚性 3.供给的多样性 4.供给的滞后性和风险性因素: 1.可供城市房地产开发使用的土地数量 2.城市经济发展水平 3.建筑业的建筑能力和建筑技术 4.资金,建筑材料和房屋设备的供给能力 5.政府关于房地产开发,建设及其相关经营活动的政策 6.非市场性供给对市场供给的影响我国房地产市场供给的现状: 我国房地产市场供给的现状1.房地产供应仍为双轨制 2.房地产市场供给的价格居高不下 3.房地产开发企业仍处于较低发展阶段 4.房地产商品的供应结构不合理 5.房地产经营的风险管理不足政府制定干预房地产市场政策的原则: 政府制定干预房地产市场政策的原则: 1.目标的确定性 2.政策的连续性与协调性 3.政策的针对性和导向性 4.政策的公平性和效率房地产项目市场调查的原则: 房地产项目市场调查的原则:1.科学性原则 2.复合性原则 3.经济性原则 4.创造性原则关于房地产项目 STP 策划的理解:Ssegmentation(市场细分关于房地产项目策划的理解: 市场细分)Ttargeting(目标市场目标市场市场细分选择)Ppositioning(产品定位产品定位) 选择产品定位房地产项目市场细分S 一.房地产项目市场细分房地产项目市场细分作用: 作用: 1.有利用发现市场机会; 2.有利于实施营销组合; 3.有利于组织生产或服务; 4.有利于提高效率和效益 5.有利于促进销售 6.有利于提高企业声誉,建立品牌房地产市场细分依据: 房地产市场细分依据: 1.人口细分 2.地理细分 3.心理细分 4.行为细分房地产市场细分程序方法:经过三轮细分房地产市场细分程序方法还要进行房地产细分市场评估房地产项目目标市场选择--T 二.房地产项目目标市场选择房地产项目目标市场选择影响目标市场选择的主要因素 1.市场规模 2.资源条件 3.环境条件 4.盈利性因素 5.风险性因素 6.政策性因素可选择的市场覆盖策略 1.无差异性营销 2.差异性营销 3.集中性营销三.房地产项目定位房地产项目定位—P 房地产项目定位房地产项目定位的主要内容 1.目标市场定位 2.开发产品定位 3.项目形象定位 4.项目推广定位住宅开发项目的特点: 住宅开发项目的特点: 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低写字楼开发项目的特点: 多选) (1)要求开发商具备长期投资能力写字楼开发项目的特点: 多选) ( (2)把握写字楼设计发展潮流和趋势 (3)要高度重视写字楼的选址. 房地产投资的类型: 房地产投资的类型: 直接投资: 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资直接投资: 间接投资: 1.购买住房抵押贷款证券间接投资: 2.购买房地产开发投资企业的债券,股票 3.投资于房地产投资信托基金房地产投资的利弊利弊: 房地产投资的利弊: 利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验房地产投资系统风险: 房地产投资系统风险:1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.周期风险 4.变现风险 5.利率风险6.政策性风险7.政治风险8.或然损失风险个别风险: 2.未来经营费用的风险 3.资本价值风险个别风险:1.收益现金流风险 4.比较风险 5.时间风险 6.持有期风险居住项目对位置的特殊要求: 居住项目对位置的特殊要求:1.市政公用和公建配套设施完备的程度. 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入写字楼项目对位置的特殊要求: 写字楼项目对位置的特殊要求:1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性零售商业项目对位置的特殊要求: 零售商业项目对位置的特殊要求:1.公共和私人交通方式的便利程度 2.与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力 3.竞争性零售商业项目的影响动态指标中的:财务净现值, 动态指标中的:财务净现值,动态投资回收期静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率, 静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率,律动比率, 动比率,速动比率可行性研究工作阶段:1.投资机会研究可行性研究工作阶段: 2.初步可行性研究3.详细可行性研究果 .4.项目评估与决策可行性研究的内容: 可行性研究的内容:以市场供求为出发点,以经济资源的投入为基础,以经济评价为结不确定分析的三种方法: 不确定分析的三种方法: 1. 盈亏平衡分析 2. 敏感性分析 3. 风险分析房地产融资的分类: 房地产融资的分类直接融资和间接融资(好) ( 房地产融资的特点: 2.长期性 3.政策性 4.多样性房地产融资的特点:1.安全性房地产项目融资的资金来源: 房地产项目融资的资金来源: 一.股本金股本金二.银行贷款银行贷款三.社会集资: 1.发行股票 2.发行公司债券社会集资: 社会集资房地产贷款担保的形式: 房地产贷款担保的形式:1.保证 2.抵押 3.质押个人住房抵押贷款的形式的形式: 个人住房抵押贷款的形式:商业性住房抵押贷款政策性住房抵押贷款个人抵押贷款期限最长 30 年住房公积金: 住房公积金:专款专用,只能用于职工购买,建造,翻修,大修自住住房. 于 1991 年率先在上海实行. 房地产价格的影响因素:一.成本因素二.竞争因素三.产品差异房地产价格的影响因素四.购房者的心理因素五.房地产商的目标六.法律,政策因素房地产项目定价的目标项目定价的目标: 二.取得高收益率房地产项目定价的目标:一.获取最高利润三.保持价格稳定四.应付或避免竞争房地产项目定价的方法项目定价的方法: 房地产项目定价的方法:一.成本导向定价二.需求导向定价三.竞争导向定价分析购房客户对调价的反应: 分析购房客户对调价的反应: 1.购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是产品的设计老了,越来越不值钱了. 产品品质出现一些缺点. 楼盘销售状况较差. 价格可能还会下降. 发展商的财务周转困难. 因楼盘尚在楼花阶段,发展商准备偷工减料 2.购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是产品比较畅销. 产品的自身条件比较好发展商可能想取得更多的利润涨价可能是假象,价位无法维持太久委托物业代理公司应注意的问题 1.充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 2.物业代理公司可投入市场营销工作的资源 3.物业代理公司以往的业绩 4.针对物业的类型选择物业代理 5.认真签订物业代理合同税收的特征: 税收的特征:1.强制性 2.无偿性 3.固定性税收的作用: 税收的作用: 1.税收是取得财政收入的主要形式 2.税收是调节国民收入分配的主要工具 3.税收是对社会经济生活进行监督的有力工具税收制度的构成要素: 税收制度的构成要素: 一:由纳税义务人,课税对象,税基,税率,纳税环节,纳税期限等要素构成二:税收制度的核心是税法.. 税收制度包含两个方面的内容: 一是规范纳税人履行纳税义务; 二是规范征收机关的法定职责税种有五大类: 税种有五大类:流转税,所得税,财产税,资源税,行为税流转税包括: 流转税包括:营业税,城市维护建设税,教育费附加城市维护建设税=营业税相应税率城市维护建设税营业税*相应税率营业税教育费附加=营业税税率教育费附加营业税*税率营业税1。
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
最全的房地产基础知识
第一节基本概念一．与土地有关的概念房地产一级市场：土地市场。
是国家垄断经营的市场。
国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场：房地产开发市场。
包括土地二级市场（即开发商可以转让土地）房地产三级市场：房地产二手房市场。
单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。
（即存量市场）三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
生地：指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地：指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
毛地：指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限：居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。
商住两用住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
一般为50年商住公寓。
国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。
如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。
房地产专业基础知识怎么学
房地产专业涉及广泛的知识领域，包括房地产市场、房地产开发、房地产投资、房地产法律等。
以下是一些房地产专业的基础知识点：
1. 房地产市场：了解房地产市场的运作方式、供需关系、房价形成机制、市场调控政策等。
2. 房地产开发：了解房地产开发的过程，包括土地选址、规划设计、项目筹备、建设施工、销售运营等。
3. 房地产投资：掌握房地产投资的基本原理和方法，包括投资评估、风险管理、投资回报分析等。
4. 房地产估价：了解房地产估价的基本原理和方法，包括市场价值评估、收益价值评估、成本价值评估等。
5. 房地产金融：了解房地产金融的相关知识，包括按揭贷款、房地产投资信托基金、房地产证券化等。
6. 房地产法律：了解房地产法律的基本框架和规范，包括土地法、房屋拆迁法、不动产登记法等。
7. 可持续发展与绿色建筑：了解可持续发展理念在房地产行业中的应用，包括绿色建筑设计、节能环保技术等。
8. 基础的房地产经济学：了解房地产经济学中的一些基本概念，如供求关系、房价波动、房地产周期等。
这些只是房地产专业的一些基础知识点，随着学习的深入，你还会接触到更多复杂和专业的概念和领域。
建议你在学习过程中多读相关书籍、参加专业课程，以及关注行业动态，从而积累更多的知识和经验。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产概述房地产的概念房地产即指不动产中的房屋和土地等，包括用于工商业生产的工厂房、商场、仓库等，用于住宅的公寓、别墅、小区等，还包括专门用于银行、医院、学校、公园、娱乐等公共设施建筑物。
房地产是市场流通的产权资产，具有保值、增值和流动性等特点。
房地产的分类按照自然形成的方式分类：•自然形成土地：由自然原因形成，如农村、山区、沙漠等土地。
•人工形成土地：国土资源部门划定、规划、拨付等土地才属于人工形成土地。
按照建筑物性质分类：•商业房地产：主要是指用于商业、办公、购物等经济用途的建筑物，如商场、写字楼、酒店等。
•住宅房地产：用于居住的建筑物，以宅基地为主。
•工业房地产：主要是为工业园、科技园、文化创意产业园等提供配套服务的，如仓库、工厂房等。
按照产权方式分类：•全民所有制土地：土地使用权属于国家，公众持有土地权益，其使用权许可证通过有偿颁发的方式进行。
•集体所有制土地：土地属于村集体组织，通过土地承包经营、土地流转等方式出租。
•国有土地使用权：房地产开发是以安排国土资源中的国有土地使用权为基础的，因此土地使用权可以转让和出租。
二、房地产估价房地产估价的概念房地产估价是指依据一定的估价方法和原理，根据估价的目的，对房地产的市场价值作出的一个基于时间和情境条件的客观预测。
1.比较法：将要被评估的房产与已经出售的类似房产进行比较，从而得出房产的估价。
通常用于已经市场上存在的物业。
2.收益法：计算投资物业的每年收益，然后将其与市场上的相似物业作比较，从而得出物业的估价。
3.成本法：按照当前建筑成本估算原材料和工人花费的费用，并加上施工管理费用和开发商的利润，然后得出房产的估价。
4.技术法：对房地产进行测量、调查、评估，然后按照专业技术和知识得出物业的估价。
三、房地产合同合同的定义合同是当事人之间以书面形式或口头形式订立的具有法律约束力的协议。
房地产合同的种类1.购房合同：购房合同是指开发商与购买人之间关于房屋销售的协议。
房地产基础知识培训
（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
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（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
2024年度(内训)房地产开发基础知识培训
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THANKS.2024来自3/2330案例二
某旅游地产项目的失败。该项目在选址、规划和建设等方面存在严重问题，无法满足市场 需求和客户期望，最终难以维持运营。
教训总结
失败案例的教训包括缺乏市场调研、定位不准确、规划设计不合理、建设质量差、运营管 理不善等。这些教训提醒我们在进行房地产开发时要谨慎决策，注重市场需求和客户体验 ，加强项目管理和风险控制。
定义
房地产开发指在依法取得国有土 地使用权的土地上，按照城市规 划要求进行基础设施、房屋建设 的行为。
特点
涉及面广、周期长、资金投入大 、风险高。
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房地产开发的重要性
01
02
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经济贡献
房地产开发是国民经济的 重要组成部分，对经济增 长、就业、财政收入等有 重要贡献。
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社会效益
提供住房、商业设施等， 满足人们生活和工作的需 要，提高生活质量。
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房地产市场分析与预测
房地产市场概述
介绍房地产市场的类型 、特点、参与主体等基
本概念。
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市场分析方法
讲解房地产市场分析的 基本方法，如市场调查 、市场细分、市场定位
等。
市场预测技术
介绍房地产市场预测的 主要技术，如时间序列 分析、回归分析、神经
网络等。
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市场趋势与机遇
分析当前房地产市场的 发展趋势及未来可能的
组织设计单位向施工单位进行设计交 底，明确设计意图和施工要求。
报建审批
将规划设计成果提交给相关部门进行 审查，获得规划许可证、施工许可证 等审批文件。
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施工建设与竣工验收
房地产基础知识大全
第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
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节参点与名人会参汇会会称员有议会报议议：：无名人内成成意启区向称员容果果动域拿：：：：审会总地决董是批《准、、策事否人项备项是会 长 有 ：目否会 目进、意董拿总入拓向事地、节参规展拿长建各划点与分地议职设名人计管、书能称员领是》中：：导否心全区、进负景域发入责计总展规人划、中划准项心设备目会参各汇会审计会总议会中报议批、名人心内成人各称员负容果：职：：责：：董能全董人《全事中景事项景长心启长目开会参各汇会会负动、全发议会中报议议责会公景计名人心内成成人司计划称员负容果果领划、：：责：：审导报当项董人《确批、告年目事项定人区经》启长目项：域营动、启目董总指会拓动开事、标展报发长项、分告方目总管案》总经领、、理导设承、定诺区地域价总上、限项目总（拟）、
序号
用途
最高使用年限
1
居住
70
2
工业
50
3
教育、科技、文化卫生、体育
50
4
商业、旅游、娱乐
40
5
综合
50
6
其他
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土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期
的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，
并办理登记。
第二、项目开发关键管控节点
目的
强化房地产项目开发的过程管理、明确公司各职能 中心对项目管控要点及相关工作标准的要求、统一公司 对各项目团队运营结果的评判标准，从而强化项目团队 对关键节点的把控意识和执行能力；通过对关键节点及 其工作成果的把控和验收，加快开发进度、提高工程品 质、严控工程成本、确保运营效益。
取得施工证 并开工
取得预售证 并开盘
节点成果：确定目标项标目项的目总（经包理括人绿选成城果）审资批料人：集团董事
成果审批人：董事长 节点成果：确定方案总平图
成果审批人：董事长
注：“首笔土地款”签订土地合同时需付的土地款，但不包括投标保证金
一级节点 二级节点
关于“05”、“09”、“12”的解释： “05”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，5个月取
得施工证并正式开工。 “09”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，9个月取
得预售证并正式开盘。 “12”指从签订土地合同或付首笔土地款（二者取其先）之日起，12个月
收回股东投入（回款含融资贷款）。 2.基本模型：启动地块/组团规模在10~15万㎡，建筑单体高度小于100米
，地下一层的住宅类项目。预售条件为±0.000。
房地产开发过程中证件 “五证一照”、“两书”、“一表” 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 • 《营业执照》 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 《建筑工程竣工验收备案表》
土地使用权出让的最高年限
汇报内容董：事长《对项规目划启设动计的报指告导》汇性初意报稿见内容：《项目全景计划报告》初稿定方案、地价上限
定全景计划、当年经营指标、总经理承诺
节成点果成审前7果批5：人d 《：项区立目域项启总会动报告》节成上点果会成审稿果批：人《：项区目域全总景计划报告前》10上d 会稿项目启动会
后30d 全景计划会
Yes/no
对启动会材料把关
对全景计划Байду номын сангаас关
前15d 准备会
后25d 准备会
Yse/no
交底、布置工作
前74d 交底会
解决投资资金来源
前20d 资金会
开盘前5天，售楼
前70节参d点与名人确拟称员定定项：：总目交拓总经底 展人理会分选管前领4导5d、设首定计轮方院案方、总案平各评图职审能节参中点与心名人负称员责：：人资集金团会董事、拓展分管领导、区域5个总月、项目总（拟）处、、样4财板个呈月现
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• 在市场经济中，由于房地产是一种商品，尤其是 最具体的财产形式，在经济学上也叫不动产。
房地产概述
房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在 不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用 途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、 处分等权利）
地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包 含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无 权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等 权利）。
注：融创的“05”是指签土地出让合同期5个月内开工
汇报完毕，请批评指正！
房地产开发基 础知识
汇报人姓名 2020/01/01
目录
第一、房地产开发概述与内容 第二、项目开发关键管控节点 第三、项目物资采购操作手册 第四、七大阶段采购管理内容
第一、房地产开发概述与内容
房
地
产
概
述
（一）房地产的概念: 房产和地产的总称
• 房地产是由土地、土地上的建筑物及其他地上定 着物构成的，包括物质实体和依托于物质实体上 的各种权益。
房地产开发具体内容
项目考察 市场调研 产品定位
项目可行性分析
项目前期阶段
项目立项 产品设计 项目审批 工程前期
营销推广 客户积累 售楼处 样板房 开 盘 持续销售
项目建设阶段
招投标
开工
正负零零 主体结顶
外墙施工 市政景观
精装修
集中交付 客户服务 物业管理 园区服务
项目交付阶段
一房一验 综合验收 交付整改 投诉整改