商业地产商户装修管理技术标准

商户装修管理技术标准

1．0 总则

1.1 为确保西安万达广场房屋及共用设施设备的安全和正常的使用功能，明确在步行街商铺装修技术审核、管理和验收工作中的事项、内容和标准，制定本标准。1.2 本标准适用于广场步行街承租商户对自用部位进行的装修工程的管理，是广场管理机构对商户提交的步行街商铺装修方案进行审核、对步行街商铺装修工程施工进行监管和对步行街商铺装修工程进行验收的技术依据。

1.3 商户制订步行街商铺装修设计方案和施工方案，应当执行本标准。

1.4 西安万达广场步行街商铺装修，必须按本标准分阶段执行隐蔽工程验收和竣工验收。

1.5 步行街商铺的任何装修项目必须与经管理公司审核批准的装修技术方案相一致。

1.6 步行街商铺的任何装修项目必须符合规划设计，不得改变房屋的功能和用途。

1.7 步行街商铺装修，必须在外部形象上与广场整体外部形象及步行街整体形象相一致。

1．8 西安万达广场商业管理有限公司是广场的管理机构，本标准由西安万达广场商业管理有限公司执行。

2．0 隐蔽工程管理技术标准：

2.1 房屋结构隐蔽工程管理技术标准

2.1.1 已经进行土建和表面的装修不得随意变动,确属经营需求进行部分改动的必须执行下列标准；

2.1.2 楼板最大承载能力:400KG/M2；

2.1.3 外墙中的玻璃石材和幕墙以及栏杆等设施不允许变动或修改；

2.1.4 结构梁、柱及混凝土结构面不得有任何变动或损坏, 梁柱不得挖槽.切割开孔；

2.1.5 内部吊顶:排烟防火阀,空调室内机.空调水阀.消防蝶阀、防火卷帘门控制箱安装处的天花吊顶均需开检修口,500*500MM；不得采用膨胀螺栓贯穿楼板；吊顶采用木质材料,不得超出总面积的10%,木质材料须刷合格的防火涂料,不少于2遍；

2.1.6 安装屋面设备时，不得破坏屋面防水层、隔热层及主体结构；

2.1.7 内墙或间隔采用轻钢龙骨隔墙或轻质隔墙；

2.1.8 在餐饮区内设置厨房或其它有用水要求的区，需做防水处理；必须采用柔性防水材料；防水层的边缘收口部份应沿墙基向上延伸至不低于450mm；闭水检测要求存水：普通商户24小时，厨房48小时，不漏为合格。

2.2 采暖通风系统隐蔽工程管理技术标准

2.2.1 已经进行采暖通风系统装修的，不得随意变动,确属经营需求进行部分改动的必须执行下列标准；

2.2.2 空调末端设备不得随意更改，如确需更改必须进行申请。风机盘管必须加装回风箱，并带有过滤网。更改后的空调配置不得大于原有配置功率和水流量；

2.2.3 原有风管不得增加，改动，增加风口必须满足送风要求，增加风口不得造成送风不匀、减小，如需增加软管风道，其单根长度不得超过1m，且需有相应保温措施；

2.2.4 新风系统不得另行增加出风口，不得随意驳接；

2.2.5 空调进出水阀门侧须留500*500㎜检查口，检查口上方不得有障碍；

2.2.6 冷凝水系统凝结水排水管道坡度不小于2％，对于风柜排水管须有U形弯，冷凝水必须做闭水试验；

2.2.7 水系统进水、出水管须安装有阀门、金属软接头，进水管须加Y形过滤器,出水管应增加电动阀；

2.2.8 管道采用橡塑保温，厚度不小于25㎜，大于DN100㎜的管道厚度19+19㎜；

2.2.9 分体空调室外机安装位置必须根据指定位置，装在屋顶不得破坏防水层、隔热层，基础须有避震装置，出外墙管道须有防雨水倒流坡度；

2.2.10 厨房排烟系统柔性连接侧段管制作材料必须为不燃材料, 需采用漏光法检验管道气密性；

2.2.11 厨房排烟屋面排烟口应竖直向上，距屋面2.5m，并配备防雨罩。

2.3 给排水系统隐蔽工程管理技术标准

2.3.1 已经进行给排水系统装修的，不得随意变动,确属经营需求进行部分改动的必须执行下列标准；

2.3.2 给水管道试验压力应为工作压力1.5倍，且不小于0.6MPA。在试验压力下观测10min，压力降不大于0.02MPA，然后降到工作压力进行检查，应不渗漏：工作压力稳压2小时,压力下降不大于0.03MPA,同时检查各联接处不得渗漏。

2.3.3 管道吊支架应安装平整牢固

2.3.4 水表应安装在便于检修，不受污染的地方，普通商铺安装螺旋式水表需选择DN25㎜以下水表，餐饮商铺安装螺旋式水表需选择DN50mm以下水表，表前与阀门有不小于8倍水表接口直径的直线管段。

2.3.5 隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前须做灌水试验，其灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度，满水5分钟,水面下降后再灌满观察5分钟，液面不降，无渗漏为合格；

2.3.6 排水管道坡度:不小于3.5%；

2.3.7 排水管道如有乙字弯应加设清扫口,埋地或地板下面的排水管道的检查口,应设在检查井内；

2.3.8 餐饮设备引出的排水管道,不得与污水管道直接连接,应设隔油池。已经设置隔油池的，严禁改变隔油池以及管道的位置和规格；

2.3.9 地漏安装平整、牢固.低于排水表面,周边无渗漏,地漏水封高度不得小于50㎜；

2.3.10 卫生器具交工前应做满水和通水试验，满水5分钟,水面下降后再灌满观察5分钟，液面不降，无渗漏为合格。

2.3.11 餐饮业的后厨和洗手间必须在有给排水点位置设置，不得私改各种管道，改变厨房位置，

2.4 强电系统隐蔽工程管理技术标准

2.4.1已经进行强电系统装修的，不得随意变动,确属经营需求进行部分改动的必须执行下列标准；

2.4.2 严禁商户擅自增容，如经营需要必需增容的应当申请，获得批准后方能增容；

2.4.3 每户应设分户配电箱，配电箱内应设置电源总断路器，该总断路器应具有过载短路保护功能。

2.4.4 空调电源插座、其它电源插座及照明电源均应设计单独回路。各配电回路保护断路器均应具有过载和短路保护功能，断路时应同时断开相线及零线。插座回路必须加装漏电保护开关。

2.4.5 室内布线必须采用阻燃、难燃串线管穿管敷设，管内导线总截面积不应超过管内径截面积的40％，管内不得有接头。管壁厚度不小于1.0mm，各类导线应分别穿管(不同回路、不同电压等级或交流直流的导线不得穿在同一管道中)。三相五线制配电负荷应尽量均匀分布。

2.4.6 供电导线必须选用阻燃铜芯导线（导线上应有标注“ZR”记号），用电容量在5KVA以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆，相线为红、黄、绿三种颜色，零线为黑色，地线为黄/绿色，导线截面积应与所承担的设备功率相匹配；导线驳接处须坚固可靠，并包扎阻燃绝缘胶布后再加套纤维套管。

2.4.7分路负荷线径截面的选择应使导线的安全载流量大于该分路内所有电器的额定电流之和，各分路线的合计容量不允许超过进户线的容量。插座导线铜芯截面应不小于2.5 mm2，灯头、开关导线铜芯截面应不小于1．5mm2。

2.4.8 金属套管的连接必须采用束结连接，与接线盒(金属套管必须采用金属接线盒)连接必须用螺帽拧紧，金属套管的管口必须安装护圈，金属套管、线槽必须可靠接地。

2.4.9吊顶内的电气配管，应采用明管敷设，不得将配管固定在平顶的吊杆或龙骨上。灯头盒、接线盒的设置应便于检修，并加盖板。使用软管接到灯位的，其长度不应超过1000㎜。软管两端应用专用接头与接线盒，灯具应连接牢固，严禁用木榫固定。金属软管本身应做接地保护。各种导线均不得在吊平顶内出现裸露。

2.4.10 接地保护应可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ。

2.4.11 导线与燃气管、水管的间隔距离在同一平面时不小于100mm,不在同一平面时不小于50mm，电气开关、插座与燃气管的间隔距离不小于150mm。

2.5 弱电系统隐蔽工程管理技术标准

2.5.1已经进行弱电系统装修的，不得随意变动,确属经营需求进行部分改动的必须执行下列标准；

2.5.2弱电各系统配管配线应符合国家消防规范，均须采用阻燃或耐火材料；

所有线缆安装时，必须用相应的阻燃PVC管或钢管进行敷设，禁止直接敷设线缆；

2.5.4所有线路必须按横平竖直的方向分布，转弯处需用弯头或软管联接好，并用管卡固定好。所有线缆在PVC管和钢管里不能有接头。严禁蛛网式布线；

2.5.5预埋线缆的管道必须保证管道内有30%的空间预留；

2.5.6 各处线缆两头应留有清晰明确的标识，方便接线、查线。

2．6 消防系统隐蔽工程管理技术标准

2.6.1 已经进行过系统装修的不得随意变动。确属经营需要进行部分装修改动的施工,必须执行下列标准；

2.6.2供电导线及线管，设计必须符合国家有关设计规范，（导线上应有标注“ZR”，“NH”记号）进行规范施工，穿阻燃管铺设；

2.6.3商铺装修的吊顶、龙骨等须采用不燃或难燃材料，或须粉刷防火涂料等措施进行处理；

2.6.4餐饮商铺装修，通风排烟管道应采用非燃金属材质，若选用非金属复合风管板材，其排烟管道的覆面材料必须为不燃材料，具有保温性能的风管内部绝热材料应不低于难燃B1级。风管制作所采用的连接件均为不燃或难燃B1级材料；

2.6.5消火栓箱确需调整位置的，必须经过管理公司批准，两个消火栓箱之间的距离不得大于25000mm。

2.6.6排烟系统风管的耐火应符合设计规定，风管的本体、框架、连接固定材料与密封垫料，阀部件、保温材料以及柔性短管、消声器的制作材料，必须为不燃材料。2.7 厨房抽油烟系统隐蔽工程管理技术标准

2.7.1 抽油烟风机排风量：西餐厅每小时换气量按照厨房体积30-40倍计；中餐厅每小时换气量按照厨房体积40-50倍计；

2.7.2 风管风速10-12米/秒，风管管道大小应符合厨房换气量，排气筒出口段的水平管段长度应达到4.5倍管道直径；

2.7.3 金属风管壁厚要求：按材料风管批量抽查10%,不少于5件；

a) 如采用镀锌板：

风管直径或长边≤630mm，壁厚为0.75mm；

630mm＜风管直径或长边≤1250 mm，壁厚为1mm；

1250mm＜风管直径或长边≤2000 mm，壁厚为1.2mm。

b) 如采用不锈钢板：

风管直径或长边≤500mm，壁厚为0.5mm；

500mm＜风管直径或长边≤1120 mm，壁厚为0.75mm；1120mm＜风管直径或长边≤2000 mm，壁厚为1mm；2000mm＜风管直径或长边≤4000 mm，壁厚为1.2mm。

2.7.4 风管法兰：

长边尺寸b (mm) 角钢法兰规格

(mm)

螺栓规格(mm)

b≤630 25*3 M6

630＜b≤1500 30*3 M8

1500＜b≤2500 40*4

2500＜b≤4000 50*5 M10

2.7.5 风管吊支架：水平管道支架间距不大于3米，垂直间距不大于4米；

2.7.6 风管材料：镀锌钢板风管不得有损坏的现象,本体、框架及固定材料、密封垫料、密封材料必须为不燃材料,柔性连接短管应采用不燃材料；

2.7.7 风管连接：所有的拼缝和接管连接处,均应采用密封措施。镀锌钢板连接须采用角钢法兰连接；

2.7.8 排风罩：尺寸正确、连接牢固、形状规则、表面平整光滑，外壳不应有尖锐边角；

2.7.9 排气筒：排气筒出口应朝上避开易受影响的建筑物，距楼面2.5米，安装牢固。材料应采用不宜锈蚀材料制作，罩内油烟过滤器应便于拆卸和清洗；

2.7.10 穿越建筑要求：在风管穿过需要封闭的防火、防暴的墙体或楼板时，应设预埋管或防护套管，其钢板厚度不应小于1.6 mmm，风管与防护套管之间，应用不燃且对人体无害的柔性材料封堵；

2.7.11 设备、风管必须可靠接地；

2.7.12 油烟净化器、风机：须经国家认可的单位检测合格，安装应牢固，须有单独支架；

2.7.13 油烟排放标准：

最高允许排放浓度2（mg/m3）；

净化设施最低去除效率75-85（％）。

3.0表面装修工程管理技术标准：

3.1 采暖通风系统表面装修工程管理技术标准

3.1.1已经进行采暖通风系统装修的不得随意变动，确属经营需要进行部分改动的施工,必须执行下列标准；

3.1.2 送风口的风速不大于3m/s；

3.1.3 空调的温控开关安装高度1.3m；

3.1.4 风口应采用百叶或散流器，安装平整、与吊顶无缝隙，换气扇、嵌入式空调内机等室内其他采暖通风设备安装平整、与吊顶无缝隙；

3.2 给排水系统表面工程管理技术标准

3.2.1已经进行给排水系统装修的不得随意变动，确属经营需要进行部分改动的施工,必须执行下列标准；

3.2.2 地漏安装应平整，不得高于地面；厨房地漏过滤网应固紧；

3.2.3 洁具安装牢固，美观

3.3 强电系统表面装修工程管理技术标准

3.3.1 照明灯开关不宜装在门后，开关距地高度宜为1300㎜左右，相邻开关应布置匀称，安装应平整、牢固。接线时，相线进开关，零线直接进灯头，相线不应接至螺口灯头外螺纹端子；

3.3.2 插座离地面不低于300mm，相邻插座应布置匀称，安装应平整、牢固。1000㎜以下插座宜采用安全插座。电源插座的接线应左零右相，接地应可靠，接地孔应在上方。卫生间插座宜选用防溅式；

3.3.3 电热设备不得直接安装在可燃构件上；

3.3.4 照明灯具指定使用以下品牌和型号：

3.3.

4.1 日光灯：指定为欧司朗、飞利浦、雷士电子式镇流器，荧光灯管为飞利浦、欧司朗、雷士灯管，提倡使用T5节能型灯管；

3.3.

4.2 冷光灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯及电子式变压器；

3.3.

4.3 金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管；

3.3.

4.4 节能灯：指定为飞利浦或欧司朗；

3.3.

4.5 凡由商户提供的柜台内的其它特殊类型灯具及配件，也应经工程部验收合格后才能使用；

3.3.

4.6 禁止使用电感镇流器、220V石英灯杯、碘钨灯以及无产地、无合格证的灯具及光源；

3.3.5 内铺店招灯箱要求内打灯，外铺使用外打灯，禁用霓虹灯，内打灯箱灯管与灯箱布距离应保持在100-150mm。

3.4 弱电系统表面装修工程管理技术标准

3.4.1 弱电系统安装各设备面板须齐整、牢固，距地高度统一为300㎜，与强电插座保持30㎜以上的间隙；

不得私自拆除、改动、遮挡背景音乐等弱电设备设施；

3.4.3在装修区域内设置公共弱电井道、桥架不得私自拆除、封堵，弱电管井门前1200mm前不得堆放杂物、设置货架、展柜等物品。

3.5 消防系统表面装修工程管理技术标准

3.5.1 商铺装修未经批准，不得私自改动消防栓（箱），烟、温感探测器，喷洒头，风机盘口等设备设施。不得遮挡消防箱，烟、温感探测器，喷洒头，风口等设备设施；

3.5.2防卷帘门下方不宜堆放桌椅等杂物，两侧0.5米以内不得设计高橱柜或货架遮3.5.3挡设施，影响其正常使用；控制按钮面板不得拆除、遮挡、喷涂；

3.5.4消火栓箱应安装牢固，并不得倾斜、遮挡，应设置有明显区别于周围环境的警示标识。门前不得堆放杂物，阻碍箱门开启。

3.5.5若装修时需更改消防喷淋头的高度时，经申请核准后，其安装高度可在垂直做±300㎜调整；

3.5.6消防喷淋头与吊顶、楼板、屋面板的距离，不宜小于75㎜，并不宜大于150㎜，当楼板、屋面板为耐火极限等于或大于0.50小时的非燃烧体时，其距离不宜大于300㎜；

3.5.7吊顶至楼板或屋面板的净距大于800㎜的闷顶和技术夹层，当其内有可燃物或装设电缆、电线时，应在闷顶或技术夹层内设置喷头；

3.5.8消防通道应保持畅通，不得随意堆放杂物，最小通道宽度不得小于1400㎜，

通道防火门不得倾斜、遮挡，未经批准不得拆除、更改材质；

3.5.9探测器安装距墙壁、梁边的水平距离≥500㎜。探测器周围不应有遮挡物。探测器至送风口的水平距离≥1500㎜。感温探测器的安装间距不应超过10000㎜，感烟探测器的安装间距不应超过15000㎜。探测器宜水平安装，当倾斜安装时，倾斜角≤45℃；

3.5.10手动火灾报警按钮安装在墙上距地面（楼）高度1500㎜处。应安装牢固，并不得倾斜、遮挡。按钮的外接导线，应留有100㎜以上的余量；

3.5.11 厨房装修要求必须安装可燃气体探测器，联网到消防监控中心并设置“严禁吸烟”等标识；

3.5.12 商铺装修涉及消防的部分以消防主管部门所确定的标准为最终标准。

3.6 装潢工程表面工程技术标准

3.6.1 吊顶需采用阻燃材料，当需要造型使用木质材料时需刷防火涂料。吊顶高度应当平于或高于玻璃橱窗顶端。在空调阀门和消防排烟阀、消防卷帘电机处需开设500*500mm的检修口。不吊顶喷涂装修，严禁采用油漆，需采用阻燃涂料；

3.6.2 内墙或间隔墙面采用木板做展示架时，需贴防火板或铝塑板；

3.6.3 唱片商店、音响、乐器店等商户，需进行消声处理，规定2米外噪音不超过60分贝；

3.6.4 地砖要求防滑，木地板必须防火阻燃，铺设高度与公共区域地面平齐。铺设内外界线以店铺门为准；

3.6.5 道具表面需贴防火板或铝塑板。内设灯箱或灯具需刷防火涂料和开散热孔；

3.6.6 店招架要求采用钢材焊接，禁止使用木架框；

3.6.7 灯箱内有木质材料，需刷防火涂料。

3．7 形象表面装修工程管理技术标准

3.7.1 各商铺大门原造型不得改动，不得随意改动和乱在地面上打孔和上螺丝，店招的LOGO设计要按统一尺寸、与邻铺店招的颜色要有对比度；

3.7.2 内铺店招的LOGO设计要具有突出特点，要明白易懂，造型别致，品质优良的材料制，统一为内打灯设计；外铺店招按规定要求来设计LOGO，不得加任何牌匾及装饰物。门面、公共区域及广场墙面不得张贴和悬挂任何宣传品和装饰物，要保持

广场外形象完美性。如需张贴腰线，距离地面应当为1100mm，腰线宽度为100mm；

3.7.3 服饰类店铺店内设计两侧的柜台及陈列货架高度为2400mm，铺中有立柱的，装修面高为2500mm，中岛货柜及陈列架高度为1450mm，正面的主形象板高度可为2400mm。要求主形象板LOGO要突出品牌特点（尽量少用喷绘图片），应当根据季节、主题变化而更换。收银台要突出品牌形象，并有人性化考虑；

3.7.4服饰类店铺店内的试衣间和库房的间隔墙必须要用金属龙骨，并用双层石膏板，严禁用三合板等木材。试衣间的尺寸原则性不统一，但要求根据本店的面积比例来考虑。试衣间设计尽可能要大方些，要求在试衣间内有产品展示位不少于一处（具体设计面为内墙面）。根据客流量可做两个以上试衣间，试衣间内部墙面必须用壁纸，并在一侧墙面要有置物台，并装有内试衣境子及挂钩等。试衣间外门面要全部用镜面，把手安装在门侧面；

3.7.5 服饰类店铺内必须能够保持足够的灯光，主要做到店内明亮（除特殊需要，可另作考虑），并从人性理念方面考虑必须设计有特性化的休息椅（标准：商业广场内无雷同设计）；

3.7.6 服装类店铺必须在店铺面有形展示台，各展台要求有模特不少于2-3个，条件好的店要有背景衬托处理，必要时要请相关陈列设计公司设计，严禁模特无艺术衬托处理；

3.7.7 品牌店尽可能在涉及到用油漆方面的最好能在场外加工喷完漆再进店，尽可能减少场内的油漆味，为开业创造良好的环境；

3.7.8 各店铺如需在原地面上装地板需要提出申请，管理公司根据经营需要做出审核决定；

3.7.9 餐饮业洗手间的墙面要有艺术装饰，多从人文理念考虑；

3.7.10各餐饮业户和特殊业种必须在店内标有醒目的“严禁吸烟”等标识；

3.7.11所有装修和装饰活动施工前必须设置围挡；采用幕帘的围挡方式是指将喷绘的喷绘布直接遮挂在店外面玻璃前。采用幕帘的的条件是装修装饰时间少于7天的以及只涉及局部简单的装饰活动,不产生大量

3.7.12垃圾、灰尘和噪音的；

3.7.13采用挡板的围档方式是指在要装修的店面200mm前用木工板进行围挡,在挡板

上覆盖写真或喷绘画面的图片,在挡板上另行开门（原有玻璃门前）供施工人员及材料进出。采用挡板的的条件是装修时间在7天及以上的，装修可能产生大量垃圾、灰尘和噪音的，工程量较大，材料进出频繁的；

3.7.14 围挡外观制作要求：

a) 围挡必须进行喷绘装饰,统一在喷绘的右边标明店名(或品牌名)加LOGO图案；

b) 在店名和LOGO图案后靠近最右边喷绘英文“COMING SOON ！”（可在英文内容下标注装修完工时间或开业时间；

c) 围挡粘贴必须保证连接紧密,无缝隙。

4.0标准的执行：

4.1 商户制订步行街商铺装修设计方案和施工方案，应当以本标准作为设计准则；

4.2 商户提出装修申请，应当提交步行街商铺装修设计方案和施工方案。西安万达广场商业管理有限公司按照本标准对方案进行审核；

4.3 西安万达广场商业管理有限公司按照本标准对商户进行的步行街商铺装修工程施工过程进行监管；

4.4 房屋装修隐蔽工程完工后，商户应及时提出隐蔽工程验收申请，西安万达广场商业管理有限公司应在3日内安排验收，双方填写《房屋装修隐蔽工程验收单》。验收不合格的项目,由双方商定复验时间。商户应按约返修合格，并申请复验。没有达到验收合格标准的，不得开始表面装修。

4.5 房屋表面装修工程完工后，商户应及时提出装修竣工工程验收申请，西安万达广场商业管理有限公司应在5日内安排验收，双方填写《房屋装修工程竣工验收单》。验收不合格的项目，由双方商定复验时间。商户应按约返修合格，并申请复验。没有达到验收合格标准的，房屋不得投入使用。