翰林雅苑二期营销策略及推广方案p ()PPT课件
房产项目二期推广方案(PPT 53页)
备注：因各家短信公司客户资源质量相对偏低，建议可以先采用两家媒体进行试发，以观后果。
媒体投放
DM派发 发布时间：8月份（约4万份） 发布形式：DM 发布地点：楼盘附近路口、商业区、周边乡镇等。
备注：邀请专门DM派发单位，大批量的投放。
宣传活动
河东 VS
批发市场、五金城 九州超市、九州家电 农行、工行、临商等 机关幼儿园、储庄小学 人民医院、胸异
河西
VS
河东
高房价 居住拥挤 空气污浊 噪音污染
市区的房子郊县的价格
新规划、居住舒适
沂河自然风光带
清晨，被满园花草的清新味道唤醒； 入夜，在恬淡适宜的气息中静静睡去。
备注：其他网络根据发布广告效果再定。
媒体投放
沂蒙晚报 发布时间：8月份：31日（周五） 发布形式：软文（半版） 阶段主题：高人一筹的宽境界生活
——凤舞明珠五分钟生活圈 主要诉求：便捷生活圈、完善的配套、生活价值
齐鲁晚报 发布时间：8月份：31日（周五） 发布形式：软文（半版） 阶段主题：高人一筹的宽境界生活
演绎城市生活理想
项目的推广与传播
鉴于项目一期宣传较少，形象和知名度尚未被客户熟悉和接纳，因此我们认为项 目推广将有以下几个阶段： 第一阶段：扩大宣传、提升形象、提高关注度； 第二阶段：提高知名度、激发购买欲； 第三阶段：活动营销、借机造势； 第四阶段：服务推广、活动炒作、促销成交、品牌创立。
各阶段传播策略
设计优势：小区设计人性化——人车分离、动线合理、1:1.2的高比例车位、8度防 震设计、70年大产权、框架结构、河东绝版多层、户型实用全明设计、 空间布局科学；
配套优势：规划优势——河东片区打造、明年河东供暖、紧邻九州超市、九州家电、 学校机关幼儿园、蔬菜批发市场、银行、医院、公交便捷等。
翰林学府9——11月营销推广计划(缩1)
翰林学府9——11月营销推广方案一、销售目标分解初步拟定9——12月三个月销售目标100套，我司根据实际情况对每个月销售目标进行分解，结果如下： 9月份销售目标：12套 10月份销售目标：30套 11月份销售目标：30套 12月份销售目标：28套小结：根据目前成交及客户反映情况来看，达成此目标有较高难度，因此需要加大下阶段推广力度，持续制作营销话题，并搭配促销活动，促进最终成交。
二、9——11月份营销推广思路分析：2次话题活动，快速树立项目正面形象；加大力度媒体投放，促使客户快速获知项目信息；暖场系列活动，发掘乡镇客户；微信线下营销，立体提升项目传播途径；搭配现场促销，提升成交积极性；全民营销开展，彻底打开市场。
三、9——11月份分阶段推广执行 活动营销总览9月活动策略：12套30套30套28套国庆黄金周感恩节圣诞/元旦绿色正能量系列活动唱响翰林系列活动 双节庆典洗脚活动万人长跑歌唱竞赛暖场抽红包/砸金蛋幸运大转盘增粉大客户拓客 11月10月12月第2周第3周第4周第2周 第3周 第4周第2周 第3周 第4周全民营销微信营销 线下活动 营销主题 营销节点 销售目标活动主题：为父母洗脚活动活动内容：略活动费用：项目物品单价数量总价备注包装背景板8元/㎡按20*5算800 经天纬地出设计、文字。
中昊地产定制空飘800元/天 4 3200横幅100元/条10条1000物料红领巾（自带）——————甲方定制绿色气球（定制）——10000个1360文化衫15.8元/件1000件15800主持人演讲师（带音响）——1人1000 甲方邀约活动脚盆6元/个700个4200经天纬地设计甲方定制塑料桶7元/个50个350毛巾6元/条700条4200即时贴（脸盆、矿泉水用）——1400份200矿泉水1元/瓶700瓶700不可预计费用：2000合计：3480010月活动策略活动营销：万人长跑活动活动主题：绿色接力跑，传递“正能量”——翰林学府万人长跑活动——活动时间：10月27日上午10点（若天气情况不好则活动顺延）活动地点：董永路沿公园南段/或10路车所在站点活动思路：联合义工联、区域企事业单位，共同举办秋季绿色接力跑活动，为获奖选手颁发奖品及证书。
某楼盘二期销售策略(ppt 53页)
5)会所(完成时间：12月8日)：
（1）墙面悬挂一些物品或装饰画； （2）吧台增加服务人员； （3）免费提供可供客户选择的饮品； （4）播放背景音乐；
6)工程要求
（1）在二期销售的同时，S型道路保持畅通及清洁； （2）加强工地现场管理，没有销售人员带领，不允许任何闲杂人等进入工地。
7)商业街包装及招商(完成时间：07年01月月15日)： 招商店铺工作计划
学园卡优惠
金嘉名筑 06/11月底或12月初
497户
三房二厅二卫170户二 房二厅94户 三房二 厅一卫200多户 2000元/㎡
VIP优惠：一次性97折、 按揭98折
主题诉求
风尚欧洲，都市 中央领地，荣耀 60、70、80自由生活， 30万平米台湾风情概
生活
全城
快乐成长
念社区。
分析：
各项目都未明确打出“精英”客群概念，与本案相比较， 也没有全国性化并高调领跑市场。
二、营销目标与销控措施
（一）、营销目标
1、销售目标： 2007/3/31前，完成销售套数440套，销售 金额11000万；
2、销售价格： 二期整体均价2400元/m2
（二）、销控措施 销控策略
阶段时间 12月初 元旦 1月底 春节 3.10 3.24
阶段推盘量
备注
36#、38#、46#
36#、38#均为2房，46#为三错层
（四）、季节性因素分析
目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为 2006年12月至2007年3月31日,在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节 相遇,在此阶段,有大量的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能 力和购买欲望,可以通过有效推广途径,引导其购买.
翰林苑二期广告推广方案
商业地产企业：图书馆储备方案对于一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。
方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的7套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。
1、《最佳购物中心操盘标本》（660元/套）图书精要：《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专着，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。
《最佳购物中心操盘标本》的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！2、《世界级商业规划中国总鉴》（660元/套）图书精要：《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典着作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
3、《成功商业地产项目风险决策系统》（320元/本）图书精要《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新着作，集国内、国际着名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。
武汉翰林府项目营销策划执行方案第三稿p
武汉翰林府项目营销策划执行方案第三稿前言随着房地产市场的逐步升温，各大房地产企业开始加大营销力度，以吸引更多潜在客户。
作为一家新兴的房地产企业，为了提高自身品牌知名度和市场占有率，我们决定积极开展营销活动，为武汉翰林府项目拓展市场。
本文档将详细介绍我们的营销策划方案及执行方案。
一、市场分析随着武汉市不断推进城市建设，房地产市场逐步升温，在这个市场背景下，我们需要针对当前的市场形势进行有效的市场分析和市场定位，以确定合适的品牌定位和营销策略。
1. 市场分析•武汉市房地产市场竞争激烈，市场主体众多，市场需求旺盛；•武汉翰林府目标客户是以中高收入人群为主，他们对房屋品质和生活环境要求较高；•当前房地产市场的投资人对项目投资回报率要求高，这需要我们明确有效的营销策略和手段。
2. 市场定位经过对市场进行周密的分析和研究，我们决定把武汉翰林府项目的市场定位锁定为高端智慧型住宅区，以高品质、高性价比为核心卖点，针对中高收入人群客户群体进行精细化细致化的营销推广。
二、营销策略在确定了市场定位后，我们需要制定有效的营销策略，创造有价值的品牌形象，吸引更多的潜在客户。
1. 品牌定位武汉翰林府项目的品牌定位划分为三个层次：•产品力：以绿色环保、高品质、智慧化等为核心卖点；•服务力：以客户体验、客户关系、售后服务等为核心卖点；•影响力：以社会责任、公益慈善、品牌影响力为核心卖点。
2. 营销手段2.1 传统媒介营销•公路、地铁、楼宇广告；•报纸、杂志广告；•电视、广播广告。
2.2 新媒体营销•微信营销：开设微信公众号，发布项目最新资讯、优惠政策、户型图等信息；•社交平台营销：通过微博、Facebook、Twitter等社交平台进行项目宣传；•网络广告营销：整合各大主流广告平台资源，进行定制化推广。
3. 促销活动•微信摇一摇活动：在微信平台上开展摇一摇活动，让用户感受到物超所值的优惠；•限时优惠活动：针对目标客户的购房需求，制定高性价比购房方案，给客户以优惠；•专题沙龙活动：组织社交活动、艺术活动，加强与客户的沟通交流，提高品牌影响力。
翰林世家二期蓄客认筹执行方案#精选.
翰林世家二期认筹执行方案目录一、市场背景二、本项目营销目标三、营销节奏安排（附二期工作进度表）四、认筹蓄客策略及团购政策一）认筹蓄客策略1、认筹时间2、认筹蓄客策略3、具体操作方式4、老带新活动5、认筹工作跟进6、活动物料二）团购政策五、媒体推广及费用预算1、媒体选择2、媒体投放费用预算3、媒体投放安排4、样板区展示5、辅助物料六、一期清盘方案1、清盘目的2、清盘房源及现状3、清盘策略4、清盘价格建议一、市场背景目前房地产宏观调控政策有逐步放开的趋势，地方政府在政策执行尺度上逐步放宽，政策利好面在下半年会逐步释放；受资金压力的影响，宝丰各个推出楼盘大打价格战，降价已经成为各楼盘的主要营销手法，但并不是降价就能促进销售，从各个新售楼盘的情况来看，好的品质加上适当的价格才是成功的关键；本项目竞争对手相继开盘，在市场容量有限的宝丰县，如何通过有效的蓄客策略，提前抢占客户，先消耗、稳住意向客户，争夺有效客源，将是本项目销售和有效运作的关键；由于宝丰秀水湾等项目在没有开工的情况下即可开盘，宝丰对房地产严控执行力度不强，建议项目在取得预售许可证之前提前开盘，便于销售先行提前回款，降低项目风险。
二、本项目营销目标1、预售货量及诚意登记目标推货范围：两栋住宅共计164套；销售目标：开盘选房住宅销售率达到50%，计82套，认筹目标：认筹达到180组蓄客目标：蓄客认筹以15%的转换率来计算，2014.7.5日至2014年10.20日，107天蓄客有效登记需要达到1200组，平均每周77组，每天11组认筹目标阶段分解：A、蓄客第一阶段（2014年7月5日—2014年7月31日）认筹客户达到30组B、蓄客第二阶段（2014年8月1日—2014年8月31日）认筹客户达到70组C、蓄客第三阶段（2014年9月1日—2014年9月30日）认筹客户达到130组D、蓄客第四阶段（2014年10月1日—2014年10月20日）认筹客户达到180组三、营销节奏安排7月5日 9月1日 10月20日筹备期升温期 沸腾期 强销期 推广启动认筹开始第一次开盘选房商铺认筹开始6.25相关物料准备，广告选址完成10.1日诚意客户筛选，开盘地点及物料准备8.15日老带新启动，一期清盘活动开始工程出正负零前后四、认筹蓄客策略及团购政策一）认筹蓄客策略1、认筹时间:2014.7.5—10.20日2、认筹蓄客策略:目前项目周边在售楼盘较多，多以大幅度优惠、低价策略为主，如：（鸿基·秀水湾）3000抵两万，（信宝·玉河国际）5000抵两万等；蓄客量是项目有序销售的保证，除了要快速提高项目形象外，还要一系列的针对目标客群的吸筹措施。
2010翰林雅苑二期营销策略及推广方案110p
所以 眼界开阔、从容、追求生活品质、有社会责任感、轻松、 积极、包容 就是这个群体的精神面貌，我们的项目需要理解和承 载的内容也应当如此。
PART 02 外部工程——执行篇之推广
核心推广概念
通过对片区的分析，我们发现，市场形象应该定位是中产阶层的一 种生活态度、理想与意境。
通过对项目的认知，我们发现，项目具有极高的生态、阳光、 健康指数。
PART 02 外部工程——产品篇
项目工程进度开发建议
首先将二期从小区入口分成左右两部分
第一部分： ➢ 1、首开右边E1栋及F栋，实现引导客户，试探市场接受度； ➢ 2、次开发二期A栋及大门入口靠同心东路一侧的B1栋（保证实现拆迁完成，
景观可同步开发）； ➢ 3、同步开发第一部分景观，保证实现二期景观样板提前面市。
产品供应商
服务提供商
PART 01 内部工程——变化&变革
➢做生意 VS 做企业 --办企业是“马拉松”，不是“短程跑”
➢决战在高层 VS 决战在中层/基层 --靠高层个人魅力，还是团队执行能力
➢粗放的目标管理 VS 精细化/标准化的过程管理 --游击战术和战略规划
PART 01 内部工程——变化&变革
2010年10月13日，翰林雅苑一期正式公开认筹。由于VIP卡限量 发售，因此，为了持有一张翰林雅苑的VIP卡，12日下午6点30分就 有客户至售楼部排队，至13日凌晨4点，听闻有人已经开始排队后， 陆续赶至售楼部排队的客户即多达40多人。在鑫晟拓团队的努力下， 13日当天就发售VIP卡189张，可以说，翰林雅苑一期认筹非常的成 功。
追求的是每个消费者的需求和偏好
产品
基于独立的产品销售
提供客户的是整合的产品与服务
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PART 01 内部工程——横空出世
七、一个责任地产的诞生——天苑“书香工程”
现代地产从哪些方面来打造差异性？一是打造项目的文化；二是打造房地产企业的品牌。通过项目的文化来 体现差异性，通过打造企业的品牌来建立目标群体的忠诚度。
因此，我们提出天苑“书香工程”，一方面是契合翰林雅苑项目的文化理念，最重要的是打造天苑地产的企 业品牌，通过对天苑地产品牌的打造，塑造 天苑地产企业的知名度、美誉度，从而提升目标群体对天苑地产打造 项目的忠诚度。
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第一部分（内）
第二部分（外）
PART 01 内部工程-回顾（横空出世） PART 01 外部工程-战略篇
PART 02 内部工程-战略（变化&变革） PART 02 外部工程-执行篇（推广）
PART 03 外部工程-执行篇（产品）
PART 04 外部工程-执行篇（ CRM）
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PART 01 内部工程——回顾 横空出世
Байду номын сангаас 南边：1000亩香港瑞安进驻遵义，体育馆周边大地块筹备中。
龙坑新城：70万方新项目（直接分流）
东城：高铁、机场带来的发展机遇
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PART 02 外部工程——战略篇
➢ 地产大鳄正式进驻三、四线城市，必将给区域行业带来全新的标准 及市场冲击
恒大——地产上市公司十大企业之一。 香港瑞安——香港上市地产公司，跨国地产运营巨头。 保利地产铁定进军遵义，目标忠庄附近（目前地块不明） 接下来是…… 万科？龙湖？ 我们有什么？我们该怎样去应对？
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PART 01 内部工程——横空出世
四、空前——通宵达旦排队，只为了一张VIP卡
2010年10月13日，翰林雅苑一期正式公开认筹。由于VIP卡限量 发售，因此，为了持有一张翰林雅苑的VIP卡，12日下午6点30分就 有客户至售楼部排队，至13日凌晨4点，听闻有人已经开始排队后， 陆续赶至售楼部排队的客户即多达40多人。在鑫晟拓团队的努力下， 13日当天就发售VIP卡189张，可以说，翰林雅苑一期认筹非常的成 功。
眼
界
固守南白一亩三分地？ 大遵义范围？ 甚至站得更高远？
可以预见，未来，若只着眼于南白 路只会越来越窄……
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PART 02
外部工程——战略篇
市场竞争篇
➢遵义北城开发量在250万方，明年供应量约30-50万方。 ➢海尔大道开发量在300-400万方，明年供应量在50-80万方 ➢龙坑新城开发量在100-150万方，明年供应量在20-30万方 ➢东城开发量在50-100万方，明年供应量在10-20万方 ➢遵义县城开发量近200万，明年放量30-40万 北边：160万方恒大城（全精装）
建立以流程管理为核心的知识 管理体系。
PART 01 内部工程——变化&变革
战略决策
企业最核心的中枢大脑 以流程管理为核心的知识管理运营体系
采购审批 支付审批
……
预算编制 付款审核 费用报销 ……
客户分析 市场推广
项目运营
财务
市场销售
组织、人员和制度
品牌和价值观
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PART 01 内部工程——变化&变革
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PART 01 内部工程——横空出世
五、黔北首席一站式教育大盘理念的提出
2010年10月15日，翰林雅苑认筹后第三天，遵义房交会正式启幕。 鑫晟拓团队正式提出“黔北首席一站式教育大盘”理念，从而占据了南 白项目的制高点——教育资源。
在本届房交会上，翰林雅苑正式面对大遵义范围亮相，结合电视开 机广告，正式迈出了在大遵义范围内打造品牌形象的第一步。
让目标群体青睐的不再是项目，而是企业。不管天苑地产未来进入遵义乃至贵州的任何地方，其所打造的项 目都会成为目标群体的首选。因此，建议天苑地产将“书香工程”一直持续的进行下去。
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PART 01 内部工程——横空出世
六、开盘即售罄——一个奇迹但不是最后的奇迹
2010年11月28日，翰林雅苑一期正式面市。开盘当日，一期B、C、E三栋共计106 套房源至下午3点即销售一空，且只针对VIP卡客户。在大遵义范围内，这不得不说是 一个奇迹，在大遵义范围内地产界引起极大轰动。在房产网、新浪乐居网站，翰林雅 苑一期开盘新闻至今仍置顶。
2010年5月2日，鑫晟拓团队正式进场蓄客，翰林雅苑正式以“60万方标杆品质 社区”形象面对社会大众。
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PART 01 内部工程——横空出世 三、事件营销——千人长跑比赛
2010年8月8日，遵义县“翰林雅苑”杯秋季长跑比赛启动。报名参赛 的男女选手总计接近1200名，共发放购房优惠卡156张。
这是天苑地产与鑫晟拓团队真正意义上的第一次通力合作。
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PART 01 内部工程——变化&变革
战略
组织
变革管理
流程
业务
变化
变革
固化
管理 技术
信息
战略
管理 组织 技术
业务 流程 信息
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PART 01 外部工程——战略篇
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PART 02 外部工程——战略篇
F栋封顶
F栋售罄 一期交房
二期开盘
工程节点
一期交房
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
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PART 02 外部工程——战略篇
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PART 01 内部工程——横空出世
一、一期外立面及园林景观的比对
一期原规划
调整后新规划 .
PART 01 内部工程——横空出世
1、外立面与大环境更契合，更有时代感。 2、主题园林景观引入，遵义地产项目NO.1。 3、园林景观、更和谐，与案名相得益彰。
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PART 01 内部工程——横空出世
二、“60万方标杆品质社区”概念提出
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PART 02 内部工程——战略 变化&变革
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PART 01 内部工程——变化&变革
房地产业务管理可以归结为4个主要方面
• 通过对地产业务发展战略及业务特征的分析，我们将地产的业务管理归结为4个主要方面，包 括客户、项目、财务和协同管理。
战略规划
项目规划 项目运营
客户
协同管理
项目
财务
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建立以客户满意为目标的价值 交付体系。 建立以任务为导向的项目计划 运营体系。 建立以责任会计为基础的财务 预算管理体系。
产品供应商
服务提供商
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PART 01 内部工程——变化&变革
➢做生意 VS 做企业 --办企业是“马拉松”，不是“短程跑”
➢决战在高层 VS 决战在中层/基层 --靠高层个人魅力，还是团队执行能力
➢粗放的目标管理 VS 精细化/标准化的过程管理 --游击战术和战略规划
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PART 01 内部工程——变化&变革