房地产板块常用分析方法

房地产调研常用分析方法

一、板块分析法

市场的竞争不单是楼盘间的竞争,也是板块的竞争。板块分析经常应用于股市分析,在房地产行业也得到相当的广泛的应用,是地产调研的重要分析方法

二、板块分析原理

房地产具有极强的地域性特片，一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近（当然也有特殊情况)。通过对各个板块的分析及比较,掌握各板的市场特征及各板块间的竞争态势。

三、板块分析在楼盘策划上的作用

板块原理在楼盘策划方面也得到了普遍应用,市场的竞争不单是楼盘间的竞争,也是板块的竞争。如果楼盘所在区位是市场“强势”板块,那么与其它“弱势”板块的楼盘相比，强势板块的楼盘更容易获得客户的关注及认同,比如广州的华南板块等。所以,在楼盘策划方面经常应用到“区位炒作”的推广方式，借提升楼盘所在区位的市场影响力及市场美誉度来带动楼盘的销售,甚至同一区位的各个楼盘联合起来一起炒作做旺本板块，使本板块与其它同类板块相比获得更强的竞争优势,成为市场的强势板块。

四、影响板块划分的主要因素

板块划分首先跟调研所介定的“地域范围”相对应，在已确定的调研地域范围内进行板块划分。当然,亲不是所有调研都要进行板块划分，要依据调研地域范围的大小而定，对于一些小项目、如果其调研范围就在周边区域,没必要再针对本区域进行板块划分，那只需对本板块进行分析就可。

在板块分析前首先要“界定”板块，即调研地域范围内的区域市场可以分成几大板块，确定每个板块所涉及的地域范围。因素一:城市路网结构

城市的路网象一条条分割线将城市划分为零零散散的一块块，完善的路网结构方便居民的居住生活，影响片区的发展。如广州的天河板块与粤垦路板块，两个板块相互紧邻,按距离来说这两个板块应该属同一板块。但事实上两大板块存在着相当大的差异,其中一个原因就是两大板块间横跨着一条铁路线，再加上粤垦路的路况一般,在一定程度上阻隔了天河北对粤垦路的覆射。

此类现象全国各地比比皆是,又如南宁的东葛板块与东葛北板块,两个板块中间同样横跨着一条铁路线，使得东葛北的民主路延长一带经常堵车，交通条件较差，多年来的影响使东葛北虽然近在咫尺,但区域发展情况较差。只要翻阅南宁城区地