预提土地增值税税前扣除符合税法原则-财税法规解读获奖文档
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
《增值税会计处理规定》笔记1——会计科目及专栏设置有啥道道-财税法规解读获奖文档
《增值税会计处理规定》笔记1——会计科目及专栏设置有啥道道-财税法规解读获奖文档根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定, 现对增值税有关会计处理规定如下：相关政策财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知一、会计科目及专栏设置增值税一般纳税人增值税一般纳税人应当在应交税费科目下设置应交增值税、未交增值税、预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税等明细科目。
思成笔记：这边列举了10个二级科目, 是二级科目哦, 而不是三级科目的设置。
1）对比原来的企业会计准则应用指南-会计科目和主要账务处理：二、本科目应当按照应交税费的税种进行明细核算。
应交增值税还应分别进项税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、已交税金等设置专栏进行明细核算。
2）对比征求意见稿, 新增了如下正列举科目：增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税。
（一）增值税一般纳税人应在应交增值税明细账内设置进项税额、销项税额抵减、已交税金、转出未交增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、转出多交增值税等专栏。
其中：1．进项税额专栏, 记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；思成笔记：这边实际上也在说明, 在增值税抵扣链条中, 进项税是购买者支付或者负担的, 增值税是一种代收代付的核算形式, 才会体现价外税的特点, 而不经过利润表。
2．销项税额抵减专栏, 记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；思成笔记：替代了营改增抵减的销项税额, 为增值税差额计征而设, 例如旅游服务。
3．已交税金专栏, 记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；4.转出未交增值税和转出多交增值税专栏, 分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；5．减免税款专栏, 记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；思成笔记：如小微企业的减免, 这边需要注意所得税口径与增值税口径小微企业不一样呦。
国家税务总局公告2011年第40号：增值税纳税义务发生时间问题政策解读-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2011年第40号：增值税纳税义务发生时间问题政策解读-财税法规解读获奖文档
2011年7月15日，国家税务总局发布了《关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局2011年第40号公告），该文件很简短，但是对增值税纳税义务发生时间的基本规则做了内涵性解释，笔者试结合40号公告，对增值税直接收款方式进行讨论。
《增值税暂行条例》第19条第1款规定，销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
该条款有两层含义，第一层含义是增值税纳税义务采取类似收付实现制原则，收讫销售款或者取得索取销售款项凭据是确定增值税纳税义务发生时间的关键，《增值税暂行条例实施细则》第38条则规定了不同的模式下纳税义务发生时间的具体情况，是对本条款的具体解释；第二层含义规定先开具发票的，应当即时纳税，这主要是由于增值税专用发票是扣税凭证，在现行以票抵税征管模式下，如果允许上游企业开具发票而不确认销项，下游企业却凭票进行抵扣，增值税链条就会断绝，从这个意义上，条例第19条特案规定，先开发票的必须要即时缴纳税款，保证了增值税链条的完整。
因此增值税纳税义务发生时间的具体规定与开具发票的时间二者是孰早的原则。
《增值税暂行条例实施细则》第38条对三种不同的销售结算方式具体进行了确定：
第一种方式：直接收款模式。
采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
第二种方式：赊销收款模式。
采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面。
关于《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》的解读-财税法规解读获奖文档
关于《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》的解读-财税法规解读获奖文档为深入贯彻落实国务院放管服改革有关要求，进一步优化纳税服务，规范增值税一般纳税人管理，税务总局制定公布《增值税一般纳税人登记管理办法》（以下简称《办法》），现就《办法》有关内容解读如下：一、相关背景为积极推进放管服改革，2015年2月，国务院印发了《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2015〕11号），增值税一般纳税人资格认定被列入取消的行政审批事项。
为及时贯彻落实国务院决定，税务总局制发了《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号），明确自2015年4月1日起将一般纳税人管理由审批制改为登记制，同时，暂停执行了《增值税一般纳税人认定管理办法》（国家税务总局令第22号公布，以下简称22号令）的部分条款。
2016年2月、2017年11月，国务院先后颁布相关决定，两次对《中华人民共和国增值税暂行条例》进行了修订，内容包括将第十三条原条款中关于认定的表述，修改为登记。
为进一步贯彻落实国务院放管服改革要求，税务总局对22号令作出修订，制定了本《办法》。
二、主要变化相比22号令，《办法》在内容上主要有以下变化。
（一）取消行政审批。
《办法》中取消了税务机关审批环节，将审批制改为登记制，主管税务机关在对纳税人递交的登记资料信息进行核对确认后，纳税人即可成为一般纳税人。
（二）简化办事程序。
一是简化了办理登记所需的资料，由原来的六项减少为两项，纳税人只需携带税务登记证件、填写登记表格，就可以办理一般纳税人登记事项。
二是简化税务机关办事流程，取消了实地核实环节，对符合登记要求的，一般予以当场办结。
（三）适应税制改革。
随着营改增的全面深入推进，销售服务、无形资产和不动产已全部纳入增值税应税范围，试点纳税人与原增值税纳税人在销售额标准、可不登记范围等方面存在政策差异，因此《办法》中涉及到政策差异的条款内容未列举明细规定，以财政部、国家税务总局规定按照政策规定概括。
简读国家税务总局公告2011年第45号-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！简读国家税务总局公告2011年第45号-财税法规解读获奖文档一、国家税务总局公告[2011]45号背景
为解决中国红筹上市公司（或返程投资）的企业所得税股息优惠和重复纳税问题，国家税务总局于2009年发布了《国家税务总局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业有关问题的通知》（国税发〔2009〕82号，以下简称《通知》），在该通知中明确了境外中资企业如果实际管理机构在中国，将被认定为中国居民企业，且将享受中国居民企业的税收待遇等问题，但如何认定和管理该类境外中资控股居民企业，该文件予以了明确，并规定从9月1日开始执行。
二、国家税务总局公告[2011]45号的主要内容
1、对境外注册中资控股企业及境外注册中资控股居民企业定义进行了微调。
2、代扣代缴义务的规定。
强调支付所得税法第三条第三款的所得时，应有代扣代缴义务。
3、主管税务机关如何确定。
强调主管税务机关不得随意变更。
4、居民身份认定的管理。
首先明确了两种认定方式，对认定时提供的资料，较通知第三、五、七条有微调；对非境内居民企业的退出条件进行了明确，这是新增的一个较重要的一个规定。
5、税务登记、账簿凭证、申报征收管理。
税务局发临时税务证，可以使用发票，所得税分季预缴、年度汇算。
6、特定事项管理。
明确了对外支付、转让股权、特别纳税调整的申报义务及协定待遇问题。
三、关注82号文和45号公告的有关规定。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
税总发[2014]85号-关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读-财税法规解读获奖文档
![税总发[2014]85号-关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读-财税法规解读获奖文档](https://img.taocdn.com/s3/m/8e86f7c928ea81c758f5781b.png)
税总发[2014]85号:关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读-财税法规解读获奖文档关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读2014年07月11日国家税务总局办公厅为进一步完善注册资本登记制度改革后的税收管理制度，国家税务总局决定发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》（税总发[2014]85号）。
现将税总发[2014]85号有关内容解读如下：一、税总发[2014]85号的背景注册资本登记制度改革是党中央、国务院在新形势下全面深化改革的重大举措，对加快政府职能转变、创新政府监管方式、进一步释放改革红利、增强经济发展内生动力具有重要意义。
注册资本登记制度改革对以工商登记为前置的税务登记制度及以税务登记为基础的税收征管工作带来深刻影响。
（一）对税务登记的影响注册资本登记制度改革后，工商行政管理部门不再核实市场主体的注册资本、住所及经营场所等信息。
先照后证意味着经济活动组织已经取得单位主体资格，但还不一定具备从事某项经济活动的经营资格，纳税义务也就尚未发生，这些变化给税务部门以工商营业执照发放时间为办理税务登记的时间起点以及依赖工商登记信息的管理方式也带来不确定性。
工商登记户数与税务登记户数严重不符。
如深圳市商事登记制度的前6个月，每月约有超过1万户商事主体未办理税务登记（包含未按期办理），其中以个人工商户为主。
税务登记信息失真。
新增市场主体存在法定代表人不实、企业不在注册地经营、无法联系等现象。
据调查，一些地方新增税务登记户中借用或盗用他人身份证办理登记的约占10%-15%.税收管理员人均管户激增压力加大。
以深圳市为例，新办税务登记户数月均近2万户，同比增长1.82倍，而深圳市国税局人均管户已达700多户，按照现有税收征管制度，税收管理员无法核实纳税人税务登记事项真实性。
（二）对发票管理的影响注册资本登记制度改革后，套领发票风险加大。
通过欺诈手段（如提供假营业执照、假个人身份证明等）骗取税务登记证后套领发票的情况有所增加。
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预提土地增值税税前扣除符合税法原则-财税法规解读获奖文档2013年11月24日晚间，中央电视台《每周质量报告》报道，自2005年至2012年的8年间，国内有45家房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
消息一出立刻引发各方热议，并引起地产界的激烈回应，甚至要和中央电视台对簿公堂。
直到2013年11月26日，国家税务总局回应称，3.8亿欠税推算有误，这一争论才基本尘埃落定。
此次争论中引出另外一个话题，那就是房地产开发企业预提土地增值税能否在企业所得税汇算清缴时税前扣除？对于这一问题，学者、财税专业人士和企业家仁者见仁，观点莫衷一是。
华税律师认为，预提土地增值税能否在税前扣除，税法并未予以完全否定，而要解决此问题，应从税法的基本原则出发，才能得出正确的结论。
首先，税法对预提土地增值税能否在税前扣除并未予以否定。
对于房地产开发企业而言，符合特定条件的预提费用可以税前扣除。
根据国税发〔2009〕31号第三十条规定：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以
按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
因此，房地产开发企业的土地开发成本、出包工程成本、公共配套设施费、报批报建费和物业完善费在符合法定条件时，其预提的成本费用可以在税前扣除。
另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
因此，土地增值税可以依法税前扣除，至于税前扣除的土地增值税是房地产开发企业当期预缴的还是预提的，税法并未做出明确规定。
况且预提土地增值税并不能和预提费用划等号，预提费用不符合税前扣除原则，要等到实际发生时才能按规定扣除，除非税法做出特别规定，比如国税发〔2009〕31号第三十一条、第三十二条的规定。
但是对于合理计提的必然发生的且属于本期的税金，其究竟能否在税前扣除，税法并无明确规定。
比如房地产开发企业按谨慎性和配比性的原则合理计提的土地增值税，其能否在税前扣除，税法并没有采取否定的态度。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）文件的立法精神来看，国家税务总局在一定意义上肯定了税前扣除土地增值税应和年度销售收入配比。
其次，税收法定原则要求税种法定、税收要素法定和税收程序法定，其中税收要素包括纳税人、课税客体、税基、税率等。
《企业所得税法实施条例》第九条明确了以权责发生制作为税基的确定原则，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
根据。