2013年商业地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年商业地产发展特征

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

北京绿维创景规划设计院

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2013年商业地产发展特征

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联商业地产委员会协助提供。

伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患

在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加，而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。同时商业地产向二三线城市快速发展的趋势相比前两年更为明显，成都、沈阳、天津、武汉、长沙等三线城市商业大跃进，新增商业体量超千万平方米。预计未来5年内，购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上，二、三、四线城市商业面积的增量将会超过上述数据，每年平均有350家购物中心建成开业，2015年将达到1050家。

中国商业地产项目开发速度和开发面积的大规模增加，远远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长速度，势必导致空置率上升，投资回报周期延长。通过对中国主要城市商业中心进行统计，许多主要城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。其中表现最好的是杭州，空置率仅1%，其次是无锡1.5%，广州/南京/上海/武汉也都在2-5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。同样随着商业地产增速快，购物中心运营也出现招商难、开业难、空铺率高等问题。国内外知名品牌进入二、三、四线城市在短时间内还有一定的障碍，而开业运营后的购物中心还需要2-3年的市场培育期，这些因素都会导致商业地产项目在经营上的抗风险能力减弱。就是以速度著称的万达，部分购物中心亦延迟开业。预计未来1-2年，以房地产开发为核心的城市商业地产过剩趋势将进一步明显，高空置率成为将市场常态。

城市商业中心空置率统计

2、商业市场竞争白热化，零售百货毛利率急降

2013年是中国商业地产开店、关店、收购最多的一年。外资大型超市和百货十年前进入中国市场时，租金往往很低，然而在现行市场状况下，租金逐渐上调，加之人工费用上涨、市场竞争加剧、渠道溢价下滑，与10年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降5%-9%，甚至更

低。外资零售业正在面临全面亏损、被关店、被收购的危机。

2013年8月，乐购在中国的131家门店和购物中心被华润收购。

2013年10月，物美收购卜蜂莲花在中国的36家门店。

2013年10月，新世界收购上海汇姿百货。

2013年12月，沃尔玛广州前进店于停止营业，此外其还计划继续关闭江苏2家门店，预计到2014年，将关闭30多家门店。

3、电商冲击传统实体日趋激烈，传统零售商谋求转型求变

2013年上半年，中国网上零售市场交易规模达到7542亿元，同比增长47%，预计2013年全年将突破1.8万亿元，占社会零售额比例达7%。2013年淘宝、天猫“双十一”电商销售额350亿元，与2012年相比实现近一倍的增长。这些数据有力的表明，以天猫、京东、易购、亚马逊等为代表的全国主力电商依托于日趋完善的物流配送渠道以及价格优势，逐步建立其市场地位，并在消费领域攻城拔地。其市场影响力、消费辐射面以及总销售额不断扩大，直接对传统实体零售店造成严重冲击。电子卖场、建材家装卖场以及传统百货商场更是首当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷纷撤店或转型，百安居等步步后撤，传统零售市场开始了一轮“加减法”大战。新的市场背景下，传统零售商尝试摆脱既有思维的影响，纷纷试图转型，“线上线下结合”、“渠道下沉”、“业态跨界”、“体验式商业”等成为突破的重要方向和法宝。比如，北京侨福芳草地购物中心2013年一经开业，就以文化底蕴和艺术品让一个建筑物的灵魂深入消费者的心灵；上海K11购物艺术中心以艺术、人文、自然为核心价值，所呈现给消费者的是艺术乐园、环保体验、主题旅游和展示人文历史的时尚创艺，将艺术大众化。

4、商业地产开发更加自觉的注重节能环保

在低碳环保成为整个社会发展趋势的大背景下，绿色建筑节能环保已被更多的商业地产开发商所重视。例如：北京侨福芳草地购物中心采用超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体，整座建筑物外层覆盖具有强韧、自清洁、可回收等特性的ETFE透明膜，比同等建筑群减少能耗30%，获得美国LEED铂金认证荣誉，刷新了北京地标的