为什么商业业态组合一般遵循“5：3：2”规划原则
商业地产项目定位策划：为什么商业业态组合一般遵循“5：3：2”规划原则？
“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的。” 曾负责西单大悦城招商、现任中粮集团中粮置业朝北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，西单大悦城基本就是如此；如果不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例来提升人气”。
据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。这主要由于其收益也相对较低。像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。
餐饮业的商圈稍小，租金居中。与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。
零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。但店开多了以后，商圈半径自然就小了。
“对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。” 魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。“商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。”
对餐饮、电影院重视程度日益提高
谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家、北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖同样认为没有一个固定的模式。但他表示，对餐饮和电影院的重视，已经成为了业界的共识。
“一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店，以及一些辅助业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主
要是一些专业店，如迪信通、宏图三胞等，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。”
刘晖认为，百货和超市是购物中心的下锚点，它们的存在是购物中心基础客源的保证。此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。实践经验显示，当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮、特别是对品牌餐饮的引进。而电影院的集客能力之强也是出乎很多行内人士意料的。不少人惊呼：原来中国人这么爱看电影！因此现在新兴的购物中心几乎都建有自己的影城，老板们也愿意拿出5000平方米左右的面积来引进院线，提升人气。
“从东边的通州，到西边的海淀，没有消费结构完全一样的地方。所以对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。”刘晖表示，每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
北京财贸职业学院商业研究所研究员赖阳认为，购物中心应该分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。目前北京的购物中心普遍高档化、雷同化，而娱乐性相对不足。应该加强娱乐业态所占的比例，让购物中心真正成为人们生活享受的场所。同时，各购物中心应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。
各业态客流之间要产生横向联系
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是，在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。
“你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。”郭增利认为，国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
以永旺为例，永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3-5公里范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以多次频繁消费为特征的。比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。
而有的购物中心在它的客群和业态组合之间就会产生矛盾。比如在金源新燕莎Mall当中，燕莎商城、居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
郭增利认为，购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘数效应。
据郭增利介绍，上海市的购物中心销售已经占到其社会消费品零售总额的12%，而北京的购物中心还处于培育期，不仅落后于上海和深圳，而且与北京百货业相比也落后很远。从另一个角度来看，北京购物中心的发展还有巨大潜力可挖。商报记者徐慧/文张彬/制表
北京典型购物中心业态面积分配情况
北京商业正快速进入购物中心时代。从3万平方米的银座Mall，到60余万平
方米的金源新燕莎Mall；从核心商圈的东方新天地、大悦城，到郊区型购物中心永旺国际商城，近年来，北京的购物中心建设可谓遍地开花。据中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，列入该中心统计的北京市购物中心、类购物中心项目已达180余个。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。那么怎样的“业态组合”才是最合
理的呢？
■新中关购物中心（共4.7万平方米）
品牌专卖：约2.5万平方米（如ESPRIT、ONLY等）
餐饮：约0.8万平方米（如肯德基、星巴克等）
超市：约0.1万平方米（屈臣氏、好邻居）
影院：约0.5万平方米（金逸国际影城）
教育、健身、美容：约0.8万平方米（如天才宝贝等）
■东方新天地（共10.2万平方米）
百货：约0.8万平方米（晨曦百货）
品牌专卖：约5万平方米（如CARTIER等）
餐饮：约1.4万平方米（如俏江南、桃花岛等）
超市：约0.4万平方米（华润、屈臣氏）
影院：约0.8万平方米（新世纪影城）
体育专业：约0.5万平方米（运动100）
形象展示店：约0.8万平方米（如苹果、SONY等）
其他：约0.5万平方米
■SOLANA蓝色港湾（共15.2万平方米）
百货：约1万平方米（美瑞百货）
家居：约0.8万平方米（美瑞家居）
品牌专卖：约5.5万平方米（如白领、ZARA等）
餐饮、酒吧：约3.2万平方米（如蕉叶餐厅、沸腾鱼乡等）超市：约0.6万平方米（BHG精品超市）
影院：约0.6万平方米（SAGA传奇时代影城）
娱乐：约1.4万平方米（全明星滑冰等）
健康/美容：约0.5万平方米（如丝芙兰、贝黎诗等）
藏酒/雪茄：约0.8万平方米（如Channel wine等）
儿童用品：约0.5万平方米（如红黄蓝、水孩儿等）
其他：约0.3万平方米
■石景山万达广场商业部分（9.6万平方米）
百货：约2万平方米（万千百货）
超市：约1.4万平方米（家乐福、屈臣氏）
品牌专卖：约2万平方米（如ONLY、VERO MODA等）
餐饮：约1.2万平方米（如必胜客、味千拉面等）
影院：约0.8万平方米（万达国际影城）
电玩：约0.3万平方米（神采飞扬）
家电：约0.5万平方米（国美电器）
体育专业：约0.5万平方米（运动100）
娱乐健身：约0.7万平方米（如大歌星KTV等）
其他：0.2万平方米
（注：以上数据以建筑面积计，各业态会随项目定位调整有所变化）
数据提供：华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司感谢苗钧大力支持
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
成都极地海洋世界商业定位及业态规划
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 极地海洋世界商业定位及业态规划建议书 目录 前言 (6) 第一章本项目的相关研究 (8) 1、商业定位研究 (8) 2、商业品类研究 (8) 3、服务功能设计 (8) 4、规划布局设计及调整建议 (9) 5、建筑规划设计及调整建议 (9) 6、后期物业经营管理模式建议 (9) 第二章项目市场调研结论分析 (9) 一、南沿线商业项目对比分析 (10)
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、竞争项目定位规划及优势差别 (10) 2、竞争项目消费客群差异 (11) 3、价格及现状比对 (12) 4、开发商策略比对 (13) 5、小结 (14) 二、投资者调研结论分析 (14) 1、商业形态组合配比 (14) 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好 (15) 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围 (16) 三、经营者调研结论分析 (17) 1、租金承受范围 (17) 2、经营者认为本项目的合理售价 (18) 3、经营者认为本项目适合经营的业态 (19) 四、消费者调研结论分析 (19)
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、消费者会在本项目消费的项目 (19) 2、消费者来本项目消费的理由 (20) 3、消费者想象中本项目应右的消费场所 (21) 4、消费者餐饮偏好 (21) 5、消费者休闲偏好 (22) 五、本项目商业业态比例考虑 (22) 1、业态比例调研分析 (22) 2、本项目的业态比例 (25) 六、总结 (26) 第三章项目定位研究 (27) 一、项目分阶段定位 (27) 1、阶段释疑 (27) 2、形象定位 (28) 3、功能定位 (29)
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 而对于商业任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。也是难点，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，综合体而言，我们不能是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。甚至项目设计之商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，这就要求建筑师必须对各仅仅只是限定了规模，根本就没有确定业态设置，初，如此才能得心档次以及价值贡献，种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、应手地进行布局。1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆（美生活配套服务建材、（家居、、品、文体用品等）专业卖场家电、配件等）、容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。按消费方式分类2.可视对应业态，我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类商品可划分为民生商可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。按对项目的价值贡献4. 租金可分为主题营造价值、品牌价值、按业态对商业项目的价值贡献分析，而大型价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，业态的规模和品牌知名度与租金是成超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。二、业态布局原则业态与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目比如，环境对应。布局应与交通、的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：合理分区1.达到易于消费者识功能进行分解归类，商业综合体做到分区明确，把复杂的别和方便引导的目的。1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区酒吧一条街等，往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同达到共赢。的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
最新整理购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位 业态规划定义： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。 目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。 举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。 厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。 业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
万达广场购物中心业态组合分析与建议
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
商业地产业态类型
一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡
商业综合体项目市场调研计划方案
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
(项目管理)商业项目的定位与业态组合的规划
商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高
层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往
商业业态体量测算办法
商业业态体量测算办法 商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积 首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入× 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4 商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。 商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。 业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。 人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。马太福星在商圈的人口成份与消费时间的调查与测算上，形成了一整套独到而科学的方法。
10种商业业态分类和基本要求
10种商业业态分类和基本要求 作者：平沙秋雁出自：沧浪之水浏览/评论：152/0 日期：2009年11月6日 09:58 1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。 3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。 5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结
“商业地产的前期定位和业态规划”感悟
“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 （2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 2、超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）址在居民区、交通要道、商业区。 （2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 （3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。 （5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （6）营业时间每天不低于11小时。 （7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。 （5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 （2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 （5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休
购物中心业态规划技巧
购物中心业态规划技巧 ▌一、购物中心业态选择与规划原则 1.业种的选择、规划与组合步骤 业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。 ①业种选择 业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。 必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位必要条件三：高度专业化、；差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。 ②业种组合 商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。 一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③业种功能分布 业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。 此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。 2.业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则 ①定位三原则：其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。 ②功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。 ③业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。 ④长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。 ⑤空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题 ⑥业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题： ①业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； ②配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； ③落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 ▌二、购物中心业态规划指南 制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1.商业业态定位市场调研计划书 商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手： ①消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。 ②消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
商业项目的定位于业态组合的建议
商业项目的定位于业态组合的建议 商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、
商业综合体业态布局
商业综合体业态布 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数, 了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献 按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的
体验式商业业态的运营要点及案例
体验式商业业态运营要点和案例借鉴 细数国体验式商业项目，虽然K11、侨福芳草地、大悦城等已在“体验”实践上做得有模有样，但国大部分项目都还处于摸索阶段。如何做好体验式商业项目？体验式商业有哪些成功要点？我们可以从那些成功案例中借鉴什么？本次专题从生活体验式购物中心、儿童体验主题案例、艺术体验购物中心以及体验式购物中心升级策略四大方面进行成功经验分享。 一. 你是否真的理解什么叫“体验式商业”？ 1.概念 所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。 体验式商业最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质、业态组合和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求。体验式消费主要是人体三方面感官的参与：视觉（听觉）、触觉、味觉。 视觉（听觉）：指消费现场的各种新奇的建筑形态、装潢布置、产品列等对消费者视觉的冲击（或某种声音引起人的注意），从而触动消费者心，引起愉悦感受。 触觉：主要是指消费者在卖场消费过程中的参与行为。 味觉：指商业物业里的美食体验。
2.发展模式 3.7大主要特征 “体验式商业”特征1：注重定位的精准性 体验型业态主要包括：餐饮、电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。 “体验式商业”特征2：关注功能的便利性 任何业态的选择和引入，都基于项目合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握，商业业态功能对区域消费者的便利性体验式商业需关注的基本点。 “体验式商业”特征3：关注业态的协同性 商业场所的产品计划，是消费者进入的充分理由，包括：消费层分类/分析、业态分布的分析、业态分布的分区、产品调整计划。 统一运营要求各商户统一经营管理，是商业场所的各项服务功能符合目标消费者的需求，从而在市场树立良好的、独特的形象。 “体验式商业”特征4：关注经营的特色性 商业的经营特色能够有效吸引消费者，也是吸引消费者定性消费的主要卖点之一；
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系
到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合