个人销售自建房土地增值税税收政策的思考
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考
随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税清算也成为一个备受关注
的话题。
土地增值税是指在土地流转过程中，因土地价值增加所产生的税费。
房地产企业
作为重要的土地流转主体，进入土地增值税清算的范畴。
一、从政策角度看
土地增值税清算是国家财政收入的重要来源之一，也是国家宏观调控的重要手段之一。
政府采取相关政策措施，鼓励房地产企业积极申报土地增值税清算，同时加强税收管理，
确保税收的公正、透明和合法，避免出现逃税等不合法行为。
因此，房地产企业应该遵守
相关法律法规，按照政策要求进行土地增值税清算，积极履行社会责任，为社会贡献税收。
二、从房地产企业自身发展角度看
土地增值税清算对于房地产企业而言，不仅是一项纳税义务，更是一种经营理念和发
展战略。
清算土地增值税有利于企业良性发展，奉行合规经营，打造良好的信誉和形象，
提高市场竞争力，获得更多的市场机遇和商业价值。
土地是国家的资源，属于全民所有。
房地产企业获取土地资源，需要按照国家法律法
规进行流转，同时需要承担相应的税费责任，以此为社会做出应有的贡献。
土地增值税清算，有利于增加国家财政收入，同时也可以用于社会事业建设和公共服务设施建设，为人
民群众带来更多的福利和便利。
总之，房地产企业要从政策、自身发展和社会角度对土地增值税清算进行全面思考，
积极履行纳税义务，切实发挥好企业的社会责任。
同时，政府也要加强税收管理力度，确
保税收的公正透明和合法性，为房地产企业提供更加公平、公正、透明的税收环境，共同
促进社会经济的良性发展。
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考1. 引言1.1 房地产企业土地增值税清算的重要性房地产企业土地增值税清算还可以帮助企业更好地进行财务管理和税务规划，降低税收成本，提高企业的经济效益和竞争力。
通过合理规划和管理土地增值税清算，企业可以避免不必要的税务风险，优化税收结构，提高资金利用效率，增强企业的抗风险能力。
加强对房地产企业土地增值税清算重要性的认识，对企业合规经营和税收贡献具有重要意义。
只有增强对土地增值税清算的重视，建立健全的税务管理制度和内部控制机制，企业才能更好地适应税收政策的变化，提升经营管理水平，实现可持续发展。
1.2 土地增值税清算的背景土地增值税是一种税收形式，是指在土地使用、开发、转让等活动中取得的增值收入向政府交纳的一种税款。
土地增值税清算是指房地产企业依法履行税务义务，将应纳土地增值税计算、登记、申报、缴纳、审核等环节实施的一系列流程。
在我国的税收政策中，土地增值税是一个重要的税种，对于保障国家税收的稳定与增长至关重要。
土地增值税清算的背景是在我国改革开放进程中，为了规范土地利用和促进经济发展，我国逐步建立了土地增值税制度。
土地增值税清算作为税收管理的重要环节，一方面可以确保政府税收的合法性和有效性，另一方面可以促使房地产企业合规经营，营造公平竞争的市场环境。
土地增值税清算的背景是在我国税收体制改革的大背景下逐步完善和发展起来的，对于促进我国经济的健康发展和社会的稳定起着重要作用。
2. 正文2.1 土地增值税计算的方式土地增值税的计算方式通常分为两种：按比例计征和按实际利润计征。
一、按比例计征：这种方式是根据政府规定的土地增值税税率对企业的土地增值额进行计算，然后按照一定的比例计征税款。
具体的计算方法是将企业土地的增值额乘以税率，得出需要缴纳的土地增值税额。
这种方式简单明了，便于管理，但可能存在税率与实际情况不完全匹配的问题，税负可能过重或过轻，影响企业的经营发展。
不同的计征方式各有优劣，企业在选择计征方式时需综合考虑自身情况，合理规划税务策略，避免因税务问题影响经营发展。
土地增值税工作总结
土地增值税工作总结一、前言土地增值税是我国一项重要的财税政策，旨在调节房地产市场，促进社会公平与经济可持续发展。
作为财政部门的一员，我在过去一年中积极参与了土地增值税的征收与管理工作。
在这篇文章中，我将总结过去一年的工作经验和心得，探讨土地增值税的相关问题。
二、工作回顾与分析在过去的一年里，我充分了解土地增值税的政策要求和操作流程，并熟悉了相关法律法规。
我参与了对土地出让金的核算与监管工作，确保相关数据的准确性和合规性。
在对房地产企业的税务管理中，我积极推行合规性审计，加强对企业的纳税申报审核，以防止税收避税行为的出现。
然而，我们也面临着一些挑战。
首先，土地增值税的政策调整频繁，需要我们不断更新知识储备，及时调整工作策略。
其次，一些房地产开发企业存在对土地增值税政策的理解不准确或者抱有侥幸心理，导致未按规定缴纳税款或者存在虚假申报的情况。
这对我们的税务管理工作提出了更高的要求。
三、存在的问题与改进措施在过去一年中，我们也发现了一些问题，需要进一步完善和改进。
首先，与其他相关部门的协同合作不够紧密，导致信息共享不畅。
这可能造成对土地增值税的监管不到位，以及对违规行为的查处效果不佳。
为了解决这个问题，我们本着加强合作、互通有无的原则，与其他部门加强信息沟通，建立起全面、及时的信息共享机制。
其次，一些企业的税务诚信意识不强，存在偷逃税款、虚假申报的行为。
针对这个问题，我们将加强对企业的纳税申报审核力度，运用大数据分析和风险评估技术对可能存在问题的企业进行重点监测，及时发现问题并加以处理。
另外，税收政策的宣传与解释也是我们工作中的一项重要任务。
对于普通纳税人来说，税法常识可能较为陌生，他们对土地增值税的要求和程序了解不足。
我们将进一步加强对税收政策的宣传教育工作，通过税收知识讲座、媒体宣传等方式，让普通纳税人了解土地增值税政策，提高他们的税收自觉性和诚信意识。
四、未来展望与建议在未来的工作中，我们将继续坚持科学规范的原则，加强对土地增值税的征收与管理工作。
浅谈土地增值税清算的影响与对策
浅谈土地增值税清算的影响与对策土地增值税清算是指在土地转让中，依照法律规定，对土地的增值部分进行税收征收的过程。
这项政策的出台对土地市场产生了深远影响，同时也给土地持有人带来了一定的负担。
本文将从土地增值税清算的影响以及采取的对策等方面进行论述。
首先，土地增值税清算对土地市场的影响不可忽视。
一方面，土地增值税的征收增加了土地的转让成本，使得土地的出让价格上升，从而增加了企业购置土地的负担。
另一方面，土地增值税也抑制了土地的流动性，尤其是对那些已经持有土地的企业来说。
由于税款的增加，原本打算转让土地获得资金的企业可能会选择继续持有土地，这将进一步加剧土地的供给不足，推高土地价格。
对此，土地市场需要采取相应的对策，以缓解这种影响。
其次，土地持有者需要针对土地增值税清算采取有效的对策。
一方面，土地持有者可以通过合理规划土地的使用，提高土地的利用率。
例如，将闲置土地进行开发，增加土地的价值，从而减少土地增值税的征收。
另一方面，土地持有者可以通过与其他企业进行合作，共同开发土地。
这样一来，可以将土地的价值进行分散，降低土地增值税的征收。
同时，土地持有者还可以通过与金融机构合作，融资购买土地。
这样一来，可以将土地增值税的征收转嫁给金融机构，减轻自身的负担。
此外，政府也应采取相应的政策措施，缓解土地增值税清算对土地市场的影响。
首先，政府可以适当调整土地增值税的税率和征收方式。
通过降低税率或者采取分期征收等方式，可以减轻企业购置土地时的负担，提高土地的流动性。
其次，政府可以加强对土地市场的监管和管理。
通过规范土地转让行为，减少黑市交易，提高土地市场的透明度和公平性，从而降低土地价格的波动，减轻土地增值税的征收。
最后，政府还可以加大对土地的开发利用力度，增加土地的供给。
通过增加土地供给，可以降低土地价格，减轻土地增值税的征收。
综上所述，土地增值税清算对土地市场产生了一定的影响。
土地持有者和政府都需要采取有效的对策，以缓解这种影响。
土地增值税税(2篇)
第1篇一、引言土地增值税，作为一种重要的地方税收，是我国政府为调节土地市场、保障国家财政收入、促进社会公平而设立的一种税种。
本文将从土地增值税的概念、产生背景、税收政策、征收管理以及存在的问题和对策等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的概念土地增值税是指对土地转让、出租、抵押等行为中，因土地增值而产生的收益征收的一种税。
它以土地增值额为计税依据，实行超额累进税率，旨在调节土地市场，遏制土地投机行为，保障国家财政收入。
三、土地增值税的产生背景1. 土地市场过热：改革开放以来，我国土地市场逐渐活跃，但同时也出现了过热现象，导致土地价格持续上涨，引发了一系列社会问题。
2. 土地投机行为：部分投资者通过囤积土地、炒卖土地等方式获取暴利，加剧了土地市场的过热。
3. 国家财政收入不足：土地市场过热导致土地出让金收入增加，但同时也加大了土地增值税的征收难度，使得国家财政收入难以得到保障。
4. 社会公平问题：土地投机行为导致土地价格飙升，使得普通民众购房负担加重，不利于社会公平。
为解决上述问题，我国政府于1994年正式开征土地增值税。
四、土地增值税税收政策1. 纳税人：在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2. 纳税对象：纳税人转让房地产所取得的增值额。
3. 计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额减去扣除项目金额后的余额。
4. 扣除项目金额：包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。
5. 税率：实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
五、土地增值税征收管理1. 纳税申报：纳税人应在转让房地产后30日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算的思考
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算的思考1. 引言1.1 背景介绍随着土地供应日益紧张，土地使用价值不断提升，土地增值税的税收筹划和清算工作也变得愈发复杂和重要。
房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要注意如何合理避税、降低税负；在进行土地增值税清算时，需要熟悉相关政策法规，确保税款的准确缴纳，避免造成税收风险。
对于房地产企业来说，加强对土地增值税税收筹划及清算工作的重视，提高税收管理与合规意识，将成为未来发展的重要方向。
本文将从土地增值税的税收筹划和清算方法、重要性、注意事项以及税收合规性与风险等方面展开探讨，以期为房地产企业在税收方面提供一定的指导和参考。
1.2 问题意识在房地产行业中，土地增值税一直是一个备受关注的税收问题。
随着房地产市场的蓬勃发展，土地价值不断提升，土地增值税的税收额也在逐年增加。
房地产企业在土地增值税税收筹划及清算方面存在一些问题，需要引起重视。
房地产企业在进行土地增值税筹划时往往存在不确定性和风险。
由于税法规定和税收政策的不断调整，企业很难确定最佳的税收筹划方案，容易陷入税务瓶颈，影响企业的发展和利润。
房地产企业在土地增值税清算中可能存在会计核算不规范、数据不准确等问题，容易导致税收漏报或逃税现象，影响税收的合规性和企业形象。
房地产企业需要加强对土地增值税税收筹划及清算工作的重视，提高税收管理与合规意识，规范税务行为，避免税务风险，为企业未来的发展奠定良好的税收基础。
1.3 研究目的本研究的目的是探讨房地产企业在土地增值税税收筹划及清算过程中所面临的挑战和机遇，提出相应的解决方案和建议。
通过分析土地增值税的税收筹划方式和房地产企业在土地增值税清算中的方法，深入探讨税收合规性与风险对企业的影响，进一步明确房地产企业在土地增值税税收筹划和清算中应该注意的问题。
本研究旨在帮助房地产企业更好地理解土地增值税税收筹划的重要性，提升税收管理与合规意识，从而规避税收风险，促进企业可持续发展。
国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。
但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面，就是增值税本身。
预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。
房地产企业土地增值税纳税筹划策略思考
房地产企业土地增值税纳税筹划策略思考【摘要】房地产企业在土地增值税纳税方面存在着一定的挑战和压力，为了更好地应对这些问题，需要进行有效的筹划策略。
本文首先介绍了土地增值税的含义和计算方法，然后分析了房地产企业土地增值税纳税的现状。
接着提出了三种筹划策略：合理规划土地使用、优化税务结构和合规避税。
这些策略有助于房地产企业降低税负，提高经营效率。
最后强调了房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性，并展望了未来的发展方向。
通过本文的研究，可以为房地产企业在土地增值税纳税方面提供实用的指导和建议。
【关键词】房地产企业, 土地增值税, 纳税筹划, 策略思考, 合理规划, 税务结构, 避税, 重要性, 发展方向, 总结1. 引言1.1 背景介绍房地产企业在土地增值税纳税方面面临着诸多挑战和困难，如何有效地进行筹划是当前亟需探讨的问题。
土地增值税是指房地产开发企业在取得土地使用权后，将其出让时所取得的差价按规定缴纳给国家的一种税收。
由于土地增值税是大宗税收，对房地产企业的经营影响较为显著。
如何通过合理的筹划和优化税务结构，有效降低土地增值税的纳税负担，成为房地产企业发展中必须考虑的一环。
随着我国不动产市场的持续发展和政策的调整，土地增值税的纳税问题日益受到关注。
房地产企业需要根据国家政策和税法规定，合理规划土地使用，优化税务结构，合规避税，以确保企业的合法权益和可持续发展。
本文将从土地增值税的含义和计算方法、房地产企业土地增值税纳税现状以及三种主要筹划策略进行分析，旨在为房地产企业提供参考和借鉴，帮助他们更好地应对土地增值税纳税挑战，实现税收合规和企业可持续发展的目标。
1.2 研究意义房地产企业土地增值税纳税筹划是一个涉及税收优化、资金管理、风险控制等方面的复杂问题。
针对这一问题的研究意义主要体现在以下几个方面：1. 对企业管理的重要性：合理的税收筹划可以帮助企业降低税收成本，提高盈利水平，增强企业竞争力。
通过深入研究房地产企业土地增值税纳税筹划，可以为企业提供有效的管理策略和方向。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。
土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。
为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。
下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。
一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。
土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。
尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。
针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。
房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。
2. 加强税收政策研究。
房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。
密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。
3. 提高财务管理水平。
房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。
二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。
由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。
1. 强化内部管理。
房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。
2. 合规合法经营。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。
3. 加强对外沟通。
房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。
新形势下关于个人住房房地产税改革的思考
楼市／Real Estate新形势下关于个人住房房地产税改革的思考文/ 樊春建 付荣梅2011年沪渝开展房地产税试点改革，拉开了我国房地产税改革序幕。
此后中央多次提出推进房地产立法，进一步加快改革进程。
然而，因疫情影响和房地产市场遇冷，2022年为稳定楼市和稳定预期，房地产税试点改革被暂停。
房地产税征税范围是否扩大到个人住房成为房地产税改革的关键，这项改革对楼市影响深远且关系到千家万户的切身利益，推进房地产税改革需慎之又慎。
笔者认为，房地产税改革作为未来一段时间我国影响最为广泛和深远的税制改革，应扩大个人住房房地产税试点城市范围，并加快立法进程。
个人住房房地产税收制度现状一、国内个人住房房地产税收制度概况房地产税改革对促进经济高质量发展和推动共同富裕具有重要意义。
房地产税是和地产经济相关的多项税种统称，依据课税环节不同，我国房地产税可分为在开发环节的土地增值税和耕地占用税，交易环节的增值税（城建税）、所得税、印花税和契税，保有环节的房地产税和城镇土地使用税。
根据我国现行规定，个人住房在保有环节除用于生产经营（含出租）外，免征城镇土地使用税和房地产税。
个人住房保有环节与开发和流转环节相比，总体税收负担畸轻。
此外，用于对外出租的个人住房，能够为出租方带来经济利益，属于经营收益，理应缴纳房地产税，但由于税务机关对具体出租个人房产的情况较难掌握及房屋出租大多不开具发票私下交易等情况，造成漏征漏管情况严重，这样使得个人住房保有环节税收负担范围进一步缩小。
个人住房保有环节税负轻，不利于抑制房地产市场的投资投机行表1 沪渝两地个人住房房地产税改革方案细节对比表城市上海重庆适用辖区本市所有行政区域主城九区征税对象沪籍家庭新购第二套及以上和非沪籍家庭新购首套房满足条件的存量及新购独栋别墅，新购高档住宅；在渝“三无”人员新购首套房计税依据房屋市场交易价的70%房屋市场交易价适用税率基础税率0.4%，单价超过上年新建住房均价2倍以上的税率0.6%单价达上两年新建商品房均价2至3倍税率0.5%，3至4倍税率1.0%，4倍及以上税率1.2%；“三无”人员新购的首套及以上住房，适用0.5%（2017年政策调整）减免税人均60平方米免征；购新售旧、成年子女、高层次人才唯一住房免征；常住3年以上务工人员可退税试点前存量独栋住宅免征180平方米；新购独栋、高档住宅免征100平方米；“三无”人员满足有户籍、有企业和有工作任一条件即可免征征收用途用于保障性住房建设等支出用于公租房建设和维护编辑：白利倩 邮箱：*****************31Real Estate／楼市为，造成房地产税调节社会财富分配缺位，不利于调节收入分配、缩小贫富差距。
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个人销售自建房土地增值税税收政策的思考
作者：王钰涵
来源：《财税月刊》2018年第05期
摘 要 土地增值税是调控房地产行业的重要手段。为了避免重复征税、减轻税收负担，个
人销售自建房免征土地增值税。但是部分人员以自建房的名义进行房地产开发，享受优惠政
策，扰乱房地产市场。税务机关应联合有关部门建立税收共享机制、设立自建房标准、调整税
收政策来减少税款的流失。
关键词 土地增值税；个人自建房；税收政策
随着我国城镇一体化进程的加快，城镇边缘在不断的扩张，其中涉及到许多土地产权性质
变更的问题，随之也带来房屋产权的变动。个人自建房是居民个人通过购买或继承宅基地并在
其上按照自己的要求设计建造房屋的私人住宅。个人销售自建房与房地产企业开发在税收政策
上存在明显不同，尤其在土地增值税上。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土
地增值税。个人自建房销售也属于个人住宅销售的范畴中，这一税收优惠政策很有可能被利用
成为避税手段。土地增值税是房地产行业调控的重要手段，在抑制买方炒房的暴力行为中起着
重要的作用，必须找到合适的方法使得税收优惠落到实处，并且避免税款流失。
一、个人自建房的基本形式与行为界定
个人自建方主要产生于三种形式：一是由于城镇边界扩张的原因原本属于农村集体性质的
土地划属于国有土地，土地上的附属建筑物也重新划分产权，以自建自用的房屋进行申报，变
成普通居民住宅，再对外进行出售；二是因为国有土地使用权可以以个人的名义招拍获得，再
报以自建房修建住宅和非住宅，建成之后将房产挂记于个人名下，对外出售；三则是存在个人
从房地产开发公司名下获得土地，再报以修建自建房对外出售的情况。在以上自建房的情况
中，一般是个人留用1至4套住房，再将其他的住房按套对外出售。
尽管将个人自建房划分为以上三种形式，但在具体的行为界定中仍然存在不明晰的情况。
“个人”在这里是单指个人还是包括个人及家庭。大多数的自建房为家庭共同建造，共同持有。
少数税务机关如江苏省地方税务局，对个人做出了明确规定，“个人”即个人及其家庭成员。但
大多数地区并没有明确规定。在单指个人的情况下，那么家庭合建对外出售则不享有优惠政
策。其次，自建是以个人出资为标准还是以个人出力为标准。如果以出力为标准，那么个人雇
用其他工程人员代为建造则不能免去土地增值税。
二、个人销售自建房的现状
个人销售自建房的情况随着城镇范围的扩大以及拆迁的进行变的越来越频繁。由于个人自
建房的初衷是以个人居住为目的，因此享有了一定的税收优惠政策。但是，许多个人自建房对
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外销售渐渐变成了以牟利为目的。一些个人在自建房过程中，甚至以住宅小区的名义对外进行
广告宣传、预收订金甚至签订了预购协议，其行为与房地产企业进行房产开发并无本质区别。
尽管部分个人自建房在这之后缴纳了土地增值税，但是这并没有形成标准统一的管理制度。对
于房地产企业来讲，这形成了一种税负不公平的现象，影响了城镇化的建设发展，也违反了税
负公平的原则。
个人销售自建房首先将产权登记于个人名下，在买卖过程中，以二手房的名义转让给购买
方进行过户，达成交易实质内容。财税〔2008〕137号中第二条“对个人销售住房免征土地增
值税”的规定，此类销售均应免征土地增值税。根据有关调查，“此类自建房项目少则数十套，
多则上百套”，在庞大的数量下，已经构成了房地产开发的实质。于此同时，这类自建房的修
建也带来了大量的税款流失，造成土地增值税的调节作用失灵。
三、个人自建房的征管难点
土地增值税是国家用来调控房地产市场、抑制炒房行为的手段。名为个人自建房销售，实
为房地产开发的行为违背了这一初衷。但是由于城镇面积扩张广，情况复杂，且房屋许多都以
自建的形式存在，因此这类行为监控与管理难以实施，普遍存在着行为界定难、资料收集复
杂、税款核算难等问题。
1.自建销售牟利行为界定困难
除了上文所讲的自建行为的定义存在混淆的情况之外，自建行为销售是否属于牟利行为也
难以界定。地方政府为了鼓励建设，会批准个人的建设请求，并且规定只要拿到相关部门的许
可后便可施工，并没有对建筑物有具体的要求，因此在行为的判断上十分地难以界定。
2.个人自建房行为难以监控
个人自建房存在着分布较广、分布零星、参与人员多、单笔金额较小等情况。这使得个人
自建房出售行为较难被税务机关监控。个人开发几乎遍布每个乡镇，也因此个人开发行为难以
被全盘追查，同时，由于开发人员的纳税意识薄弱，未到有关部门登记并提供相应的资料，税
务机关难以掌握纳税人真正的信息。
3.税款核算难
房地产开发企业多采用的是通过税票控制税源的方法。但是个人自建房多为私下寻找施工
团队进行开发，并没有取得正规的合同。也由于买卖双方均是避税的受益人，因此双方会协定
签订阴阳合同。税务部门难以确定正确的应纳税款。
4.难以收集基础资料
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按照房地产税收的管理要求，纳税人开发修建工程项目应当具备项目规划、施工许可、建
安合同、竣工验收、销售记录、房屋测绘等主要资料，同时向主管税务机关及时进行备案登
记。但是自建房的特殊性质使得它其开工、建设、竣工主管税务机关均无相关信息资料，只有
集中销售时才引起主管税务机关注意。
四、加强个人自建房土地增值税征管的建议
1.加强部门协作
建设、规划、国土部门应当相互进行信息共享，建立完整的信息共享机制。国土部门在建
造前需要明确土地所属人的性质，项目立项需要规划部门的认定，建设部门要对建筑施工进行
审批。在房地产建设的前期税务机关就需要对此具体情况进行了解。
2.政府有关部门需要加强管理
政府职能部门对于自建房应当有一定的标准，严格执行审批程序，应当出台相应的自建房
的标准和规范政策限制自建房的建筑面积。例如，按家庭合理需求套数或人均住房面积来限定
自建住房标准，防止个人利用自建项目为手段，非法进行房地产开发，从而从源头上杜绝偷漏
税的发生。
3.调整税收政策
在对于超过自用住房面积的自建房，应当设立规定视同于房地产企业进行对待。个人销售
住房的税收优惠政策是因为在房地产开发商售卖时已缴纳土地增值税，并转嫁给购买方。因此
土地增值税在个人销售住房时，为了避免重复征收则予以优惠。但是个人自建房在建造初期并
未缴纳增值税，因此对个人自建住房超过一定标准的住房再转让环节应予征收土地增值税。将
个人自建房情况进行分类对待，如：为了改善家庭住房条件的自建房免征土地增值税，但是自
建房对外销售应当补缴土地增值税。这既有利于公平税负，又能有效防止人为逃避缴纳税款。
参考文献：
[1]杜江山，余国彪，燕飞.对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨[J].注册税务师，
2012（07）：28-29.
[2].财政部：对个人销售自建自用住房免征营业税[J].现代物业（中旬刊），2013，12
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