房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号
江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读
乐税智库文档政策解读策划 乐税网江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读【标 签】税款征收标准【业务主题】土地增值税【来 源】最近，江苏省地方税务局发布了《关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规[2013]2号）（以下简称《公告》），对税款征收中涉及的成本利润率、应税所得率和预征率等进行了统一明确。
《公告》生效后，全省税款征收标准统一按公告规定的具体标准执行。
为帮助税务机关和纳税人更好地理解和掌握这一文件，现对公告的发文背景和主要内容解读如下： 一、发文背景 近几年来，随着依法行政的深入推进，各级地税机关的执法规范性明显提高。
但是，在税款核定征收方面，各地仍然存在标准不统一的问题，导致全省的税负不一致，影响了税收执法的严肃性。
为了正确实施税法，促进全省税负公平，提高纳税遵从度，省地税局对税款征收中涉及的征收标准进行全面清理。
在多次听取基层意见的基础上，在国家有关规定的范围内，对相关征收标准进行统一明确，实现成本利率润、应税所得率、预征率等征收标准在全省规范统一，为此，省地税局制定了《关于明确若干税款征收标准的公告》。
二、公告主要内容 （一）第一条 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
我省原规定，该成本利润率暂由各省辖市地方税务局在５％－２０％的幅度内确定，并报经省地方税务局批准后执行。
同时，《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%。
考虑到同一行业不同税种的成本利润率应尽量统一，因此，《公告》第一条作出如下规定：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。
（二）第二条 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
1关于明确旧房转让土地增值税政策的通知
苏财税[2011]36号江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知各市县财政局、地方税务局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，省地方税务局直属税务局：针对基层财税部门反映的问题，现将我省旧房转让土地增值税政策明确如下：一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自 2008年11月1日起，暂免征土地增值税。
二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行。
即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。
并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
江苏省地方税务局关于土地增值税核定征收率的批复苏地税函[2009]240号 2009.10.28南京市地方税务局：你局《关于土地增值税核定征收率的请示》（宁地税发〔2009〕127号）收悉。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定，经研究，同意你局对符合下列两种情形之一的房地产开发企业，不分房屋类型，一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税：一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。
需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。
《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。
一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。
需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。
是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。
直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。
国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
【法规类别】土地增值税税收征收管理
【发文字号】苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号
【发布部门】江苏省国家税务局江苏省地方税务局
【发布日期】1995.07.11
【实施日期】1995.07.11
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于
印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
（苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号1995年7月11日）
各省辖市及常熟、泰州市国家税务局、地方税务局，省地方税务局直属分局、税务稽查局，苏州工业园区国家税务局、张家港保税区国家税务局：
现将国税发(1995)090号《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》转发给你们。
根据土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，结合我省实际，对办理缴纳土地增值税作如下规定，请一并贯彻执行。
一、纳税项目登记从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》。
房地
产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。
二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。
(一)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并同时提供与该项目有关的资料。
(二)纳税人因经常发生房地产转。
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》的公告(2013)
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》
的公告(2013)
文章属性
•【制定机关】江苏省地方税务局
•【公布日期】2013.03.27
•【字号】苏地税规[2013]1号
•【施行日期】2013.05.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】税收征管
正文
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》的公告
（苏地税规〔2013〕1号）
为进一步规范涉税管理事项的办理，现将《涉税管理事项及提交资料》予以公告，自2013年5月1日起施行。
《关于涉税管理事项及提交资料的公告》（苏地税规[2011]7号）同时废止。
以后因政策或管理要求变化等原因导致涉税资料发生改变，将通过媒体等途径及时告知税务行政相对人。
附件：涉税管理事项及提交资料
江苏省地方税务局
二○一三年三月二十七日附件：
涉税管理事项及提交资料。
在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读
乐税智库文档政策解读策划 乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来 源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。
谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
土地增值税苏地税规〔2012〕1号
我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。
该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。
《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。
其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。
售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。
此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。
此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。
关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
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江苏省地方税务局文件
苏地税发〔2011〕53号
关于加强土地增值税征管工作的通知
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局：
为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下：
一、加强土地增值税清算管理
（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。
土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。
（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性
— 1 —
和完整性负责。
为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。
（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。
（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。
为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。
通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。
（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。
二、加强土地增值税核定征收管理
（一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。
（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。
同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。
同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。
2011年6月30日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。
三、加强房地产开发成本审核管理
（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。
（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。
对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。
四、加强税收优惠政策管理
符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收
— 3 —
政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款、《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条、《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。
本通知从2011年7月1日起执行。
二○一一年七月六日
— 4 —。