龙湖地产项目运营管理体系专题研究_2012年版.
龙湖集团区域公司运营会议指引
龙湖集团区域公司运营会议指引一、PMO预案决策会
会议内容 PMO预案决策会
会议目的 审查上报集团投委会的新项目
议题准备 1、由项目部准备新项目基本情况； 2、研发部准备研发预案、总图、户型等；
3、营销部准备市场定位研究成果；
召集人 PMO召集人
议题审批 区域公司总经理
会议内容 1、就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性； 2、找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；
3、对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量作出承诺
会议时间 不定期，项目取得之前；通常会持续3-6个工作小时
主持人 区域公司总经理
参会人员 该项目的项目负责人（若有）；项目职能负责人（若有）；PMO成员
列席人员 经区域公司总经理批准
会议成果 1、发展部负责人或PMO召集人宣读会议结论； 2、形成上报投委会的《土地投资分析阶段成果》
会议成果
处理（区域公司层面） 成果整理 发展部负责人
成果审批 区域公司总经理
送达范围 否
增加送达所需审批 不得增加送达
送达途径 集团项目运营管理系统
会议成果（集团处理 层面） 上报成果 《土地投资分析阶段成果》 上报对象 集团投委会
上报负责人 发展部负责人
二、PMO项目启动会
会议内容 PMO项目启动会
会议目的 尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 并作出项目的第一次（也是最重要的）决策；
议题准备 1、项目负责人将项目预案、计划、成本预案提交上会（确保提交最新版本）基本情况；若有模型挂网，请一并准备；
2、营销部准备项目定位（刷新）、客户肖像素描
召集人 PMO召集人
议题审批 区域公司总经理
会议内容 1、在项目获得后对项目进行审视、推演；
2、对项目一二级计划进行梳理；
运营管控的“4大核心”与工程管理的“3大关键”
找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 /
“龙湖是一个可怕的企业。龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展十多年，始终保持着领先品牌的地位，与其精益求精的态度是分不开的。购房人和业界朋友不妨去看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。”
——万科集团董事长 王石
核心收益
龙湖运营管控的“4大核心”与工程管理的“3大关键”
时间 主要内容 核心收益
第1天 龙湖运营管控4大核心 运营转型：了解龙湖从管理型运营体系到专业型运营体系的跨越
运营体系：了解运营管理体系的PTQC+运营平台+PMO协调
计划管理：学习龙湖集团的14个项目关键节点+三级计划管控体
系+计划管理系统架构
阶段性成果管理：学习龙湖38个阶段性成果+6个例外性成果+8
个环节成果标准
知识管理：学习龙湖制度+流程+指引+模板+具体业务环节小技巧
管理+运营管理的应变与创新
会议管理：学习龙湖会议管理体系（7类运营会议决策管理+6类
非运营管理会议）+集团与区域层面会议成果管理
第2天 龙湖工程管理精细化的3大关键 进度管控：学习龙湖工程进度保证体系+工程管理保证的合约管理
+工期设定方法+进度管理重点
质量管控：学习龙湖工程质量细节管理+工序、检验批质量管理+
供方质保体系管理+交房标准管理
成本管控：学习龙湖总目标成本+总动态成本+项目竣工成本+成
本信息平台+动态成本跟踪管理 找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 / 第3天 项目深度考察：龙湖世纪VS金楠天街 深入龙湖项目现场，零距离与龙湖高管探讨交流龙湖最新工程技术
标准、严苛的施工工艺及对细节的完美要求
学习龙湖57万平米的超高层豪宅项目在进度、质量、成本、精装
等管控方面的优秀经验，考察龙湖世纪极致豪宅与极致景观
感触龙湖第20座天街的开发、运营与物业服务软实力，考察金楠
龙湖逻辑五分法
龙湖逻辑五分法
龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。
一、拿地阶段
在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。
二、规划设计阶段
在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。
三、市场营销阶段
在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。
四、施工建设阶段
在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。
五、交付运营阶段
在项目交付运营阶段，龙湖地产会进行项目的验收和交付工作，将项目交付给业主或投资方。龙湖会进行严格的验收程序，确保项目的质量和功能符合合同约定和相关标准。同时，龙湖还会提供专业的售后服务和运营管理，与业主保持良好的沟通和合作，解决业主在使用和管理过程中的问题和需求。
房地产项目精细化质量管理体系的构建研究
房地产项目精细化质量管理体系的构建研究
房地产项目的精细化质量管理体系的构建是保证项目质量的重要手段。本文将探讨如何构建房地产项目的精细化质量管理体系。
要构建一个精细化质量管理体系，需要明确项目的质量目标和要求。质量目标应该具体、可测量，并与项目的整体目标相一致。要求应包括技术、安全、环保等各方面的内容。只有明确了目标和要求，才能为质量管理体系的建立提供指导和支持。
建立一套完整的质量管理体系标准体系。质量管理体系标准体系可以参考国家相关法律法规和标准，也可以参考国际上通用的质量管理标准，如ISO 9000系列标准。该标准体系应包括质量责任、质量计划、质量操作程序、质量控制和质量改进等方面的内容，用于指导和规范项目的质量管理工作。
然后，建立一套科学、全面、可行的质量管理方法和工具。质量管理方法和工具包括但不限于统计质量控制、全员质量管理、质量档案管理等。统计质量控制可以用于监控和分析项目过程和结果的质量情况；全员质量管理可以通过培训和教育等方式提高项目参与人员的质量意识和能力；质量档案管理可以记录和保存项目的质量相关信息，以备后续参考和审查。
建立一套质量管理的绩效评价体系。质量管理的绩效评价体系可以通过各种指标和方法来评价项目的质量管理成效，如质量管理指标、质量检查表、质量回顾会等。评价结果可以用于判断质量管理的有效性，并对体系进行改进。
建立一套完善的质量管理改进机制。质量管理是一个持续不断的过程，需要不断反思和改进。要通过质量检查、质量回顾会等方式，收集和分析项目的质量管理数据，发现问题和潜在风险，并提出改进措施。改进措施应具体、可行，并及时落实。
房地产项目精细化质量管理体系的构建需要明确质量目标和要求，建立一套标准体系，制定科学的管理方法和工具，建立绩效评价体系，并建立改进机制。这些措施有助于提高项目的质量管理水平，保证项目的质量。
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖集团是一家以房地产开发为主的大型企业，其组织结构和管理模式如下：
1. 组织结构：
龙湖集团的组织结构分为总部与分支机构两个层级。总部设有高层领导团队，包括董事长、总裁、执行副总裁等，负责全局规划、决策和战略指导。分支机构分布在各地，包括房地产开发、销售、设计、市场营销、人力资源等部门，各部门相互协作，实施公司战略。
2. 管理模式：
（1）分权管理：龙湖集团实行逐级分权的管理模式，各分支机构能够根据市场需求和地区特点进行灵活决策和管理，提高效率和应变能力。
（2）团队管理：龙湖注重团队合作，鼓励部门间的协作与共享资源，强调激发员工的创新和团队精神。每个团队设有负责人，负责协调和管理团队工作。
（3）绩效考核：龙湖采用绩效考核制度，通过目标设定、绩效评估和绩效奖励机制，激励员工为实现公司战略目标而努力工作。绩效考核结果作为晋升、薪酬调整和奖励的重要依据。
（4）优质服务：龙湖致力于提供高品质的产品和服务，注重客户满意度。公司在项目开发过程中，积极与供应商、合作伙伴建立良好的合作关系，确保项目的顺利进行和品质保障。
（5）创新与持续发展：龙湖鼓励员工的创新思维和实践，在产品设计、营销策略等方面不断追求新突破和创新，以适应市场变化并持续发展。
龙湖集团的组织结构和管理模式旨在实现高效运营、优质服务和持续发展，进一步巩固其在房地产行业的竞争优势。
龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案附龙湖研究报告
】【龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全 本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供.rar
南京江宁九龙湖项目市场简析.rar
淮南龙湖路项目发展战略与物业发展建议
.rar 淮南龙湖路项目终期沟通问题反馈发展战略与物业发展建议
.pdf 易居-165页- 龙湖成都精装修房市场分析报告_50PPT.ppt
龙湖与万科房地产发展对比报告
页远洋_13_龙湖_绿城_ 金辉集团对标企业监测报告.ppt 泰晤士小镇上尚缘__55P_龙湖好望山_金地艺境_ 上海房地产项目考察总结报告 页《深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案》.rar 46
.rar
页《重庆龙湖北城天街策略》.rar 16
页》.rar 35 《龙湖佳苑商业部分营销方案(DOC 35)-37PPT.ppt
分析龙湖竞争对手分析- 万科-.pdf _140页_绿城_万达等地产公司战略报告金地 万科_中海__龙湖.pdf
龙湖地启示_39P万科_研究龙湖地产_
.ppt _标准动作.分析龙湖_37P_展示区 万科_竞争对手分析.pdf
_13页 万科龙湖房地产项目绩效体系考核总体框架报告能力结控制指数__发展策略_ 万科龙湖标杆企业战略及执行力研究_13页_市场分析.doc
构.ppt
_艳澜山项目结构优化专题汇报 上海龙湖-34PPT.ppt
上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告
10p.ppt 营销地极致演绎_文化地浓缩_上海龙湖滟澜山案例启示
.rar 个图 上海龙湖滟澜山西班牙组团规划建筑设计方案-41
-71PPT.ppt
别苑推广-龙湖香醍漫步Mini 世纪瑞博托斯卡纳_别墅_低密度_北京通州龙湖蔚澜香醍推广策略报告_143p_2011年_ 世纪瑞博.ppt营销策略_ 版权文档，请勿用做商业用途2007-112PPT.ppt 亩项目整体营销报告成都龙泉国地东湖湾5200 世联-.pdf
龙湖集团信息化模式下运营体系介绍
龙湖集团信息化模式下运营体系介绍：
基本功（项目公司的动作）
统计：金额/面积/套数/回款
数据关系：交易后的变动——金额；退、换的影响——面积、金额
集团情况：组织（部门、岗位）、流程、制度（设计变更如现场签证的审批权限）、管理办法
组织架构：集团——区域——公司（地产、商业、物业）
集团的4个职责：
监控——异常（如动态成本、进度等）
关键业务审批——重点业务（合同/集中采购招标）
奖惩管控——充分利用各专业资源，如合同分析、造价咨询（单价、费效比）
标准制定——重点在制定标准，如成本上的合同审批流程
总部人员规模：50多人，全年销售额150亿元
重庆270人左右，劳动生产率（万元人工成本消耗额）：1200-1500万/人；费消比44元/m2
大企业，小组织
销售：案场临聘人员（取消等级）——置业顾问
销售回访：全客户人员（客户价值中心）跟踪
电话营销：售前，呼叫中心
项目的成本费用归属——项目公司 总经理负责
项目公司运营副总负责统筹人、财、物（工程、成本、营销、研发、财务等）
总部：
运营及投资发展部：战略运营能力；信息中心；产品中心（产品标准化/规模化）；投资中心
客户及公司品牌：客户中心（客户价值：老客户重复推荐；老客户重复购买）；体验中心（样板区、售楼中心、导视系统）；品牌中心；行政事务（媒体）
财务部：会计、内审（融资、税务）
人力资源部：人事、绩效、评估
区域项目公司：
造价采购部：招投标/预结算/材料采购/项目成本
工程部：技术支持/配套/项目组
发展部：
研发部：研发设计/报建（研发经理一人管一项目）
景观装饰部
公共事务部
营销部：策划/体验/客户/销售
价格折扣由集团强控
重大业务关系/节点：
组织变化：梳理关系——模块/流程
大的合同/关键：:集团控制
成熟前/审批：OA
信息化：持之以恒，长期性；信息化规划；IT和信息化负责人（熟悉业务）
风险控制和内部控制
业务标准化：投资收益模型
重庆龙湖地产工程管理制度
重庆龙湖地产工程管理制度
前言
为了加强龙湖地产项目工程管理，保障项目建设质量，提高工程建设速度，特制定本管理制度，以规范项目建设工作。
项目管理流程
前期准备
1.制定项目建设规划方案和项目建设投资计划；
2.启动项目预可研工作，制定项目可行性研究报告；
3.编制工程概算和招标文件，完成项目招投标手续。
施工阶段
1.项目现场施工必须按工程图纸和设计文件要求进行，严格按照进度计划安排工程进度；
2.项目管理人员对工程质量进行监督，并且定期组织验收；
3.施工过程中，必须确保施工现场安全。如有特殊情况，应及时上报公司领导。
工程验收
1.施工完成后，根据规划方案和设计文件要求进行验收；
2.验收结果应提交公司领导审核，符合验收标准后予以竣工验收。
监督管理
1.对施工过程中发现的违章行为、不规范现象等应及时要求整改或纠正；
2.对违反规定和不良管理现象加强监管和处罚，保证各项工作规范运行。
管理工作目标
1.建立完善的项目管理机制，保障项目建设质量；
2.提高项目建设速度，并保证质量，保障公司形象；
3.建立健全的管理制度。 管理制度效能
1.所有工程部门及施工人员必须执行本管理制度；
2.相关工作人员必须经过专业培训方可正式上岗。
优化完善
1.本管理制度由总经理任命管理人员进行日常管理，如有必要可对制度内容进行调整；
2.执行本管理制度时，如有遇到问题或建议，应及时反馈给管理人员进行优化完善。
本管理制度是龙湖地产项目管理的基础，是保障公司形象和保障项目建设正常进行的重要保障。希望全体工作人员认真贯彻执行，做到处处严格遵守，为公司的发展提供安全可靠的工程保障。
龙湖集团“绽放”营销精英校园招聘计划
"绽放"营销职能校园招聘
“绽放”营销精英招募计划同样是龙湖地产校园招聘体系的一部分，是为培养具备龙湖气质的营销高级管理人才而定制的应届生甄选发展计划。
我们将通过专业的面试和实习过程甄选符合龙湖气质的优秀毕业生加入公司，并经过2-3年的时间培养成为一线的营销经理，进而在他们中间发现具备营销总监潜质的人。在过去三年的“绽放”计划实践过程中，我们不断的见证了一个又一个惊喜，一个又一个超越。期待未来的两年你将为我们带来更大的惊喜！
你的参与将带来：
“得利器”：一次营销的集训，专业的个人能力测评
“执而战”：不是实习，而是一次实战，近距离体验高端地产的运作的机会
“定吾心”：工作的决定，是实战体验之后的理性选择。实战之后，你来决定是否加入龙湖
“结而群”：结识一群同样志存高远，坚韧踏实的同路人
你的加入将带来：
“绽放生涯”：龙湖地产营销管理类的未来之星
“领先起步”：提前实习，进入工作角色。开始坚实的职业生涯第一步
“高速奔跑”：快速通畅的职业发展空间
“价值增值”：获得业内高标准的地产整合销售经验
“不只是金”：丰厚的回报
“全国发展”：立足入职地，全国化的发展平台
我们要寻找的人
你：
想找到一群志存高远的人吗？
想为自己的职业生涯迈出坚实的第一步吗？
想脚踏实地的快速成就自己的事业吗？
想近距离的体会高端人群的生活方式吗？
只要你：
愿意快乐面对压力挑战 愿意分享并以此为幸福
愿意为理想持续的付出
愿意灿烂长久的“绽放”
龙湖地产将帮助每一个有远大理想并愿意为此不断实践的毕业生提供“绽放”的舞台！
龙湖地产研发部手册(2013年版)
文件名称 重庆公司研发部工作手册 版号：2013年版
编 制 邓滨 审 核 曹海瑛、黄世轩 批准人 周德康
生效日期 2013年4月15日 页数 共16 页
研发部工作手册
2013年版
编制： 研发部
审批：
研发部工作手册
第一章 研发部工作职能 --------------------------------------------------- 3
1.1工作目标 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 3
1.2部门职能 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 3
1.3部门组织架构及职能小组的职责 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 3
1.4部门岗位定义、岗位职责 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 4
第二章 部门文件管理体系 ------------------------------------------------- 6
2.1部门管理体系文件及定义 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 6
2.2管理体系文件说明 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 7
第三章 研发部工作关系 --------------------------------------------------- 8
3.1外部关系（部门外部主要供应商、主要输出及衡量方式） 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 11
3.2内部关系（部门内部主要关系、主要输出及衡量方式） 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 12
第四章 部门和员工工作指引 --------------------------------------------- 12
4.1部门的发展指引（未来1～2年） 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 121
4.2员工指引 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 131