土地一级开发、二级开发具体实施流程表

土地一级开发具体实施流程表

最全土地一级开发流程详解

最全土地一级开发流程一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件

（三）用地预审（四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项（一）征地

土地一级开发手续办理所需材料明细

土地一级开发程序办理手续材料明细一、办理项目规划条件（需20个工作日） 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图3份 4、平面设计图1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书（电子版） 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复二、办理项目审核（需45个工作日） 1、项目申请报告5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见三、办理市政府征地批复（需60个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、（占）地情况调查表 12、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件四、办理拆迁许可证（需30个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件五、办理征地结案（需20个工作日） 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件（复印件） 3、征地补偿安置协议书（复印件） 4、国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具） 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证（复印件）六、办理建设用地批准书（需20个工作日） 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复（农转用批复）复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件（包括：区县局出具的征地结案表或征地结案证明） 6、工程进度计划 7、1：2000地形图三份（标明用地位置） 8、耕地占用税及税票七、组织验收、评估土地成本（组织一级开发验收需5个工作日，评估一级开发成本需根据实际情况确定）八、土地入市交易九、编制市政基础设施实施方案（需20个工作日） 1、编制上水方案 2、编制污水方案 3、编制热力方案 4、编制燃气方案 5、编制供电方案 6、编制电信方案 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合十、交评、环评

北京市土地一级开发工作操作流程示意图

北京市土地一级开发企业招投标资格预审北京市土地一级开发企业招投标评标办法

土地一级开发可行性研究报告模板目录土地一级开发项目可行研究报告目录摘要编写说明一、项目总说明二、项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态三、投资环境研究四、市场研究五、项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、投资与成本费用估算七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定八、项目财务评价九、社会评价十、风险分析十一、结论附表基本报表1 全部投资财务现金流量表基本报表2 资本金财务现金流量表基本报表3 投资者各方财务现金流量表基本报表4 资金来源与运用表基本报表5 损益表基本报表6 资产负债表

基本报表7 效益费用分析表辅助报表1 项目总投资估算表辅助报表2 开发建设投资估算表辅助报表3 经营成本估算表辅助报表4 土地取得费用估算表辅助报表5 前期工程费估算表辅助报表6 基础设施建设费估算表辅助报表7 公共服务设施建设费估算表辅助报表8 其它费用估算表辅助报表9 销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表10 出租收入及经营税金估算表辅助报表11 投资计划与资金筹措表附图附件编制土地开发综合策划（规划、土地、运营...）主要内容： 1.项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。 2.项目开发建设的必要性分折,包括:项目开发与实施城市总体规划的关系;;与调整城市产业结构的关系;与缓解中心区交通压力,改善城市环境的关系等。 3.项目开发的控制性详细规划方案,包括:项目总平面方案、功能布局、路网、市政管线、能源、配套设施、环境建设、地下空间综合利用、城市形态设计以及项目开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。 4.项目交通影响分折,包括:公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步行系统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。 5.项目环境影响分折,包括:项目车流、物流、人流、雨水、污水处理,中水回用,拉圾处理,园林绿化、水系、雕塑、小品,灯光、节日照明、节约能源等。 6.项目征地拆迁补偿方案,包括:项目红线内和项目代征土地的征用,项目地上地下现状物调查,单位、居民调查,拆迁方案,补偿方案,场地平整,三通一平等。 7.项目成本测算方案和项目效益分折,包括:前期成本、直接成本、间接成本、管理成

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。三、土地一级开发的典型模式

由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。模式二：完全政府控制模式完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。模式三：政府和法定机构协作模式政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

最权威房地产土地一级、二级市场开发流程实施方案解剖

目录 1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2：编制土地一级开发实施方案 (5) 3：用地预审 (9) 4：给区发改委提交的申请 (10) 5：给市发改委提交的申请 (10) 6：征求规划意见书（选址） (10) 7：市交通委交通评价意见 (11) 8：市文物局文物保护意见 (11) 9：市环保局环境评价意见 (12) 10：市政专业部门市政接用意见 (21) 11：用地批准 (29) 12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13：核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14：市政基础设施建设（同附件10） (33) 15：办理征地结案表 (33) 16：环境影响的批复 (33) 17：区发改委项目核准 (40) 18：区发改委招标方案核准 (40) 19：市发改委项目核准 (41) 20：市、区建委项目核准 (41) 21：人民防空工程建设标准审查 (42) 22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23：出让国有土地使用权设定登记 (44) 24：商品房计划 (45) 25：施工图纸及消防审核 (46) 26：区建委办理招投标备案 (48) 27：办理安全监督备案 (50) 28：施工许可受理、审批 (51) 29：办理预售许可 (51) 30：建设工程规划验收 (52) 31：消防验收 (53) 32：建设项目环保设施验收 (55) 33：组织综合验收 (56) 34：办理房屋所有权证 (57)

1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。国有土地使用权入市交易需提供的材料:

北京地区土地一、二级开发具体实施流程_secret

土地一级开发具体实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注计划编制依据政府产业政策土地储备中心区政府1个工作日无区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个工作日无控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个工作日无区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个工作日无报批市政府计划区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个工作日无前期筹划---- 原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无区政府批复意见土地储备中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无

国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者无 ---- 前期筹划编制土地一级开发实施方案︵详见附件 2 ︶国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位收规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发流程及相关手续土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程：一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办

理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）

北京土地一级开发流程程序

房地产一级开发程序流程目录一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15 程序一：确定土地一级开发项目 15

程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18 一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理，将CBD核心区的一级开发委托给商务中心区开发有限责任公司。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级

房地产土地一级开发工作流程图

土地一级开发工作流程一、土地一级开发概念：是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。三、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念什么是土地一级开发土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。土地一级开发的发展过程第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。土地一级开发应遵循的准则（一）城市详细规划先行原则（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前）土地一级开发主要工作流程一、计划编制阶段二、前期策划阶段三、征询意见和审批阶段 ●市发改委立项核准批复 ●市规委规划意见书 ●区国土分局建设项目用地预审批复 ●市政府批次建设用地批复

土地一级开发工作程序

大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地储备及一级开发工作程序

一、该项目土地一级开发的概况惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。二、土地一级开发的内容根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容： 1、进行项目用地内的房屋拆除工作； 2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。三、土地一级开发成本和收益成本构成： 1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费； 2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：

?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；

北京市土地一级开发项目招标流程

北京市土地一级开发项目招标流程联席会通过后：一、向市局报招标方案请示向市局上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。同时呈报相关附件： 1、项目申请系统(申报单位填报) 2、经专家评审会审议通过的实施方案及审批表 3、专家评审会及联席会会议纪要 4、招标文件(《含土地一级开发委托协议》) 5、招标方案审批表说明：此阶段约需1-2个月时间，主要是分中心做一些准备工作(编制招标文件等1个月)，并进行上报的过程(1个月)。二、向市中心报招标公示提示市局批准或(同意请示、并在《审批表》上签字、盖章)。向中心领导上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。三、发布招标公告中心领导批示后，发布招标公告 (一)报刊： 1、《北京日报》 2、《国土资源报》 (二)网站： 1、市国土局： (1)市局批准：市局研究室主任在《招标公告》上签字同意 (2)发布：向市局信息中心 2、市中心：

3、市交易市场展厅 4、区县政府网站说明：依据《中华人民共和国招投标法》自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。四、提交信息《招标公告》发布前，向市中心综合办公室提交《信息》五、市中心统一印制标书六、发售标书统计《招标文件》售出情况。由购买标书单位填写《售出招标文件存根》后，向中心财务部缴纳买标书费用。七、缴纳投标保证金投标单位持由各经办人审核签字后的《缴纳投标保证金单据》，向中心财务部缴纳投标保证金。八、投标保证金核定工作在招标文件约定的投标保证金到帐时点后，由各经办人审定到帐时点内投标保证金的缴纳情况，并告知招标单位。九、抽取专家各区分中心和公正人员在投标前24小时内，到市中心专家库抽取专家，专家名单(《***项目评审专家劳务费》)由公证人员当场密封。十一、向中心报《关于支付专家劳务费有关问题的请示》批准后，向财务支取专家劳务费。(将经各专家签字的《项目土地一级开发评标专家劳务费支付一览表》交由中心财务部) 十二、确定招标底价标底确定小组在投标前24小时内，随机确定项目标底(精确到万位)，经市局批准后，当即密封。开标当场公布底价。十三、开标、评标十四、评标结果的报送开标、评标结果后，拟定《关于确认***项目土地一级开发招标评标结果的请示》，将评标委员会的评标结果报送当局。十五、评标结果批准后

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前）土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）

土地一级开发计划流程及收益模式

上篇：昆明市土地一级开发一、土地一级开发概述（一）土地一级开发的定义（二）我国土地一级开发的起源（三）土地一级开发综述（四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理二、土地一级开发的流程三、土地一级开发的模式（一）政府与企业的地位（二）企业与政府利益分配方式四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临的风险

下篇：土地一级开发收益担保的可行性一、担保的定义（参照我国担保法）二、可用于担保的种类三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保的案例五、土地一级开发收益担保的可行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益预测（四）一级开发收益作为担保存在的风险土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保城投一级开发与用一级开发融资15亿土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地点财政收入的比重） 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行“收支两条线”治理，与一般预算分开核算，专款专用。土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发的概述（一）土地一级开发的定义对土地一级开发的定义有专门多。总体来讲，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实0施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。三、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

北京市土地一级开发流程细项说明

在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段 51年。 (乡镇人民政府)组市政建设（一级开发） 10万平方米以上（含）集中成片开发5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目 /５００或１/２０００地形图５份,需相应增加地形图份1份。 1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。供地验收（招拍挂项目） )。或1/10000）覆盖范围内的建设项以划拨方式取得国有建设用地使用权以协议出让方式取得国有建设用地使用权 2）申请出让宗地的权属现状3）申请出让宗地的规划条5）地价评估及审定地价水平情8）申请出让的用地红2）申请出让土地上的建筑物有2、发改部门核发的项目核3、规划部门核发的《规划意见4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印2份（原件）。 “三定三限三结合”定向安置房项目用地手续办理流程 1份。 1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。