光谷太阳城项目定位思考
(招商策划)武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程报告
（招商策划）武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程报告光谷步行街商业定位报告目录第一部分：市场背景调查分析一、武汉市商业发展状况概述二、武汉商业发展规划三、商业网点发展的导向四、武汉商业主要预期目标五、现有武汉商圈的分析六、项目周边市场光谷商圈的分析七、武汉市居民消费需求分析八、武汉类似复合商圈调研及分析九、市场预测分析十、市场调查综述第二部分：商业步行街营销定位一、目标消费群设定（一）、目标消费群体范围（二）、目标消费群体类别（三）、目标消费群体购物消费模式的设定（四）、目标消费群体购物消费特征二、初步市场定位（一）总体开发战略及思路（二）商业经营功能定位（三）商品定位（四）市场竞争定位（五）市场定位（六）经营目标定位（七）项目业态定位及规划（八）项目经营方式定位第三部分：招商方案一、招商宗旨二、招商策略三、招商策略控制四、招商模式五、招商进度和开业计划第一部分：市场背景调查分析一、武汉市商业发展状况概述在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。
17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。
19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04％，仅次于上海而居第二位。
20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步成为中国重要的金融中心之一。
中华人民共和国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。
1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。
20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。
一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。
项目规划定位分析报告
项目策划定位分析报告2012年9月目录思路决定出路…卖给谁如何建如何样卖赚多少信息：桂元路—状元折桂雄楚大道—翘楚—动静华中师范大学—甲第街道口商圈—副中心商业—光谷高校—山—水—坡地—长巷小铺—街区机关—企业—高校—餐饮—娱乐—酒店—干休疗养所校园文化—社区文化一消费文化≮≯创智天地—生活空间—创意空间—创业空间—宜居空间—社交空间—餐饮空间—娱乐空间学生—老师—二次置业者—居民—婚车队—陪读—公寓小户型—小三房—街铺—投资—换房…1、项目差不多情况分析1.1、项目地块位置项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区,珞狮路以东约６０0米,卓刀泉路以西约1公里,桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。
项目k7地块项目k8地块图1-1 洪山区洪山街洪山村城中村综合改1.2、地块四至分析项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处,隔雄楚大道(１00m)南北两块地皮；东临卓刀泉南路商圈(8０0m)，西接珞狮路（二环线）(600m），南望南湖(60０m)，北览华中师大(100m)、武汉理工大学(6０0m)。
雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼；近期将建都市快速干线,对我项目的交通便利将是专门大的提升，而且对汇聚人气也将是专门好的促进;(现项目旁营运的公共交通线路请看附件）桂元路：路面窄,且周边城中村形象较差，商业价值较低；安康路：隔街毗邻是省检察院以及其宿舍,居住氛围相对较好,可考虑作为住宅楼规划及生活配套型商业规划。
项目南面为军区干休所、华中师大学生宿舍（皆为十层以下的建筑）和南湖,产品定位及建筑设计时应结合该景观进行考虑。
图１-2 洪山村Ｋ7、Ｋ8地块周边环境现状1.2、周边交通穿越项目用地的雄楚大道是武汉最长的街道，跨越武昌区和洪山区两区，与武珞路平行向东,是武昌地区东西向的交通动脉,据悉2012年6月雄楚大道快速化改造工程开工,按规划，雄楚大街快速化改造工程西起梅家山立交,以高架形式连续跨过京广铁路、静安路、丁字桥路、石牌岭路、珞狮南路、卓刀泉南路、民族大道、关山大道、光谷大道后接落地，接现状地面道路至三环线胜利立交,全长14.８公里,建设工期27个月。
沧州华兴.太阳城项目初步策划报告
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汇报提纲 —— 第二部分
沧州华兴·太阳城项目初步策划报告
沧州市房地产市场研究 项目基本概况及SWWOOTT分分析析 项目理解及项目问题点分析 目标市场客户分析及项目定位 项目配套创新建议 营销阶段活动和销售节奏控制 视觉SHOW
内部资料，请注意保密。
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沧州华兴·太阳城项目初步策划报告
2.1 项目基本概况及SWOT分析——基本概况
2.2 项目基本概况及SWOT分析——道路、场地
千童大道现状
周边厂房、工厂
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沧州华兴·太阳城项目初步策划报告
2.3 项目基本概况及SWOT分析——SWOT分析
优势S-（Strength）
交通优势、规模优势、企业口碑…
劣势W-（Weakness）
区域、规划、户型…
威胁T-（Threat）
1.5 沧州市房地产市场研究——竞争楼盘分析
东方骏景
黄河路与千童大道交口 占地105亩； 总建16万平方米 16栋小高层和高层 50—200㎡ 一期均价:3500—3600元/
㎡， 二期未定价，二期目前处
于市场预热中 河北恒志房地产开发公司 共五期，目前正在运做二
期。
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1.1 沧州市房地产市场研究——沧州概况
城市居民人均可支配收 入9586元，增长15%。
建于517年的北魏， 因濒临沧海而得名。
地理位置优越，交通 比较发达。
市区常住人口60万人
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沧州华兴·太阳城项目初步策划报告
1.2 沧州市房地产市场研究——城市规划
三大功能板块 行政办公、教育、体
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沧州华兴·太阳城项目初步策划报告
物业服务项目定位
项目的定位一、太阳城一期柏林公园项目概况1、项目总概况2、建筑物清单:3、住宅楼栋统计表二、柏林公园项目特点1・项目特点1）柏林公园是太阳城四期屮的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相对较高：2）柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有；3）周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂：4）二期和三期紧随其后开发，对小区管理丰的安全和环境造成一定影响：5）小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大：6）小区业主层次较高，对物业管理的需求和耍求都相对较高…2.业主需求分析根据对柏林公园己购房业主的书面调査和分析［样本数100/集中丁•情景与花园］, 业主存在以下需求：1）普遍关注居住安全，调査屮关注率为100%。
2）普遍对环境卫生重视，调査中关注率为100%o》对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。
4 对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。
》绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅为30%og 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。
1）大多数业主计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。
8样本调査显示超过30%的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托午， 21%的业主有自行车。
9 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5-1.00元之间的物业管理费标准。
I ） 对公交问题的关注率为70%oII ） 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。
0大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。
3. 业主需求分析图表4. 业主构成情况图表（截止10月25日已售统计）［样本数258 （情景162户/花园81户/叠拼3户/联排3户/商业9户）］业主情况构成表太阳城一期业主调窗［情景/花园］100%80% 60% 40% 20% 0%□其他类别11%□企业员工29%■私营个体22%□医疗单位」□文教单位 2%4%■事业机关32%□企业员工 ■事业机关 □文教单位 □医疗单位 ■私营个体 □其他类別附：问卷结果统计表问卷结果统计表问卷数屋：100份共4页统计制表：2004/11/25三、本地住宅小区物业管理概况。
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
70多套别墅，其中340 ㎡双拼，590－900 ㎡独栋 40多套，280－580 ㎡独栋
50多套联排、双拼212－385 ㎡ 40多套别墅，双拼230 ㎡ ，独栋320 ㎡ 60套350-470㎡独栋，270-310㎡双拼，220-270㎡联排 约30套别墅，联排149-269㎡ ，双拼283㎡ 100多套208-233 ㎡ 联排别墅 ， 313 ㎡ 双拼别墅 100多套，135-200 ㎡叠加，170-285 ㎡联排，450 ㎡双拼，610-880 ㎡ 200多套别墅，271－273平的联排别墅，少量独栋 804 ㎡
平米
120 110
100
86-106
90
80
71-89
79
70
60
50
53
40
30-49
30
80108
53-79
90.03117.03
90-110平米
60.82107.69
65-80平米
63.55
100120
90 75-85
30.7974.72
30-40平米
30.31
45左右
106 89108
75-87 75
秋长 产业带
三和
产业 带
西区工业园
东区石化园 和黄惠州港
数据来源：世联惠州分公司数据库
专业人士访谈： 能够接受在大亚湾买房的
•2011年惠阳地区一手房共成交113.04万平米 ，相比去年同期上升10.5%，2011年惠阳地区 一手房成交均价为5396元/平米，增长4.9%。 从走势来看，成交均价从07年以来整体呈现出 平稳上升态势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 (3)二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 (5)三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 (10)五、商业收益率调查 (11)六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)1、武汉主要复合商圈调研及分析 (13)2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点 (34)5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)八、国内外品牌商家商业空间需求特征 (53)一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。
分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用； 29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。
分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
景宁阳光城定位及策略思考
城市生活翩然而至——正达·景宁阳光城定位及策略思考浙江相互广告有限公司2006年3月目录缘起第一章邂逅·景宁楼市——宏观环境及楼市分析一、宏观环境分析二、楼市相关项分析三、楼市现状分析第二章知己·避短扬长——项目情况分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三章知彼·有的放矢——目标客户群分析一、人群界定二、人群特性分析小结◇主要契机◇主要难点第四章感怀·城市生活——项目及产品定位一、定位起源二、项目定位第五章榜样·尊贵家园——形象定位一、定位起源二、形象定位三、系列主题卖点提炼第六章思忖·步步为营——广告推广策略建议一、推广原则二、推广策略建议二、推广渠道建议第七章谋略·运筹帷幄——营销策略建议一、销售策略建议二、开盘价格策略建议第八章造物·期待完美——项目及产品建议一、商铺建议二、规划建议三、户型建议四、车库及车位建议第九章相互·相辅相成——合作建议一、相互房产项目组人员配置二、合作形式建议没有结章，只有期待附件：相互房产《全案策划服务内容》缘起万物复苏的三月，江南山水被演绎得分外多娇。
草长莺飞中，正达房产在山城景宁规划着一个美丽的神话——阳光城。
融融阳光，照耀一个高尚的楼盘，照耀一群人的居住梦想。
这样的季节，我司一行人怀着走进项目、走进市场的目的，与景宁阳光城、景宁楼市有了一个零距离的接触。
千头万绪，热烈讨论，几番脑筋激荡中，思想逐渐成型……第一章邂逅·景宁楼市——宏观环境及楼市分析一、宏观环境分析——经济，跳动一个城市的脉搏景宁作为浙江唯一的民族自治县，相对发达地区而言，经济总量较少，发展速度缓慢，人均GDP、工业总产值等在省内均排近末尾，是一个典型的欠发达县。
经济有所增长：城乡居民储蓄存款由1984年未的741万元增加到2003年未的5.7亿元，增长了76倍，全县居民消费总水平达到3000多元。
荆州太阳城物业管理思路要点
荆州太阳城物业管理思路要点荆州太阳城物业管理思路要点根据太阳城的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：*高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。
顺驰物业经过多年的工作探索，摸索出一条经验，就是用心管理、贴心服务，管理重在执行。
服务到最小细节需要不折不扣的执行。
在太阳城自然与文明结合的文化居住区内，我们将针对小区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境的典范。
*根据太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将太阳城管理标准定位在专业物业管理服务标准上。
通过高水平物业管理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。
但是，根据太阳城项目物业品质和荆州消费水平，我们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同的组团实行不同的收费标准。
经过我公司的测算，我们认为，本方案中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上满足太阳城日常管理的收支平衡。
低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。
我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施，在太阳城的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。
*充分重视前期介入的作用，我们将在太阳城开盘之前即到位主要管理人员，并进行项目的前期介入。
根据顺驰水蓝的开发进度，我们将适时调整介入方案，并配合太阳城的开发进度分期实现正式接管。
*太阳城属于沙市区的一个较大的社区，政府基层组织工作尤为重要。
我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主的利益。
*考虑到荆州物业管理普及情况，我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。