华侨城集团商业模式研究
华侨城：点“石”成金的价值创新(下)
华侨城华侨城：：点“石”成金的价值创新成金的价值创新（（下）2013年01月30日房地产主题化房地产主题化房地产主题化 在中国，房地产是回收快、利润高的产业，正好弥补了主题公园业的不足。
在操作层面，我们采取了两方面举措：其一，旅游上市的华侨城控股公司参股经营房地产的公司，获得房地产开发的收益，用地产的快速盈利来支撑对主题公园的长期投资。
2001年，华侨城控股公司将持有房地产公司的权益从2000年的25%增至40%，这样华侨城控股公司将从所持房地产公司的40%权益中获得长期的业绩支撑。
同时联手房地产公司开发深圳之外以主题公园为核心的成片综合开发项目，分享地产部分收益。
房地产较高的盈利能力和良好的现金流量，大幅提高了旅游上市公司的资产盈利水平，改善了现金流量状况，为其在旅游业中拓展未来的发展空间提供了条件；2009年，华侨城主营业务整体上市，房地产公司整体进入上市公司，实现了两大业务的完全融合。
其二，运用旅游业的主题化包装手法包装开发房地产产品。
通常，买房子的人并非简单地购买一种物品，随着生活质量的提高和市场的变化，购房者更多地是在购买一种生活、格调和品位。
一个独到而富有吸引力的主题文化，无疑能够激活整个项目的灵魂，给项目带来很大的号召力。
锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园项目的成功为我们积累了宝贵的经验，我们借鉴主题公园的方式来开发房地产，推出了独具风格的地产项目。
这些地产项目在各自独有的文化主题之外，还以旅游作为主题地产的吸引物，形成“旅游＋地产”的成片综合开发运营区。
基本的发展模式是“旅游聚集人气，景观创造环境，文化提升品位”，建构了“旅游带旺地产，地产反哺旅游”的良性循环。
2000年，华侨城控股与华侨城房地产公司合作开发了位于深圳欢乐谷西侧的国内第一个主题地产楼盘——波托菲诺项目，这是一个用意大利文化包装的主题社区。
项目推出后获得了市场的高度认可，一直被认为是深圳最好的高尚住宅小区，连续8年荣获深圳豪宅单个项目销售金额冠军，无论是每平方米的销售单价，还是每套房的总价，都是其他项目无法企及的。
华侨城主题公园、旅游地产项目专题研究
华侨城
总结
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波托菲诺商业街
项目主要定位于高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、 美容、精品销售等。
进驻机构 目前首期项目进驻顶尖创意机构近30家，包括艺术、设计、传媒、广告、摄影、文化 等诸多创意机构，包括国家级美术馆何香凝美术馆下属机构OCT当代艺术中心、世纪凤 凰传媒、鸿波信息、高文安设计、香港PAL设计、都市实践设计、大地建筑事务所、聚城 艺术、F8 时装摄影、毕学锋设计顾问机构、聂风设计工作室、精英设计制作、Ein品牌女 装、东方逸尚服饰、国际青年旅舍等。
城市客栈侧面步行街城市客栈城市客栈广场设计特色设计特色?随处可见的高炮型大屏幕展示特色活动内容?宽敞的街道由于架空绿化设计气派中仍有小街氛围?绿化架空部分仍可作为商业空间出租?地下车库在中心广场设计为下沉式绿化广场配二部滚梯和二部滚梯和一部景观电梯部?所有小街之间设置小树和花坛加强绿化景观之余不影景观之余不影响动线通行?空中的连廊设计赋予商业体之间交流与组合交流与组合的功能?地
目前面世的成都华侨城· 纯水岸一
成都华侨城地产东区占地面积约
成都华侨城人文社区版块规划
都市娱乐商业版块规划
成都【华侨城公园广场】
项目介绍 华侨城公园广场位于成都北三环，是成都 华侨城50万平米现代化大型都市商业 项目的组成部分。西侧与35万平米的
大型购物中心，商务区以及高档住宅
生态广场休闲街
生态广场休闲街位于华侨城片区的中心地带，整个广场占地约4.6公顷，是一个开放式休闲园区，该广场以建设一流的城市广场为目标， 以生态概念为设计依据和建设主线，用简约明快的设计手法体现了二十一世纪城市建设的新理念。该广场注意建筑和开放空间的契合 关系，有机一体，为餐饮娱乐服务业提供很好的景观面，同时建立了自有的空间关系。既促进了商业的发展，也提高了广场的使用率， 使之成为一个非常积极的城市开放空间。 生态广场休闲街从建筑结构上可分为A、B、C三个部分。现有商业铺面30余间，建筑面积共计约10000平米。 休闲街以特色餐饮、休闲娱乐为风格主线，含括了咖啡茶馆、美容美发、书店、琴房、金融证券、设计工作室等。 A区主要以特色餐饮为主，进驻的有大灰狼餐吧、必胜宅急送、 巴西烧烤、天绿回转寿司、韩国料理、名典咖啡等；B、C区以休 闲特色的生活配套经营为主，二层主要分布着建筑设计公司的工作室。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析制作人：程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城，是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅，为中华文化的另一元素——旅游，做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业，或大或小，不论中外，都面临着激烈的市场竞争，其中，随着世界全球化的进程的加深，中国旅游业越来越走向世界，而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴，一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路，就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选，位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象，做了大量的调查研究，结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在：深圳华侨城集团成立于1985年，经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程，在华侨城的一步步发展壮大的过程中，一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态，但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑，许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展，那么，深圳华侨城，在保持经济稳定发展的同时，又是采取了什么样的手段，创造了它不断的奇迹的呢？我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
13-华侨城的解析
2、旅游房地产开发的五大模式
模式一、以提供第一据所为主要目的的景区住宅开发 特点：以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅 游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过旅游资源条件， 直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质 量。 类型： 1、直接靠近现有的旅游资源合旅游景区开发景区住宅 2、在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。投入巨资， 专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅 游景观景区，改善区域基础设施条件合环境质量，靠旅游业 的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地合旺地， 引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。典型代表： 华侨城 3、与旅游景观开发二位一体的房地产开发。高度融合房地 产开发与旅游景观开发，房中有景，景中有房。典型代表： 宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街酒店、地中海别墅等
2、旅游房地产开发的五大模式
模式二、以旅游度假为目的的度假房地产开发 特点：休闲度假是此类房地产最大的特点, 多建在大中城 市远郊或远离大中城市的著名风景区附近,或建在旅游资源 突出的旅游目的地城市。开发商以为异地置业者提供第二 居所度假休闲为目的,业主以度假置业和投资置业为目的。 典型代表：海南景观住宅 类型： 1、产权酒店：北京快乐假日大酒店 2、时权酒店 3、养老型酒店 4、时值度假型酒店
2、旅游房地产开发的五大模式
模式四、与旅游相关的写ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ楼
特点：以写字楼的面目在旅游资源丰 富的城市出现,专为旅游企业如旅游 社、旅游咨询机构等提供集中办公的 场所,既方便本城居民出游,也方便外 地来游游客。此类房地产目前比较少 见但已有涉猎，西安旅游集团开发的 西安大厦即属此类旅游房地产。
2、旅游房地产开发的五大模式
2、旅游房地产开发的五大模式
旅游地产经典资料华侨城个案分析
项目
投资回收
旅游地产
投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富 的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅 从旅游业（门票、项目收费等），还靠房 地产获利。
传统旅游业
投资回收缓慢，如风景区依靠每日 的门票，普通的酒店依靠房间的出 租。
消费档次 经营特征
旅游地产的消费者集中在城市的中高收入 传统旅游业中，旅游消费大多面向
阶层
大众
消费的可存储性和期权消费。旅游地产在 当地消费不存在存储消费和期权消 消费时间上可以是多次的，满足异地经营。 费，经营本地化，不存在异地经营。 如分时度假
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旅游地产经典资料华侨城个案分析
旅游地产开发模式
•旅游居住互融开发模式 ，是近阶段旅游地产发展的趋势。
先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。
在已有的旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。
项目
主要功能 产品构成
主题风格 物业开发
国内案例
旅游驱动地产开发模式
旅游景点地产为主，旅游度 假与住宅相结合 别墅、酒店、高尔夫、主题 公园等
第一居所、第二居所 度假 休闲 初期：旅游设施开发 中期：中端住宅开发 后期：高端住宅开发 深圳华侨城 、千岛湖
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旅游地产经典资料华侨城个案分析
•成都旅游地产发展形 态
•“中国优秀旅游目的地城市” •“中国最佳旅游城市”
式成 都 旅 游 地 产 发 展 的 三 种 业 态 形
•
•业态形 式 •“主题公园”
•“人文古镇”
•代表个 案
•国色天乡 •华侨城 •南湖国际社区 •保利198公园
•释义备 注
旅游地产经典资料-华侨 城个案分析
以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式
以“华侨城〞和“中坤集团〞为代表的旅游房地产两种开发模式旅游房地产行业经过这么多年的开展，其中在市场上做的比拟成功和影响力较大的要数“华侨城〞为代表的通过开发人造主题公园旅游，打造旅游休闲社区，集旅游、度假、休闲、居住为一体，以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发和以“中坤集团〞为代表的通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游开展用地，通过先开发这些旅游景区吸引大量游客，提升这些景区的人气和带动物质资源的流动，带动相关地块的升值，再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施，以先前的旅游者为客源，发挥这些休闲度假设施的功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。
〔一〕以“华侨城〞为代表的以提供第一住所为主要目的的综合性旅游休闲社区开发该类房地产开发商以美国的“迪斯尼乐园〞、##的“华侨城〞和##的“宋城〞为代表。
〔1〕迪斯尼乐园是此模式的鼻祖旅游+房产的开发模式最早来源于美国的迪斯尼世界。
1955年7月17日建成开业的美国加利福尼亚南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园〔Disney Land〕是世界上最早的真正具有“主题〞意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。
尽管该地块占地160英亩，尽管由于仓促的开业大典由于许多工程和准备工作还没有完成闹出了“许多糟糕的事情〞，尽管许多记者对该公园挑剔指责，但是这丝毫不能阻碍它焕发出来的巨大的魔力，它开创了现代概念的旅游新型目的地的形态，深刻的影响了现代旅游业开展的模式，对区域、社会、文化、社区产生了积极重要的影响。
虽然迪斯尼乐园开发的成功说明主题公园的开发完全可以和自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样成为“百年老店〞，但是不可否认“主题〞两个字即说明了其自身的局限性，尤其是人们对休闲旅游度假产品需求不断多样化的今天，这种旅游产品的缺陷也暴露无疑。
产品单一化特征已经成为其获得更大开展的障碍，这种状况亟需改变。
于此同时主题公园的投资额也不断的增大，高投资无疑也增大了投资的回收的难度。
(范文)何海珊 主题公园集群模式形态研究——以深圳华侨城集团为例
本科生毕业论文（设计）题目：主题公园集群模式形态研究——以深圳华侨城集团为例系别：经济学与商务管理系专业：经济学学生姓名：***学号：*********指导教师：黄力远（讲师）刘军（副教授）（职称）二〇一三年四月学术诚信声明本人所呈交的毕业论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料均真实可靠。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
对本论文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。
本毕业论文的知识产权归属于培养单位。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
本人签名：日期：主题公园集群模式形态研究——以深圳华侨城集团为例[论文摘要]文章明确了主题公园产业集群的相关概念，接着探讨了主题公园集群的形成模式，在已有的市场主导模式和政府扶持模式下归纳出另外三种类型的主题公园集群模式。
分别是放射型的主题公园集群模式、重合型的主题公园集群模式和网络型主题公园集群模式。
在此理论基础上，介绍了深圳华侨城现在主题公园集群的情况，发现华侨城的旅游产业是构建在其主题公园集群的优势上，而且这种优势还能为华侨城的其他的产业创造良好的发展条件。
同时，本文也对主题公园集群的形成原因和带来的影响进行了分析。
[关键词]主题公园；产业集群；华侨城集团[Abstract]By summarization and current status of the theory of the cluster of theme parks in the Introduction and defined the concept of theme park industry cluster. Then explore the mode of formation to the cluster of theme parks. Without the existing of market-led and government support these two modes, summing up other three types of the model . They are radiation type of the theme park cluster model, coincidence type of the theme park cluster model and network-based type of the theme park cluster model. On the basis of this theory I will introduce the cluster situation of OCT theme park. By analysis distribution of its industry we can see the OCT's tourism industry has big advantages because its cluster of theme parks success. Also this advantage can creat some good conditions for the development of other industry in OCT. As well as analysis of the causes and impact of the cluster of theme parks.[Key words] theme park; industrial clusters; OCT Group目录1 绪论 (1)1.1 研究背景和意义 (1)1.2 研究文献综述和评价 (1)1.3 研究思路和方法 (2)2 主题公园集群模式分析 (4)2.1 主题公园集群的现况 (4)2.2 主题公园集群的模式 (4)2.3 主题公园集群模式的成因 (7)2.4 主题公园集群带来的影响 (7)3 华侨城主题公园集群模式的分析 (8)3.1 华侨城主题公园集群的现状 (8)3.2 华侨城主题公园集群的模式 (8)3.3 华侨城主题公园集群模式的成因 (12)3.4 华侨城主题公园集群带来的影响 (12)结论 (13)注释 (14)参考文献 (14)致谢 (15)1 绪论1.1 研究背景和意义从1952年马都拉夫妇在荷兰创建了小人国马都洛丹主题公园的诞生，到1955年华特·迪斯尼在美国建造了加州迪斯尼乐园将主题公园发扬光大，渐渐在世界范围内得到不同地域人们的认识、接受和欢迎，而在此30多年后，于1989年我国首家以展现中华美景的真正意义上的主题公园“锦绣中华”落地开花于深圳，并在一年的时间内创造了收回投资一亿元的记录，在全国范围内引起了巨大的轰动，从此点燃了我国第一轮主题公园建造的热潮，全国各地纷纷建起的主题公园，但大部分主题公园由于项目内容雷同，投资不足，经营管理不善，产权存在纠纷等问题都在成立不足几年内就衰败倒闭，引起各界的唏嘘和反省。
欢乐海岸不欢乐 华侨城模式之内忧外患1
欢乐海岸不欢乐华侨城模式之内忧外患近日，华侨城集团对外宣布最新的商业定位，称要成为以文化为核心、旅游为主导，中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商。
这一举动立即引发业界热议，有人看好其新模式的前景，但也有人对此提出了质疑--作为旅游地产项目的实践者，实现向文化旅游产业的转型到底意味着什么？这一模式又是否能真正成功？至少，从目前的发展情况来看，华侨城的模式并不像想象中的那样乐观。
深圳欢乐海岸不欢乐作为一个新项目，欢乐海岸是华侨城目前正在建设的旅游重点项目。
该项目于今年9月面向市民开放，计划于2012年春节前后全面开业。
在8月份的试业典礼上，华侨城集团总经理任克雷曾表示，“欢乐海岸是华侨城的一种新商业模式，也是集团将来在经营发展方面新的增长点。
”资料显示，欢乐海岸位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间。
占地125万平，建筑面积约20万平。
具体由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，将形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
据华侨城方面透露，欢乐海岸项目只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点。
但就目前的情况来看，欢乐海岸的发展不容乐观。
据深圳业内人士观察，由于这种模式前期的投资规模大且回收期长，在加上华侨城想完全持有，因此对资金的需求极高。
另外，相比华侨城以往的欢乐谷项目，欢乐海岸在前期的建设中并不包含地产项目。
这就不能像欢乐谷项目一样用地产项目的资金去支持旅游或者商业项目的发展。
上述深圳业内人士就对观点地产新媒体表示，欢乐海岸是华侨城一种全新商业模式试验，并没有配套地产项目，因此在资金投入上不是很足，目前店铺出租进展也不是很顺利。
兵败青岛上海压力渐显华侨城模式扩张迅速，近年来已经或正在投资建设的项目包括北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、青岛华侨城等多个大型综合项目，每个项目均动辄投资数十亿元。